Решение по делу № 33-11410/2013 от 15.11.2013

Судья: Левина С.А. гр.дело №

Апелляционное определение

«2» декабря 2013 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Шуковой Н.М.,

судей Книстяпиной Н.А., Маркина А.В.,

при секретаре Крайковой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Агалакова С.Ю. на решение Сызранского городского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года, которым постановлено:

«Иск Стрельникова А.В. к Агалакову С.Ю. удовлетворить частично.

Обязать Агалакова С.Ю. передать Стрельникову А.В. по акту приема-передачи земельный участок (землепользование) № общей площадью 1630,8 кв.м., местонахождение: <адрес> дачный участок № и находящееся на нем жилое строение без права проживания в нем общей площадью 120,9 кв.м. №, расположенное по адресу: <адрес>, дача № т/о <адрес>

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок (землепользование) № общей площадью 1630,8 кв.м., местонахождение: <адрес>» дачный участок № и находящееся на нем жилое строение без права проживания в нем общей площадью 120,9 кв.м. №, расположенное по адресу: <адрес>, дача № т<адрес> от Агалакова С.Ю. к Стрельникову А.В. на основании договора купли-продажи земельного участка и строения от ДД.ММ.ГГГГ. в отсутствие продавца Агалакова С.Ю. на основании заявления Стрельникова А.В. с обременением - ипотека в силу закона.

В остальной части заявленных требований отказать.

Встречный иск Агалакова С.Ю. к Стрельникову А.В. о признании сделки купли-продажи земельного участка и строения от ДД.ММ.ГГГГ. не состоявшейся – оставить без удовлетворения.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Шуковой Н.М., объяснения Агалакова С.Ю., его представителя Митрофановой Г.В. (по доверенности), поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

Установила:

Стрельников А.В. обратился в суд с иском к Агалакову С.Ю. о признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1630,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, дачный участок № и находящегося на нем жилого строения без права проживания в нем, площадью 120,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> дача №, т/о <адрес>

Указал также, что Управлением Росреестра было принято решение о приостановлении государственной регистрации указанного договора купли-продажи, в связи с отсутствием акта приема-передачи недвижимого имущества, а также неточностей в договоре, а затем решение об отказе в государственной регистрации договора.

Считая себя добросовестным приобретателем, поскольку полностью оплатил продавцу 700 000 руб., предусмотренные договором в качестве цены земельного участка и жилого строения, и ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от подписания акта приема-передачи и устранения замечаний в договоре, истец просил суд обязать ответчика передать ему вышеназванные земельный участок и жилое строение, признать за ним право собственности на указанные объекты недвижимости, признать переход права собственности от ответчика к истцу на земельный участок и жилое строение, расположенное на нем и прекратить право собственности ответчика на указанные земельный участок и жилое строение.

Агалаков С.Ю. обратился в суд со встречным иском о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, указав, что считал данный договор предварительным договором купли-продажи, о природе и характере сделки ему стало известно, когда он ДД.ММ.ГГГГ. получил уведомление о приостановлении государственной регистрации.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Агалаков С.Ю. просил суд признать сделку купли-продажи земельного участка и строения от ДД.ММ.ГГГГ. между ним и Стрельниковым А.В., не состоявшейся.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Агалаков С.Ю. просит решение суда отменить, его исковые требования удовлетворить, в удовлетворении иска Стрельникова А.В. отказать.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, в совокупности с исследованными доказательствами, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Ст. 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Судом установлено, что Агалаков С.Ю. является собственником земельного участка, категория земель: <данные изъяты>, общей площадью 1630,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>», дачный участок №, кадастровый номер №, а также двухэтажного жилого строения без права проживания в нем, назначение: дачно-садоводческое, общей площадью 120,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, дача №, т/о <адрес>», что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. № № и №.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между Агалаковым С.Ю. и Стрельниковым А.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка и строения, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает следующее недвижимое имущество – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>ю 1630,8 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: индивидуальное садоводство и 2-этажное жилое строение на нем, вид права: собственность, назначение: дачно-садоводческое, общей площадью 120,9 кв.м., кадастровый номер №.

В соответствии с п. 6-7 указанного договора, цена земельного участка и дома, указанного в пункте 1 договора, по соглашению сторон составляет 700 000 руб., которая подлежит уплате покупателем продавцу путем передачи денежных средств в срок до 01.01.2014г.Согласно п. 16 договора, продавцом получена частичная оплата в размере 500 000 руб.

В силу ч.2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ., государственная регистрация перехода права, права собственности и ипотеки на жилое строение без права проживания в нем по адресу: <адрес>, дача №, т/о <адрес>» и на земельный участок по адресу: <адрес>», дачный участок № приостанавливается на срок до ДД.ММ.ГГГГ., в связи с тем, что на государственную регистрацию не предоставлен передаточный акт или иной документ о передачи недвижимого имущества, а также в связи с необходимостью приведения указанного договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством.

Сообщениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. было отказано в государственной регистрации перехода права, права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, в связи с не предоставлением передаточного акта земельного участка и жилого строения без права проживания в нем или иного документа о передачи недвижимого имущества.

П. 8 договора купли-продажи установлено, что продавец фактически передает, а покупатель принимает земельный участок по акту приема-передачи.

В соответствии с ч.1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Учитывая, что покупатель передал продавцу денежные средства в размере 500 000 руб. в счет оплаты за указанные в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. земельный участок и жилое строение, между тем, продавец уклоняется от передачи объектов недвижимости покупателю, суд обоснованно обязал Агалакова С.Ю. передать Стрельникову А.В. по акту приема-передачи земельный участок (землепользование), кадастровый номер № общей площадью 1630,8 кв.м., местонахождение: <адрес> дачный участок № и находящееся на нем жилое строение без права проживания в нем общей площадью 120,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>, дача № т/о «<адрес> и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч.4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с ч.1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что в 2007г. между сторонами заключался предварительный договор купли-продажи указанных объектов недвижимости.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. отсутствует указание на обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи, отсутствует указание на срок, в который должен быть заключен основной договор.

Кроме того, из представленного в материалах дела договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. усматривается, что стороны достигли соглашения относительно предмета договора, поскольку в нем указаны характеристики подлежащих продажи земельного участка и жилого строения, позволяющие их идентифицировать, а также соглашения о цене.

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. соответствует требованиям закона, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Агалакова С.Ю. о признании договора не заключенным.

Довод апелляционной жалобы Агалакова С.Ю. о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. является предварительным, поскольку в нем имеется указание на срок – ДД.ММ.ГГГГ., до которого должен быть произведен окончательный расчет, подбор документов, составлен основной договор купли-продажи, является необоснованным, поскольку в соответствии с условиями договора в указанный срок должен быть произведен окончательный расчет между сторонами. В указанном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. отсутствует указание на обязательство сторон о заключении в будущем основного договора купли-продажи, в связи с чем, заключенный между сторонами договор является основным, а не предварительным.

Довод жалобы о том, что сторонами не достигнуто соглашение о цене, в договоре указана ориентировочная цена только земельного участка, является необоснованным, поскольку не подтверждается условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым цена земельного участка и дома по соглашению сторон составляет 700 000 руб.

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сызранского городского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу Агалакова С.Ю. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи