Решение по делу № 2-182/2024 от 13.03.2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июля 2024 года        г. Октябрьск Самарской области

Октябрьский городской суд Самарской области в составе председательствующего судьи Филатовой О.Е.,

при секретаре судебного заседания Лекаревой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Якименко Г.Г. к Балаченковой Ю.К., финансовому управляющему Таштаналиевой Г.К., Балаченкову В.В. о признании сделки купли-продажи земельного участка состоявшейся, признании права собственности на земельный участок, прекращении права общей долевой собственности,

у с т а н о в и л:

Якименко Г.Г. обратилась в суд с иском, с учетом уточнения, к Балаченковой Ю.К., финансовому управляющему Таштаналиевой Г.К., Балаченкову В.В. о признании сделки купли-продажи земельного участка с №, площадью 283 м, расположенного по адресу: <адрес>1, заключенной 09.08.2019 между Якименко Г.Г. и Балаченковой Ю.К., Балаченковым В.В. состоявшейся, прекращении права общей долевой собственности Балаченковой Ю.К. и Балаченкова В.В. на земельный участок с №, признании права собственности на земельный участок с №

В обоснование заявленных требований указала, что 09.08.2018 на основании договора купли-продажи она приобрела у Балаченковой Ю.К. земельный участок с № и жилой дом с № по адресу: <адрес>. Переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке 13.08.2018. Спорное имущество представляет собой огороженный металлическим ограждением из профлиста единый земельный участок на котором расположен жилой дом и баня. В июне 2023 г. на данный объект был осуществлен выход специалистов Администрации г.о. Октябрьск Самарской области в рамках осуществления муниципального земельного контроля, по результатам которого 30.06.2023 составлен акт осмотра №, согласно которому было установлено, что «земельный участок с №, расположенный по адресу: <адрес>, расположен между земельным участком имеющим адрес: <адрес> земельным участком, имеющим адрес: <адрес>. Вход на земельный участок осуществляется из переулка через калитку со стороны <адрес> местности к земельному участку с № с западной и южной сторон примыкает земельный участок, площадью 391 кв.м. Согласно данным материалов инвентаризации указанный земельный участок имеет адрес: <адрес>. Согласно данным ЕГРН земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> имеет № и принадлежит на праве общей долевой собственности Балаченкову В.В. и Балаченковой Ю.К. Два участка образуют единое целое и огорожены забором. Таким образом, площадь огороженного земельного участка составляет 550 кв.м. Согласно данным ЕГРН на земельном участке с № расположен объект недвижимости: жилое здание с №, имеющий адрес: <адрес>. Однако фактически жилое здание расположено за пределами земельного участка с №, так как местоположение координат границ указанного земельного участка определены в соответствии с законодательством. Жилое здание с № фактически расположено на земельном участке с №. Истец обратилась к кадастровому инженеру с целью выяснения фактической ситуации. Кадастровым инженером была обследована территория за ограждением по адресу: <адрес>.

В результате изготовления межевого плана на земельный участок с №, межевого плана на земельный участок с №, технического плана жилого дома с № было подготовлено заключение кадастрового инженера ФИО13 от 18.12.2023, которым установлено следующее: «согласно сведений ЕГРН площадь земельного участка с № составляет 159 кв.м, граница земельного участка установлена в соответствии с требованиями законодательства. Фактически земельный участок, используемый Якименко Г.Г., включает в себя территорию земельного участка с №, территорию земельного участка с №, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства и информация о границах земельного участка отсутствует в ЕГРН и территорию из земель, находящихся в государственной собственности, государственная собственность на которые не разграничена. Фактически территория, огороженная забором и используемая Якименко Г.Г. составляет 524 кв.м. Согласно сведениям ЕГРН в пределах земельного участка располагается два объекта недвижимости: жилой дом, площадью 178 кв.м, с №, принадлежащий на праве собственности Якименко Г.Г., жилого дома, площадью 44 кв.м, с №, сведения о зарегистрированных правах на который отсутствуют. Фактически вышеуказанные объекты в пределах земельного участка с № отсутствуют. Жилой дом с № фактически расположен за границами земельного участка с № и расположен в пределах земельного участка с №. Жилой дом с № отсутствует, так как был снесен прежним собственником земельного участка, но не исключен из ЕГРН в установленном порядке. Фактически в пределах земельного участка с № расположен только объект вспомогательного назначения - баня, который не зарегистрирован в установленном порядке и сведения о котором отсутствуют в ЕГРН. Таким образом, в сведениях ЕГРН имеет место реестровая ошибка. Более того, 25.02.2018 она заключила с Балаченковым В.В. и Балаченковой Ю.К. предварительный договор купли-продажи, в котором указано, что продавцы имеют намерение в будущем продать, а покупатель купить за 3200000 рублей: жилой дом с №, земельные участки с № и №. Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее 01.09.2018. Считает, что в нарушение норм ст.ст.35, 36 Земельного кодекса РФ, ст.552 Гражданского кодекса РФ земельный участок с № не был ей продан по договору купли-продажи от 09.08.2018.

