Решение по делу № 2-1438/2018 от 08.02.2018

№ 2-1438/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Черкесск КЧР 21 мая 2018 года

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе председательствующего судьи Турклиевой Ф.М.,

при секретаре судебного заседания Коркмазове М.У.,

с участием:

представителя истца Канаматовой А.Х.,

представителя ответчика Багаева С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению Канаматова Руслана Ауесовича к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Карачаево-Черкесской Республике и Жилищно-строительному кооперативу «Витязь» в лице конкурсного управляющего о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Канаматов Р.А. обратился в суд с исковым заявлением к ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по КЧР и ЖСК «Витязь» в лице конкурсного управляющего и просит признать право собственности на двухкомнатную квартиру № общей площадью 79,82 квадратных метров, с кадастровым номером №, расположенную в пятом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>. При этом истец ссылается на то обстоятельство, что 29 января 2007 года между ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» и ООО «Рамзис» был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству на земельном участке, находящимся в собственности Российской Федерации и закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», ряда объектов недвижимости в том числе и многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. В свою очередь между ООО «Рамзис» и ЖСК «Витязь» был заключен инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. ЖСК «Витязь» в целях реализации инвестиционного договора были заключены договора с физическими лицами о соинвестировании в строительство жилых домов в городе Черкесске по <адрес>. Предметом договоров соинвестирования стали вложения денежных и других личных средств в строительство объектов на правах инвесторов (дольщиков). Постановлением Мэрии муниципального образования города Черкесска № от 01 августа 2006 года утвержден акт выбора земельного участка для строительства, разрешено производство проектно-изыскательских работ для строительства и получения разрешения на строительство после окончания проектно-изыскательских работ. 27 августа 2009 года Мэрией муниципального образования города Черкесска ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, сроком до 25 августа 2011 года. Во исполнение инвестиционного контракта между ЖСК «Витязь» и истцом был заключен договор № от 09 ноября 2011 года по организации и финансированию строительства 189 квартирного девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, в соответствии с которым по окончании строительства ЖСК «Витязь» обязался передать спорное жилое помещение. Стоимость квартиры на момент заключения договора составила 878000 руб. Дополнительным соглашением от 23 сентября 2016 года в договор № были внесены изменения в части указания адреса спорной квартиры: <адрес>, блок секция 1-Б. Свои обязательства по внесению денежных средств истец исполнила в полном объеме. С 2014 года по настоящее время на основании решений общих собраний участников (пайщиков) ЖСК «Витязь» в целях завершения строительства многоквартирного дома, участниками строительства спорного дома, собрано и направлено на строительство более 40000000 руб. Общая сумма внесенных истцом взносов в счет стоимости причитающейся ей квартиры составляет 1764060 руб. В свою очередь, ответчик ЖСК «Витязь» свои обязательства перед истцом не исполнил, то есть, в установленный договором срок не завершил строительство дома и не передал истцу спорную квартиру. По иску ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по КЧР постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06 июня 2011 года по делу № А25-162/2010 контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29 января 2007 года и дополнительное соглашение от 25 мая 2009 года № 1 к контракту на реализацию инвестиционного проекта, заключенные между ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» и ООО «Рамзис» признаны недействительными. При этом отказано в применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде сноса самовольной постройки – 189-квартирного недостроенного жилого дома с уровнем готовности 70%, возведенного на принадлежащем Российской Федерации земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, и восстановлении участков в первоначальное состояние, существовавшее до начала строительства. Арбитражный суд указал, что жилые дома на спорном земельном участке приобретены в собственность физическими лицами (добросовестными приобретателями), что делает невозможным применение последствий недействительности ничтожной сделки. В 2016 году ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» были проведены мероприятия по легализации возведенного многоквартирного жилого дома. В частности, проведены работы по межеванию и выделению земельного участка под многоквартирным домом в самостоятельный, с изменением разрешенного вида использования. Выделенный земельный участок мерою 12222 квадратных метров с кадастровым номером № и разрешенным видом использования – под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку под многоквартирным домом поставлен на государственный кадастровый учет. Право постоянного (бессрочного) пользования на означенный земельный участок зарегистрировано за ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» в установленном порядке. 07 февраля 2017 года ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства. 16 мая 2017 года ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» получены разрешения на ввод трех секций многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Поскольку опосредованная правовая связь в виде инвестиционного контракта между инвесторами строительства многоквартирного жилого дома - физическими лицами пайщиками ЖСК «Витязь» и законным владельцем земельного участка – ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» в соответствии с принятым судебным актом перестала существовать, раздел объекта инвестиционной деятельности - многоквартирного жилого дома, с учетом согласованных сторонами условий инвестиционного контракта во внесудебном порядке не представляется возможным. Определением Арбитражного суда КЧР от 30 июля 2015 года по делу № А25-734/2015 в отношении ЖСК «Витязь» введена процедура наблюдения. Вступившим в законную силу определением суда в рамках дела о банкротстве ЖСК «Витязь» удовлетворено требование истца о включении в реестр о передаче жилых помещений в отношении спорной квартиры. Решением Арбитражного суда КЧР от 09 июня 2016 года ЖСК «Витязь» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Хабичев Н.-М.Б. Защита интересов истца в рамках конкурсного производства невозможна, поскольку многоквартирный дом не является собственностью ЖСК «Витязь». Земельный участок не отводился ЖСК «Витязь» под строительство дома. Разрешение на строительство многоквартирного дома ЖСК «Витязь» не выдавалось. В связи с этим многоквартирный жилой дом не может быть включен в конкурсную массу должника ЖСК «Витязь». Таким образом, единственным способом легализации спорной квартиры, в целях получения которой истцом уплачена сумма, значительно превышающая оговоренную в договоре по организации и финансирования строительства многоквартирного жилого дома, является решение суда о признании права собственности на квартиру.

