Решение по делу № 33-9089/2022 от 25.08.2022

Судья: Казакова И.А.                                                       № 33-9089/2022

Докладчик: Шульц Н.В.                                                                        (2-1858/2022)

(УИД 42RS0009-01-2022-001536-74)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 сентября 2022 года                                                                                 г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего: Карасовской А.В.,

судей: Борисенко О.А., Шульц Н.В.,

при помощнике судьи: Чадиной Н.О.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шульц Н.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Макаревич Ирины Витальевны

на решение Центрального районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 20 июня 2022 года

по иску Макаревич Ирины Витальевны к ООО ЮО «Держава Недвижимость» о признании сделки недействительной,

встречному иску ООО ЮО «Держава недвижимость» к Макаревич Ирине Витальевне о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛА:

Макаревич И.В. обратилась в суд с иском к ООО ЮО «Держава Недвижимость» о признании сделки недействительной.

Требования мотивированы тем, что 06.09.2021 между ней и ООО ЮО «Держава Недвижимость» был подписан договор на оказание услуг по реализации доли в объекте недвижимости.

Исходя из п.1.1 договора исполнитель обязуется за вознаграждение осуществлять комплекс мероприятий по реализации 1/2 доли в объекте недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, по согласованной стоимости 1 300 000 руб. (п.4.4).

Ввиду того, что принадлежащая ей доля не выделена в натуре, имеется зарегистрированное право залога на весь объект недвижимости в пользу кредитора, исполнение предмета договора являлось заведомо недостижимым.

Действий, направленных на достижение поставленной цели, сформулированной в п. 1.1. вышеуказанного договора, не производилось.

11.01.2022 ООО ЮО «Держава Недвижимость» получено уведомление о расторжении договора на оказание услуг по реализации доли в объекте недвижимости от 06.09.2021.

Просила суд признать недействительным договор на оказание услуг по реализации доли в объекте недвижимости от 06.09.2021, заключенный между ней и ООО ЮО «Держава Недвижимость».

В ходе рассмотрения дела ООО ЮО «Держава Недвижимость» заявлены встречные исковые требования к Макаревич И.В., мотивированные тем, что Макаревич И.В. заключила с ООО ЮО «Держава Недвижимость» договор на оказание услуг по реализации доли в объекте недвижимости - 1/2 доли в квартире по адресу <адрес>.

Заключение договора было связано с тем, что Макаревич И.В. в течение длительного времени не могла распорядиться и пользоваться своей 1/2 долей в квартире по <адрес>, кадастровый №, поэтому обратилась в ООО ЮО «Держава Недвижимость» с целью оказания помощи по реализации своей доли.

С условиями договора, комплексом мероприятий и прейскурантом цен на оказание услуг по реализации доли Макаревич И.В. надлежащим образом ознакомилась, в чем расписалась при заключении договора.

Представитель исполнителя согласно п. 2.1. договора выполнил следующую работу:

1. Составлен паспорт объекта - 1/2 доли в квартире по адресу: <адрес>, с приложением № 1, где это отражено, Макаревич И.В. ознакомилась и расписалась.

2. Осуществлен первичный выезд специалиста на осмотр объекта недвижимости, проведено маркетинговое исследование по определению рыночной стоимости доли, согласована ее стоимость в размере 1 300 000 рублей.

3. Проведена юридическая экспертиза правоустанавливающих документов, необходимых для реализации 1/2 доли.

4. Было составлено и зарегистрировано нотариальное уведомление о намерении продать 1/2 доли с соблюдением права преимущественной покупки сособственнику второй части доли. 13.11.2021 направлено заказным письмом с описью вложения, что подтверждается документально.

5. Были проведены переговоры с выездом по объект 19.09.21, 23.11.21, 26.11.21, 28.11.21 и согласованы со вторым сособственником - Макаревичем Андреем Викторовичем условия покупки доли в недвижимости за 1 300 000 рублей.

Макаревич И.В. 16.09.2021 была выдана нотариальная доверенность на Авсюкова Дениса Юрьевича с правом совершать доверительное управление и распоряжение долей, принадлежащей Макаревич И.В., и подписан от имени доверенного лица договор аренды доли в квартире.