Истец Якименко Г.Г., надлежащим образом извещенная о слушании дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель истца ФИО12, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании участия не принимала, предоставила заявление о рассмотрении дела без её участия и без участия истца (л.д.54 т.3). Ранее в судебном заседании пояснила, что расчет между Якименко Г.Г. Балаченковым В.В., Балаченковой Ю.К. за приобретенный дом и два земельных участка с № и № произведен полностью. Никаких претензий к ней продавцы никогда не предъявляли. В настоящее время она не может во внесудебном порядке оформить переход к ней права собственности на спорный земельный участок, поскольку решением суда от 10.07.2023 Балаченкова Ю.К. признана банкротом и в отношении неё введена процедура реализации имущества, а Балаченков В.В. является должником по нескольким исполнительным производствам, в связи с чем судебным приставом-исполнителем в отношении спорного земельного участка наложен запрет на регистрационные действия. Земельные участки с № и № находятся за одним забором. Считает, что из-за невнимательности и наличия реестровой ошибки стороны забыли указать спорный земельный участок в договоре купли-продажи от 09.08.2018, хотя фактически спорный участок был ей продан продавцами и расчет произведен в полном объеме.

Ответчики Балаченков В.В. и Балаченкова Ю.К. в судебном заседании участия не принимали, предоставили заявления (л.д.55-56 т.3) о рассмотрении дела без их участия, в которых также указали, что уточненные 15.07.2024 исковые требования Якименко Г.Г. признают в полном объеме. Они являются собственниками (по 1/2 доли каждый) земельного участка с № Считают, что сделка купли-продажи земельного участка с № между ними и Якименко Г.Г. состоялась, так как они передали принадлежащие им доли указанного земельного участка Якименко Г.Г. и каждый из них получил от Якименко Г.Г. по 75000 рублей в качестве оплаты стоимости 1/2 доли принадлежащего им земельного участка.

Также ранее в судебном заседании ответчики Балаченков В.В. и Балаченкова Ю.К., каждый в отдельности, пояснили, что они занимаются профессиональной деятельностью, связанной с оказанием гражданам услуг по оформлению различных сделок, в связи с чем, из-за большого количества сделок, а также из-за большого количества недвижимого имущества, находящегося у них в собственности, они забыли указать земельный участок с №, проданный Якименко Г.Г., в договоре купли-продажи от 09.08.2018. Они не знали, что в отношении земельных участков и жилого дома, проданных Якименко Г.Г., имеет место реестровая ошибка. Земельные участки с № и № находятся за одним забором, между собой эти земельные участки ограждением не разделены и используются оба участка месте с домом как единый имущественный комплекс. У них изначально имелось намерение продать именно два указанных участка и жилой дом, находящиеся за одним забором. По причине введенной в отношении Балаченковой Ю.К. процедуры реализации имущества, а также в связи с наложением запрета не регистрационные действия в отношении имущества, принадлежащего Балаченкову В.В., в настоящее время они не могут самостоятельно оформить переход права собственности к Якименко Г.Г. на спорный земельный участок, хотя никаких претензий к ней не имеют.

