Решение по делу № 66а-9/2020 от 19.11.2019

№ 66а-9/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи                                                                              25 августа 2020 г.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Колпаковой А.В., судей Катанаевой А.С., Сиротиной Е.С., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД 15OS0000-01-2019-000099-82 по административному иску сельскохозяйственного производственного кооператива «ВЕК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Правительства Республики Северная Осетия-Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 19 сентября 2019 г., которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., судебная коллегия

установила:

сельскохозяйственный производственный кооператив «ВЕК» (далее - СПК «ВЕК»), будучи арендатором земельного участка, обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 1867713 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для растениеводства, по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 5867000 рублей, по состоянию на 22 марта 2019 г.

В обоснование иска указал, что установленная кадастровая стоимость (25232802,63 рублей), существенно превышает рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.

Решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 19 сентября 2019 г. на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлена кадастровая стоимость земельного участкас кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1867713,0 кв. м по состоянию на 22 марта 2019 г., в размере 12537000 рублей.

На вышеуказанное решение Правительством Республики Северная Осетия-Алания подана апелляционная жалоба.

Автор жалобы выражает несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной оценочной экспертизы от 30 августа 2019 г. №, полагая, что экспертом были нарушены требования законодательства об оценочной деятельности.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители СПК «ВЕК», Правительство Республики Северная Осетия-Алания, Управления Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания, Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии» по Республике Северная Осетия-Алания, Администрации местного самоуправления Дигорского района -не явились. О месте и времени рассмотрения дела извещены заблаговременно и надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также посредством публикации информации на официальном интернет-сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, представили телефонограммы о рассмотрении дела в их отсутствие, об отложении судебного слушания не заявляли.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, судебная коллегия, руководствуясь статьёй 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Предметом оспаривания по данному делу является величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1867713 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенным использованием: для растениеводства, по адресу: <адрес>.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, что административный истец является арендатором данного земельного участка по договору аренды земельного участка от 5 апреля 2019 г. № сроком до        5 апреля 2044 г.

По условиям договора арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка, размер которой утвержден в соответствии с актом утверждения кадастровой стоимости от 2 апреля 2019 г., вынесенным на основании постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания № 371 от 16 ноября 2018 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания» и Приложения № 3 к нему.

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28) пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

С 1 января 2017 г. отношения, возникающие в связи с проведением государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке).

В соответствии с указанным Законом устанавливается переходный период его применения с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. В течение переходного периода такая оценка может проводиться в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке или в соответствии с Законом об оценочной деятельности с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (части 1, 2 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке).

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 16 ноября 2018 г. № 371 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания» в соответствии с положениями Закона о государственной кадастровой оценке утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания.

В данной связи, судебная коллегия приходит к выводу, что к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил отчет об оценке земельного участка, от 31 мая 2019 г. № оценщика ИП М. согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию 22 марта 2019 г. составляет 5867000 рублей

В ходе судебного разбирательства в целях определения достоверной рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю Т., согласно выводам которого, отраженным в заключении от 30 августа 2019 г. № рыночная стоимость земельного участка составляет 12537000 рублей.

Оценив по правилам статьи 84 КАС РФ, представленные в дело доказательства размера рыночной стоимости, суд первой инстанции принял обжалуемое решение, обосновав размер установленной рыночной стоимости результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Судебная коллегия, с учетом дополнительного допроса в судебном заседании эксперта Т. не согласилась с выводами суда первой инстанции в части установления кадастровой стоимости земельного участка, в размере равной его рыночной стоимости, согласно выводам, содержащимся в подготовленном им заключении.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 73-ФЗ), в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № (далее - ФСО № 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297 (далее - ФСО № 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Согласно разделу IV «Методы оценки» названных методических рекомендаций, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность сведений доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

В соответствии с пунктами 16, 17 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8 Федерального закона № 73-ФЗ).

Как было указано ранее, согласно заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1867713 кв. м по состоянию на 22 марта 2019 г. составила 12537000 рублей. При этом экспертом при определении размера рыночной стоимости был применен доходный подход, с использованием величин общих статистических данных о землях сельскохозяйственного назначения Республики Северная Осетия-Алания.

Аналогичная методика расчета рыночной стоимости была применена при оценке земельного участка, оценщиком ИП М. в отчёте от 31 мая 2019 г. № согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию 22 марта 2019 г. составляет 5867000 рублей.

Судебная коллегия, оценив отчёт оценщика от 31 мая 2019 г. № и заключение судебной экспертизы от 30 августа 2019 г. № как доказательства размера рыночной стоимости, пришла к выводу об их несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку итоговые величины, установленные в результате проведенных исследований, отраженных в названных документах, нельзя признать достоверными, объективными, определенными с учетом индивидуализирующих признаков объекта оценки.

Экспертом Т. и оценщиком М. не приведен должный анализ основных ценообразующих факторов (плодородие, севооборот, необходимые материальные вложения), земельный участок надлежащим образом не был индивидуализирован и по уровню плодородия почв, по экологическим характеристикам не оценивался.

В связи с необходимостью проверки доводов апеллятора, ввиду наличия сомнений в обоснованности заключения эксперта, наличия противоречий в выводах, судебной коллегией было вынесено определение о назначении повторной судебной экспертизы проведение которой было поручено эксперту Г., сотруднику общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

В соответствии с выводами эксперта Г., изложенными в экспертном заключении повторной судебной экспертизы № от 26 марта 2020 г., рыночная стоимость земельного участка составила 19393000 рублей.

При проведении назначенной судом повторной экспертизы эксперт Г. использовала доходный подход. От использования сравнительного подхода эксперт Г. отказалась, указав на отсутствие у эксперта возможности получения дополнительной информации (качественные характеристики почвенного слоя земельного участка, рельеф, микроклимат) об объектах-аналогах, которая в объявлениях о продажах отсутствует.

Из дополнения к заключению № от 26 марта 2020 г. следует, что эксперт провела экспертное исследование с применением сравнительного подхода, однако установив, что информация о продаже земельных участков является неполной и недостаточной, отказалась от их сопоставления.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости земельного участка, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Судебная коллегия, оценивая данное экспертное заключение, исходила из того, что в силу пункта 11 ФСО № 1 при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 1 раздела IV вышеуказанных Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Если рынок недвижимости не развит, и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территории, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (подп. «б» п. 11 ФСО №7).

В силу положений пунктов 25 и 26 ФСО № 1, в случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

По результатам судебной оценки заключения эксперта, представленного во исполнение определения суда апелляционной инстанции о назначении повторной судебной экспертизы, судебная коллегия пришла к выводу, что заключение эксперта Г., с учетом дополнения к нему, не отвечает приведённым требованиям, поскольку его выводы не соответствуют нормам ФСО № 1 и № 7.

В целях установления юридически значимых обстоятельств по настоящему делу, определением судебной коллегии назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПРОФЭКСПЕРТ» К.

Согласно заключению эксперта № от 20 июля 2020 г., выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «ПРОФЭКСПЕРТ» К., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 марта 2019 г. составляет 15357000 рублей.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе, представленными стороной административного истца письменными замечаниями на заключение эксперта, по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж и доходного подхода методом капитализации земельной ренты.

В соответствии с требованиями пунктов 10, 12 - 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», пункта 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», пунктов 22, 25 ФСО № 7 с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка продажи земель соответствующего назначения.

Отбор объектов-аналогов, в том числе, расположенных в иных районах Республики Северная Осетия – Алания соответствует требованиям подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7 и обоснованы рыночными условиями.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости участков скорректирован по выявленным различиям: условиям продажи, местоположению, физическим и иным влияющим на ценообразование характеристикам участков.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе «Описание применяемых корректировок при расчете рыночной стоимости земельного участка».

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

В соответствии с разделом 5 распоряжения Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» оценка произведена исходя из разрешенного, наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории, входящих в состав участка сельскохозяйственных угодий, их плодородия.

В рамках доходного подхода был применен метод капитализации земельной ренты по формуле, согласно которой земельная рента равна валовому доходу за вычетом издержек и прибыли предпринимателя.

Экспертом в описательной части заключения была определена агроклиматическая подзона; проанализирован оптимальный севооборт культур, исследованы данные об урожайности сельскохозяйственных культур с 2013 по 2017 годы, на основании чего в исследовательской части была рассчитана стоимость земельного участка с учетом севооборота, исходя из средней урожайности культур, удельного валового дохода культуры, удельных расходов на единицу площади, площади земельного участка, доли культуры в севообороте, прибыли предпринимателя.

В заключении приводится описание выбранных методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно заключению экспертизы согласование результатов оценки, полученных двумя различными подходами (доходным и сравнительным), проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, основанного на математическом методе анализа иерархий, отражающего степень его достоверности.

Отраженные в возражениях сторон доводы об учете положений Закона Республики Северная Осетия-Алания от 14 мая 2004 г. № 17-РЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия-Алания» о моратории на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения судебной коллегией отклоняюся, поскольку не свидетельствуют об ошибочности результатов, полученных с применением сравнительного подхода.

В силу положений статьи 12 Закона Республики Северная Осетия-Алания от 14 мая 2004 г. № 17-РЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия-Алания» оборот земель сельскохозяйственного назначения в Республике Северная Осетия-Алания регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, настоящим Законом (часть 1).

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории Республики Северная Осетия-Алания, осуществляется через 49 лет со дня вступления в силу настоящего Закона.

Оборот относящихся к землям сельскохозяйственного назначения садовых или огородных земельных участков, земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (часть 2).

Данное нормативное регулирование не исключает рыночный оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, уже являющихся объектами тех или иных вещных прав, объявления об отчуждении которых, использованы экспертом при проведении исследования, и само по себе не предопределяет ничтожности таких предложений.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения повторной судебной оценочной экспертизы № от 20 июля 2020 г., выполненное экспертом К., материалы дела не содержат.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о вызове в судебное заседание эксперта сторона истца не заявляла, хотя судом апелляционной инстанции такое право разъяснялось.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, огласно заключению эксперта судебной оценочной экспертизы № от 20 июля 2020 г., выполненного экспертом К.

Поскольку заключение признается судом второй инстанции достоверным и обоснованным, на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости, а исковые требования подлежат удовлетворению в определенном экспертом размере.

Разрешая поступившие от общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» и ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» ходатайства о взыскании судебных расходов по проведению судебных экспертиз, третий апелляционный суд приходит к выводу, что все понесенные в связи с рассмотрением дела судебные расходы следует возложить на административного истца, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав истца.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

Судом апелляционной инстанции отмечается также и то, что размер истребованных экспертами судебных расходов подтвержден соответствующими расчетами и финансово-экономическим обоснованиями.

Устанавливая обоснованность размера расходов затраченных на проведение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, представленной экспертными учреждениями, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 8 февраля 2019 г. № 34/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, выполняемых сверх государственного задания при производстве судебных экспертиз по гражданским, арбитражным делам и делам об административных правонарушениях»).

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 19 сентября 2019 г. изменить в части установления кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1867713 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для растениеводства, по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 15357000 рублей, по состоянию на 22 марта 2019 г.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива «ВЕК» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» судебные расходы на производство судебной экспертизы, в размере 50000 руб., в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПРОФЭКСПЕРТ» - судебные расходы на производство судебной экспертизы, в размере 44800 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: