Решение по делу № 2-790/2023 от 30.03.2023

Дело № 2-790/2023

УИД 75RS0025-01-2023-001014-80

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 мая 2023 года                                                                             г. Чита

Читинский районный суд Забайкальского края в составе

председательствующего судья Галановой Д.И.,

при секретаре Базаровой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Березина А. А. к Жеребцову Р. С. о признании следки действительной, государственной регистрации сделки, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на следующее. 29.09.2022 между сторонами был заключен договор купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих Жеребцову Р.С., на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>. От имени ответчика действовал представитель по доверенности Титов А.С.. Стороны обязались в дальнейшем произвести нотариальное удостоверение сделки и ее государственную регистрацию. Истцом оплата по договору произведена в полном объеме в сумме 1 500 000 рублей. В течение дальнейшего времени ответчик уклонялся от удостоверения и регистрации сделки, а также от расторжения договора. В настоящее время право собственности на недвижимое имущество осталось за продавцом, однако сделка фактически исполнена. Просит суд признать действительной сделку купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, вынести решение о государственной регистрации указанной сделки, признать право собственности истца на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Филинова А.С., Титов А.С., Жеребцова Г.Ю., Жеребцова С.А., действующая также в интересах несовершеннолетних Жеребцовой М.Р., Симоновой Л.М., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.

В судебном заседании истец Березин А.А., представитель истца Жданов А.В. заявленные требования поддержали, пояснили, что сделка не была нотариально удостоверена и зарегистрирована, поскольку ждали договоренности от второго собственника по продаже своей доли в части ее цены. Березин А.А. указал, что при заключении договора купли-продажи ему было разъяснено, что 1/3 доля в праве общей долевой собственности на спорное имущество будет в последующем оформлена после согласования цены со вторым собственником. Со вторым собственником он не встречался. До приобретения недвижимое имущество им не осматривалось, поскольку цена была ниже рыночной, однако в последующем Титов А.С. передал ему ключи от дома, после чего он (Березин А.А.) приглашал в дом печника, осматривал дом, хотел произвести ремонт печи. Денежные средства в размере 1 500 000 рублей им были переданы Титову А.С. в момент подписания договора. В последующем должна была состояться сделка по покупке 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорные объекты. Все вопросы по сделке решались с Титовым А.С.. Пояснил, что не мог в полном объеме пользоваться недвижимым имуществом, поскольку регистрация сделки не была произведена и разрешался вопрос о приобретении доли имущества, принадлежащего Филиновой А.С.

Ответчик Жеребцов Р.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, не ходатайствовал об отложении дала слушанием по существу. Ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что действительно выражал намерение продать принадлежащее ему недвижимое имущество. Ранее проживал в указанном доме. Указал, что с Титовым А.С. была договоренность о продаже последнему спорного имущества за 500 000 рублей. Он (Жеребцов Р.С.) в счет оплаты за продажу принадлежащей ему доли получил от Титова А.С. денежные средства в указанном размере. Подтвердил факт выдачи доверенности на имя Титова А.С.. Также указал, что в момент оформления доверенности передал ключи от дома Титову А.С..

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Титов А.С. в судебном заседании полагал требования подлежащими удовлетворению. Указал, что в марте 2021 года к нему обратился Жеребцов Р.С. с просьбой продать долю в праве собственности на недвижимое имущество, отметил, что вторым собственником является сестра. Он (Титов А.С.) по устной договоренности выразил согласие на оказание услуг по отчуждению принадлежащей ответчику доли в праве общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество, в связи с чем была оформлена доверенность. После оформления договора с истцом, он (Титов А.С.) получив денежные средства от Березина А.А., на следующий день передал их Жеребцову Р.С., о чем составлены расписки. Также он вел переговоры с Филиновой А.С. по поводу продажи ее доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок, однако они (Титов А.С. и Филинова А.С.) не могли прийти к соглашению в части стоимости имущества. Сделка своевременно не была нотариально удостоверена, поскольку он полагал, что Филиновой А.С. доля в праве собственности будет продана, а при совместном отчуждении имущества долевыми собственниками нотариальная форма сделки не обязательна. Однако в последующем Филинова А.С. от продажи принадлежащего ей имущества отказалась, после чего доверенность от имени Жеребцова Р.С. была отозвана.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Филинова А.С., представитель по устному ходатайству Сорокин Д.Д. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, указала на нарушение требований к форме сделки, полагали Березина А.А. недобросовестным приобретателем. Филинова А.С. пояснила, что в апреле 2021 года узнала о продаже Жеребцовым Р.С. доли в общедолевой собственности на недвижимое имущество. Действительно выражала намерение продать Титову А.С. долю в праве долевой собственности, первоначально предлагала установить цену в размере 800 000 рублей, однако Титов А.С. согласия не высказал, на связь выходить перестал, в последующем в марте 2023 года предложила купить указанное имущество за 1 000 000 рублей. Титов А.С. сначала сообщал, что он намерен купить указанное имущество. После того, как договоренность достигнута не была, доверенность была отозвана. Однако Титов А.С. передавать имущество отказался.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Жеребцова Г.Ю. в судебном заседании пояснила, что зарегистрирована в указанном жилом доме, однако в нем не проживает более 15 лет. Интереса в пользовании указанным недвижимым имуществом не имеет. Указала, что Жеребцов Р.С. сообщал ей примерно два года назад, что продал принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности. На протяжении длительного времени в доме никто не проживает. За домом периодически смотрит Филинова А.С..

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Жеребцова С.А., действующая также в интересах несовершеннолетних Жеребцовой М.Р., Симоновой Л.М., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, надлежаще извещенные, в судебное заседание не явились. Возражений по существу требований не представили. Не ходатайствовали об отложении дела слушанием.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, заслушав участников процесса, свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ принадлежащие гражданам и юридическим лицам гражданские права осуществляются ими самостоятельно, по своему усмотрению.

В силу части 1 и 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Приведенным конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплен принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.

Собственник, в силу ст. 209 ГК РФ вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

В силу требований ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, чему корреспондируют положения ст.131 ГК РФ.

Пункт 3 названной статьи закрепляет право суда по требованию одной из сторон, в случае если другая сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цена имущества.

В соответствии с ч.1.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», введенной в действие Федеральным законом от 30.04.2021 №120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в том числе сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

В соответствии со ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Статьей 163 ГК РФ закреплено, что несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Вместе с тем, п.п. 1 и 2 ст.165 ГК РФ предусмотрено, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно положениям ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Схожий правовой подход отражен и в п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что Жеребцову Р.С. на праве собственности принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 25.10.2013.

Кроме того, на основании свидетельства о праве на наследство от 25.10.2013 1/3 доля в праве общей долевой собственности на указанное имущество принадлежит Филиновой А.С.

Сведений о наличии каких-либо ограничений, запрета на регистрационные действия в отношении спорного недвижимого имущества выписки из ЕГРН от 31.03.2022 не содержат.

09.03.2021 Жеребцовым Р.С. выдана нотариально удостоверенная доверенность 75 АА 0885708, из содержания которой следует, что последний уполномочивает Титова А.С. управлять, пользоваться и в дальнейшем продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие доверителю 2/3 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, с правом, в числе прочего подписания договора купли-продажи, получения причитающихся по сделке денежных средств.

09.09.2022 между Березиным А.А. и Жеребцовым Р.С. в лице представителя Титова А.С., действовавшего на основании выше указанной доверенности, заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого истец приобрел право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости.

Стоимость недвижимого имущества согласована сторонами в размере 1 500 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей составляет стоимость 2/3 долей в праве собственности на жилой дом и 500 000 рублей – стоимость 2/3 долей в праве собственности на земельный участок.

Согласно пункту 4 договора, продавец получил денежные средства в сумме 1 500 000 рублей при подписании настоящего договора, но до нотариальной и государственной регистрации.

Обязательность нотариальной и государственной регистрации сделки оговорена сторонами в п.6 договора.

В подтверждение факта передачи денежных средств в материалы дела представлена расписка от 29.09.2022.

Однако с момента заключения договора его нотариальное удостоверение не совершено, равно и не проведена государственная регистрация перехода права собственности.

Вместе с тем из представленных суду доказательств следует, что Березиным А.А. сделка исполнена, денежные средства в счет оплаты стоимости долей в недвижимом имуществе переданы в полном объеме, в свою очередь Титовым А.С., действующим от имени Жеребцова Р.С., Березину А.А. переданы ключи от жилого дома.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Макаров А.Н. суду пояснил, что знаком с истцом по роду деятельности. Кроме того, он (Макаров А.Н.) занимается ремонтом печей и помещений. Так, осенью 2022 года совместно с Березиным А.А. приезжали в жилой дом, с целью осмотреть его для последующего ремонта печи и внутренней отделки дома. Он (Макаров А.Н.) назвал стоимость работ, однако до настоящего времени работы по ремонту не проводились. Срок начала работ не оговаривался, была договоренность, что указанные сроки будут согласованны позднее. Дом, который осматривался, находился либо в <адрес>, либо в <адрес>, представлял собой бревенчатое строение. При входе в дом входную дверь открывал Березин А.А.. он (свидетель) полагал, что собственник осматриваемого имущества Березин А.А.

С учетом приведенных обстоятельств суд находит доказанным факт заключения договора и исполнения сделки.

При этом в судебном заседании также нашли свое подтверждение обстоятельства, подтверждающие намерения Филиновой А.С. продать принадлежащую ей долю в праве собственности на спорное имущество, что следует из пояснений последней.

С учетом изложенного заключенный между сторонами договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Отсутствие же уведомления Филиновой А.С. о намерении продать долю в спорном имуществе не свидетельствует о недействительности сделки, а порождает иные правовые последствия.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что Филиновой А.С. было достоверно известно о намерениях Жеребцова Р.С. продать принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности.

Распоряжение об отмене доверенности 75 АА 0885708, выданной Жеребцовым Р.С. на имя Титова А.С., от 17.03.2023, свидетельствует об уклонении последнего от нотариального удостоверения сделки и последующей ее регистрации.

Договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от 31.03.2023, заключенный между Жеребцовым Р.С. и Филиновой А.С. направлен на преодоление ране заключенного с Березиным А.А. договора.

При этом в судебном заседании также установлено, что на момент заключения названного договора Филиновой А.С. было известно об отчуждении принадлежащих Жеребцову Р.С. долей в праве собственности третьему лицу.

Смысл правовых норм, закрепленных в ст.ст.165, 551 ГК РФ заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. При несоблюдении хотя бы одного условия договора сделку нельзя считать исполненной и совершенной в надлежащей форме. Государственная регистрация договора при таких обстоятельствах будет умалять право одной из сторон, так как она лишится того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что фактически сделка сторонами исполнена, от имени Жеребцова Р.С. действовало уполномоченное лицо, при этом в настоящее время ответчик уклоняется от нотариального удостоверения сделки и ее государственной регистрации, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о признании сделки действительной и ее регистрации.

Доводы стороны ответчика о намерении продать принадлежащую долю непосредственно Титиову А.С. опровергаются представленной доверенностью, которая содержит согласованные сторонами полномочия представителя и не свидетельствует о продажи имущества последнему.

Равно как и не состоятельны доводы о недобросовестности истца Березина А.А., поскольку само по себе установление цены имущества ниже ее рыночной величины о таковом не свидетельствуют, при этом в судебном заседании установлено, что истцу было известно о наличии второго собственника долевой собственности, также сторонами согласовывалась стоимость приобретения доли в праве собственности на имущество у Филиновой А.С., что последней не отрицается, отказ же от отчуждения принадлежащего последней имущества был получен в марте 2023 года, как и получен отказ от нотариального удостоверения сделки и ее регистрации, после чего истец обратился с исковым заявлением.

При этом требование о признании права собственности истца на спорное недвижимое имущество удовлетворению не подлежит, поскольку указанное право возникает на основании заключенного договора, к выводу о действительности которого пришел суд, в связи с чем указанное требование является излишне заявленным.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что договор от 29.09.2022 содержит все существенные условия, предусмотренные для договора данного вида, подписан сторонами, фактически исполнен, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части, в том числе признании договора действительным и произведении регистрации перехода права собственности.

Руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать действительным договор купли-продажи недвижимости от 29 сентября 2022 года, заключенный между Жеребцовым Р. С. (паспорт №), действующим в лице представителя Титова А. С., и Березиным А. А. (паспорт №), о продаже 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 74,7 м2, и 2/3 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 000 м2, расположенных по адресу: <адрес>.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 74,7 м2, и на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 000 м2, расположенных по адресу: <адрес>, на Березина А. А., на основании договора купли-продажи недвижимости от 29 сентября 2022, заключенного между Жеребцовым Р. С., действующим в лице представителя Титова А. С., и Березиным А. А..

В остальной части требований отказать.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю для произведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.

Судья:                                                          Галанова Д.И.

Мотивированное решение составлено 25.05.2023