Финансовый управляющий Таштаналиева Г.К., а также её представитель ФИО14, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явились. Финансовый управляющий Таштаналиева Г.К. предоставила отзыв на исковое заявление, в котором просила рассмотреть дело без её участия, а также указала, что не возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку продавцы Балаченков В.В. и Балаченкова Ю.К. продали Якименко Г.Г. имущественный комплекс, состоящий из жилого дома и двух земельных участков с № и №, находящиеся за одним забором, а Якименко Г.Г. купила у них указанное имущество. Стороны не отрицают, что расчет между сторонами произведен полностью, поэтому все условия сделки купли-продажи, в том числе, и в части продажи спорного земельного участка, сторонами исполнены.

Ранее в судебном заседании финансовый управляющий Таштаналиева Г.К. и её представитель ФИО14 пояснили, что Балаченкова Ю.К. решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ признана банкротом и в отношении неё введена процедура реализации имущества. В рамках процедуры банкротства 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с №, принадлежащая Балаченковой Ю.К., включена в конкурсную массу.

Представитель третьего лица Администрации г.о.Октябрьск Самарской области - ФИО8, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании участия не принимала, предоставила заявление о рассмотрении дела без её участия (л.д.40). Ранее в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований Якименко Г.Г.

Третье лицо кадастровый инженер ФИО13 в судебное заседание не явилась, причины неявки не известны, извещена о слушании дела надлежащим образом. Ранее в судебном заседании пояснила, что по заявлению Якименко Г.Г. <данные изъяты> ФИО9 выезжали для осмотра земельного участка с №. Сведения ЕГРН содержат информацию о том, что жилой дом с №, расположен на земельном участке с №. Однако при проведении кадастровых работ было установлено, что фактически указанный дом расположен на земельном участке с №, то есть имеется реестровая ошибка. Оба указанных земельных участка огорожены одним забором. <данные изъяты> ФИО9 осуществлял все необходимые замеры, а она оформляла документы.

Третьи лица филиал ППК «Роскадастр» по Самарской области, ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», филиал ФГКУ «Росвоенипотека», ПАО «Банк ВТБ» надлежащим образом извещенные о слушании дела, в судебное заседание своих представителей не направили, отзыв на исковое заявление не предоставили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

Допрошенный в судебном заседании 03.05.2024 в качестве специалиста кадастровый инженер ФИО9 дал пояснения, аналогичные пояснениям третьего лица кадастрового инженера ФИО13

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Якименко Г.Г. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, и в соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (ст.8 ГК РФ).

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ).

Согласно ч.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ч.1 ст.158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Пунктом 1 ст.160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст.161 ГК РФ).

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по соглашению сторон.

В силу ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Положения ст.429 ГК РФ предусматривают, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.549 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Судом установлено, что Балаченкова Ю.К. и Балаченков В.В., с одной стороны, и Якименко Г.Г., с другой стороны, заключили 25.02.2018 предварительный договор купли-продажи, согласно которому Балаченкова Ю.К. и Балаченков В.В. имеют намерение в будущем продать, а покупатель Якименко Г.Г. купить:

- земельный участок с №, площадью 159 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- жилой дом с №, площадью 178 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок с №, площадью 283 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Пунктом 3 предварительного договора определена цена договора в размере 3200000 рублей, из которых: 50000 рублей - стоимость земельного участка с №, 3000000 рублей - стоимость дома с №, 150000 рублей - стоимость земельного участка с №.

Также стороны договорились, что до подписания предварительного договора купли-продажи покупатель передает продавцам в качестве задатка 249000 рублей, в том числе, за жилой дом - 40000 рублей, за земельный участок с № - 59000 рублей, за земельный участок с № - 150000 рублей.

Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее 01.09.2018.

Предварительный договор был подписан продавцами Балаченковым В.В. и Балаченковой Ю.К., а также покупателем Якименко Г.Г.

