Решение по делу № 33-12132/2024 от 21.11.2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу N 33-12132\2024

Судья первой инстанции: Мазалова М.И.                  УИН: 91RS0018-01-2020-002735-78

17 декабря 2024 года                                г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего: Рошка М.В.,

                                судей: Аврамиди Т.С., Онищенко Т.С.,

                                при секретаре: Пивоварове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Рошка М.В. гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Технопроект» к Зоря Марии Владимировне, Индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского фермерского хозяйства Швыдкий Вадиму Леонидовичу, третье лицо: Администрация Столбовского сельского поселения Сакского района Республики Крым, о признании договора недействительным,

по апелляционной жалобе ответчика, индивидуального предпринимателя Главы крестьянского фермерского хозяйства Швыдкий Вадима Леонидовича на решение Сакского районного суда Республики Крым от 10 февраля 2023 г,,

Заслушав доклад судьи Рошка М.В. об обстоятельствах дела, судебная коллегия, -

УСТАНОВИЛА:

В августе 2020 г. ООО «Технопроект» обратилось в суд с иском к Зоря М.В., ИП Главе крестьянского фермерского хозяйства Швыдкий В.Л. о признании недействительными договоров аренды земельных участков: КН: № (ранее украинский кадастровый номер № площадью 30 620 кв.м., расположенного на территории Столбовского сельского совета Сакского района Республики Крым (участок № 407), и КН: № (ранее украинский кадастровый номер №), площадью 57550 кв.м, расположенного на территории Столбовского сельского совета Сакского района Республики Крым (участок № П138), заключенных между Зоря М.В. и КФХ Швыдким В.Л.

Требования мотивированы тем, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 25.11.2004, зарегистрированным в СО КРФ ГП ЦГЗК 30.09.2005 и дополнительным соглашением к нему от 26.10.2010, так же зарегистрированным 03.03.2012 г., в установленном законом порядке, ООО «Технопроект» является арендатором вышеуказанных земельных участков, общей площадью 88170 кв.м., сельскохозяйственного назначения, ответчик Зоря М.В., является арендодателем этого имущества. Согласно пункта 6 вышеуказанного договора, в редакции дополнительного соглашения от 26.10.2010 г., срок действия договора определен сторонами в 49 лет, т.е. до 30.09.2054, земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, были переданы Обществу на основании акта приема-передачи от 25.11.2004, для товарного сельскохозяйственного производства. Между тем, согласно открытой информации Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, 25.08.2017 проведена государственная регистрация спорных договор аренды, заключенных между Зоря М.В. и ИП КФХ Швыдким В.Л., в отношении тех же земельных участков, чем, по мнению истца, нарушены его права и охраняемые законом интересы, на использование спорных земельных участков, на основании вышеприведенного договора аренды от 25.11.2004 года. Истец также указал, что добросовестно пользовался земельными участками в соответствии с их целевым назначением, оплачивал арендную плату, а собственник земельного участка, заключая договор аренды на одни и те же земельные участки с иным лицом, нарушил требования части 3 статьи 1, статьи 10 ГК Российской Федерации, о добросовестности поведения.

Дело слушалось судами неоднократно.

Решением Сакского районного суда от 17.11.2020 года, оставленным без изменения Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 21.09.2021 года, исковые требования ООО «Технопроект» удовлетворены.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24.05.2022 года решение Сакского районного суда от 17.11.2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 21.09.2021 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя вышеуказанные судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что судами нижестоящих инстанций не установлено, пользовалось ли ООО «Технопроект» на момент заключения оспариваемых договоров, спорными земельными участками, фактически, и если пользовалось, то до какого времени это происходило, производилось ли выращивание сельхозпродукции на данных земельных участках, не установлен также факт осуществления арендных платежей на момент заключения оспариваемого договора аренды, при наличии представленных доказательств о выплате арендной платы только до ноября 2016 года.

По мнению суда кассационной инстанции, судом первой инстанции не была дана должная оценка объяснениям представителя истца, о том, что истец узнал о нарушении его прав осенью 2018 года, при ознакомлении с материалами проверки о самовольном занятии земельных участков, при отсутствии в материалах дела доказательств данного факта, который является существенным, для определения начала исчисления срока давности. Вышестоящий суд также указал, что названные недостатки не были устранены в ходе апелляционного пересмотра настоящего дела. Судебная коллегия кассационного суда также пришла к выводу о том, что при разрешении спора, суды не учли, что для вывода о ничтожности сделки, необходимо было установить факт недобросовестного поведения обеих её сторон.

При новом рассмотрении настоящего дела, решением Сакского районного суда Республики Крым от 10 февраля 2023 года, иск удовлетворен, признан недействительным договор аренды земли от 10 августа 2017 года, заключенный между Зоря Марией Владимировной и КФХ Швыдкий В.Л., земельных участков площадью 30 620 кв.м. кадастровый номер № и площадью 57550 кв.м. кадастровый номер № зарегистрированный в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25 августа 2017 года.

Постановлено, что решение суда является основанием для аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации ограничений (аренда) от 25 августа 2017 года № №, от 25 августа 2017 года № №

Разрешен вопрос о распределении судебных расходов по делу.

Не согласившись с вышеуказанным решением, Глава КФХ Швыдкой В.Л. подал на него апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, ненадлежащую оценку представленных доказательств, просил указанное решение отменить, принять по делу новое решение, об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению апеллянта, на момент государственной регистрации оспариваемого договора с КФХ, договор между ЧП «Технопрект» и Зоря М.В. являлся заключенным исключительно для сторон договора, но не для третьих лиц, поскольку, не была проведена его государственная регистрация, при этом, в силу действовавшего на момент заключения оспариваемого договора, законодательства, договор о правах на недвижимое имущество, в отсутствие государственной регистрации, не являлся заключенным для КФХ Швыдкий В.Д., в связи с чем, у истца отсутствует право, подлежащее судебной защите.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции необоснованно отклонены доводы его представителя относительно начала фактического использования спорных земель ответчиком с 2017 года. При этом, по мнению апеллянта, районный суд не обоснованно сослался на то, что в указанный период действовал договор аренды с истцом, и именно им осуществлялась обработка земель.

Кроме того, апеллянт указал, что с 17.07.2017 года истцу должно было быть достоверно известно об использовании КФХ ранее арендованных истцом земельных участков, однако, в суд, с настоящим иском, истец обратился только 26.08.2020 г., в связи с чем, по мнению апеллянта, районным судом не обоснованно были отклонены его доводы о пропуске истцом срока исковой давности, и применении последствий этого пропуска.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 14 мая 2024 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 11 июня 2024 года решение Сакского районного суда Республики Крым от 10 февраля 2023 года отменено, постановлено по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Технопроект» к Зоря Марии Владимировне, Индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского фермерского хозяйства Швыдкому Вадиму Леонидовичу, третье лицо: Администрация Столбовского сельского поселения Сакского района Республики Крым, о признании договора недействительным – отказано.

Определением четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22 октября 2024 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 11 июня 2024 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 11 июня 2024 года суд кассационной инстанции указал, что вопреки выводам суда апелляционной инстанции, истцом сделка оспаривалась в силу ничтожности, как нарушающая требования закона и посягающая на охраняемые законом интересы третьего лица, со ссылкой на положения ст. 10, ст. 168 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции исказил позицию истца применительно к основанию иска, указывая, что сделка является оспоримой, так как по мнению истца, заключена лицом, не имеющим полномочий.

Кроме того, указывая на то, что суд первой инстанции не установил дату, с которой надлежит исчислять момент осведомленности истца о начале исполнения сделки, суд апелляционной инстанции, приведя хронологию событий, рассматривая дело по правилам суда первой инстанции, от самостоятельного установления данной даты - уклонился, четкий вывод о том, когда истец узнал о нарушении своего права, в судебном акте - не привел, в связи с чем вывод суда апелляционной инстанции о пропуске срока исковой давности следует признать основанным на ошибочном толковании правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, и преждевременным.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась представитель ответчика КФХ «Швыдкий В.Л.»- Антонян А.О., которая возражала против доводов искового заявления, просила в удовлетворении иска отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, причины неявки суду не представили.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Заслушав доклад судьи Рошка М.В. об обстоятельствах дела, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Положения Гражданского кодекса Украины предусматривали, что по договору аренды арендодатель передаёт или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определённый срок.

Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и исполнения договора аренды (статья 759).

Договор аренды заключается на срок, установленный договором (часть 1 статьи 763).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновлённым на срок, который был ранее установлен договором (статья 764).

Арендатор, который надлежаще исполняет свои обязанности по договору аренды, после истечения срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор, который намеревается воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, обязан сообщить об этом арендодателю до истечения срока договора аренды в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, - в разумный срок (часть 1 статьи 777).

Согласно Земельному кодексу Украины, право аренды земельного участка – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.

Срок аренды земельного участка не может превышать 50 лет.

Арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица.

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются законом (статья 93).

Передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется по договору аренды между собственником земельного участка и арендатором (статья 124).

Право пользования земельным участком оформляется в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (статья 126).

В соответствии с Законом Украины «Об аренде земли», аренда земли – это основанное на договоре временное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности (статья 1).

Объектами аренды являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности (статья 3).

Договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определённый срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства (статья 13).

Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет. Дата окончания действия договора аренды исчисляется с даты его заключения. Право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации такого права (статья 19).

По окончании срока, на который был заключён договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновлении договора аренды земли).

Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом арендодателя до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный этим договором (статья 33).

В силу Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации (статья 4).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Зоря М.В. на основании государственного акта серии КМ № 145860 от 27.12.2004 год, является собственником земельного участка площадью 8,8170 га, расположенного на территории Столбовского сельского совета Сакского района Республики Крым, целевое назначение земельного участка - для ведения личного крестьянского хозяйства.

Согласно плана границ земельного участка, он состоит из двух земельных участков: № 407 площадью 3,0620 га, украинский кадастровый номер № № П138 площадью 5,7550 га, украинский кадастровый номер №

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются кадастровым планом земельных участков, составленных Крымским региональным филиалом ДП «ЦДЗК при Госкомземе Украины», а также планом внешних границ земельного участка.

25.11.2004 года между Зоря М.В. и ЧП «Технопроект» заключен договор аренды земли, согласно которого арендодатель Зоря М.В. передает, а арендатор - ЧП «Технопроект» принимает в срочное платное пользование земельный участок общей площадью 8,8170 га, для товарного сельскохозяйственного производства, целевое использование земельного участка - пашня, сроком на 7 лет (и.6), арендная плата составляет 541 грн., которая вносится в течение следующего года за предыдущий год. Условиями договора предусмотрена возможность натуральной платы. (п.7,9).

Согласно и.28 вышеуказанного договора предусмотрено, что изменения условий договора осуществляется в письменной форме по взаимному согласию сторон.

Положениями пункта 29 этого же договора, предусмотрены основания прекращения действия договора, в случае окончания срока его действия, приобретения арендатором арендуемого земельного участка в собственность.

Договором (п.30) также предусмотрены основания для его расторжения, такие как обоюдное согласие, решение суда, постановленное по требованию одной из сторон, вследствие не выполнения другой стороной обязательств, предусмотренных договором, уничтожения или повреждения имущества, препятствующего его дальнейшему использованию.

Указанный договор зарегистрирован 30.09.2005 года, в соответствии с действующим на тот момент законодательством, в Крымском региональном филиале ГП Центр государственного земельного кадастра, под №040501500183.

25.11.2004 года между сторонами составлен Акт приема-передачи переданного в аренду земельного участка в натуре (на местности).

Из материалов дела также следует, что 26.10.2010 года между Зоря М.В. и ЧП «Технопроект» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли от 25.11.2004, которое также было зарегистрировано Сакским отделом КРФ ГП ЦГЗК, которым внесены изменения, в вышеуказанный договор, в частности, в пункт 6, определив, что договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует в течение 49 лет, до 30.09.2054 года. Кроме того, стороны урегулировали, что после окончания срока договора, арендатор имеет преимущественное право возобновления его на новый срок. В случае, если арендодатель не уведомил арендатора письменно в течение месяца после окончания срока действия договора о его расторжении, договор считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок» (л.д.14)

Кроме того, материала дела, содержат платежные документы, подтверждающие осуществление ЧП «Технопроект» платежей Зоря М.В. в период с 2011 г. по 2016 г., в том числе, посредством передачи натуральной оплаты продуктами (т.1 л.д.23-42)

Сторонами не оспаривается, что ООО «Технопроект» является правопреемником ЧП «Технопроект».