Истец Канаматов Р.А. в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлен. При таких обстоятельствах суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца с участием его представителя.

Ранее в судебных заседания истец поддержал исковые требования, просил их удовлетворить, пояснил, что все взносы им уплачены в полном объеме, задолженности перед кооперативом он не имеет, свои обязательства выполнил в полном объеме в соответствии с договором и всеми дополнительными соглашениями к нему. С доводами ответчика ЖСК «Витязь» категорически не согласен. Представленные в обоснование доводов ответчика протокол общего собрание и неподписанное дополнительное соглашение он никогда не видел, хотя ни одного собрания не пропускал, активно участвовал в деятельности кооператива, даже одним из первых год назад въехал в свою квартиру. В соответствии со всеми принятыми решениями кооператива своевременно вносил паевые взносы, неоднократно получал справки об отсутствии задолженности. Об указанных документах ответчика и наличии задолженности он узнал только в суде.

Представитель истца Канаматова А.Х. в судебном заседании поддержала заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ЖСК «Витязь» Багаев С.Ю. в судебном заседании исковые требования не признал, поскольку у истца имеется задолженность перед кооперативом по уплате паевых взносов в размере 67789 руб. В его письменном отзыве на исковое заявление указано, что в связи с увеличением срока строительства многоквартирного жилого дома и удорожанием строительства общим собранием членов ЖСК «Витязь» было принято решение от 31 января 2009 года об утверждении размера дополнительной платы необходимой для завершения строительства в размере 5000 за 1 кв.м. В соответствии с указанным решением Истец оплатил дополнительный паевой взнос в размере 399100 руб. В силу ряда причин объективного и субъективного характера, собранных денежных средств оказалось недостаточно для завершения строительства, в связи с чем решением общего собрания участников строительства (членов ЖСК «Витязь») от 12 мая 2011 был утвержден размер дополнительного паевого взноса в размере 3500 руб. за 1 кв.м. В соответствии с указанным решением Истцу необходимо было оплатить 279370 рублей. Истец, во исполнение указанного решения общего собрания в течении периода времени с 2011 по 2014 годов оплатил дополнительный паевой взнос в полном объеме. Однако, и указанного дополнительного платежа оказалось недостаточно для завершения строительства и Председатель правления ЖСК «Витязь» до проведения общего собрания о решении вопроса о размере очередного дополнительного паевого взноса в размере 2500 рублей за 1 кв.м., подписал и направил в адрес участников строительства дополнительные соглашения. В соответствии с означенным дополнительным соглашением Истцу необходимо было оплатить 199550 рублей. Общее собрание членов ЖСК «Витязь» для принятия предложенного Председателем правления Орловым Е.В. варианта решения не имело кворума, и общим собранием решение принято не было. Отсутствие указанной информации у конкурсного управляющего Хабичева Н-М.Б. стало одной из причин необоснованного перерасчета задолженности Истца по паевым взносам с выдачей справки об отсутствии задолженности. При объективном рассмотрении, представленное Истцом и учтенное конкурсным управляющим Хабичевым Н-М.Б. для перерасчета - в сторону уменьшения размера паевых взносов, дополнительное соглашение от 05 апреля 2014 напротив должно было увеличить ее на указанную в соглашении сумму-199550 рублей, а не заменять собой принятое решение общего собрания от 14 мая 2011 об оплате дополнительного паевого взноса в размере 279370 рублей и исполненное Истцом в полном объеме. В соответствии с нормами ЖК РФ и Устава ЖСК «Витязь» гр.Орлов Е.В. от руководства кооперативом был отстранен и материалы о его деятельности в указанной должности переданы в правоохранительные органы, возбуждено уголовное дело. Протоколом общего собрания от 18 июля 2014 принято решение о дополнительном паевом взносе в размере - 50000 рублей. Протоколом общего собрания от 01 ноября 2014 принято решение о дополнительном паевом взносе в размере - 74775 рублей. Протоколом общего собрания от 26 апреля 2015 принято решение о дополнительном паевом взносе в размере - 74775 рублей. Протоколом общего собрания от 11 октября 2015 принято решение о дополнительном паевом взносе в размере - 31928 рублей. Протоколом общего собрания от 08 мая 2016 принято решение о дополнительном паевом взносе в размере - 43901 рублей. Таким образом, Канаматов. Р.А., как пайщик ЖСК «Витязь», заявивший иск о признании права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме в соответствии с указанными решениями обязан был оплатить дополнительный паевой взнос в сумме 275379 (50000+74775+74775+31928+43901) рублей. Фактически за период с 2014 год по настоящее время Истец оплатил 207560 (50000+23220,54+51779,46+82560). Итого задолженность по оплате дополнительных паевых взносов Истца составляет 67819 руб. С 2014 года по настоящее время на основании означенных решений общих собраний участников (пайщиков) ЖСК «Витязь» в целях завершения строительства многоквартирного дома, частью участников строительства дома, собрано и направлено на строительство более 40 млн. руб., что позволило 16 мая 2017 года, получить разрешения на ввод трех секций многоквартирного жилого дома, по адресу: КЧР, г.Черкесск, Космонавтов, 100 в эксплуатацию. Только факт полного внесения членом соответствующего кооператива паевого взноса за квартиру, предоставленное этим лицам кооперативом, является основанием для приобретения права собственности на указанное имущество. Представленные в материалы дела документы, достоверно подтверждают, что решениями общих собраний ЖСК «Витязь» утверждены размеры целевых дополнительных паевых взносов на завершение строительства жилого многоквартирного дома, а Истец надлежащим образом не выполнил свои обязанности по уплате целевых взносов в полном объеме и в силу п.4 ст.218 ГК РФ у него не может возникнуть право на жилое помещение. В рассматриваемом случае, удовлетворение иска приведет к неосновательному обогащению Истца, поскольку отказываясь от финансирования завершения строительства и заявляя настоящий иск, он пытается получить за счет дополнительных вложений в строительство дома других дольщиков квартиру как самостоятельный объект в доме, сданном с эксплуатацию.