Вышеуказанные земельный участок с №, площадью 159 кв.м и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежат на праве собственности Балаченковой Ю.К., что подтверждается выписками из ЕГРН от 12.04.2024 (л.д.38-40, 47-49 т.2)

В выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с № содержатся сведения о том, что в пределах указанного земельного участка расположены объекты недвижимости с № и №

В выписке из ЕГРН на земельный дом с №, содержатся сведения о том, что он находится в пределах земельного участка с №

Земельный участок с №, площадью 283 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>1, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилья, с 17.06.2013 принадлежит на праве общей долевой собственности Балаченкову В.В. и Балаченковой Ю.К., по 1/2 доле в праве каждому, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.04.2024 (л.д.41-43 т.2).

Сведения о нахождении в пределах указанного земельного участка каких-либо объектов недвижимости - отсутствуют.

Также в материалах дела имеется договор купли-продажи, заключенный 09.08.2018, согласно которому продавец Балаченкова Ю.К. продала, а покупатель Якименко Г.Г. купила земельный участок с №, площадью 159 кв.м, и жилой дом с №, площадью 178 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> (л.д.31-35 том 1).

Общая стоимость указанных объектов недвижимости определена в договоре в размере 3200000 рублей (п.1.6 договора), из которых 249000 рублей уплачена продавцу до подписания договора купли-продажи (п.2.1.1 договора). Окончательный расчет между сторонами производится путем уплаты покупателем продавцу денежных средств в размере 2951000 рублей в безналичном порядке на счет продавца за счет средств целевого жилищного займа в сумме 1031000 рублей и средств по кредитному договору в сумме 1920000 рублей в течение одного дня с даты государственной регистрации перехода права собственности по договору на объект недвижимости к покупателю (п.2.1.2 договора).

Подписывая договор купли-продажи стороны подтвердили, что денежные средства в размере 249000 рублей переданы покупателем продавцу, а продавцом переданы покупателю приобретаемые объекты недвижимости (п.3.3.1 договора).

Судом установлено, что в предварительном договоре купли-продажи от 25.02.2018 продавцы Балаченков В.В. и Балаченкова Ю.К. выразили намерение и волю на продажу трех объектов недвижимого имущества, а именно: земельного участка с №, жилого дома с №, земельного участка с №, а покупателем Якименко Г.Г. была выражена воля на покупку трех указанных объектов недвижимости, расположенных за одним ограждением. Кроме того, стоимость всех трех указанных объектов недвижимости была согласована сторонами в общей сумме в размере 3200000 рублей.

Из искового заявления, а также из пояснений сторон, данных в судебном заседании, следует, что из-за невнимательности, из-за реестровой ошибки, а также из-за большого объема недвижимого имущества, находящегося в собственности ответчиков, и значительного объема заключаемых ответчиками сделок, стороны в договоре купли-продажи от 09.08.2018 не указали, что вместе с земельным участком с № и жилым домом с № продавцы продали также и земельный участок с № Также продавцы в судебном заседании подтвердили, что они получили от Якименко Г.Г. денежные средства в общем размере 3200000 рублей за проданные два земельных участка и жилой дом. Никаких претензий со стороны ответчиков Балаченковых к покупателю Якименко Г.Г. по указанной сделке не имеется.

Более того, как следует из искового заявления, а также пояснений представителя истца ФИО12 в судебном заседании, Якименко Г.Г. при заключении договора купли-продажи не знала, что за единым ограждением находится два земельных участка, она ориентировалась на сведения ЕГРН.

Истцом в материалы дела в подтверждение доводов о наличии реестровой ошибки предоставлены 2 межевых плана на каждый земельный участок и технический план на дом.

