Решение по делу № 2-706/2018 от 27.04.2018

По делу № 2-706/2018 г. ...

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

13 июля 2018 г. г. Саров

    Саровский городской суд Нижегородской области в составе

председательствующего судьи Соколова Д.В.,

при секретаре Ромаевой А.С.,

с участием представителя истца комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Саров Нижегородской области и третьего лица администрации г. Саров Нижегородской области по доверенности Шилина В.А., ответчика Логинова И.В.

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Саров Нижегородской области к Логинову И.В. о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

    Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Саров Нижегородской области обратился в суд с иском к Логинову И.В. о взыскании задолженности по арендной плате, указав, что на основании протокола № от **** заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома между КУМИ администрации г. Саров со стороны арендодателя и Логиновым И.В. со стороны арендатора заключен договор аренды земельного участка № от **** на срок с **** по ****. Земельный участок определен с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 939 кв.м., расположенный по адресу ..., предназначенный для строительства индивидуального жилого дома.

    Пунктом 2.2 договора установлено, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером № за первый год аренды (с **** по ****) определена по итогам аукциона в размере 3 033 600 руб. Арендная плата за пользование земельным участком за первый год аренды (**** по ****) полностью внесена Логиновым И.В., однако с **** до настоящего времени арендная плата ответчиком не вносится, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность перед истцом по уплате арендной платы. Размер арендной платы за первый год аренды (с **** по ****) определен по итогам аукциона в размере 3 033 600 руб. Согласно п. 2.3 договора размер арендной платы во второй и последующие годы аренды подлежит индексации с учетом прогнозируемого федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год уровнем инфляции. В соответствии с п. 2.4 договора уплата арендной платы осуществятся в соответствии с решением городской Думы г. Сарова от 10.02.2011 № 03/5-гд (с изменениями и дополнениями). Согласно п. 8 решения городской Думы г. Сарова от 10.02.2011 № 03/5-гд «Об арендной плате за землю на территории города Сарова» перечисление арендной арендаторами – физическими лицами производится один раз в год: не позднее 20 декабря текущего года. В соответствии с решением городской Думы г. Сарова от 25.12.2015 № 56/6-гд перечисление арендной платы арендаторами - физическими лицами, договоры аренды с которыми заключены по результатам торгов, производится четыре раза в год: не позднее 20-го числа последнего месяца каждого квартала.

    Согласно п. 6.2 договора случае неуплаты арендатором причитающихся с него арендных платежей в сроки установленные правовыми актами РФ и (или) Нижегородской области и (или)     органов местного самоуправления г. Сарова арендатор утачивает пени в размере одной трехсотой действующей на момент уплаты ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки. Следовательно, с **** (окончание срока оплаты) по **** (дата направления последней претензии) ответчик обязан уплатить пени за неуплату арендных платежей. Таким образом, по мнению истца ответчик в общей сложности обязан уплатить истцу задолженность но уплате арендной платы с **** по **** (дата окончания квартала) и пени за неуплату арендные платежей с **** (окончание срока оплаты) по **** (дата направления последней претензии) в размере 9 631 736 руб. 12 коп.

    Истец КУМИ администрации г. Саров просит суд взыскать с Логинова И.В. в свою пользу денежные средства в размере 9 631 736 руб. 12 коп. – задолженность по уплате арендной платы с **** по **** и пени за неуплату арендных платежей за период с **** по ****.

    Определением суда от 21.06.2018 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация г. Саров Нижегородской области.

    В судебном заседании представитель истца и третьего лица по доверенности Шилин В.А. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что в данном случае размер арендной платы за земельный участок был определен по результатам аукциона, размер арендной платы по договору заключенному на торгах не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах согласно рыночный стоимости земельного участка, а срок уплаты арендной платы регулируются решение Городской Думы г. Саров. Просит суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик Логинов И.В. исковые требования не признал, суду пояснил, что вариант с определением размеров может состоять не только из периодических платежей, но и из постоянной, разовой платы, что должно быть указано в договоре аренды, однако по условиям договора аренды стороны не пришли к соглашению, что эта арендная плата распространяется на второй, третий и четвертый год, размер арендной платы договором аренды на данные периоды не установлен. Ответчик считает, что внес первый арендный платеж за право аренды земельного участка по итогам аукциона, в последующем оплата арендных платежей должна осуществляться в соответствии с решением городской Думы г. Саров. В решении городской Думы г. Саров содержится расчет арендной платы по формуле, соответственно, начиная со второго года аренды земельного участка, расчет арендной платы должен осуществляться по формуле установленной данным нормативным актом. Ответчик представил суду свой расчет арендной платы, произведенный на основании решении городской Думы. Также ответчик пояснил суду, что непосредственно участвовал в аукционе на право аренды земельного участка, в аукционе также участвовали иные граждане, с условиями проводимого аукциона ответчик был ознакомлен.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с частями 1 - 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции действовавшей до 01 марта 2015 года) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Органы местного самоуправления в соответствии с п. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу части 1.2 статьи 30 ЗК РФ органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Из материалов дела следует, что на основании протокола № от **** заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Саров со стороны арендодателя и Логиновым И.В. со стороны арендатора был заключен договор аренды земельного участка № от **** на срок с **** по ****. Земельный участок определен с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 939 кв.м., расположенный по адресу ..., предназначенный для строительства индивидуального жилого дома (л.д.7-10, 74).

Арендная плата за пользование земельным участком за первый год аренды (с **** по ****) определена по итогам аукциона в размере 3 033 600 руб. и была внесена Логиновым И.В. за первый год аренды в полном объеме до заключения договора аренды (л.д.76-78).

За второй, третий и четвертый год аренды арендная плата Логиновым И.В. не вносилась, что явилась основанием для обращения арендодателя КУМИ администрации г. Саров с соответствующим иском в суд о взыскании арендной платы.

В соответствии с п. 2.3. договора аренды земельного участка размер арендной платы во второй и последующие годы аренды подлежит индексации с учетом прогнозируемого федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год уровнем инфляции.

Исходя из представленного истцом расчета арендной платы размер арендной платы за второй год аренды (с **** до ****) составляет 3 277 359 руб. 28 коп., за третий год аренды (с **** до ****) составляет 3 423 446 руб. 24 коп., за первый квартал 2018 года (с **** по ****) составляет 1 829 358 руб. 37 коп.

Общая задолженность за период с **** по **** составляет 8 530 163 руб. 89 коп.

Согласно п. 2.4. договора аренды уплата арендной платы осуществляется в соответствии с решением городской Думы г. Саров от 10.02.2011 года № 03/5-гд (с изменениями и дополнениями).

В соответствии с п. 8 решения городской Думы г. Саров от 10.02.2011 № 03/5-гд «Об арендной плате за землю на территории города Саров» перечисление арендной арендаторами – физическими лицами производится один раз в год: не позднее 20 декабря текущего года.

Пунктом 9 решения городской Думы г. Сарова от 25.12.2015 № 56/6-гд, которым признано утратившим силу решение городской Думы г. Саров от 10.02.2011 № 03/5-гд, распространяющим свое действие на правоотношения возникшие с 01 января 2016 года, предусмотрено, что перечисление арендной платы арендаторами - физическими лицами, договоры аренды с которыми заключены по результатам торгов, производится четыре раза в год: не позднее 20-го числа последнего месяца каждого квартала.

Поскольку истец Логинов И.В. не вносил арендную плату в установленном договором размере и в установленные договором сроки, доказательств обратного суду не представлено, суд приходит выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 8 530 163 руб. 89 коп. Доводы ответчика Логинова И.В. о том, что размер арендной платы по договору аренды за второй и последующие годы аренды сторонами договора не согласован, вследствие чего размер арендной платы является регулируемым и должен определяться по формуле расчета арендной платы установленной соответствующими решениями городской Думы г. Саров регулирующими размер арендной платы судом отклоняется исходя из следующего.

Согласно п. 7 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей на момент заключения договора аренды от ****) продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из анализа положений статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что участники аукциона не вправе отказываться от условий, определенных продавцом, или предлагать свои условия. Указанные лица могут участвовать в торгах на предложенных условиях, либо не принимать в них участие.

В соответствии с п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Из материалов дела следует, что **** администрацией ... было принято постановление № о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу ... для строительства индивидуального жилого дома (л.д.75), которым в том числе утверждены условия аукциона (приложение №). Условиями аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, для строительства индивидуального жилого дома предусмотрено, что победитель аукциона вносит арендную плату за пользование земельным участком за первый год, определенную по итогам аукциона полностью на момент заключения договора аренды земельного участка. Размер арендной платы во второй и последующие годы аренды подлежит индексации с учетом прогнозируемого федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год уровнем инфляции (л.д.75, оборот).

С указанным условиями все участники аукциона, в том числе и Логинов И.В. были ознакомлены. Факт ознакомления с условиями аукциона Логинов И.В. подтвердил в судебном заседании.

Как следует из протокола № заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома от **** в аукционе приняли участие 5 человек. Победителем аукциона был признан Логинов И.В. По результатам аукциона размер годовой арендной платы за земельный участок по адресу ... был установлен в размере 3 033 600 руб.

Принимая условия договора аренды земельного участка, в том числе в части размера арендной платы, Логинов И.В. подписал договор аренды земельного участка.

В соответствии с п.4 ст. 447 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона) торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 разъяснено, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Таким образом, учитывая, что установление размера арендной платы за пользование земельным участком на торгах, является одним из нормативно определенных способов, не подлежащим регулированию со стороны публичного образования, размер арендной платы складывается на торгах в зависимости от рыночных цен, положения нормативного акта (решения городской Думы г. Саров) в части установления размера арендной платы в рассматриваемом случае не применяются.

Судом учитывается, что договор аренды земельного участка заключен в установленном порядке, размер арендной платы по данному договору определен в соответствии с приведенными выше нормами земельного законодательства Российской Федерации. Более того, согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Размер арендной платы для договоров аренды земельного участка право на заключение, которого приобретено арендатором на торгах относится к существенным условиям договора аренды (Определение ВАС РФ от 12 июля 2013 г. № ВАС-3463/13, Постановление ВАС РФ от 8 октября 2013 г. № 3463/13).

В соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы по договору земельного участка приобретенного на торгах установлен на основании заявки самого Логинова И.В., является существенным условием договора, соглашения об изменении условий договора аренды в части размера ежегодной арендной платы между сторонами договора не заключалось, вследствие чего правовых оснований для применения расчета размера арендной платы иного чем тот который установлен договором не имеется.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ, п. 6.2 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплату арендатором причитающихся арендных платежей в сроки установленные правовыми актами РФ и (или) Нижегородской области и (или) органов местного самоуправления г. Саров арендатор утачивает пени в размере одной трехсотой действующей на момент уплаты ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки.

Истец просит суд взыскать с ответчика пени в размере 1 101 572 руб. 23 коп.

Расчет пени представлен истцом, судом проверен, представляется верным.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что при взыскании неустойки с иных лиц (не осуществляющих предпринимательскую деятельность) правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Суд считает возможным снизит размер подлежащей взысканию неустойки, поскольку неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства со стороны ответчика, что выражается в том, что задолженность по договору аренды возникла еще ****, а с иском истец обратился ****, то есть не предпринимал своевременных мер к взысканию задолженности чем содействовал увеличению размера неустойки, вследствие чего суд приходит к выводу и снижении размера договорной неустойки до 800 000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Саров Нижегородской области удовлетворить частично.

Взыскать с Логинова И.В. в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Саров Нижегородской области задолженность по арендной плате в размере 8 530 163 руб. 89 коп., пени в размере 800 000 руб.

    Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Саровский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 июля 2018 года.

...

...

Судья Саровского городского суда Д.В. Соколов