Решение по делу № 2-24/2019 от 25.09.2018

Дело № 2-24/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Белореченск. 16 января 2019 года.

Судья Белореченского районного суда Краснодарского края Кириенко А.С., с участием:

истицы Резниковой В.А. и ее представителя Арзуманян М.С.,

ответчиков Филимонова А.И., Филимоновой Т.В. и их представителя Рамазанова М.М.,

при секретаре Казанцевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Резниковой Е.А. к Филимонову А.И., Филимоновой Т.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, приведение сторон в первоначальное положение и взыскании убытков,

У С Т А Н О В И Л:

Истица Резникова В.А. обратилась в Белореченский районный суд с иском к Филимонову А.И. и Филимоновой Т.В. и просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 04.12.2017 года, заключенный между нею и ответчиками, на жилой дом по <адрес> с кадастровым номером № и земельный участок по тому же адресу с кадастровым номером № и привести стороны в первоначальное положение, взыскав в ее пользу с ответчиков денежные средства, уплаченные по договору в размере 2 080 000 рублей, нотариусу за правовую работу 1200 рублей и за услуги риелтора 60 000 рублей, всего 2141200 рублей; указать в решении суда, что возврат жилого дома и земельного участка по <адрес>, при приведении сторон в первоначальное положение, будет ею осуществлен только после выплаты ей ответчиками суммы, уплаченной ею за приобретенные дом и земельный участок; взыскать с ответчиков Филимоновой Т.В. и Филимонова А.И. в ее пользу денежную сумму в размере 213 000 рублей за произведенные ею неотделимые улучшения в жилом доме и земельном участке по <адрес>, а также взыскать с ответчиков понесенные ею судебные расходы в размере 56 015 рублей за выдачу заключения специалистом и производство сметы о размере расходов для приведения здания в жилой вид, а также возврат госпошлины и оплату за помощь представителя.