Из межевого плана и заключения кадастрового инженера ФИО13 от 18.12.2023, составленного в отношении земельного участка с №, следует, что местоположение границ земельного участка было установлено посредством определения координат характерных точек таких границ геодезическим способом с использованием высококачественного сертифицированного оборудования. Уточненная площадь земельного участка, определенная в результате кадастровых работ, составила 183 кв.м. Фактически установленное ограждение земельного участка включает в себя границы земельного участка с № и №, а также территорию земель, находящихся в государственной собственности, государственная собственность на которые не разграничена. В границах уточняемого земельного участка расположен жилой дом с №, находящийся в собственности Якименко Г.Г. (л.д.58-68 т.1).

Из межевого плана и заключения кадастрового инженера ФИО13 от 18.12.2023, составленного в отношении земельного участка с №, следует, что кадастровые работы по подготовке межевого плана выполнены в связи с исправлением реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о земельном участке с № в части указания объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка. Согласно сведений ЕГРН в пределах земельного участка расположены два объекта недвижимости с № и № Фактически в пределах земельного участка указанные объекты недвижимости отсутствуют. Объект недвижимости с КН № - двухэтажный жилой дом площадью 178 кв.м фактически расположен на соседнем земельном участке с №. Объект недвижимости с КН № - одноэтажный жилой дом площадью 44 кв.м фактически также отсутствует на земельном участке, так как был снесен прежним собственником земельного участка. Фактически в границах земельного участка располагается нежилое здание вспомогательного использования (баня), сведения о котором отсутствуют в ЕГРН (л.д.69-73 т.1).

Согласно технического плана здания с № и заключения, составленных 18.12.2023 кадастровым инженером ФИО13, было установлено, что согласно сведений ЕГРН здание расположено в пределах земельного участка с №. В результате измерения местоположения здания с помощью высокоточного геодезического спутникового оборудования было установлено, что фактически здание - жилой дом с № расположено за пределами границ земельного участка с №. Здание расположено в границах земельного участка с №. Границы земельного участка с № не установлены в соответствии с требованиями законодательства и сведения о границах земельного участка отсутствуют в ЕГРН (л.д.74-84 т.1).

Указанные сведения о наличии реестровой ошибки в судебном заседании были подтверждены кадастровым инженером ФИО13, допрошенным в качестве специалиста кадастровым инженером ФИО9, а также предоставленным в материалы дела актом осмотра № в ходе выездного обследования, составленным 30.06.2023 главным специалистом по муниципальному земельному контролю земельного отдела Комитета имущественных отношений Администрации г.о.Октябрьск Самарской области ФИО10 (л.д.88-89 т.1).

Исходя из изложенного судом установлено, что продавцы Балаченков В.В., Балаченкова Ю.К. и покупатель Якименко Г.Г. исполнили все необходимые условия, предусмотренные законодательством для совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества. Якименко Г.Г. передала Балаченкову В.В. и Балаченковой Ю.К. денежные средства за жилой дом и два земельных участка, приняла купленные объекты недвижимого имущества, которыми открыто владеет и пользуется с момента приобретения и до настоящего времени и считает их своей собственностью. Продавцы Балаченковы передали Якименко Г.Г. дом и два земельных участка, за что получили денежные средства в полном объеме, претензий к покупателю не имеют.

Судом также учтены положения ст.552 ГК РФ, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (часть 1).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (ч.2 ст.552 ГК РФ).

Согласно ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Аналогичная позиция изложена в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №11 от 24.05.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому,

Таким образом, учитывая положения законодательства, а также то, что проданный жилой дом фактически находится на спорном земельном участке с №, указанный земельный участок выбыл из владения прежних собственников Балаченкова В.В. и Балаченковой Ю.К. по их воле и с их согласия, что не отрицается ответчиками, однако данная сделка не была зарегистрирована в установленном законом порядке, все условия договора купли-продажи сторонами исполнены в полном объеме, суд приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи земельного участка с № между продавцами Балаченковым В.В., Балаченковой Ю.К. и Якименко Г.Г. состоялась.

Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ч.3 ст.551 ГК РФ).

