Решение по делу № 2-75/2023 (2-2356/2022;) от 11.11.2022

УИД 74RS0027-01-2022-002926-67    копия

Дело № 2-75/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 мая 2023 года                  г. Карабаш

Кыштымский городской суд Челябинской области (постоянное судебное присутствие в г. Карабаше Челябинской области) в составе

председательствующего судьи Браилко Д.Г.,

при секретаре Якушкиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Карабашского городского округа к Яблонских Татьяне Викторовне об изъятии в муниципальную собственность нежилого помещения и прекращения права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Карабашского городского округа обратилась с исковым заявлением к Яблонских Т.В. об изъятии в муниципальную собственность признанного в установленном порядке аварийным нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме АДРЕС по цене в сумме 1 080 000 руб., прекращении Яблонских Т.В. права собственности на указанное нежилое помещение.

В обоснование исковых требований истец указал, что ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение АДРЕС. Распоряжением администрации Карабашского городского округа от 31.12.2014 года данный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 080 000 руб. Ответчику направлено уведомление о принятом решении о сносе дома а так же проект соглашения об изъятии нежилого помещения. Ответчик отказался от подписания соглашения, указав, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3 562 000 руб. Истец не согласен с предложенной оценкой, ввиду чего обратился в суд и просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал.

Ответчик, представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований в части выкупа нежилого помещения по предложенной истцом цене возражали.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению исходя из следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

Таким образом, условием применения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

В соответствии с ч. 1 си. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе, как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрена специальная система гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII ЗК РФ).

Согласно пп. 3.2 пункта 2 ст. 235 ГК РФ, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 236.2 ГК РФ).

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 53.3 ЗК РФ, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Из разъяснений, содержащемся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно п. 2 ст. 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Указание в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с чем, в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в ст. 35 Конституции Российской Федерации, ст. 1, ст. 235 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, в соответствии с пунктом 1 ст. 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям по аналогии подлежат применению нормы ч. 10 ст. 32 ЖК РФ.

Согласно п. 3 ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Данные правила установлены ст. 279 ГК РФ, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Из материалов дела следует ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение 1, расположенное в многоквартирном АДРЕС.

Распоряжением администрации Карабашского городского округа от 31.12.2014 года указанный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации Карабашского городского округа от 16.09.2022 года постановлено изъять земельный участок расположенный по адресу АДРЕС расположенными на нем объектами недвижимости для муниципальных нужд. Заключить с собственником нежилого помещения соглашение об изъятии нежилого помещения.

27.09.2022 года Яблонских Т.В. было направлено уведомление о выкупной цене нежилого помещения АДРЕС в сумме 1080000 руб. к уведомлению приложено соглашение об изъятии нежилого помещения.

Ответчик Яблонских Т.В. отказалась от предложенной выкупной цены, полагая, что стоимость изымаемого помещения составляет 3562000 руб.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно подпункту "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе, упущенную выгоду.

При определении выкупной цены жилого помещения следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

При обращении с иском выкупная цена спорного нежилого помещения определена на основании отчета 246/05-22 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным оценщиком ФИО4 в сумме 108000 руб., в которую включены стоимость объекта недвижимости в сумма 103000 рублей и стоимость риэлторских услуг в сумме 50000 руб.

Ответчик, оспаривая рыночную стоимость недвижимого имущества предоставил свой отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный оценщиком ФИО5, согласно которому рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составила 3562000 руб.

Определением Кыштымского городского суда от 23.12.2022 по гражданскому делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам союза «Южно-Уральская торгово – промышленная палата». Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения АДРЕС составляет 1 927 000 руб., в которую включены стоимость доли собственника в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и стоимость доли собственника земельного участка под указанным многоквартирным домом.

Представитель истца с заключением эксперта не согласилась, посчитав, что рыночная стоимость нежилого помещения завышена. Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО6 указала, что экспертами Союза «Южно-Уральская Торгово – промышленная палата» критерий «состояние здания» взят как удовлетворительное и требует косметического ремонта, тогда как это не правильно, поскольку здание аварийное, ввиду чего необходима корректировка в сторону уменьшения рыночной стоимости помещения.

Судом, после допроса свидетеля, в порядке ст. 187 ГПК РФ эксперту были направлены вопросы для разъяснения составленного им заключения.

В подготовленных ответах эксперт указал, что рыночная стоимость объекта оценки определена как наиболее вероятная цена по которой данный объект может быть отчужден на рынке. При этом данный объект не может быть оценен в состоянии «аварийное», так как аварийные помещения не могут быть предметом сделки.

Оценивая, представленные сторонами доказательства, суд полагает, что при определении размера выкупной цены, подлежащей выплате Яблонских Т.В. за изымаемое у нее нежилое помещение, следует исходить из выкупной цены, определенной заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертами Союза «Южно-Уральская Торгово – промышленная палата».