В своем исковом заявлении истица указала, что 04.12.2017 года она заключила с ответчиками договор купли - продажи жилого дома общей площадью 108,1 кв. метра с кадастровым номером № по <адрес> и земельного участка площадью 1500 кв. метров с кадастровым номером № по тому же адресу, которое принадлежало Филимоновым А.И. и Филимоновой Т.В. на праве общей долевой собственности. При совершении договора купли-продажи ее убедили, что жилой дом пригоден для проживания, не имеет скрытых недостатков. Жилые комнаты были оклеены свежими обоями, была создана видимость произведенного ремонта. В связи с этим, она не сразу обнаружила наличие скрытых недостатков в жилом доме. Так как забор по фасаду земельного участка был ненадлежащего качества, вначале она заменила ограждение, потратив на материалы и работы 150000 рублей. Затем, она заменила двери и дверные коробки в доме на сумму 15000 рублей, в двух комнатах сделала натяжные потолки на сумму 14000 рублей, в двух комнатах (на плане в тех. паспорте 1 и 3) были заменены деревянные окна на металлопластиковые 11000 рублей (деревянные окна не открывались, это не позволяло проветривать помещение), был установлен циркулярный насос на отопление 3000 рублей, отремонтирована была водяная станция - 4000 рублей. Однако, весной 2018 года в жилом доме были выявлены скрытые недостатки, о существовании которых при составлении договора ответчики ее не предупредили. Вздулась под обоями штукатурка на одной из несущих стен жилого дома. После того, как были сняты обои со стен комнат 1,2 и 3 по технической документации, в стенах жилого дома были выявлены трещины, сквозь которые видна была внешняя обшивка жилого дома. Причем трещины были горизонтальными. Она пригласила специалистов для того, чтобы выявить причины образования трещин, о существования которых не могли не знать ответчики, так как эти трещины были зашпаклеваны, а сверху оклеены обоями. Работы, судя по состоянию стен, были произведены недавно, перед продажей дома. Специалистов она приглашала из различных строительных организаций. Все заявили, что по состоянию жилого дома, он жилым не является, так как не соответствует строительным нормам и правилам. Один из специалистов Д.А., дал письменное заключение в августе 2018 года, согласно которому здание жилого дома выстроено без учета требования действующих нормативных документов. Во всех конструкциях здания допущены грубые нарушения, которое привело жилой дом в аварийное состояние. Эксплуатация данного здания, как жилого не рекомендуется. Выяснилось, что стены жилого дома сложены из полублока, и по толщине стены не соответствуют строительным нормам, предъявляемым к жилым домам. Фундамент приобретенного ею у ответчиков дома оказался высотой всего 26 см, выполнен с грубыми нарушениями. Фундаментная подушка отсутствует, связь с землей недостаточна для устойчивости здания. Это и явилось причиной того, что одна из несущих стен жилого дома в настоящее время рушится, трещины увеличиваются в размерах, что зафиксировано при осмотре специалистом. В жилом доме отсутствует сейсмопояс, что недопустимо, так как в 1983 году Белореченский район отнесен к сейсмоопасной зоне, перекрытия жилого дома не соответствуют несущей способности, а также были выявлены другие недостатки, которые отражены в заключении технической экспертизы, которую она прилагает. Сметчиком была составлена смета о размере суммы для приведения приобретенного ею у ответчиков дома в жилой. Сумма, которая необходима для того, чтобы привести приобретенное ею у ответчиков строение в жилое, значительна и составляет согласно смете 1202946 рублей, но данная сумма окончательной не является, так как по утверждению специалистов могут понадобиться еще денежные средства при выявлении других скрытых недостатков при разборке строения для устранения уже выявленных скрытых недостатков. Все это делает ремонт строения для приведения его в соответствии с требованиями, предъявляемыми к жилым строениям, нецелесообразным. Специалисты ей сказали, что дешевле выстроить новый дом взамен старого, чем произвести капитальный ремонт уже существующего дома. Согласно ст. 475 ГК РФ, при продаже товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом, и в случае продажи товара с существенными недостатками, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы. Она направила ответчикам заказным письмом предложение о расторжении договора купли-продажи в срок до 20.09.2018 года. В нем она предложила им вернуть ей уплаченную им по договору сумму в размере 2080000 рублей, а также возместить ей понесенные ею расходы за возведение капитального забора по фасаду и частичный ремонт жилого дома, также другие расходы всего на сумму 2409215 рублей. К предложению она приложила копии документов: локальной сметы и технического заключения. Как следует из распечатки с сайта Почты России, письмо они получили, но никак на него не отреагировали. В связи с тем, что срок, установленный ею ответчикам в письме, прошел, она вынуждена обратиться с иском в суд о расторжении договора купли-продажи и приведении сторон в первоначальное положение, а также взыскании понесенных ею убытков в результате продажи ей товара ненадлежащего качества. В соответствии со ст. 469 п. 1 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли - продажи. В соответствии с договором купли-продажи я приобретала жилой дом. В настоящее же время выясняется, что приобретенное мною строение непригодно для проживания, а для того, чтобы привести его в жилой вид, требуются значительные средства. Частью 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если имеет место существенное нарушение качество товара (обнаружения недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ. Ответчики продали ей строение, которое жилым не может считаться, в связи с выявленными в нем скрытыми недостатками, поэтому она настаивает на расторжении договора и приведении сторон в первоначальное положение - возврата ей денег, уплаченных за дом и земельный участок в размере 2080000 рублей. При оформлении сделки ею уплачено за услуги риелтора 60000 рублей, нотариусу за правовую работу 1200 рублей, эту сумму просит взыскать с ответчиков. Также, она желает взыскать с ответчиков денежные средства за неотделимые улучшения, произведенные ею в жилом доме: возведение капитального забора по фасадной части земельного участка – 150000 рублей; установка дверей и дверных коробок - 15000 рублей; установка натяжных потолков в двух комнатах - 14000 рублей; установка двух оконных блоков МПО - 11000 рублей; установка циркуляционного насоса на отопление - 3000 рублей; ремонт водяной станции - 4000 рублей, затраты на наведение санитарного порядка на участке и прилегающей территории - 15000 рублей, всего на сумму 213000 рублей. Судебные расходы, понесенные ею, составляют 56015 рублей по оплате работы технического эксперта и сметчика /л.д. 3-7/.

В судебном заседании истица уточнила исковые требования и просит суд расторгнуть договор купли продажи от 04.12.2017 года, заключенный между нею и ответчиками, на жилой дом по <адрес> с кадастровым номером № и земельный участок по тому же адресу с кадастровым номером №, в связи с продажей ей вещи ненадлежащего качества, требующей несоразмерных затрат на приведение дома в жилой, и привести стороны в первоначальное положение, взыскав в ее пользу с ответчиков Филимоновой Т.В. и Филимонова А.И. денежные средства, уплаченные по договору в размере 2080000 рублей, нотариусу за правовую работу 1200 рублей и за услуги риелтора 60000 рублей, всего 2141200 рублей; указать в решении суда, что возврат ею жилого дома и земельного участка по <адрес>, при приведении сторон в первоначальное положение, будет осуществлен только после выплаты ей ответчиками суммы, уплаченной ею за приобретенные дом и земельный участок для того, чтобы она могла приобрести другое жилье; взыскать с ответчиков Филимоновой Т.В. и Филимонова А.И. в ее пользу денежную сумму в размере 213000 рублей за произведенные ею неотделимые улучшения в жилом доме и земельном участке по <адрес> взыскать с ответчиков понесенные ею судебные расходы в размере 56015 рублей за выдачу заключения специалистом и производство сметы о размере расходов для приведения здания в жилой вид; возврат госпошлины и оплату за помощь представителя в размере 12000 рублей, а также за производство экспертизы, назначенной судом.

В уточненном исковом заявлении истица указала, что ранее заявленные требования уточняет и дополняет: 04.12.2017 года она заключила с ответчиками договор купли-продажи жилого дома общей площадью 108,1 кв. метра с кадастровым номером № по <адрес> земельного участка площадью 1500 кв. метров с кадастровым номером № по тому же адресу, которое принадлежало Филимоновым А.И. и Филимоновой Т.В. на праве общей долевой собственности. При этом, стоимость всех строений согласно договору была определена в 1830000 рублей, стоимость земельного участка определена в 250000 рублей. При совершении договора купли-продажи ее убедили, что жилой дом пригоден для проживания, не имеет скрытых недостатков. Жилые комнаты были оклеены свежими обоями, была создана видимость произведенного ремонта. В связи с этим, она не сразу обнаружила наличие недостатков в жилом доме. Снаружи стены жилого дома были оббиты сайдингом. После покупки домовладения она стала производить некоторые ремонтные работы по дому. Так как забор по фасаду земельного участка был ненадлежащего качества, вначале она заменила ограждение, потратив на материалы и работы 150000 рублей. Затем она заменила двери и дверные коробки в доме на сумму 15000 рублей, в двух комнатах сделала натяжные потолки на сумму 14000 рублей, в двух комнатах (на плане в тех. паспорте 1 и 3) были заменены деревянные окна на металлопластиковые - 11000 рублей (имеющиеся деревянные окна не открывались, это не позволяло проветривать помещение), был установлен циркулярный насос на отопление 3000 рублей, отремонтирована была водяная станция - 4000 рублей. И вдруг весной 2018 года, через три месяца после покупки дома, в жилом доме ею были выявлены скрытые недостатки, о существовании которых при составлении договора ответчики ее не предупредили. А именно, вздулась под обоями штукатурка на одной из несущих стен жилого дома. После того, как были сняты обои со стен комнат 1,2 и 3 по технической документации, в стенах жилого дома были выявлены трещины, сквозь которые видна была внешняя обшивка жилого дома. Причем трещины были горизонтальными и стали увеличиваться, в месте трещин было видно, что прежние владельцы пытались замазать их шпаклевкой. Она пригласила специалистов для того, чтобы выявить причины образования трещин, о существования которых не могли не знать ответчики, так как эти трещины были зашпаклеваны, а сверху оклеены обоями изнутри, а снаружи зашпаклеваны и оббиты сайдингом. Работы, судя по состоянию стен, были произведены недавно, перед продажей дома. Специалистов она приглашала из различных строительных организаций. Все заявили, что по состоянию жилого дома, он жилым не является, так как не соответствует строительным нормам и правилам. Один из специалистов - Д.А. дал письменное заключение в августе 2018 года, согласно которому здание жилого дома выстроено без учета требования действующих нормативных документов. Во всех конструкциях здания допущены грубые нарушения, которое привело жилой дом в аварийное состояние. Эксплуатация данного здания, как жилого не рекомендуется. Выяснилось, что стены жилого дома сложены из полублока, и по толщине стены не соответствуют строительным нормам, предъявляемым к жилым домам. Фундамент приобретенного ею у ответчиков дома оказался глубиной всего 26 см, выполнен с грубыми нарушениями. Фундаментная подушка отсутствовала, связь с землей была недостаточна для устойчивости здания. Было установлено, что в жилом доме отсутствует сейсмопояс, что недопустимо, так как в 1983 году Белореченский район отнесен к сейсмоопасной зоне, перекрытия жилого дома не соответствуют несущей способности, а также были выявлены другие недостатки, которые отражены в заключении технической экспертизы, которую она прилагает. Сметчиком была составлена смета о размере суммы для приведения приобретенного ею у ответчиков дома в жилой. Сумма, которая необходима была для того, чтобы привести приобретенное у ответчиков строение в жилое, значительна и составила согласно смете 1202946 рублей, но данная сумма, как было ей заявлено, окончательной не является, так как по утверждению специалистов могут понадобиться еще денежные средства при выявлении других скрытых недостатков при разборке строения для устранения уже выявленных скрытых недостатков. В судебном заседании была назначена и проведена экспертиза, которая установила, что причиной образования трещин на несущей стене жилого дома является несоответствие фундамента жилого дома строительным нормам и правилам. Глубина залегания фундамента 250 мм, высота цокольной части 200 мм, отсутствует фундаментная подушка, а глубина заложения фундамента должны быть 800 мм, высота цокольной части не менее 500 мм. В результате этого произошла неравномерная осадка здания и образование трещин в несущей стене. Экспертом было установлено, что трещины в несущей стене относятся к скрытым недостаткам, они не могли быть обнаружены при визуальном осмотре здания, так как с одной стороны были скрыты обоями, снаружи сайдингом. Также было установлено, что конструкция крыши, также не соответствует строительным нормам, неправильно установлена, в результате чего создает дополнительную нагрузку на несущие стены. Эксперт пришел к выводу о том, что эксплуатация данного строения в существующем состоянии в качестве жилого дома без проведения капитального ремонта несет угрозу жизни и здоровью граждан, то есть, по сути, данное строение жилым не является, так как фундамент, стены и крыша не соответствуют строительным нормам и правилам. А согласно договору купли-продажи от 04.12.2017 года, она покупала у ответчиков именно жилой дом. Было установлено, что данные недостатки возникли давно, до передачи ей жилого дома, поэтому ответчики Филимоновы отвечают за недостатки проданной вещи. Более того, как выяснилось при осмотре после демонтажа сайдинга снаружи и обоев изнутри, ответчики попытались заделать трещины (замазать шпаклевкой) снаружи и изнутри, но трещины все равно продолжили увеличиваться. Уже после проведения экспертизы в образовавшиеся трещины проходит рука человека. Эксперт произвела примерный расчет суммы, необходимой для капитального ремонта дома. Эта сумма составила более 1000000 рублей (910836 рублей + 139669 рублей). Все это делает ремонт строения для приведения его в соответствии с требованиями, предъявляемыми к жилым строениям, нецелесообразным, так как при покупке ею дома, стоимость всех строений составила 1830000 рублей, а на ремонт только одного строения для того, чтобы оно могло использоваться как жилой дом, необходимо более 1000000 рублей, которыми она не располагает, причем эксперт сообщила в суде, что эта сумма не окончательная, так как при разборе строения (что необходимо для укрепления фундамента, стен) могут выявиться другие скрытые недостатки. Согласно ст. 475 ГК РФ, при продаже товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом, и в случае продажи товара с существенными недостатками, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы. Очевидно, что недостатки жилого дома существенные, так как для устранения недостатков необходима практически та же сумма, за которую она приобрела строение (в договоре стоимость земельного участка указана отдельно). Ее дочь поговорила с первой собственницей спорного домовладения Ульяновой, которая пояснила, что дом ответчикам она продала в 2007 году сразу после регистрации строения. Стены дома были блочные, не имели изнутри обоев, сайдингом также оббиты снаружи не были. Стены трещин не имели. Ответчики признали, что сайдингом дом оббивали 7-8 лет назад, обои клеили перед продажей ей данного имущества. Полагает, что шпаклевкой трещины в несущей стене заделали тоже ответчики, несмотря на то, что они это отрицают. На фото из заключения эксперта видно, что трещины образовались в том же месте. О наличии трещин в несущей стене жилого дома ответчики при покупке и визуальном осмотре ее не предупредили. Более того, ввели в заблуждение о том, что дом является жилым, так как по техпаспорту глубина залегания фундамента указана 1 метр, а фактически 25 см. В соответствии со ст. 469 п. 1 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. В соответствии с договором купли-продажи она приобретала жилой дом. В настоящее же время выясняется, что приобретенное ею строение непригодно для проживания без проведения капитального ремонта на значительную сумму. Частью 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если имеет место существенное нарушение качество товара (обнаружения недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ. Ответчики продали ей строение, которое жилым не может считаться в связи с выявленными в нем скрытыми недостатками, поэтому она настаивает на расторжении договора и приведении сторон в первоначальное положение - возврата ей денег, уплаченных за дом и земельный участок в размере 2080000 рублей. При оформлении сделки ею уплачено за услуги риелтора 60000 рублей, нотариусу за правовую работу 1200 рублей, эту сумму просит взыскать с ответчиков. Также, она желает взыскать с ответчиков денежные средства за неотделимые улучшения, произведенные ею в жилом доме: возведение капитального забора по фасадной части земельного участка - 150000 рублей; установка дверей и дверных коробок - 15000 рублей; установка натяжных потолков в двух комнатах - 14000 рублей; установка двух оконных блоков МПО 11000 рублей; установка циркуляционного насоса на отопление 3000 рублей; ремонт водяной станции 4000 рублей, затраты на наведение санитарного порядка на участке и прилегающей территории - 15000 рублей, всего на сумму 213000 рублей. Судебные расходы, уже понесенные ею на сегодняшний день составляют 56015 рублей - оплата работы технического эксперта и сметчика, за помощь представителя в размере 12000 рублей, также ею оплачено за производство экспертизы, назначенной судом. В своем возражении на ее исковое заявление ответчики ссылаются на нормы права, которые к данным правоотношениям не применимы. Она требует возврата ей денежной суммы и расторжения договора именно, в связи с продажей ей дома со скрытыми недостатками, которые не были оговорены продавцом при его продаже. Экспертом установлено, что выявленные недостатки носили скрытый характер /л.д. 114-120/.