Кроме того, как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых спорах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав ", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Из пояснений представителя истца ФИО12 и ответчиков Балаченкова В.В. и Балаченковой Ю.К., данных в судебном заседании, следует, что стороны сделки не могут без решения суда в заявительном порядке зарегистрировать переход права собственности на земельный участокс № от продавцов Балаченковых к покупателю Якименко Г.Г. по причине введенной в отношении Балаченковой Ю.К. процедуры реализации имущества, а также в связи с наложением запрета не регистрационные действия в отношении имущества, принадлежащего Балаченкову В.В.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела. Так в выписке из ЕГРН от 12.04.2024 (л.д.41-43 т.2) содержатся сведения о том, что в отношении 1/2 доли в праве на земельный участок, принадлежащей Балаченкову В.В., имеются отметки об ограничении прав и обременения земельного участка в виде запрещения регистрации.

В отношении 1/2 доли в праве на земельный участок, принадлежащей Балаченковой Ю.К., ограничений прав и обременений объекта недвижимости не зарегистрировано. Однако в материалы дела предоставлено решение Арбитражного суда Самарской области от 03.07.2023 (л.д.163-164 т.2), которым Балаченкова Ю.К. признана банкротом и в отношении неё введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим должника Балаченковой Ю.К. утверждена Таштаналиева Г.К. В рамках процедуры банкротства 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с №, принадлежащая Балаченковой Ю.К., включена в конкурсную массу, утверждено положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества Балаченковой Ю.К. (л.д.160-162 т.2).

Таким образом, доводы ответчиков Балаченковой Ю.К. и Балаченкова В.В. о невозможности в заявительном порядке зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с № от них к покупателю Якименко Г.Г., нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения гражданского дела.

Из отзыва финансового управляющего Таштаналиевой Г.К. от 14.07.2024 (л.д.52-53 т.3) следует, что она не возражает против удовлетворения исковых требований Якименко Г.Г. и считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что в настоящее время истец Якименко Г.Г. надлежащим образом оформить свои права на земельный участок с № не может из-за ограничений, введенных в отношении имущества, зарегистрированного за ответчиками Балаченковыми.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая во внимание приведенные выше обстоятельства и нормы права в их совокупности, а также разъяснения Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, учитывая признание исковых требований ответчиками Балаченковым В.В. и Балаченковой Ю.К., а также отсутствие возражений со стороны финансового управляющего Таштаналиевой Г.К., суд приходит к выводу о том, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, воля сторон была направлена именно на отчуждение жилого дома и двух земельных участков с № и №, договор фактически был исполнен (при передаче истцу, в том числе, земельного участка с № а ответчикам - денежных средств), однако переход права собственности на земельный участок от ответчиков к истцу не может быть осуществлен в заявительном порядке в связи с введенными ограничениями в отношении имущества, зарегистрированного за ответчиками, в связи с чем исковые требования Якименко Г.Г. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Якименко Г.Г. удовлетворить.

Признать состоявшейся 09.08.2018 сделку в части купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участокс № площадью 283 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилья, заключенную между Балаченковым В.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес> <данные изъяты>) и Якименко Г.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес> <данные изъяты>).

Признать состоявшейся 09.08.2018 сделку в части купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с №, площадью 283 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилья, заключенную между Балаченковой Ю.К., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес> <данные изъяты>) и Якименко Г.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес> (<данные изъяты>).

Прекратить право собственности Балаченкова В.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес> <данные изъяты>) на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с № площадью 283 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилья.

Прекратить право собственности Балаченковой Ю.К., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес> (<данные изъяты>) на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с № площадью 283 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилья.

Признать за Якименко Г.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес> <адрес> <данные изъяты>) право собственности на земельный участок с №, площадью 283 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилья.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости следующих записей:

- о прекращении права собственности Балаченкова В.В. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с №, площадью 283 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- о прекращении права собственности Балаченковой Ю.К. 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с №, площадью 283 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- о признании права собственности за Якименко Г.Г. на земельный участок с №, площадью 283 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Октябрьский городской суд Самарской области.

Председательствующий судья О.Е. Филатова

Мотивированное решение суда по делу изготовлено 22.07.2024.

Председательствующий судья О.Е. Филатова