Как следует из материалов дела, земельные участки Зоря М.В. находятся в полях ООО «Технопроект», которым присвоены номера 17 и 37, что подтверждается выкопировкой из Агротехнического паспорта от 2016 года с экспликацией сельхозугодий и картограммой, содержащих сведения о составе, нумерации и местоположении полей ООО «Технопроект» на территории Столбовского сельского поселения Сакского района, а также схемой месторасположения земельных участков Зоря М.В.

Положениями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключённого договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров.

Статьёй 1210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны договора могут при заключении договора или в последующем выбрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору.

Как усматривается из условий и содержания указанных договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему, стороны при их заключении договорились и определили, что право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этим договорам, является законодательство Украины.

Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание, что указанные договоры заключены на территории Украины и должны были соответствовать действующему на тот момент законодательству, судебная коллегия считает, что правоотношения относительно заключения и действия этих договоров, а также порядок исчисления срока действия аренды земельных участков регулируются правом указанной страны, в соответствии с договорённостью сторон о выборе подлежащего применению права, что прямо выражено и определённо вытекает из условий договори дополнительного соглашения и совокупности обстоятельств дела.

Таким образом, с учётом положений приведённых договора аренды и дополнительного соглашения к нему, а также статьи 19 Закона Украины «Об аренде земли», договор аренды и дополнительное соглашение считались заключёнными и вступили в силу не с даты их составления в письменной форме и подписания сторонами, а с момента их государственной регистрации, т.е. с 30 сентября 2005 года и с 03 марта 2012 года соответственно (следующий день после наступления события, с которым законом связывает начало срока действия, – в данном случае государственной регистрации договора и дополнительного соглашения), сроком на семь лет, а затем до 30 сентября 2054 года включительно.

18 марта 2014 года Республика Крым принята в состав Российской Федерации в результате ратификации 21 марта 2014 года Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

В соответствии со статьёй 12 Федерального конституционного закона №6-ФКЗ от 21 марта 2014 года, на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие право пользования, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьёй 12.2 данного Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

В пункте 1 статьи 21 Федерального закона от 30 ноября 1994 №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» закреплено правило о том, что условия договоров, заключённых на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Положением части 1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона №6-ФКЗ установлено, что до 1 января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Законом Республики Крым от 31 июля 2014 года №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» установлено, что право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Право временного пользования земельным участком, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключённых до вступления в силу Федерального конструкционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2018 года внести изменения в соответствующий договор, если не истёк срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

В случае несоблюдения требований настоящей статьи о сроках переоформления прав любая сторона вправе понудить иную сторону к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке.

С учётом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что заключённые между ЧП «Технопроект» и Зоря М.В. договор аренды земли от 25 ноября 2004 года и дополнительное соглашение к нему от 26 октября 2010 года, прошедшие государственную регистрацию, сохранили свою силу после принятия Республики Крым в состав Российской Федерации.

При этом, срок, в который стороны договора аренды земли обязаны были внести изменения в этот договор и дополнительное соглашение к нему, в целях их приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, истекал 01 января 2018 года, а возражения ответчиков в этой части противоречат вышеизложенным требованиям закона, в связи с чем подлежат отклонению.

В настоящее время, земельные участки, являющиеся предметом вышеприведенного договора, поставлены на кадастровый учет, в качестве «ранее учтенных», с указанием прежнего кадастрового номера: № проведена государственная регистрация права собственности Зоря М.В. на это имущество, земельному участку, площадью 30620 кв.м, присвоен кадастровый номер №, установлен вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование,.

Земельному участку, площадью 57550 кв.м, присвоен кадастровый номер № (прежний кадастровый номер №), вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование. Внесены сведения о Зоря М.В., как о собственнике указанного имущества.

