Решение по делу № 33-3335/2021 от 04.03.2021

Судья Денисова Л.П. дело №33-3335/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 апреля 2021 года г. Волгоград

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Беляк С.И.,

судей Смирновой О.А., Козлова И.И.,

при секретаре Халанской О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-764/2020 по иску администрации городского округа города Михайловка Волгоградской области к Исмаилову Д. А. о расторжении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе ответчика Исмаилова Д. А.

на решение Михайловского районного суда Волгоградской области от 30 сентября 2020 года, которым (с учетом определения судьи Михайловского районного суда Волгоградской области от 12 февраля 2021 года об исправлении описки) постановлено:

«исковые требования администрации городского округа города Михайловка Волгоградской области к Исмаилову Д. А. о расторжении договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № <...> от 11 апреля 2018 года, предметом которого является земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 100000, 0 кв.м., с кадастровым номером № <...>, местоположение: <адрес> для выпаса скота, заключенный между администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области и Исмаиловым Д. А..

Вернуть земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 100000, 0 кв.м., с кадастровым номером № <...>, местоположение: <адрес> для выпаса скота, заключенный между администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области и Исмаиловым Д. А. по акту приема – передачи администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области».

Заслушав доклад судьи Смирновой О.А., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

установила:

администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области обратилась в суд с иском к Исмаилову Д.А. о расторжении договора аренды земельного участка, указав, что 11 апреля 2018 года заключила с Исмаиловым А.Г.о. договор аренды № <...> земельного участка из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 100000,0 кв.м., с кадастровым номером 34:16:080006:16, местоположение: <адрес> для выпаса скота.

01 октября 2018 года Исмаилов А.Г.о. в соответствии с договором переуступил права аренды земельного участка Исмаилову Д.А., в связи с чем 16 октября 2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области произведена государственная регистрация ограничения права в виде аренды.

Решением Михайловского районного суда Волгоградской области от 29 июня 2019 года признано наличие реестровой ошибки при вычислении координат поворотных точек границ земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, исключены из единого государственного реестра недвижимости сведения об описании координат поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером № <...> и определены границы земельного участка с кадастровым номером № <...>.

В результате установления границ земельного участка с кадастровым номером № <...> в соответствии с координатами поворотных точек, определенных указанным решением Михайловского районного суда Волгоградской области, фактическое местоположение участка изменилось.

09 января 2020 года комиссией городского округа города Михайловка Волгоградской области произведено обследование земельного участка с кадастровым номером № <...> в границах после исправления реестровой ошибки, и в результате установлено, что по фасадной линии участка расположен ряд объектов капитального строительства: торговые павильоны, кафе, закусочные, кассы, комнаты отдыха, туалет и душ. В глубине земельного участка находится 2 металлических контейнера, кирпичный туалет с металлическим навесом, металлическая бочка и объект незавершенного строительства, часть участка покрыта асфальтово-бетонным покрытием, что не позволяет использовать участок для целей и в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренных в пункте 1.1. договора аренды от 11 апреля 2018 года № <...>, по состоянию, как на момент заключения договора, так и в настоящее время, поскольку на землях сельскохозяйственного назначения не должны находиться объекты, не указанные в ст.77 ЗК РФ, а сельскохозяйственные угодья, предоставленные для выпаса скота, должны быть свободными от нахождения на них строений коммерческого назначения.

Ссылаясь на то, что в результате исправления реестровой ошибки в координатах поворотных точек изменился предмет договора аренды земельного участка и данное изменение служит основанием для расторжения договора, от чего арендатор Исмаилов Д.А. отказывается, администрация городского округа города Михайловка Волгоградской области просила расторгнуть договор аренды земельного участка № <...> от 11 апреля 2018 года в судебном порядке и вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик Исмаилов Д.А. оспаривает законность и обоснованность принятого решения, просит его отменить и исковые требования администрации оставить без удовлетворения, ссылаясь на то, что имеющиеся на земельном участке сельскохозяйственного назначения объекты капитального строительства принадлежат иным лицам, которые земельный участок освобождать не желают, администрация никаких действий по освобождению земельного участка от объектов, принадлежащих третьим лицам, не предпринимает.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области просит решение суда оставить без изменения, отмечая, что срок договора аренды истек, при этом в продлении такового Исмаилову Д.А. отказано.

Лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем судебной коллегией дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, установленном ст.167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В ст.1 ЗК РФ закреплен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 ст.7 ЗК РФ предусмотрен перечень категорий земель в зависимости от их целевого назначения.