Представители ответчиков ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» и ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по КЧР, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили и не просили о рассмотрении иска в их отсутствие, хотя были уведомлены о времени и месте проведения слушания. При таких обстоятельствах суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Ответчик ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по КЧР представил в дело письменные возражения на исковое заявление, в соответствии с которыми исковые требования не признал и просил отказать в их удовлетворении по тем основаниям, что ООО фирма «Рамзис» заключила инвестиционные договоры с ООО «Градстрой», ООО «Пристань», ЖСК «Витязь» и физическими лицами о соинвестировании в строительство жилых домов, в том числе и многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Инвестиционный контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29 января 2007 года и дополнительное соглашение от 25 мая 2009 года № 1, заключенные между ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» и ООО «Рамзис» признаны недействительными по иску ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по КЧР решением Арбитражного суда КЧР от 25 июня 2010 года. Так как право собственности на земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом в рамках инвестиционного контракта, принадлежит Российской Федерации, учитывая, что основной инвестиционный контракт признан недействительным, все сделки, заключенные в развитие этого договора, также являются недействительными. Отведение застройщику чужого земельного участка под строительство индивидуального объекта недвижимости при том, что застройщик заведомо знал об этом, признается незаконным, а возведенная на таком земельном участке постройка – самовольной. Приобретение право собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности невозможно, так как по смыслу закона право собственности в силу приобретательной давности не может быть признано на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также бесхозное имущество. Законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности и в связи с осуществлением самовольного строительства. Для легализации самовольной постройки необходимо, чтобы земельный участок, на котором возведена постройка, находился в собственности, пожизненном наследуемом владении и постоянном (бессрочном) пользовании того или иного лица.

Выслушав в судебном заседании представителей истца и ответчика, исследовав представленные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

25 июня 2010 года Арбитражным судом КЧР рассмотрено дело по иску ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по КЧР к ГОУ «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» и ООО «Рамзис» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Арбитражный суд постановил: иск удовлетворить частично. Признать недействительным (ничтожным) контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов, заключенный между ГОУ «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» и ООО «Рамзис», дополнительное соглашение № 1 от 25 мая 2009 года к контракту на реализацию инвестиционного проекта. В удовлетворении требований о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки отказать.

Вышеуказанное решение было обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2011 года решение Арбитражного суда КЧР от 25 июня 2010 года отменено. В удовлетворении требований ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по КЧР отказано.

Вышеуказанное постановление обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06 июня 2011 года постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2011 года отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29 января 2007 и дополнительного соглашения от 25 мая 2009 № 1 к контракту на реализацию инвестиционного проекта, заключенных ГОУ «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» и ООО «Рамзис». Признаны недействительным контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29 января 2007 и дополнительное соглашение от 25 мая 2009 № 1 к контракту на реализацию инвестиционного проекта, заключенные ГОУ «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» и ООО «Рамзис». В остальной части постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2011 по делу № А25-162/2010 оставлено без изменения.

Из содержания вышеуказанных судебных актов следует, что в ходе судебного разбирательства арбитражными судами были признаны установленными следующие обстоятельства дела.

29 января 2007 между ГОУ «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» (Заказчик) и ООО «Фирма «Рамзис» заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов по адресам: <адрес>.

Дополнительным соглашением № 1 к контракту на реализацию инвестиционного проекта от 25 мая 2009 года стороны внесли изменения в пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 2.1 контракта.

С учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением, предметом контракта является реализация инвестиционного проекта нового строительства: «Два восьмиэтажных жилых дома со встроенными торговыми помещениями по <адрес>» на земельном участке академии (заказчика) мерой 8200 квадратных метров, рядом с корпусом № 1 КЧГТА академии (заказчика); «Девятиэтажный 188 квартирный жилой дом; девятиэтажный 144 квартирный жилой дом со встроенными помещениями для офисов и магазинов и студенческое кафе на 200 мест по <адрес>» на земельном участке академии (заказчика) мерой 16000 квадратных метров; «Пятиэтажный дом с помещениями для офисов и магазинов по <адрес>» на земельном участке академии (заказчика) мерой 400 кв., «Надстройка второго этажа над одноэтажным зданием кафе «Студенческое» под интернет-центр и электронную библиотеку КЧГТА»; находящиеся по адресу: <адрес>, с ориентировочным объемом инвестиций 27000000 рублей» (пункт 1.1 дополнительного соглашения к контракту). В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор принял обязательства за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство двух восьмиэтажных жилых домов со встроенными торговыми помещениями по <адрес>; девятиэтажного 188 квартирного жилого дома; девятиэтажного 144 квартирного жилого дома со встроенными помещениями для офисов и магазинов и студенческое кафе на 200 мест по <адрес>; пятиэтажного дома с помещениями для офисов и магазинов по <адрес>; надстройку второго этажа над одноэтажным зданием кафе «Студенческое» под интернет-центр и электронную библиотеку КЧГТА» (пункт 1.2). Пунктом 2.1 контракта предусмотрено, что при завершении контракта раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте (возведенные здания и сооружения, исключая право пользования земельном участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации прав на недвижимость сторон) производится в пропорциях: заказчику (академии) передается в собственность 800 кв.м площади надстройки над кафе «Студенческое»; 12 однокомнатных квартир в девятиэтажном 188 жилом доме и 7 однокомнатных квартир в девятиэтажном 144 квартирном жилом доме по <адрес>. Преподавателям и сотрудникам академии в момент начала строительных работ предоставляется возможность приобретения квартир по себестоимости. Инвестору переходит в собственность оставшаяся площадь жилых и иных помещений во всех, указанных объектах (распределяется между инвестором и соинвесторами в соответствии с заключенными между ними договорами) (пункт 1.4 дополнительного соглашения к контракту).

Согласно пункту 1.1. Устава академии, государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» является государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования (высшим учебным заведением) Российской Федерации, находящимся в федеральном подчинении. Академия является юридическим лицом, имеет обособленное имущество, являющееся федеральной собственностью. Академия вправе от своего имени заключать договоры, приобретать имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в судах. Учредителем является Правительство Российской Федерации, полномочия учредителя осуществляет Министерство образования Российской Федерации. За академией закрепляются в постоянное (бессрочное) пользование, выделенные ей в установленном порядке, земельные участки на основании государственного Акта № КЧ-41090200, выданного администрацией города Черкесска от 17 ноября 1994 года (пункт 8.1 Устава). В государственном Акте указано о предоставлении Карачаево-Черкесскому технологическому институту (правопредшественник академии) 15.7094 гектаров земель в бессрочное пользование для учебных целей. Право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 ноября 2007 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Собственником земельного участка, находящегося у академии в постоянном (бессрочном) пользовании, и который предоставлен академией по оспариваемому контракту для строительства объектов недвижимости, является Российская Федерация, что также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

27 августа 2009 года Мэрией муниципального образования города Черкесска академии выдано разрешение № на строительство многоэтажного жилого дома (110-квартирного) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, сроком до 25 августа 2011 года. 27 сентября 2007 года выдано разрешение № на строительство 9-ти этажного 189-квартирного жилого дома; 36-ти квартирного блока секции А; 72-х квартирной блок-секции Б; 81-ой квартирной блок-секции В, распложенного по адресу: <адрес>. 06 ноября 2008 года и 01 марта 2008 года Мэрией муниципального образования города Черкесска академии также дано разрешение № на строительство 147-ми квартирного жилого дома со встроенными помещениями магазина, девятиэтажного здания с подвальным и техническим этажом, и № на строительство студенческого кафе на 200 посадочных мест, расположенных по адресу: <адрес>.

ООО «Фирма «Рамзис» заключены инвестиционные договоры с ООО «Градстрой», ООО «Пристань», ЖСК «Витязь», ЗАО «Родник М», а также договоры генерального подряда на капитальное строительство с ООО «Торговое коммерческое предприятие «ТОКО-Групп», ООО «ЮГ-СТРОЙинвест».

Как усматривается из материалов дела, 30 января 2008 года между ЖСК «Витязь» (Кооператив) и членом кооператива Канаматовым Р.А. (Член кооператива) был заключен договор №, предметом которого являлась деятельность сторон по организации и финансированию строительства многоквартирного девятиэтажного жилого дома по строительному адресу: <адрес> с последующей эксплуатацией, содержанием и управлением им, именуемого в дальнейшем «Объект» (пункт 1.1). По окончании строительства Объекта Члену кооператива передается для оформления права собственности двухкомнатная квартира следующих проектных характеристик: номер квартиры - 60, этаж - 5, общая площадь – 79,82 квадратных метров, жилая площадь – 32,36 квадратных метров (пункт 1.2). Общая сумма паевых взносов на строительство Объекта на момент заключения договора составила 878000 рублей (пункт 2.1).

Определением Арбитражного суда КЧР от 30 июля 2015 года по делу № А25-734/2015 в отношении ЖСК «Витязь» введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда КЧР от 02 декабря 2015 года, вынесенным по делу о банкротстве ЖСК «Витязь» удовлетворено требование истца о включении в реестр о передаче жилых помещений в отношении спорной квартиры.

Решением Арбитражного суда КЧР от 09 июня 2016 года ЖСК «Витязь» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Хабичев Н.-М.Б.

Право постоянного (бессрочного) пользования ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов – под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку (многоквартирные жилые дома свыше шести этажей) зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим Свидетельством о государственной регистрации права.

26 мая 2017 года начальником Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска вынесено постановление №, 168-квартирному многоэтажному жилому дому, расположенному по <адрес> присвоен адрес: <адрес> с присвоением номеров расположенным в нем квартирам с 1 по 168.

В соответствии с Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 22 июня 2017 года № Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска разрешило ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – 168-квартирного многоэтажного жилого дома блок-секции 1-В, расположенного по адресу: <адрес>.

26 сентября 2017 года между ЖСК «Витязь» в лице конкурсного управляющего Хабичева Н.-М.Б. и истцом подписано Дополнительное соглашение к договору об организации и финансированию строительства многоэтажного дома, согласно которому пункт 1.1 Договора изложен в следующей редакции: «предметом договора является деятельность сторон по организации и финансированию строительства 168-квартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес> с последующей эксплуатацией, содержанием и управлением им, именуемого в дальнейшем «Объект», а пункт 1.2 – «по окончании строительства Объекта Члену кооператива передается для оформления права собственности двухкомнатная квартира следующих проектных характеристик: номер квартиры - 56, этаж - 5, подъезд - 2, общая площадь – 79,82 квадратных метров, жилая площадь – 32,36 квадратных метров»

Согласно справке, выданной конкурсным управляющим ЖСК «Витязь», от 26 сентября 2017 года №, истец исполнил обязательства по договору об организации и финансирования строительства многоэтажного дома, паевые взносы им оплачены полностью в размере 1764060 руб., задолженности перед ЖСК «Витязь» не имеет.

Определением Арбитражного суда КЧР от 02 декабря 2015 года, вынесенным по делу о банкротстве ЖСК «Витязь», которым было удовлетворено требование истца о включении в реестр о передаче жилых помещений в отношении спорной квартиры, также установлено, что истцом исполнена обязанность по оплате двухкомнатной квартиры в полном объеме, им оплачено 1764060 руб.

Выплата истцом паевых взносов в размере 1764060 руб. подтверждается представленными платежными документами, в том числе и по исполнению обязательств по договорам уступки права требования, и ответчиком не оспаривается.

В настоящем споре между сторонами –истцом Канаматовым Р.А. и ответчиком ЖСК «Витязь» возник спор по стоимости спорной квартиры в целом, и как следствие, исполнению обязательств по выплате паевых взносов.

Разрешая спор, суд исходит из того, что стоимость квартиры применительно к настоящему делу может быть определена только заключенным между сторонами договором строительства.

В данном случае договором № от 30 января 2008 года стоимость спорной квартиры определена в размере 878000 руб.

В связи с увеличением срока строительства многоквартирного жилого дома и удорожанием строительства дополнительными соглашениями к названному договору, заключенными в целях обеспечения завершения строительства объекта, стоимость квартиры была неоднократно увеличена и составила 1764060 руб.

Кроме того, судом принимается во внимание, что ранее истцу также неоднократно выдавались справки об отсутствии задолженности по выплате паевых взносов уполномоченными в различные периоды времени действовать от имени кооператива лицами.

Представленное же представителем ответчика ЖСК «Витязь» соглашение № от 08 июня 2011 года об изменении договора № от 30 января 2008 года в части утверждения размера дополнительной оплаты стоимости 1м2 в сумме 3500 руб. и возложении на истца обязанности внести дополнительно 279370 руб. не подписано ни одной из сторон: ни председателем правления ЖСК «Витязь», ни членом кооператива Канаматовым Р.А., в связи с чем юридическую силу не имеет и не может быть доказательством существования задолженности истца по оплате взносов.

Вызванная в суд в качестве свидетеля бухгалтер ЖСК «Витязь» Гладских Н.В. не подтвердила наличие задолженности истца по уплате паевых взносов. Так, свидетель суду показала, что ведет в том числе учет уплаты паевых взносов членами ЖСК «Витязь». Справку от 26 сентября 2017 года № об отсутствии у истца задолженности по уплате паевых взносов подготовила она с учетом имеющихся документов, указанную в справке сумму истец внес в полном объеме. В реестр требований кредиторов внесена указанная в справке сумма в качестве стоимости квартиры. Документы ЖСК изъяты следственными органами, в ЖСК сменилось несколько бухгалтеров, учет не велся, дополнительное соглашение не подписано, она не может сказать, имеется ли у истца задолженность, как на то указывает ЖСК «Витязь». На вопросы суда пояснила, что утверждать, что внесение истцом паевых взносов в период времени с 2011 по 2014 года из расчета размера дополнительного паевого взноса в размере 3500 руб. не приходится, из его платежей указанное не следует. Расчет задолженности истца произведен инициативной группой.

Таким образом, при определении стоимости, уплаченной истцом в счет исполнения обязательств по договору № от 30 января 2008 года, суд исходит из размера стоимости квартиры, указанной в договоре, дополнительных соглашениях об увеличении стоимости квартиры и размера выплаченных денежных сумм, указанных в платежных документах, определяет ее размер - 1764060 руб. и приходит к выводу об отсутствии у истца задолженности по оплате паевых взносов.

Между тем, в пункте 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в числе способов защиты гражданских прав предусматривает: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Как следует из пункта 1 и пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 стать 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

На основании пункта 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (пункт 1). Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно пункту 13 части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), члены кооператива имеют право получить жилое помещение в собственность в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

С учетом вышеприведенного суд приходит к выводу о том, что истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения паевого взноса в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика ЖСК «Витязь», а при неисполнении обязательств – вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем заявления требования о признании права собственности.

При таких обстоятельствах, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в том числе в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права и законные интересы истца подлежат судебной защите путем признания права собственности причитающееся жилое помещение – квартиру в многоэтажном жилом доме.

Таким образом, исковое заявление признается обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Канаматова Руслана Ауесовича к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Карачаево-Черкесской Республике и Жилищно-строительному кооперативу «Витязь» в лице конкурсного управляющего о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать за Канаматовым Русланом Ауесовичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №, выдан Хабезским РОВД по КЧР 12 ноября 2004 года, код подразделения №, зарегистрированным по адресу: <адрес>, право собственности на двухкомнатную квартиру № общей площадью 79,82 квадратных метров, с кадастровым номером №, расположенную на пятом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме с подачей жалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики.

В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 28 мая 2018 года.

Судья

Черкесского городского суда КЧР                      Ф.М.Турклиева