Решение по делу № 33-18628/2022 от 19.10.2022

УИД 61RS0061-01-2022-000086-29

Судья Жарков А.Л. №2-155/2022 (1-я инст.)

№ 33-18628/2022 (2-я инст.)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 ноября 2022 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Михайлова Г.В.,

судей Корниловой Т.Г., Калинченко А.Б.,

при секретаре Димитровой В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Миронченко Любови Ивановны, Бочаровой Валентины Николаевны, Бирюлина Ильи Леонидовича к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего Олейник Дмитрия Леонидовича, 3-е лицо ООО «Тарасов» о расторжении договора аренды, по апелляционной жалобе ООО «Семена» на решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 26 июля 2022 года.

    Заслушав доклад судьи Корниловой Т.Г., судебная коллегия

установила:

Шишков В.П., действующий на основании доверенностей, в интересах истцов обратился в суд с иском к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего Олейник Дмитрия Леонидовича о расторжении договора аренды, указав, что 21.01.2011 между истцами и ответчиком заключен договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности общей площадью 29 га, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Срок аренды земельного участка составляет 25 лет. Земельный участок передан истцами ответчику в момент подписания договора, договор аренды прошел государственную регистрацию. Согласно условиям договора оплата аренды земельного участка осуществляется путем передачи ежегодно не позднее 25 октября года сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве 1000 кг, масло или семена подсолнечника 20 л. или 100 кг, вспашка огорода по необходимости.

ООО «Семена» в нарушение условий договора в течение 5 лет не исполняет условия договора аренды, а именно не вносит арендную плату. На 30.06.2021 задолженность составляет 15 тонн зерновых и 300 литров масла подсолнечного. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2016 ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Определением от 15.10.2018 суд утвердил конкурсным управляющим ООО «Семена» - Олейник Дмитрий Леонидовича.

26.11.2021 истцы направили в адрес конкурсного управляющего ООО «Семена» требование о погашении задолженности и расторжении договора аренды. Ответ на претензию от 26.11.2021, направленную 28.11.2021 года не получен.

На основании изложенного истцы просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности от 21.01.2011, заключенный между истцами и ответчиком, в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора. Обязать ответчика вернуть истцам земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Решением Шолоховского районного суда Ростовской области от 26.07.2022 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Семена» просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

По мнению апеллянта, истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку претензия была подана лицом, чьи полномочия не были оформлены надлежащим образом.

Кроме того, считают, что обязательства в рамках заключенного договора аренды от 21.01.2011 исполнялись надлежащим образом со стороны субарендатора ООО «Тарасов», что подтверждается ведомостями в материалах дела. Обращает внимание, что истцы не обращались в ООО «Семена « с претензиями о невыплате аренды с 2015 года. В деле о банкротстве своих прав не заявляли, что свидетельствует о том, что арендные платежи выплачивались.

На апелляционную жалобу представителем истцов по доверенности Шишковым В.П. поданы возражения.

В заседание судебной коллегии истцы, 3-и лица. не явились, о месте, времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и заблаговременно; не сообщили причины неявки и не ходатайствовали об отложении слушания дела; судебная коллегия с учетом положений ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие указанных лиц.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, выслушав представителя ООО «Семена» Абаринову М.Д., поддержавшую доводы жалобы, представителя истцов Шишкова В.П., просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора аренды, в виде невыплаты арендных платежей по договору аренды от 21.01.2011. В отношении заявленного ООО «Семена» довода о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора истцами, суд пришел к выводу что К.А.Ю. . направивший от имени истцов в адрес ООО «Семена» претензию о расторжении договора аренды от 21.01.2011 действовал по поручению Б.Е.А. которая в своем письме суду подтвердила передачу ему своих полномочий.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может, поскольку они сделаны без учета требований закона.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Аналогичное разъяснение дано и в п. 60 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

Таким образом, в данных правовых нормах законодатель предусмотрел досудебный порядок урегулирования спора, связанный с изменением или расторжением договора.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При вынесении решения суд указал на то обстоятельство, что 26.11.2021 представителем истцов в адрес конкурсного управляющего направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате. Установлен срок для погашения задолженности – до 15.12.2021, и определен ее размер – 20 тонн пшеницы продовольственной, 2 тонны семян подсолнечника из расчета 5 тонн пшеницы и 500 кг подсолнечника на каждую земельную долю. В случае неисполнения требования предложено расторгнуть договор аренды. Данная претензия направлена адресату 12.11.2021 и получена последним 02.12.2021, что подтверждается отчётом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, представленном представителем истцов.

Вместе с тем указанная претензия (л.д. 11,12) не подтверждает соблюдение установленного досудебного порядка урегулирования спора, поскольку претензия подписана неуполномоченным лицом. Из материалов дела следует, что лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности без доверенности представлять их интересы избрана Б.Е.А. Представленное в суд заявление Б.Е.А. ., в котором она подтвердила соответствующие полномочия К.А.Ю. на направление претензии (т. 1 л.д. 119), не может расцениваться как доказательство, подтверждающее соблюдении истцами досудебного порядка урегулирования спора, поскольку полномочия К.А.Ю. не оформлены надлежащим образом.

Согласно абз. 2 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии с п. 3 ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части.

При изложенных обстоятельствах исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения. При этом следует разъяснить, что оставление искового заявления без рассмотрения не препятствует повторному обращению истца в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если истцом будет устранено допущенное нарушение.

Указанные нарушения норм процессуального права, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора, привели к неправильному разрешению дела, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием к отмене решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 26 июля 2022 года отменить, принять новое.

    Исковые требования Миронченко Любови Ивановне, Бочаровой Валентины Николаевны, Бирюлина Ильи Леонидовича к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего Олейник Дмитрия Леонидовича, 3-е лицо ООО «Тарасов» о расторжении договора аренды – оставить без рассмотрения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.11.2022