В силу п.2 данной статьи земли, указанные в п.1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В ст.42 ЗК РФ закреплено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (абз.1, 2).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11 апреля 2018 года между администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области и Исмаиловым А.Г.о был заключен договор аренды № <...> земельного участка из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 100000,0 кв.м., с кадастровым номером № <...>, местоположение: <адрес> для выпаса скота (л.д.8-10).

Срок аренды участка установлен на 3 года с момента подписания договора, т.е. до 11 апреля 2021 года (п.1.1. договора).

Данный земельный участок является собственностью субъекта Российской Федерации - Волгоградской области.

На основании договора о переуступке права аренды земельного участка от 01 октября 2018 года права и обязанности арендатора перешли к Исмаилову Д.А. (л.д.11-12).

В период с 11 апреля 2018 года по 28 августа 2019 года арендатором фактически использовался земельный участок, предоставленный по акту приема – передачи на основании договора аренды от 11 апреля 2018 года № <...>, в определенных границах, что соответствовало его разрешенному использованию - для выпаса скота. Каких- либо претензий по исполнению обязанностей по договору не возникало, строений и сооружений на земельном участке не имелось.

Согласно представленной в дело выписке из ЕГРН от 18 мая 2020 года вид разрешенного использования данного земельного участка и указан как «для выпаса скота».

На участок зарегистрировано право аренды Исмаилова Д.А. с указанием именно этого вида разрешенного использования.

05 июля 2019 года комиссией по обследованию территории городского округа город Михайловка Волгоградской области подтверждено отсутствие на земельном участке зданий, строений, сооружений (л.д.28-29).

Вступившим в законную силу 28 августа 2019 года решением Михайловского районного суда Волгоградской области от 20 июня 2019 года по делу №2-107/2019 по иску Исмаилова Д.А. к администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области об исправлении реестровой ошибки, признано наличие реестровой ошибки при вычислении координат поворотных точек границ земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, исключены из единого государственного реестра недвижимости сведения об описании координат поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером № <...> и определены границы земельного участка с кадастровым номером № <...> (л.д.14-18).

В результате установления границ земельного участка с кадастровым номером № <...> в соответствии с координатами поворотных точек, определенных указанным решением Михайловского районного суда Волгоградской области, фактическое местоположение участка изменилось.

09 января 2020 года комиссией по обследованию территории городского округа город Михайловка Волгоградской области произведено обследование земельного участка с кадастровым номером № <...> в границах после исправления реестровой ошибки, в результате обследования установлено, что по фасадной линии земельного участка расположен ряд объектов: торговые павильоны, кафе, закусочные, кассы и т.д.

Выводы комиссии подтверждаются заключением кадастрового инженера от 09 января 2020 года о том, что на земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...> по фасадной линии расположены: торговый павильон «Продукты», кафе «Махачкала», кафе «Баку», торговый павильон «100 мелочей», туалет, закусочная «Каспий», торговый павильон «Бистро», закусочная «Очаг», кафе «Ной», минимаркет, закусочная «Надежда», касса «Diana tur», минимаркет «Coca-Cola city», кафе «Турист», комнаты отдыха, туалет, душ, свежая выпечка, касса «VolgaLine», кафе «Калмыцкий чай», сеть быстрого обслуживания «Элиста». В глубине земельного участка находятся 2 металлических контейнера, кирпичный туалет с металлическим навесом, металлическая бочка и объект незавершенного строительства, земельный участок частично покрыт асфальтово-бетонным покрытием (л.д.42-43).

Факт размещения на земельном участке нестационарных объектов также подтверждается актами проверок, осуществленных администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области в рамках муниципального земельного контроля от 27 сентября 2016 года, 28 марта 2017 года, 18 октября 2017 года, 14 мая 2018 года, а также актом обследования земельного участка с кадастровым номером № <...> от 29 августа 2018 года № <...>.

Согласно сведениям ЕГРН от 18 мая 2020 года на земельном участке с кадастровым номером № <...> (после исправления реестровой ошибки часть земельного участка с кадастровым номером № <...>) находятся объекты недвижимости, а именно, нежилые здания, имеющие кадастровые номера № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, поставленные на кадастровый учет 15 ноября 2013 года, 18 ноября 2013 года (л.д.33-41).

Поскольку в связи с исправлением реестровой ошибки фактическое состояние земельного участка изменилось, и возможность использования его для целей и в соответствии с разрешенным использованием, указанными в п.1.1. договора аренды от 11 апреля 2018 года №101, утратилась, истец 28 октября 2019 года направил в адрес ответчика претензию с требованием о расторжение договора аренды от 11 апреля 2018 года №101 и возвращении земельного участка по акту приема – передачи, предложив вместе с тем возможность предоставления земельного участка в прежних границах для целей выпаса сельскохозяйственных животных.

Исмаилов Д.А. отказался расторгать спорный договор аренды во внесудебном порядке (л.д.97), что явилось основанием для обращения с соответствующими требованиями в суд.

Проанализировав представленные доказательства и объяснения сторон, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.35, 46, 77 ЗК РФ, ст.ст.450, 451, 611, 619 ГК РФ, условиями договора аренды, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и возврате земельного участка арендодателю на том основании, что земельный участок предоставлялся в аренду для использования его в качестве пастбища, при отсутствии на нем объектов недвижимости, наличие на нем в настоящее время последних свидетельствует о невозможности исполнения сторонами договора аренды земельного участка на прежних условиях, то есть с соблюдением целевого назначения данного земельного участка, что свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Судебная коллегия с таким выводом соглашается по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п.2 ст.451 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу п.3.1. заключенного между сторонами договора аренды земельного участка арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случаях использования участка с нарушением условий договора.

На основании п.4.1. договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и условиями договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ (п.2).

Из содержания п.п.1, 2 ст.46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Суд установил, что предоставление Исмаилову Д.А. земельного участка по соответствующему договору обусловлено фактом использования такового в качестве пастбища для выпаса скота. Аренда земельного участка имела своей направленностью создать взаимоотношения сторон по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с пп.19 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, предусматривающей, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка гражданину для выпаса сельскохозяйственных животных.

Согласно ст.77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (п.1).

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (п.2).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства): крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов (п.1 ст.78 ЗК РФ).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения его целевого использования, что закреплено ч.3 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с п.п.1, 3, 4, 6, 7, 8 ст.6 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

В силу п.1 ст.79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Согласно ст.36 ГК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, на землях сельскохозяйственного назначения возможно строительство зданий, сооружений и строений, необходимых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. При этом для размещения зданий и сооружений для переработки и хранении сельскохозяйственной продукции возможно использовать лишь земельный участок сельскохозяйственного назначения, не являющийся сельскохозяйственным угодьем.

Вместе с тем, согласно ст.2 Федерального закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» от 28 декабря 2009 года №381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» нестационарный торговый объект - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

В этой связи безусловным и очевидным является то обстоятельство, что при наличии каких-либо нестационарных объектов на земельном участке по предмету аренды, земельный участок под такими объектами не был бы передан в аренду ответчику, а спорный договор не был бы заключен.

Как уже приводилось выше, в силу п.1.1 договора аренды целевое использование земельного участка определено как для выпаса скота.

Таким образом, спорный земельный участок изначально предоставлялся для выпаса скота, данное разрешенное использование не изменялось.

Следовательно, спорный земельный участок изначально не предполагает его эксплуатацию под нестационарными объектами.

Наличие таких объектов недвижимости на участке сторонами не оспаривается и подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Их наличие свидетельствует о невозможности исполнения сторонами договора аренды земельного участка на прежних условиях, то есть с соблюдением целевого назначения данного земельного участка, что свидетельствует о произошедшем существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.

Законодательством прямо предусмотрено основание прекращения прав арендатора земельного участка при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции об обоснованности притязаний истца о расторжении спорного договора аренды земельного участка является правильным.

Находя вывод суда правомерным, судебная коллегия считает необходимым отметить, что на момент рассмотрения апелляционной жалобы срок действия договора аренды истек, и стороны не продлили его действие, что свидетельствует о прекращении договора и отсутствии у ответчика каких-либо прав на спорный земельный участок.

Из материалов дела усматривается, что истцом соблюден порядок расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренный общими положениями законодательства.

Согласно ч.3 ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Соответствующее письменное уведомление от 28 октября 2019 года с приложенными соглашением о расторжении договора аренды, актом возврата земельного участка администрацией было направлено ответчику по почте и получено им, что подтверждено его ответом от 20 ноября 2019 года о необоснованности предложения (л.д.97-98).

Судом также дана оценка всем объяснениям ответчика относительно использования земельного участка.

При этом наличие в границах предоставленного на праве аренды земельного участка строения, не принадлежащего арендатору, возведенного и эксплуатируемого иным лицом, не имеющим права владения или пользования земельным участком, само по себе нарушает права истца как землепользователя.

Доводы апелляционной жалобы не содержат указания на обстоятельства, влекущие в силу ст.330 ГПК РФ основания для отмены либо изменения судебного постановления.

Суд определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно оценил собранные доказательства, и принял законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст.327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Михайловского районного суда Волгоградской области от 30 сентября 2020 года, которым (с учетом определения судьи Михайловского районного суда Волгоградской области от 12 февраля 2021 года об исправлении описки) оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Исмаилова Д. А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи