Решение от 27.05.2015 по делу № 2-2952/2015 от 25.02.2015

копия                                        № 2-2952/2015

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ г.

РЕШЕНИЕ

(заочное)

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ                         г. Екатеринбург

Чкаловский районный суд г.Екатеринбурга в составе

председательствующего судьи Коршуновой Е.А.

при секретаре Дороховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бахтина ФИО11 к Геворковой ФИО12, Селицкой ФИО13, Комоцкому ФИО14 о признании ничтожными п. 3, 4 решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ года,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 предъявил иск к ФИО4, ФИО1, ФИО3 о признании ничтожными п. 3, 4 решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В обоснование заявления указано, что ФИО2 является собственником помещения - офиса № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, инициативной группой собственников помещений квартир №№ (ФИО3), <адрес> (ФИО4),<адрес> (ФИО1), проведено внеочередное общее собрание, в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного <адрес> (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ).

Зная принципиальную позицию истца по вопросу установления ограждения, а также то, что уже он оспаривал аналогичное решение общего собрания (решение Чкаловского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №, вступило в силу)) инициативная группа бюллетень для голосования истцу принести отказалась, несмотря на то, что истец постоянно находится в офисе.

Решение по п. 3, 4 (об установке забора и ворот) истец считает ничтожным по следующим основаниям:

1) принято решение при отсутствии необходимого кворума (ч. 2 ст. 181.5 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, предусмотренных пунктами 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. К таким вопросам ЖК РФ в частности относится: (п. 2 ч.2 ст.44 ЖК РФ) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

В соответствии с п. 3 протокола принято решение об установке забора («за» проголосовало № % от общего числа голосов собственников).

В соответствии с п. 4 протокола принято решение об установке забора («за» проголосовало № от общего числа голосов собственников).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ООО «ЖЭУ «СОЦБЫТ» с просьбой предоставить возможность ознакомиться с бюллетенями для голосования общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного <адрес>, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, однако истцу не предоставили такую возможность.

Вместе с тем истцу стало известно, что бюллетени для голосования были оформлены из расчета № бюллетень на № квартиру или офис.

Таким образом, в случае, если объект находился в
долевой собственности, при голосовании учитывалась только воля одного из
собственников помещения, в то время как подсчет велся, как-будто объект находился в
единоличной собственности, а не долевой.

В ходе предыдущих судебных разбирательств истцом несколько раз осуществлялся обход квартир и офисов с целью уведомления под роспись о судебных заседаниях.

В ходе обхода выяснилось, что в доме фактически проживает менее № % собственников помещений. Остальные квартиры либо сдаются, либо пустуют. Бюллетени раздавались инициативной группой без установления личности голосовавших. В части бюллетеней стоят подписи нанимателей, а не собственников помещений.

При таких обстоятельствах необходимый кворум (большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме) отсутствовал, результаты голосования инициативной группой (они же - счетная комиссия) - сфальсифицированы. По этой же причине (зная, что образцы подписей некоторых собственников имеются у истца) бюллетени для ознакомления ему показывать управляющая ФИО5 отказалась.

2) принято решение, по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ).

Общее собрание не вправе принимать решение об ограждении участка, не являющегося общим имуществом дома.

Согласно публичной кадастровой карте, <адрес> и ограждение вокруг дома расположено на земле имеющей кадастровый номер объекта №. В ответе на судебный запрос от ДД.ММ.ГГГГ указано, что на объект с кадастровым номером № зарегистрировано ограничение (обременение) права - аренда, в пользу ФИО15

Земельный участок, который решили огородить, является муниципальной собственностью и находится в аренде у застройщика ФИО16». Общее собрание по незнанию проголосовало за ограждение земли, которая не принадлежит собственникам дома, а значит, не является общим имуществом собственников помещений МКД.

Принятым решением были нарушены права истца и законные интересы:

Взята плата за забор и ворота.

Ограждение вокруг дома мешает свободному доступу к бизнесу истца.

В связи с чем истец просил признать ничтожным п. 3, 4 решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в форме заочного голосования собственников помещений <адрес>, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ответчиков гос. пошлину.

Представитель истца ФИО8 в судебном заседании поддержала доводы искового заявления, дополнительно пояснила, что установленным забором с северной, западной и южной стороны огражден земельный участок с кадастровым номером № Вместе в тем данный земельный участок собственникам помещений в многоквартирном доме не принадлежит. По сведения ФКП Управления Росреестра по <адрес> этот земельный участок находится в муниципальной собственности, зарегистрирована аренда в пользу ФИО17 Указанный участок выделялся под строительство двух многоквартирных домов <адрес> <адрес> завершении строительства формирование участков для домов осуществлено не было, участок между домами не поделен, право собственности на участки собственникам не перешло. Участок до настоящего времени находится в муниципальной собственности, принимать решение о его ограждении общее собрание собственников помещений <адрес> не имело полномочий.

