Решение по делу № 3а-30/2020 от 04.10.2019

дело № 3а-30/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 23 июля 2020 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Пика А. И.,

с участием представителей : заинтересованного лица – Саркисьянц Е. А. – Черноусовой Ю.Н., заинтересованного лица – администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края – Королева В. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Воробьевой О. П. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости,

установил :

22 декабря 2017 года в Ставропольский краевой суд поступило административное исковое заявление Воробьева В. Б. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу : Ставропольский край, г. …, ул. …, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года :

- земельного участка с кадастровым номером :194, назначение – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 163 732 кв.м. – в размере 141666000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером :195, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 17 280 кв.м. – в размере 17919000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером :43, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса "…», площадью 54 203 кв.м. – в размере 46898000 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований Воробьев В. Б. указал, что вышеуказанные земельные участки принадлежат ему на праве собственности.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года определена : с кадастровым номером :194 в размере – 371498084, 08 рублей, с кадастровым номером :195 в размере – 39027744 рублей, с кадастровым номером :43 в размере – 122749739, 89 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, Воробьев В. Б. обратился к независимому оценщику – ООО «Южное Региональное юридическое агентство» для определения рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

ООО «Южное Региональное юридическое агентство» произведена оценка рыночной стоимости спорных земельных участков. Согласно отчету об оценке № … от 11 декабря 2017 года рыночная стоимость спорных земельных участков определена : с кадастровым номером :194 в размере – 144666000 рублей, с кадастровым номером :195 в размере – 17919000 рублей, с кадастровым номером :43 в размере – 46898000 рублей.

Административный истец Воробьев В. Б. полагал, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

Решением Ставропольского краевого суда от 14 июня 2018 года указанные административные исковые требования Воробьева В. Б. удовлетворены, установлена кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков :

- с кадастровым номером :194, назначение - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 163 732 кв.м, адрес: Ставропольский край, город …, улица …, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в сумме 218254000 рублей;

- с кадастровым номером :195, назначение - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 17 280 кв.м, адрес: Ставропольский край, город …, улица …, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в сумме 26252 000 рублей;

- с кадастровым номером с кадастровым номером :43, назначение - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 54 203 кв.м, адрес: Ставропольский край, город …, улица …, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в сумме 72 252000 рублей (том 2 л. д. 176-189).

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 24 сентября 2019 года указанное решение суда от 14 июня 2018 года отменено с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе, в связи с не привлечением к участию в деле Саркисьянц Е. А., являвшейся собственником спорных земельных участков до апреля 2017 года, и разрешением вопроса о ее правах и обязанностях (том 3 л. д. 115-120).

Определением судьи Ставропольского краевого суда от 08 октября 2019 года административное исковое заявление Воробьева В. Б. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости принято к производству суда (том 3 л. д. 133-134).

В ходе подготовки указанного административного дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Саркисьянц Е. А. (том 3 л. д. 135-138).

Также в ходе подготовки настоящего административного дела к судебному разбирательству установлено, что административный истец Воробьев В. Б. … года рождения, умер. Его наследником по закону Воробьевой О. П. было подано ходатайство о замене стороны административного истца по настоящему делу на нее, как правопреемника.

Определением Ставропольского краевого суда от 05 декабря 2019 года удовлетворено ходатайство Воробьевой О. П., по настоящему административному делу произведена замена стороны административного истца - Воробьева В. Б. на его правопреемника – Воробьеву О. П. (том 3 л. д. 245-248).

В судебном заседании представитель заинтересованного лица – Саркисьянц Е. А. – Черноусова Ю. Н. не возражала в удовлетворении административного иска, равно как и не имела замечаний к заключению проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица – администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края – Королев В. В. возражал в удовлетворении заявленных административных исковых требовании, ссылаясь на отсутствие к этому правовых оснований и на несогласие с проведенной по делу судебной оценочной экспертизой.

Административный истец Воробьева О. П. и заинтересованное лицо Саркисьянц Е. А. в судебное заседание не явились, к их извещению судом были предприняты все необходимые меры, им заблаговременно посредством услуг почтовой связи заказными письмами по известным адресам их места жительства были направлены извещения о времени и месте проведения судебного заседания, однако попытки вручить им судебную корреспонденцию не удались.

Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по Ставропольскому краю просило рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : земельном участке с кадастровым номером :194, с разрешенным использованием №под строительство санаторно-курортного комплекса «…», категорией земель «земли населенных пунктов», площадью 163732 кв. м., кадастровой стоимостью 371498084, 08 рублей; земельном участке с кадастровым номером :195, с разрешенным использованием №под строительство санаторно-курортного комплекса «…», категорией земель «земли населенных пунктов», площадью 17280 кв. м., кадастровой стоимостью 39027 744 рублей; земельном участке с кадастровым номером :43, с разрешенным использованием №под строительство санаторно-курортного комплекса «…», категорией земель «земли населенных пунктов», площадью 54203 кв. м., кадастровой стоимостью 122749739, 89 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года внесены в ЕГРН 20 декабря 2015 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382. Заявления о пересмотре вышеуказанной кадастровой стоимости, поданные в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в адрес Комиссии не поступали (том 3 л. д. 143-146).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей заинтересованных лиц, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя заинтересованных лиц, допросив эксперта, проводившего по настоящему административному делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 были утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утратившие силу с 1 января 2019 года.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 ранее действовавших Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами :194, :195, :43 затрагивают права и обязанности административного истца Воробьевой О. П., поскольку земельный налог за ранее находившиеся в собственности Воробьева В. Б. и ныне находящиеся в собственности Воробьевой О. П. земельные участки рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, Воробьеву В. Б. на праве собственности принадлежали земельные участки :

- с кадастровым номером :194, назначение – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 163732 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенный за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1270 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. …, ул. …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 декабря 2017 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 21 апреля 2017 года (том 1 л. д. 18-20);

- с кадастровым номером :195, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 17280 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1720 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. …, ул. …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 декабря 2017 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 21 апреля 2017 года (том 1 л. д. 15-17);

- с кадастровым номером :43, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса "…», площадью 54 203 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1470 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. …, ул. …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 декабря 2017 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 21 апреля 2017 года (том 1 л. д. 21-23).

18 декабря 2018 года Воробьев В. Б., … года рождения, умер, что подтверждается свидетельством о смерти серии … № …, выданным 19 декабря 2018 года Органом ЗАГС Москвы № … – Многофункциональный центр предоставления государственных услуг района … и что не оспаривается лицами, участвующими в деле (том 3 л. д. 236).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 22 ноября 2019 года № …, от 04 декабря 2019 года № … и от 22 ноября 2019 года № … собственником заявленных в административном иске земельных участков с кадастровыми номерами :194, :195, :43, в настоящее время значится Воробьева О. П.

О праве собственности Воробьевой О. П. на вышеуказанные земельные участки в Едином государственном реестре недвижимости сделаны соответствующие записи регистрации № … от 21.06.2019, № … от 21.06.2019 и № … от 21.06.2019 (том 3 л. д. 194-234).

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года установлена : с кадастровым номером :194 в размере – 371498084, 08 рублей, с кадастровым номером :195 в размере – 39027744 рублей, с кадастровым номером :43 в размере – 122749739, 89 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 декабря 2017 года № …, № …, № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20 декабря 2015 года (том 1 л. д. 12-14).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков, административный истец представил отчет № … от 11 декабря 2017 года об определении рыночной стоимости спорных объектов, выполненный ООО «Южное Региональное юридическое агентство», в соответствии с которыми по состоянию на 1 января 2015 года рыночная стоимость спорных земельных участков составила : с кадастровым номером :194 в размере – 144666000 рублей, с кадастровым номером :195 в размере – 17919000 рублей, с кадастровым номером :43 в размере – 46898000 рублей (том 1 л. д. 24-110).

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 вышеуказанного Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных земельных участков и установления юридически значимых обстоятельств по делу определением Ставропольского краевого суда от 05 декабря 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА «ГлавЭксперт» (том 3 л. д. 249-252).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 18 февраля 2020 года рыночная стоимость спорных земельных участков состоянию на 01 января 2015 года составила: с кадастровым номером :194 в размере – 90068031 рубль, с кадастровым номером :195 в размере – 10107985 рублей, с кадастровым номером :43 в размере – 28793431 рубль (том 4 л. д. 16-99).

Допрошенная судом в ходе судебного разбирательства эксперт Г. В. выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержала, дала пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 18 февраля 2020 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав экспертное заключение № … от 18 февраля 2020 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорных земельных участков с учетом их местоположения, целевого использования.

Так, из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что она проведена на основании натурного обследования, о чем составлены фототаблицы, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-30/2020 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения.

Объектами оценки при проведении судебной экспертизы являлись:

- земельный участок с кадастровым номером :194, назначение – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 163732 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенный за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1270 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. …, ул. …, который находится в небольшой ложбине, которая почти полностью заросла камышом, что говорит о наличии близко расположенных грунтовых вод, заболоченности, подъездной путь –гравийный, булыжный;

- земельный участок с кадастровым номером :195, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 17280 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1720 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. …, ул. …, который полностью покрыт лесной порослью, подъездные пути фактически отсутствуют, дороги естественные грунтовые. Весь участок эксперту осмотреть не удалось, так как отсутствуют даже тропинки;

- земельный участок с кадастровым номером :43, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса "…», площадью 54 203 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1470 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. …, ул. …, который частично покрыт лесной порослью (большая часть), подъездные пути фактически отсутствуют, дороги улучшенные грунтовые.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2014 год, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков г. …, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков города в период с 01 июля 2014 года по 31 декабря 2014 года, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – земельные участки назначения «отдых и рекреация», определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорных земельных участков сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка.

В связи с тем, что земельные участки с назначением «отдых и рекреация» на рынке отсутствуют, экспертом в качестве объектов-аналогов отобраны земельные участки коммерческого назначения и при расчетах применена корректировка по назначению исследуемых земельных участков.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Из выставленных на продажу на открытом рынке 16 объектов экспертом выбрано 3 наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы : все земельные участки расположены в г. Минеральные Воды, находятся в собственности, имеют дороги с твердым покрытием.

При расчете рыночной стоимости спорных объектов оценки экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблиц «Расчет оценки рыночной стоимости земельного участка», представленных на л. д. 47-49, 62-64, 77-79 тома 4, следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на назначение, на площадь, на состояние дорог, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом для земельного участка с кадастровым номером :194 в размере – 550 рублей, для земельного участка с кадастровым номером :195 в размере – 585 рублей, для земельного участка с кадастровым номером :43 в размере – 531 рубля.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами :194, :195, :43, с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Г. В., проводившая по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердила свое заключение и пояснила, что объекты оценки – спорные земельные участки относятся к сегменту рынка назначения «отдых и рекреация», однако подобные земельные участки под рекреацию не продаются, на рынке отсутствуют соответствующие предложения, в связи с чем, в качестве объектов-аналогов в рамках проводимого исследования ею были отобраны земельные участки коммерческого назначения в соответствии с учебным пособием «Оценка земельных ресурсов» под общей редакцией В. П. и П. Ф. и справочником оценщика недвижимости-2018 Лейфера Л. А., так как санаторно-оздоровительные учреждения тоже продают свои услуги, и при расчетах к объектам-аналогам применена корректировка по назначению исследуемых земельных участков.

Также эксперт Г. В. пояснила, что исследуемые земельные участки находятся слева, за железнодорожной больницей г. …, вокруг участков пустыри. При этом участки с кадастровыми номерами :195, :43 полностью покрыты лесом с подлеском, представляющем собой густую плотную массу у подножия горы, пройти по ним невозможно, поскольку это сплошная масса колючек. При натурном осмотре объектов исследования эксперт смогла пройти вглубь участка всего на 7 метров. Дорог на участках нет, на фотографии № 3 на странице 15 экспертного заключения видно, что на участке имеется только колея. Дорога, проходящая рядом с земельным участком с кадастровым номером :195, очень узкая и в плохом состоянии, сам участок вытянут вдоль больницы. Прокладывать дорогу на спорных участках очень проблематично, так как почва глинистая. Имеется только один подъезд с одной стороны к участку с кадастровым номером :195, но с очень узкой стороны. Участок с кадастровым номером :194 своей частью прилегает к небольшому озеру, располагается большей частью в ложбине, которая полностью заросла камышом, что означает, что очень близко находятся подпочвенные воды. Соответственно, капитальное строительство на этом участке фактически невозможно либо потребует несоразмерных затрат, которые будут слишком долго окупаться. Даже если засыпать часть участка гравием для организации прогулочных зон в соответствии с назначением «рекреация», то это будет очень дорогостоящая работа.

Помимо вышеизложенного эксперт Г. В. пояснила, что согласно генеральному плану все объекты исследования находятся в зоне рекреации и, соответственно, строительство санаторно-курортного оздоровительного комплекса, которое там планировалось, соответствует этим участкам. Однако, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2018 года № 1730 «Об утверждении особенностей возмещения вреда, причиненного лесам и находящимся в них природным объектам вследствие нарушения лесного законодательства», поскольку спорные земельные участки покрыты лесом с подлеском, то экологи могут не разрешить вырубать этот лес, чтобы не было сползания грунта с горы. Вырубка возможна только с разрешения администрации муниципального образования и в соответствии с заключением экологов или лесничих. Таким образом, чтобы на исследуемом массиве что-то построить (санаторий или оздоровительный комплекс), необходимо предварительно вырубить и выкорчевать весь лес и кустарники, насадить культурную лесо-парковую зону, чтобы люди могли там ходить. Вырубка такого леса представляет собой огромный объем работы, а потому потенциальные инвесторы в связи со сложной экономической ситуацией не заинтересованы в строительстве санаторно-курортного оздоровительного комплекса на исследуемой территории, так как это требует очень больших вложений. Кроме того, действующим законодательством предусмотрены значительные штрафы за несанкционированную вырубку леса и кустарников.

Также эксперт Г. В. отметила, что на территории г. … нет собственных источников минеральной воды, ближайший такой источник находится в г. …. По действующим нормативам и технологиям для прокладки трубопровода от места нахождения источника до места розлива должны прокладываться трубы из нержавеющей стали, так как минеральные воды имеют повышенное содержание солей. Соответственно, если на исследуемых земельных участках строить санаторий или иной оздоровительный комплекс, то для отдыхающих нужно организовать подвоз минеральной воды, который должен быть тоже в бочках из нержавеющей стали, что является очень дорогостоящим процессом. В настоящее время исследуемые земли представляют собой долгосрочное вложение с защитой от инфляции, пока муниципалитет не начнет осваивать эту рекреационную зону, и поскольку прежде чем собственник сможет получать доход от использования спорных земельных участков, нужно очень много средств в них вложить. Подведение коммуникаций к спорным земельным участкам возможно.

Из пояснений эксперта Г. В. также следует, что иначе, как под рекреацию, использовать спорные земельные участки нельзя, чтобы не нарушать генеральный план. Расчеты по определению рыночной стоимости спорных земельных участков были сделаны с учетом того, что они представляют собой долговременное вложение денег в расчете на будущую прибыль при наличии инвесторов.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 18 февраля 2020 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 11 декабря 2017 года данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами :194, :195, :43, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.

Содержание заключения эксперта № … от 18 февраля 2020 года свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости спорных земельных участков не является произвольным; при оценке объектов эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объектах оценки; описание технических характеристик объектов оценки выполнено на основании натурного обследования, а также материалов административного дела, публичной кадастровой карты, публичных данных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, расчеты, произведенные на основе сравнительного подхода, методом сравнения продаж, объективно отражают рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2015 года; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 приведенного Федерального закона предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Поэтому обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости по состоянию, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с указанными положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость земельных участков заявителя, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости заявленного в иске недвижимого имущества.

С учетом изложенного, а также того, что иных надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных земельных участков является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, при этом предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы по настоящему делу суд не усмотрел, а потому требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами :194, :195, :43 в размере их рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Воробьевой О. П. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером :194, назначение – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 163732 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенный за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1270 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. …, ул. …, в размере равном его рыночной стоимости – 90068 031 рубля по состоянию на 01 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером :195, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 17280 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1720 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. …, ул. …, в размере равном его рыночной стоимости – 10107985 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером :43, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса "…», площадью 54 203 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1470 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. …, ул. …, в размере равном его рыночной стоимости – 28793431 рубля по состоянию на 01 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами :194, :195, :43.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения Воробьева В. Б. в Ставропольский краевой суд – 19 декабря 2017 года.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами :194, :195, :43, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 31 июля 2020 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.