10 августа 2017 года Зоря М.В., как арендодатель, и Крестьянское (фермерское) хозяйство «Швыдкий Вадим Леонидович», как арендатор, в письменной форме заключили договор аренды земли, согласно условиям которого, арендодатель передал арендатору сроком на 10 лет в платное пользование земельные участки площадью 57550 кв.м, присвоен кадастровый номер № (прежний кадастровый номер №), вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, а также площадью 30620 кв.м, присвоен кадастровый номер №, расположенные на территории Столбовского сельского совета Сакского района.

25 августа 2017 года в ЕГРН внесены сведения об ограничении прав и обременений указанных объектов недвижимости в виде аренды сроком на 10 лет (основание – Договор аренды земли от 10 августа 2017 года; лицо, в пользу которого установлено ограничение и обременение объекта недвижимости – Швыдкий Вадим Леонидович.

Таким образом, договор аренды земли заключён между Зоря М.В. и КФХ Швыдкий В.Л. 10 августа 2017 года, т.е. до истечения установленного законом срока о приведении договоров в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации и в период действия договора аренды земли от 25 ноября 2004 года и дополнительного соглашения к нему от 26 октября 2010 года, заключённых между ЧП «Технопроект» и Зоря М.В., доводы ответчиков об обратном подлежат отклонению, поскольку опровергаются, как фактическими обстоятельствами дела, так и приведёнными нормами материального права, которые подлежат применению к спорным правоотношениям.

Материалами дела достоверно подтверждается, что предметом спорного договора аренды земли от 10 августа 2017 года являются земельные участки, находящиеся в пользовании истца на основании ранее заключённого с Зоря М.В. договора аренды земли от 25 ноября 2004 года и дополнительного соглашения к нему от 26 октября 2010 года.

Исходя из норм статьи 12, части 1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», пункта 1 статьи 21 Федерального закона от 30 ноября 1994 года №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также положений пункта 9, 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (в ред. Закона Республики Крым от 29 декабря 2016 года №334-ЗРК/2016), согласно которых право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву аренды, предусмотренному законодательством Российской Федерации; стороны договора аренды обязаны до 01 января 2018 года внести изменения в договор, если не истёк срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Положениями Законов Республики Крым от 28 декабря 2017 года №448-ЗРК/2017 и от 29 декабря 2018 года №560-ЗРК/2018 срок приведения документов продлён до 01 января 2020 года.

В случае несоблюдения указанных положений о сроках переоформления прав любая сторона вправе понудить иную сторону к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке.

Учитывая, что оспариваемый договор аренды земли был заключен между ответчиками 10 августа 2017 года, т.е. до истечения установленного законом срока о приведении договоров в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, доводы ответчиков о том, что договор от 25 ноября 2004 года и дополнительное соглашение к указанному договору от 26 сентября 2010 года, не были приведены в соответствие с законодательством Российской Федерации, а поэтому не должны были приниматься во внимание сторонами оспариваемого договора, являются несостоятельными.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно требованиям пунктов 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Само по себе заключение договора аренды земельного участка не противоречит формальным требованиям законодательства, не содержащего соответствующих запретов, в то же время свобода договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) не является безграничной, а потому, если при совершении такой сделки допущено злоупотребление правом, она может быть признана судом ничтожной в силу статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной.

К сделке, совершённой в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

Оценивая действия сторон, как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 54 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведённых выше положений закона и разъяснений по их применению, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом, установление судом факта злоупотребления правом одной из сторон влечёт принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции сторонами не оспаривался факт обработки принадлежащих Зоря М.В. земельных участков истцом с ноября 2004 года вплоть до сентября 2018 года, таким образом, при проявлении должной осмотрительности и добросовестности представители фермерского хозяйства, не могли не быть осведомлены об использовании (обработке) спорных земельных участков иным арендатором.

Также, сторонами не оспаривалось, что Зоря М.В. получала арендную плату от истца, что подтверждается представленными копиями накладных, расходных кассовых ордеров, платёжными ведомостями, ведомостями на выплату денег.

Судом при повторном рассмотрении дела установлены обстоятельства обработки принадлежащих Зоря М.В. земельных участков истцом с ноября 2004 года вплоть до сентября 2018 года, исследованы доказательства, которыми эти обстоятельства подтверждаются – акты списания ГСМ и учётные листы тракториста-машиниста, а также акты расхода семян и посадочного материала.