Кроме того, специалистом отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра проведено административное обследование земельного участка по адресу: <адрес>. В ходе проверки выявлен факт несоответствия установленного ограждения границам земельного участка с кадастровым номером № с северной и северо-западной стороны, в результате чего занят участок из земель общего пользования площадью № кв.м., т.е. забор установлен даже за пределами границ земельного участка с кадастровым номером №, ограждает иные, не принадлежащие собственникам помещений дома, земельные участки. За допущенное нарушение требований земельного законодательства ООО «ЖЭУ «СОЦБЫТ» вызвано на составление протокола об административном правонарушении по ст. 7.1 КоАП РФ.

Кроме того, на собрании отсутствовал кворум. Так, при голосовании было представлено два бюллетеня от одного и того же собственника, заполненные по разному, в разное время, разными подписями: <адрес> (№ кв.м.), <адрес>. Данные бюллетени не должны учитываться при подсчете голосов, поскольку невозможно установить волеизъявление собственника помещения. Данное обстоятельство свидетельствует о грубом нарушении со стороны инициативной группы, также при проведении голосования участвовали не собственники, заполнение бюллетеней осуществлялось несколько раз, в каком случае голосовал собственник установить невозможно.

Итого, № кв.м.+ № кв.м., + № кв.м. = № кв.м (№ % необходимо исключить из подсчета кворума).

Кроме того, из подсчета кворума необходимо исключить еще ряд бюллетеней: так по <адрес> нет подписи в бюллетени, по <адрес> голосовал не собственник, однако доверенность на голосование отсутствует, по <адрес> собственник по одному и тому же вопросу № проголосовал «за» и «против» одновременно и т.п.

Следует из подсчета кворума исключить № кв.м. № % соответственно).

В нарушение п. 3 ст. 47 ЖК РФ в части бюллетеней нет сведений о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме: <адрес>. Итого по этому основанию следует исключить № кв.м., что соответствует № % голосов.

Следовательно, по п.3, 4 следует исключить №+№+№ = № кв.м. (№ голосов «за»).

По ряду квартир бюллетени отсутствуют, однако в соответствии с протоколом они подсчитаны счетной комиссией как проголосовавшие «за» (№) и учтены как № кв.м.

Итого: № голоса подсчитаны, а бюллетеней в деле не имеется.

<адрес> нежилых помещений и жилых помещений в доме составляет № кв.м.

Всего по представленным бюллетеням в голосовании участвовало №).

Кворум для принятия решений по п.3 и 4 составляет № т.е. № всех голосов собственников (ч.1 ст. 46 ЖК РФ), т.е. кворум заведомо отсутствовал.

Недействительны бюллетени «за» по п.3, 4 повестки №

Из указанных действительных бюллетеней по п. 3 повестки (установка забора) подано голосов «за» № кв.м. (№) от общего числа голосов (№.м.).

Из указанных действительных бюллетеней по п. 4 повестки (установка ворот подано голосов «за» № кв.м. (№ от общего числа голосов (№.м.).

Истец полагает, что принятым решением общего собрания нарушены его права: ему выставлен счет на оплату забора, который он был вынужден оплатить, т.е. понес финансовые затраты на приобретение вещи (забор, ворота), которая ему не только не нужна, но и мешает семейному бизнесу.

Истец купил нежилое помещение, чтобы использовать его полезные свойства, получать прибыль. Для любого коммерческого объекта важен подъезд, свободный подход. Отсутствие свободного доступа к его нежилому помещению со стороны третьих лиц (потенциальных клиентов) уменьшает его инвестиционную привлекательность (стоимость помещения в случае его продажи, размер аренды в случае его сдачи в аренду).

В настоящее время в его нежилом помещении располагается салон-магазин «Оптика». Данный салон открыт супругой истца ФИО8, которая является ИП. Истец также работает в этом салоне. Полученная прибыль является их совместным доходом.Клиенты оптики люди, в большинстве своем пожилые с пониженным зрением, испытывают трудности при подходе к оптике. Каждому клиенту приходится набирать по телефону, чтобы его встретили и открыли калитку. Истцу приходится каждый раз проходить № м. до калитки, чтобы встретить каждого клиента.

Далеко не у каждого пожилого человека имеется сотовый телефон, и не все клиенты согласны преодолевать данное препятствие. Постройка забора ведет к уменьшению количества клиентов, что ведет к снижению прибыли, а значит влияет на семейный бюджет. Оптовые оптические ФИО5 ООО «ФИО5» и ФИО18 отказались осуществлять доставку товара в оптику с момента появления препятствий подъезда и разгрузки товара. На сегодняшний день истец вынужден самостоятельно забирать товар у перечисленных поставщиков, он тратит дополнительное время и бензин. Блокировка придомовой территории сделала невозможной подъезд на машине к офису для разгрузки товара. Открывать ворота для разгрузки товара охрана отказывается.