Истица Резникова В.А. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении, и просила суд удовлетворить ее уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель истицы в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования полностью и просила суд их удовлетворить.

Ответчица Филимонова Т.В. в судебном заседании уточненные исковые требования не признала, и поддержала доводы, изложенные в возражении на исковое заявление, в котором указала, что истцом заявлен иск о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в результате продажи вещи ненадлежащего качества, приведении сторон в первоначальное положение и взыскании понесенных убытков. С исковыми требованиями она не согласна, так как считает, что данный дом пригоден, для проживания, что подтверждается тем, что дом сдан в эксплантацию и соответствует всем соответствующим нормам. Если бы данный дом не соответствовал каким-либо строительным нормам, он бы не был принят в эксплуатацию. Фактически между ними и истцом сложились следующие правоотношения, они продали истцу в собственность свой дом, что не происходило с целью извлечения прибыли. Их правоотношения не подразумевали, ведение какой-либо предпринимательской деятельности. При расторжении данного договора в одностороннем порядке изначально потребуется проведение досудебного обоюдного урегулирования. То есть, нужно предоставить второй стороне возможности добровольного расторжения договора в указанный временной период. При отказе второй стороны можно обращаться в суд с иском об аннулировании договора, согласно п.п. 1,2 ст. 450 ГК РФ, условия, по которым одна из сторон может требовать расторжения договора, прописаны в ГК РФ. Так, по инициативе покупателя договор купли - продажи недвижимости может быть расторгнут по следующим основаниям. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Также, договор по данной сделке может быть расторгнуть в следующих случаях: отказ или нежелание продавца в передаче покупателю объекта договора (ст. 416, п.1); отказ продавца в передаче документов, относящимися к объекту сделки, в установленный покупателем разумный срок их получения (ст. 417); несоответствие качества предмета сделки, если недостатки не были оговорены в договоре (ст. 428); при неполной передаче стороной-продавцом предмета сделки (ст.433); при отказе продающей стороны в страховании предмета сделки, если на него по договору возлагается данная обязанность (ст.443); при несоблюдении продающей стороной указанных сроков передачи предмета сделки (ст.464, п.4). Считает, что не одного из вышеперечисленных фактора в данной сделке не присутствовало, и оснований для расторжения договора нет. Судя по всему, истец решила провести капитальный ремонт помещения, не известно все ли проводилось с соблюдением правил строительства, что возможно повлекло к каким - то изменениям. Возможно, помещение в течение владения нового владельца не отапливалось, поэтому от сырости и вздулась штукатурка. На момент продажи данных отклонений не присутствовало. Просит суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме /л.д. 79/.

Ответчик Филимонов А.И. в судебном заседании уточненный иск не признал, полностью поддержал пояснения ответчицы Филимоновой Т.В.

Представитель ответчиков Филимоновой Т.В. и Филимонова А.И. в судебном заседании уточненные исковые требования не признал, и просил суд отказать в удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме.

Выслушав в судебном заседании пояснения сторон, исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с ч. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, при продаже товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом, и в случае продажи товара с существенными недостатками, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы.

В соответствии со ст. 476 ГК РФ, продавцы несут ответственность за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В судебном заседании с достоверностью установлено, что согласно договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 04.12.2017 года, истица Резникова В.А. приобрела у ответчиков Филимонова А.И. и Филимоновой Т.В. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> за 2080000 рублей. Вышеуказанным договором стоимость жилого дома была определена в 1830000 рублей, стоимость земельного участка в 250000 рублей /л.д. 14-15/.

Судом с достоверностью установлено следующее. При заключении договора купли-продажи продавцы не сообщили покупателю о том, что в жилом доме имеются скрытые недостатки. Так, в договоре купли-продажи указано, что истица приобрела у ответчиков жилой дом, то есть строение пригодное для проживания в нем. Истица полагала при совершении сделки, что переданная ею за дом денежная сумма отвечает его потребительским свойствам. В договоре не указано, что приобретаемый дом находится в аварийном состоянии и не пригоден для проживания без проведения в нем ремонта. В п. 2.4 вышеуказанного договора купли-продажи указано, что нотариусом сторонам разъяснено, что соглашение о цене дома является существенным условием настоящего договора, и в случае сокрытия подлинной цены продавцами и истинных намерений, продавцы самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск иных отрицательных последствий. Согласно техническому паспорту домовладения от 21.03.2006 года, приобретенный истицей дом был выстроен из бетонных блоков /л.д. 38-43/. Резникова В.А. обнаружила скрытые недостатки по истечении трех месяцев после совершения сделки, когда вздулись обои на одной из несущих стен дома. В досудебном порядке ею был приглашен специалист, который вскрыл обои во внутренних помещениях и обнаружил сквозные трещины несущей стены, сквозь которые была видна наружная обшивка дома. На трещинах была обнаружена шпаклевка, был сделан вывод о том, что предыдущими собственниками предпринималась попытка как-то заделать эти щели, но трещины появились вновь. Был осмотрен дом для выявления причин трещин в несущей стене жилого дома, выяснилось, что глубина залегания фундамента не соответствует строительным нормам, как и стены жилого дома, а также кровля была неправильно возведена, что влияло на прочность конструкции.

Согласно заключению технической экспертизы, проведенной ИП Д.А., представленному в материалы дела истицей, обследованное здание жилого дома со вспомогательными строениями построено без проектной документации и без учета требований действующих нормативных документов. Категория технического состояния конструкции здания и здания в целом оценивается как ограниченно-работоспособное техническое состояние, переходящее в аварийное. Эксплуатация данного здания как жилого – не рекомендуется /л.д. 28-35/.

Определением Белореченского районного суда от 17.10.2018 года по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза /л.д. 80-81/.

Согласно заключению эксперта № от 16.11.2018 года, параметры фундамента объекта исследования, расположенного по адресу: <адрес> не соответствуют действующим строительным нормам и правилам, ввиду чего значительно снижены его устойчивость и несущая способность, что вероятно привело к неравномерной осадке строения, результатом чего явилось образование трещин в несущей стене исследуемого строения. Повреждения несущей стены объекта исследования в виде сквозных трещин относятся к скрытым повреждениям по причине того, что их обнаружение без демонтажа фасадной отделки (сайдинга) и обоев в жилых помещениях не представляется возможным. Техническое состояние отдельных конструкций объекта исследования, таких как фундамент, стены, конструкция крыши не соответствуют требованиям действующих строительных норм и правил и, как следствие, эксплуатация данного строения в существующем состоянии в качестве жилого дома без проведения капитального ремонта несет угрозу жизни и здоровью граждан. При проведении работ в рамках капитального ремонта исследуемого объекта, могут быть обнаружены дополнительные, не выявленные в ходе проведения данной экспертизы, скрытые повреждения, ввиду чего достоверно установить объем необходимых работ и материалов не представляется возможным. Расчет стоимости восстановительных работ целесообразно вести по мере производства ремонтных работ и выявления скрытых дефектов, на основании подготовленного специальной организацией проекта /л.д. 83-112/.

Согласно локальному сметному расчету, представленному в материалы дела истицей Резниковой В.А., для приведения дома, расположенного по адресу: <адрес> в жилой вид, требуется сумма в размере 1202945 рублей /л.д. 9-13/.

В судебном заседании допрошенная судом эксперт Н.В. пояснила, что в ответе на вопрос суда № 5 экспертом было указано, что учитывая данные экспертного осмотра, проведенного в рамках данной экспертизы 12.11.2018 года, а также, основываясь на исследованиях, представленных в рамках ответов на вопросы суда № 1, № 2, № 3 и № 4, эксперт пришел к выводу, что имеются несоответствия требованиям действующих строительных норм и правил наиболее значимых конструктивных элементов исследуемого объекта, расположенного по адресу: <адрес> - фундамента, стен, конструкции крыши. Также, в ходе осмотра было выявлено, что вследствие наличия трещин стен была повреждена внутренняя отделка помещений исследуемого объекта, расположенного по адресу: <адрес>. При проведении работ в рамках капитального ремонта исследуемого объекта, расположенного по вышеуказанному адресу, могут быть обнаружены дополнительные, не выявленные в ходе проведения данной экспертизы, скрытые повреждения, ввиду чего достоверно установить объем необходимых работ и материалов не представляется возможным. Расчет стоимости восстановительных работ целесообразно вести по мере производства ремонтных работ и выявления скрытых дефектов, на основании подготовленного специальной организацией проекта. На усмотрение суда экспертом подготовлены Локальная смета № 1 и Локальная смета № 2. Согласно Локальной сметы № 1 – расходы на капитальный ремонт фундамента жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляют: 124 227 рублей /л.д. 139/. Согласно Локальной сметы № 2 – расходы на капитальный ремонт кровли и стен жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляют: 910 836 рублей /л.д. 140-144/. Величина расходов, указанных в Локальной смете № и Локальной смете № 2, является ориентировочной, в связи с возможностью выявления в процессе произведения ремонтных работ скрытых дефектов.

Соотнося сумму расходов на капитальный ремонт, указанную экспертом, со стоимостью приобретенного жилого дома в размере 1830000 рублей, суд приходит к выводу о том, что дом был ответчиками продан истице с существенными скрытыми недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов.

Суд полагает, что выводы эксперта ИП Н.В., изложенные в экспертном заключении № от 16.11.2018 года, являются объективными и достоверными, основанными на нормах применяемых законов и объективных доказательствах по делу, в связи с чем, данное заключение в соответствии с требованиями, предусмотренными ст. 67 ГПК РФ, является объективным доказательством, и должно быть положено в основу принимаемого судом решения по данному гражданскому делу. При этом, следует учитывать, что выводы данного экспертного заключения фактически совпадают с выводами вышеуказанного заключения технической экспертизы, представленного в суд истицей. При этом, ответчики и их представитель не представили в судебное заседание какие-либо иные объективные документальные доказательства, свидетельствующие о том, что на момент продажи дома никаких недостатков не присутствовало.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Т.И. пояснила, что со слов бывшего собственника спорного жилого дома ей известно, что сайдинга на наружных стенах дома, который был приобретен Филимоновыми, не было, также не было обоев внутри дома, стены дома были сложены из блока, трещин стены в 2007 году не имели.

Свидетель В.А. в судебном заседании пояснила, что Филимоновы приобрели жилой дом у прежних собственников Ульяновых без сайдинга на стенах. Еще при прежних собственниках при сильном ветре поднималась крыша, и они помогали Ульяновым обвязывать ее проволокой.

Допрошенные по ходатайству ответчиков свидетели С.А., Р.М., А.Ю., В.Е. в своих показаниях в судебном заседании дали показания, которые не свидетельствуют о том, что истице при обретении вышеуказанного спорного недвижимого имущества тем или иным образом было известно или могло стать известно о наличии скрытых недостатках приобретаемого ею объекта недвижимости.