Данное заключение суд признает относимым и допустимым доказательством выкупной цены спорного нежилого помещения поскольку оно выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регулирующего оценочную деятельность, с использованием специальной методики, в ходе визуального осмотра экспертом нежилого помещения, содержит подробное описание объекта оценки и проведенного исследования, при проведении оценки выкупаемого жилого помещения экспертом было учтено местоположение объекта, категория земель, уровень благоустройства и технического состояния, проведен анализ рынка недвижимости, заключение содержит перечень и обоснование применяемых подходов для расчета.

Экспертом был проанализирован рынок недвижимости данные о котором полученные из информационно-коммуникационной сети Интернет и находящиеся в свободном доступе сведения о предложениях продажи объектов недвижимости, примененные экспертом в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы. Эксперт сравнила стоимость нежилых помещений равноценных по техническим характеристикам, имеющихся на рынке недвижимости применив к объектам-аналогам необходимые поправочные коэффициенты.

В заключении экспертизы указано о применении экспертом необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций.

Сведения о заинтересованности эксперта в исходе дела суду не представлены, эксперт предупреждалась об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что оснований ставить под сомнение заключение эксперта № 026-05-00163 от 09.03.2023 года о размере выкупной цены изымаемого для муниципальных нужд нежилого помещения АДРЕС не имеется, заключение эксперта содержит все необходимые сведения, влияющие на определение выкупной цены объекта недвижимости, ввиду чего нежилое помещение подлежит изъятию в муниципальную собственность по цене 1927000 руб.

В соответствии со ст. 7.1 Закона Челябинской области от 27 июня 2013 г. N 512-ЗО "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Челябинской области" (в редакции Закона Челябинской области от 3 июля 2018 г. N 736-ЗО) обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Постановлением Правительства Челябинской области от 21 мая 2014 г. N 196-П утверждена «Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области на 2014-2048 годы», опубликованная в периодическом издании опубликован в издании 10.06.2014 г.

Из содержания приложения 1 к указанной программе не следует, что многоквартирный АДРЕС включен в региональную программу капитального ремонта Челябинской области.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что поскольку оплата взносов на капитальный ремонт собственниками помещения не осуществлялась, то в рассматриваемом случае сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома не может быть включена в выкупную цену нежилого помещения.

В подпункте "л" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъясняется, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Поскольку суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца выкупной цены за недвижимое имущество, постольку право собственности Яблонских Т.В. на помещение АДРЕС подлежит прекращению.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

Перечень издержек, связанных с рассмотрением дела, указан в ст. 94 ГПК РФ, согласно которому, к издержкам, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

Определением Кыштымского городского суда от 23.12.2022 года была назначена оценочная экспертиза, оплата за которую Администрацией Карабашского городского округа в сумме 20000 рублей не проведена.

Таким образом на основании ст. 98 ГПК РФ в возмещение расходов, связанных с проведением экспертизы, подлежит взысканию с администрации Карабашского городского округа Челябинской области в размере 20 000 рублей в пользу Союза «Южно-Уральская торгово – промышленная палата».

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Карабашского городского округа удовлетворить.

Взыскать с Администрации Карабашского городского округа Челябинской области (ИНН 7406001047) в пользу Яблонских Татьяны Викторовны (паспорт серии НОМЕР) выкупную цену нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР общей площадью 103 кв. метра расположенное по адресу АДРЕС в размере 1 927 000 (один миллион девятьсот двадцать семь тысяч) рублей 00 копеек.

Прекратить право собственности Яблонских Татьяны Викторовны на нежилое помещение с кадастровым номером НОМЕР общей площадью 103 кв. метра расположенное по адресу АДРЕС.

Признать право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером НОМЕР общей площадью 103 кв. метра расположенное по адресу АДРЕС за муниципальным образованием Карабашский городской округ Челябинской области.

Взыскать с Администрации Карабашского городского округа (ИНН 7406001047) в пользу союза «Южно-Уральская торгово – промышленная палата» (ИНН 7415016239) расходы на проведение экспертизы в сумме 20000 (Двадцать тысяч) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через постоянное судебное присутствие Кыштымского городского суда Челябинской области в г.Карабаше.

Председательствующий (подпись)         Д.Г.Браилко

Мотивированное решение составлено ДАТА.

Копия верна:

Судья: Д.Г.Браилко

Секретарь: А.В.Якушкина

Решение суда не вступило в законную силу.

Судья: Д.Г.Браилко

Секретарь: А.В.Якушкина

Подлинный документ подшит в материалах гражданского дела №2-75/2023 Кыштымского городского суда ПСП в г.Карабаше Челябинской области