Ответчики ФИО4, ФИО1, ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания надледаще извещены (путем вручения повесток после предварительного судебного заседания), о причинах неявки суду не сообщили (<данные изъяты>

Представитель третьего лица ООО «Виктория СКК» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания надлежаще извещен о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица ООО «ЖЭУ «СОЦБЫТ» - Кожевников в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, суду пояснил, что все жильцы дома проголосовали за установку забора вокруг дома, что собрание проведено с соблюдением требований законодательства, во дворе дома гуляют дети, в случае если жильцов обяжут снести забор, то дети будут выбегать на проезжую часть. Кроме того, установка забора является дорогостоящей процедурой, затрачены деньги собственников. ФИО2 не проживает в доме, а имеет в нем офис «Оптика». Его возражения против установки забора и нарушают права всех остальных жителей. ФИО2 предлагали перенести часть забора, также предлагалось установить домофон и рекламу его предприятия, чтобы с проезжей части был виден его офис, но он отказывается от всех предложений.

Суд, с учетом мнения истца, его представителя, определил о рассмотрении дела в порядке заочного производства.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, заслушав показания свидетелей, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Установлено, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проедено внеочередное общее собрание собственников жилого <адрес> в <адрес> в форме заочного голосования.

Согласно материалам дела собрание проводилось по инициативе собственников помещений № №, которыми являются ответчики ФИО9, ФИО1 и ФИО3. Председателем собрания являлась ФИО4, секретарем ФИО1

Судом установлено, что к повестке собрания относились в том числе следующие вопросы:

- «Об установлении забора по границам земельного участка МКД – № руб. изготовление, покраска, доставка и установка забора.(пункт № 3).

- «Об установлении раздвижных ворот на въезде во двор МКД – № руб.» (пункт 4).

Решения, принятые на собрании оформлены протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 100).

Согласно данному протоколу по 3 вопросу проголосовало «за» № % жителей дома, против № %, воздержались №%.

По 4 вопросу «за» проголосовало № жителей, против № % жителей, № воздержались.

В обоснование исковых требований о признании решений общего собрания по п.3 и 4 ничтожными, истец ссылается на то, что собственниками жилых помещений принято решение по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

В силу положений ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Как следует из материалов дела, в том числе ответа ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по <адрес> земельный участок для строительства многоквартирных домов был предоставлен на основании распоряжения Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № №р «О предварительном согласовании ООО «Виктория СКК» места размещения жилого дома и подземной парковки по <адрес>», постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Между Администрацией <адрес> и ООО «Виктория СКК» (застройщиком) был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, расположенного в восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии <адрес>

Строительство жилого дома по <адрес> завершено было разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ года.

В указанный период порядок предоставления участков для строительства определялся статьей 30 ЗК РФ, предусматривающей двустадийный отвод участков с предварительным согласованием места размещения объекта и формированием участка исключительно в целях будущего строительства.

Порядок формирования земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома предусмотрен ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ, согласно которой если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то данный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, формирование участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом п. 2 ст. 6 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» от 29.12.2004 № 191-ФЗ предусмотрено, что границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, формирование земельного участка для строительства многоквартирного дома и формирование участка для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома осуществляется в разном порядке и выполнение одной из процедур формирования не заменяет другую. Кроме того, исходя из указанных норм, о формировании участка для эксплуатации многоквартирного дома должен свидетельствовать в первую очередь присвоенный участку вид разрешенного использования.

Согласно находящимся в общем доступе сведениям публичной кадастровой карты на момент рассмотрения спора земельный участок с кадастровым номером № является ранее учтенным, видом его разрешенного использования указано – место размещения жилого дома с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной парковкой.

Из ответа ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Свердловской области следует, что изначально данный участок был поставлен на кадастровый учет в ДД.ММ.ГГГГ г. на основании документов о предварительном согласовании места размещения объекта.

Ничто не указывает в настоящем деле на то, что участок, в отношении которого общим собранием принято решение о его ограждении, был сформирован в установленном законом порядке не только для строительства, но и для последующей эксплуатации домов, исходя из чего суд приходит к выводу, что право собственности владельцев помещений многоквартирного дома на данный участок не возникло, а значит решение общего собрания о распоряжении этим участком принято неуполномоченными лицами и не соответствуют закону.

Кроме того, из материалов дела следует, что фактически решение общего собрания было принято об ограждении не только участка ДД.ММ.ГГГГ но и земель общего пользования, что также свидетельствует о его незаконности.

Поскольку судом установлено, что у участников общего собрания не имелось полномочий для принятия решения в отношении не принадлежащего им имущества, наличие или отсутствие кворума при его принятии правового значения не имеет.

При таком положении исковые требования ФИО2 к Геворковой ФИО19, Селицкой ФИО20, Комоцкому ФИО21 о признании ничтожными п. 3, 4 решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков пользу истца подлежит взысканию госпошлина в равных долях, что составляет № коп. с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 12, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░22 ░ ░░░░░░░░░░ ░░░23, ░░░░░░░░ ░░░24, ░░░░░░░░░ ░░░25 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. 3, 4 ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. 3, 4 ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░26 ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░27 ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ № ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░28 ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░29 ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ № ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░30 ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░31 ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ № ░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░ ░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, - ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░