В результате работы риелтора ФИО10 было достигнуто согласие второго собственника на выкуп доли вторым сособственником.

6. После получения согласия второго сособственника на реализацию доли были подготовлены все документы для оформления сделки по продаже и переходу права собственности, а именно согласование с банком, в котором была оформлена ипотека о переходе права собственности на весь объект недвижимости на одного собственника - Макаревича Андрея Викторовича.

24 декабря 2021 года с целью уклониться от уплаты услуг риелторов за проделанную работу Макаревич И.В. отозвала доверенность на риелтора и подала уведомление о досрочном расторжении договора.

В соответствии с прейскурантом и с договорными условиями, услуги заказчика по фактически выполненной исполнителем работы составляют 250 000 рублей.

Просило суд взыскать с Макаревич И.В. в пользу ООО ЮО «Держава Недвижимость» за услуги по договору на реализацию доли в объекте недвижимости от 06.09.2021 сумму долга в размере 250 000 рублей, госпошлину в размере 5 700 рублей, почтовые расходы, расходы на представителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Макаревич А.В., ПАО «Сбербанк России».

Решением Центрального районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 20 июня 2022 года постановлено:

«Отказать Макаревич Ирине Витальевне в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «ЮО «Держава Недвижимость» о признании договора на оказание услуг по реализации доли в объекте недвижимости от 06.09.2021 недействительным в полном объеме.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ЮО «Держава Недвижимость» к Макаревич Ирине Витальевне о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с Макаревич Ирины Витальевны в пользу ООО «ЮО «Держава Недвижимость» денежные средства в размере 200 000 рублей, государственную пошлину в размере 5 700 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, а всего 220 700 (двести двадцать тысяч семьсот) рублей.

В остальной части требования оставить без удовлетворения».

В апелляционной жалобе Макаревич И.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею исковых требований и отказе в удовлетворении встречных требований ООО ЮО «Держава Недвижимость».

Полагает, при разрешении спора суду надлежало применить нормы закона о защите прав потребителей.

Полагает, что стоимость услуг взысканная с нее является необоснованной, чрезмерно завышенной. ООО ЮО «Держава Недвижимость» не предъявлено доказательств реального оказания услуг.

Относительно доводов жалобы представителем ООО ЮО «Держава Недвижимость» - Барбашовой М.С. принесены возражения.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав представителя ООО ЮО «Держава Недвижимость» - Барбашовой М.С., представителя Макаревич И.В. – Прозорова Р.М., проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

На основании пункта 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что 06.09.2021 между заказчиком Макаревич И.В. и ООО ЮО «Держава Недвижимость» заключен договор на оказание услуг по реализации доли в объекте недвижимости.

Согласно п. 1.1. исполнитель обязуется за вознаграждение осуществлять комплекс мероприятий по реализации 1/2 доли в объекте недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, по согласованной стоимости 1 300 000 руб. (п.4.4 договора).

Вознаграждение исполнителя согласно п. 3.1. договора составляет 40% от суммы реализации договора, то есть 520 000 рублей.

Срок действия договора был согласован между сторонами до 31 декабря 2022.

Как следует из выписки из ЕГРН жилое помещение по адресу: <адрес> в период с 12.02.2014 по 27.08.2021 находилось в единоличной собственности Макаревич А.В., в период с 27.08.2021 по 03.03.2022 принадлежало на праве общей долевой собственности в равных долях Макаревич И.В., Макаревич А.В. (по 1/2).

В отношении долей на жилое помещение зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» на срок с 12.02.2014 на 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

Обращаясь в суд с вышеуказанными требованиями, истец указала, что договор, заключенный между Макаревич И.В. и ООО ЮО «Держава Недвижимость», является недействительным, поскольку на момент его заключения принадлежащая Макаревич И.В. доля не была выделена в натуре, наличие зарегистрированного в установленном порядке права залога кредитора являлось препятствием для реализации доли, в связи с чем исполнение условий договора являлось заведомо недостижимым, о чем ООО ЮО «Держава Недвижимость» не могло быть неизвестно.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции исходил из того, что договор заключен в соответствии с требованиями закона, установлен факт оказания услуги и дав оценку объему оказанных услуг, не нашел оснований для удовлетворения исковых требований Макаревич И.В., удовлетворив исковые требования ООО ЮО «Держава недвижимость» о взыскании денежных средств по договору исходя из объема оказанных услуг.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, полагая, что суд верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с нормами материального права.

Проверяя доводы Макаревич И.В., суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ею не представлено доказательств, свидетельствующих о неоказании услуги ответчиком.

При этом установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что сторонами были оговорены и достигнуты существенные условия договора. Иного не представлено.

Тогда как достижение соглашения по существенным условиям (наряду с соблюдением формы) является одним из условий того, что договор порождает правовые последствия. Предметом договора является то, по поводу чего возникают права и обязанности и на что они направлены.

Договор является заключенным, если стороны приступили к его исполнению и каких-либо разногласий, неопределенности по существенным условиям в процессе исполнения договора у них не возникло.

Согласно разделу 2 договора от 06.09.2021 в целях выполнения настоящего договора исполнитель обязался осуществить ряд мероприятий, предусмотренных п. 2.1.1., 2.1.2., 2.1.3., 2.1.4., 2.1.5 договора:

- провести маркетинговое исследование на предмет выяснения рыночной стоимости Доли указанной в п. 1.1. настоящего договора.

- составить характеристику доли (Приложение № 1), являющееся неотъемлемой частью настоящей договора. Факт оказания услуг по настоящему договору подтверждается фактическими действиями, а также соответствующими актами о составлении проектов документов, которые имеют силу актов приема-передачи оказанных услуг.

- провести юридическую экспертизу правоустанавливающих документов. В случае необходимости взять на себя формирование пакета необходимых документов для заключения договора купли-продажи и перехода праве собственности на долю в объекте недвижимости, указанную в п. 1.1. настоящего договора.

- подготовить и организовать подписание предварительного договора, обеспеченного авансом (задатком), Право подписания вышеуказанного договора от имени заказчика предоставляется исполнителю. Уполномоченным лицом от имени заказчика на подписание предварительного договора купли-продажи является старший консультант ООО «Держава Недвижимость» ФИО5.

- обеспечить необходимый уровень конфиденциальности в целях неразглашения третьим лицам условий настоящего договора и предстоящего договора купли-продажи Объекта и меры безопасности при расчетах, путем предоставления необходимого помещения и оборудования.

Исполнитель также обязан совершать следующие действия, необходимые для реализации доли (п. 2.1.6 договора):

-    провести переговоры с другими участниками долевой собственности на предмет совместной продажи объекта (Приложение № 2), являющееся неотъемлемой частью настоящего договора.

-    подготовить соглашение о продаже всеми участниками долевой собственности, в случае достижения ими согласия на реализацию всего объекта целиком;

-    при не достижении согласия между всеми участниками долевой собственности в объекте недвижимости, исполнитель обязуется провести весь комплекс мероприятий по соблюдению установленного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. В том числе:

а) подготовить нотариальное уведомление о намерении продать свою долю в объекте недвижимости с указанием цены и срока (Приложение № 3), являющееся неотъемлемой частью настоящего договора.

б) в случае необходимости согласовать подписание нотариальной доверенности на право пользования объекте с оформлением на специалиста (Приложение №4), являющееся неотъемлемой частью настоящего договора.

в) подготовить все необходимые документы с целью отчуждения доли третьим лицам, не нарушив при этом преимущественной покупки остальных участников долевой собственности.

г) если в результате переговоров, произведенных Исполнителем, между участниками долевой собственности достигнуто соглашение о реализации Доли либо всего объекта недвижимости, договор считается исполненным.

Факт оказания услуг, в соответствии с настоящим пунктом, подтверждается фактическими действиями, которые имеют силу актов приема-передачи оказанных услуг.

Представитель исполнителя согласно п. 2.1. договора выполнил следующую работу:

1. Составлен паспорт объекта - 1/2 доли в квартире по адресу <адрес>, приложение № 1 (л.д. 64).

2. Проведены переговоры с выездом на объект 19.09.21, 23.11.21, 26.11.21, 28.11.21 и согласованы со вторым сособственником - Макаревичем Андреем Викторовичем условия покупки доли в недвижимости за 1 300 000 рублей, приложение № 2 (л.д. 65).

3. Составлено и направлено нотариальное Уведомления о намерении продать 1/2 доли с соблюдением права преимущественной покупки, Приложение № 3 (л.д. 66),

4. Подписана нотариальная доверенность на Авсюкова Дениса Юрьевича с правом доверительного управления и распоряжения долей, принадлежащей истцу/ответчику, Приложение № 4 (л.д. 67, 38).

С условиями договора, комплексом мероприятий и прейскурантом цен на оказание услуг по реализации доли Макаревич И.В. надлежащим образом ознакомилась, о чем свидетельствует ее подпись при заключении договора.

В соответствии с п. 3.3. договора в случае досрочного расторжения по инициативе заказчика, последний обязан оплатить все фактически произведенные исполнителем работы в соответствии со ст. 782 ч.2 ГК РФ главы 39, согласно утвержденного прейскуранта цен.

Согласно представленного прейскуранта цен, являющегося приложением к договору от 06.09.2021, стоимость услуг составляет:

1. Выполнение работ по реализации доли в объекте недвижимости с оформлением документов необходимых для проведения сделки купли-продажи объекта - от 30% стоимости объекта (не менее 300 тысяч рублей).

2. Услуги по согласованию и отправке нотариального уведомления о праве преимущественной покупки -100 000 рублей.

3. Согласование и подписание нотариальной доверенности на право пользования доли в объекте с оформлением на специалиста - 50 000 рублей.

4. Выезд специалиста на объект недвижимости для проведения переговоров с другими участниками долевой собственности на предмет совместной продажи объекта - 100 000 рублей.

5. Юридический анализ документов - 50 000 руб.

6. Подготовка документов для проведения сделки купли-продажи (дарения) доли в квартире - 100 000 рублей (с сопровождением сделки).

Исходя из представленных приложений к договору от 06.09.2021, подписанных Макаревич И.В., ей исполнителем фактически оказаны и приняты следующие услуги:

- Услуги по согласованию и отправке нотариального уведомления о праве преимущественной покупки стоимостью 100 000 рублей.

- Выезд специалиста на объект недвижимости для проведения переговоров с другими участниками долевой собственности на предмет совместной продажи объекта стоимостью 100 000 рублей.

Таким образом, как правильно указал суд, общая стоимость фактически оказанных услуг составила 200 000 рублей.

ООО ЮО «Держава Недвижимости» решение не оспаривается.

Приведенные в жалобе доводы о завышенном размере взысканных сумм направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции, оснований для которой судебная коллегия не усматривает. Обстоятельств, опровергающих правильные выводы суда, жалоба не содержит.

Стоимость услуг была определена сторонами в силу ст.421 ГК РФ и не может быть произвольно уменьшена. Макаревич И.В. не лишена была возможности не заключать договор об оказании услуг на соответствующих условиях либо расторгнуть его до их оказания.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию Макаревич И.В. в суде первой инстанции, были предметом исследования суда, им дана надлежащая оценка. Указанные доводы выражают несогласие с выводами суда, однако по существу их не опровергают, а направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, в то время как оснований для такой оценки не имеется. Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал надлежащую оценку, разрешив спор в соответствии с материальным и процессуальным законом, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Кроме того, из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Довод жалобы о том, что суд необоснованно не применил при разрешении спора нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», не может являться основанием к отмене судебного акта, поскольку основаны на субъективном отношении к правильности разрешения спора, неправильном толковании норм материального права и сводятся к переоценке обстоятельств дела и доказательств, в связи с чем основанием к отмене решения суда служить не могут.

Других доводов, свидетельствующих о неправильности вынесенного судом первой инстанции решения, в апелляционной жалобе не содержится, соответствующих доказательств к жалобе не приложено, а суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Решение суда требованиям материального и процессуального закона не противоречит, оно постановлено с учетом всех доводов сторон и представленных ими доказательств, которые судом первой инстанции надлежащим образом исследованы и оценены, что нашло отражение в принятом решении, в связи с чем оно подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 20 июня 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Макаревич Ирины Витальевны - без удовлетворения.

Председательствующий:                            А.В. Карасовская

Судьи:                                                                                             О.А. Борисенко

                                              Н.В. Шульц

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.09.2022