С учетом вышеизложенных доводов истицы и ее представителя в совокупности с исследованными в судебном заседании письменными материалами дела, суд приходит к выводу о том, что доводы истицы и ее представителя в части заявленных требований о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, приведении сторон в первоначальное положении и взыскании с ответчиков 2 080 000 рублей, являются обоснованными, аргументированными, основанными на объективных и достоверных доказательствах, исследованных в судебном заседании, которые ответчиками и их представителем надлежащим образом в судебном заседании опровергнуты не были. При этом, доводы ответчиков и их представителя, изложенные в судебном заседании, не могут быть приняты судом во внимание при вынесении решения по настоящему делу, поскольку данные доводы не соответствуют фактическим обстоятельствам делу и противоречат совокупности объективных обстоятельств, исследованных в судебном заседании.

Таким образом, требования истицы о расторжении договора купли-продажи от 04.12.2017 года, приведении сторон в первоначальное положение и взыскании с ответчиков солидарно в пользу истицы денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи в размере 2080000 рублей, подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, требования истицы о взыскании с ответчиков в ее пользу денежной суммы в размере 213 000 рублей за произведенные ею неотделимые улучшения в спорной жилом доме и на земельном участке, на котором расположен этот дом, не могут быть удовлетворены, поскольку эти требования не подтверждаются какими-либо письменными и иными доказательствами.

Кроме того, не подлежат удовлетворению требования истицы о приведении сторон в первоначальное положение только после выплаты ответчиками ей суммы, уплаченной ею за приобретенные спорные жилой дом и земельный участок, поскольку данные требования не основаны на нормах закона, подлежащего применению.

Также не подлежат удовлетворению требования истицы Резниковой В.А. о взыскании с ответчиков Филимонова А.И. и Филимоновой Т.В. следующих убытков: за правовую работу нотариуса при составлении вышеуказанного договора купли-продажи в размере 1200 рублей и за услуги риелтора в размере 60000 рублей, поскольку данные требования не подтверждаются надлежащими письменными доказательствами, в частности, квитанциями и иными бухгалтерскими документами, подтверждающими факт производства таких оплат.

В соответствии со ст.ст. 98, 100, 103 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, поэтому с ответчиков следует взыскать в равных долях в пользу истицы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5630 рублей /л.д. 8/, за услуги представителя в размере 12000 рублей /л.д. 123/, за производство судебной экспертизы и составление сметы в размере 15000 рублей /л.д. 122/, а также расходы, состоящие из стоимости составления сметы в досудебном порядке в размере 5844 рублей /л.д. 121/, которые суд, с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела, находит обоснованными и объективными. При этом, требование истицы о взыскании с ответчиков стоимости заключения специалиста, выполненного в рамках досудебной подготовки в размере 50000 рублей, не подлежит удовлетворению, в связи с тем, что данное требование не подтверждается надлежащими письменными доказательствами, в частности, квитанцией и иными бухгалтерскими документами, подтверждающими факт производства такой оплаты.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Резниковой Е.А. к Филимонову А.И., Филимоновой Т.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, приведение сторон в первоначальное положение и взыскании убытков, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от 04.12.2017 года, заключенный между Резниковой Е.А. и Филимоновым А.И., Филимоновой Т.В., жилого дома по <адрес>, с кадастровым номером № и земельного участка по тому же адресу с кадастровым номером №, привести стороны в первоначальное положение.

Взыскать солидарно с Филимонову А.И. и Филимоновой Т.В. пользу Резниковой Е.А. денежные средства, уплаченные по вышеуказанному договору купли-продажи от 04.12.2017 года, в размере 2 080 000 (два миллиона восемьдесят тысяч) рублей.

Взыскать в равных долях с Филимонову А.И. и Филимоновой Т.В. пользу Резниковой Е.А. судебные расходы: за услуги представителя в размере 12 000 рублей, за составление досудебной сметы на капитальный ремонт дома в размере 5 844 рублей, за услуги эксперта Н.В. в размере 15 000 рублей, по уплате государственной пошлины в размере 5 630 рублей, а всего 38 474 (тридцать восемь тысяч четыреста семьдесят четыре) рубля.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Кириенко