Судом также установлено, что в 2017 году, в соответствии с распоряжением Главы Республики Крым от 09 декабря 2016 года №926-рг проводилась инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения на территории Столбовского сельского совета, ООО «Технопроект» 06 апреля 2017 года в адрес Администрации предоставлен реестр договор аренды земельных участков на 2017 года в с. Столбовое, в котором, в том числе, содержались сведения о наличии действующего договора с Зоря М.В.

Судом установлено, что в 2017 году ООО «Технопроект» арендовало на территории Столбовского сельского поселения земельные участки общей площадью 5 299 га, о чём свидетельствует статистический отчёт формы 2- фермер за 2017 год и реестр договоров аренды земли на 2017 год.

Кроме того, доводы ответчика, что со стороны КФХ Швыдкий В.Л. были предприняты все меры для выяснения имеющихся обременений арендованных им земельных участков лишь путём обращения в районное управление Госкомрегистра и получения выписки о зарегистрированном праве собственности Зоря М.В. не могут считаться достаточными, поскольку информация об арендаторах земельных участков на территории Столбовского сельского поселения, обрабатывающих земельные участки на протяжении более десяти лет, не может не являться общедоступной и широко распространённой в рамках одного сельского поселения, на территории которого в течение многих лет осуществляют деятельность по сельскохозяйственной обработке земельных участков как КФХ Швыдкий В.Л., так и ООО «Технопроект».

Недобросовестность же Зоря М.В, которой земельные участки были сданы в аренду ООО «Технопроект» и которая неоднократно получала от данного юридического лица арендную плату, расписываясь в соответствующих документах (накладных, расходных кассовых ордерах, платёжных ведомостях, ведомостях на выплату денег), а после этого и до окончания срока действия договора аренды, сдала в аренду земельные участки иному лицу, является очевидной.

Зоря М.В. в адрес ООО «Технопроект» не направляла претензию о расторжении договора аренды земельного участка, доказательства обратного суду не представлено и отсутствуют в материалах дела.

Как действующее гражданское законодательство Российской Федерации, так и гражданское законодательство Украины, действующее в период возникновения оспариваемых стороной ответчика обстоятельств, не содержало запрета ни относительно распоряжения объектом права собственности до возникновения такого права, ни, тем более, относительно распоряжения отдельными правомочностями собственника, такими как владение и использование, что и составляет сущность договора аренды.

При этом, распоряжение правами собственника на владение и использование объекта права собственности, которыми собственник уже распорядился на определённый срок, до окончания этого срока является недобросовестностью и влечёт признание совершённой сделки недействительной.

Доводы ответчика о пропуске ООО «Технопроект» срока исковой давности для обращения в суде с данным иском отклоняются судебной коллегией, исходя из следующего.

Оспариваемая сделка является сделкой, нарушающей требования закона и посягающей на права и охраняемые законом интересы третьего лица, в чьём пользовании находятся земельные участки (истец не участник сделки).

В связи с вышеизложенным, применению подлежат положения пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в части трёхгодичного исчисления срока исковой давности.

Пунктами 101, 102 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий её недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трёхлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала её исполнения.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Право аренды по оспариваемому договору было зарегистрировано в ЕГРН 25 августа 2017 года. Истец о нарушенном праве узнал в сентябре 2018 года (поскольку вплоть до сентября 2018 года спорные земельные участки находились в пользовании истца и обрабатывались им). Доказательств обратного не предоставлено и материалы дела не содержат. ООО «Технопроект» обратилось с иском в суд 24 августа 2020 года (иск отправлен почтой), т.е. в пределах трёхгодичного срока исковой давности.

    На основании пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Сакского районного суда Республики Крым от 10 февраля 2023 г. – отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земли от 10 августа 2017 года, заключенный между Зоря Марией Владимировной и КФХ Швыдкий В.Л., земельных участков площадью 30 620 кв.м. кадастровый номер № и площадью 57550 кв.м. кадастровый номер 90№, зарегистрированный в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25 августа 2017 года.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения в виде аренды от 25 августа 2017 года № № от 25 августа 2017 года № 90:11:200401:251-90/090/2017-3.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке путем подачи кассационной жалобы в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Мотивированное апелляционное определение составлено 19 декабря 2024 года.

Председательствующий:

        Судьи: