Решение по делу № 33-8305/2024 от 10.09.2024

Ленинский районный суд г. Махачкалы

УИД 05RS0031-01-2023-005857-78

Дело № 2-2515/2024

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

            АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    от 11 октября 2024 года по делу №33-8305/2024

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Биремовой А.А.,

судей Гасановой Д.Г. и Акимовой Л.Н.,

при секретаре судебного заседания Гаджиевой А.Ш.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Баткаевой Ф.А. на решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 07 мая 2024 года по иску Баткаевой Фариды Ахмедуровны к Баткаевой Фариде Гаджимерденовне о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Заслушав доклад судьи Гасановой Д.Г., судебная коллегия

       установила:

Баткаева Ф.А. обратилась в суд с иском к Баткаевой Ф.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры и аннулировании записи о регистрации права собственности Баткаевой Фариды Гаджимерденовны на квартиру площадью 35.5 кв.м., расположенную по адресу: г. Махачкала, ул.О.Кошевого, д.41 в, кв.7.

В обосновании исковых требований указала, что она являлась собственником квартиры площадью 35.5 кв.м., кадастровый номер №, расположенной по адресу: г. Махачкала, ул.О.Кошевого, д.41 в, кв.7.

23.08.2017 г. между ней и Баткаевой Ф.Г. был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно п.1.1 которого, она обязуется продать, а Баткаева Ф.Г. - купить квартиру и оплатить ее стоимость в размере 900 000 рублей.

Условием продажи квартиры было предоставление оговоренной суммы, которая согласно устному соглашению могла быть внесена частями или целиком в течении пяти лет. Такое условие было продиктовано тем что, покупателем являлся ее сын, который просил оформить документально квартиру на свою супругу.

С момента заключения сделки, денежные средства ни сын, ни его супруга ей не оплатили, расходы на содержание квартиры не несут, коммунальные платежи не вносят, в результате чего она вынуждена обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

Просит расторгнуть указанный выше договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: г.Махачкала, ул.О.Кошевого, д.41 в, кв.7, заключенный 23.08.2017 года между ней и Баткаевой Фаридой Гаджимерденовной и аннулировать запись о регистрации права собственности Баткаевой Фариды Гаджимерденовны на указанную квартиру

Решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 07 мая 2024 года в удовлетворении исковых требований Баткаевой Фариды Ахмедуровны к Баткаевой Фариде Гаджимерденовне о расторжении договора купли-продажи квартиры площадью 35.5 кв.м., кадастровый номер №, расположенной по адресу: г.Махачкала, ул.О.Кошевого, д.41 в, кв.7, заключенного 23.08.2017 года между Баткаевой Фаридой Ахмедуровной и Баткаевой Фаридой Гаджимерденовной; аннулировании записи о регистрации права собственности Баткаевой Фариды Гаджимерденовны на квартиру площадью 35.5 кв.м., расположенной по адресу: г. Махачкала, ул.О.Кошевого, д.41 в, кв.7 отказано.

В апелляционной жалобе истец Баткаева Ф.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Она указывает, что условием продажи квартиры было предоставление оговоренной суммы, которая согласно устному соглашению могла быть внесена частями или целиком в течении пяти лет.

Такое условие было продиктовано тем что, покупателем являлся ее сын, который просил оформить документально квартиру на свою супругу.

С момента заключения сделки, денежные средства ни сын, ни его супруга ей не оплатили, расходы на содержание квартиры не несут, коммунальные платежи не вносят.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только, при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно положениям ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

Она неоднократно устно предлагала Баткаевой Ф.Г. расторгнуть договор и вернуть квартиру, а направленную в ее адрес официальную досудебную претензию, последняя отказывается получать, что усматривается из прилагаемого отчета об отслеживании почтового отправления.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Полагает, что суд не применил норму материального права, подлежащую применению по настоящему делу, чем допустил существенное нарушение норм материального права.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, надлежащим образом судом извещены.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца Баткаевой Ф.Г. - Гаджимурадовой Э.М. просившей решение суда оставить без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 23.08.2017 г. между Баткаевой Ф.А. и Баткаевой Ф.Г. заключен договор купли-продажи квартиры (далее Договор)

Согласно условиям Договора, Баткаева Ф.А. обязалась продать, а Баткаева Ф.Г. - купить и оплатить стоимость квартиры в размере 900 000 рублей.

            В соответствии с п.3 Договора покупатель оплатил продавцу стоимость переданной квартиры, в размере 900 000 рублей, в полной сумме. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Заявляя исковые требования о расторжении Договора, истец ссылается на то, что, что оговоренная сумма (цена договора) должна была быть оплачена покупателем в рассрочку в течение 5 лет, что было обусловлено родственными отношениями между сторонами сделки, однако, с момента заключения сделки, денежные средства покупатель не оплатил, нарушил условия Договора.

Суд обоснованно не согласился с указанными доводами истца в связи с тем, что в подтверждение их истцом в суд доказательства не представлены.

           В соответствии с частями 1 и 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.4 ст.450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5 за 2017 год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования Договора, заключенного между сторонами, следует, что стороны договорились, что квартира продается по цене 900 000 рублей.

Согласно п.3 Договора, покупатель оплатил продавцу стоимость переданной квартиры, в размере 900 000 рублей, в полной сумме. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Договор не содержит условие, согласно которому стороны договорились, что оплата стоимости квартиры покупателем будет произведена в рассрочку, с указанием периода рассрочки и окончательного срока к которому оплата должна быть осуществлена.

Условия Договора стороны не изменяли, какие – либо доказательства изменения условий Договора истцом в суд не представлены, материалы дела не содержат.

Факт уплаты денежных средств, в размере, определенном соглашением сторон договора, подтверждается самим договором купли-продажи.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт реального исполнения покупателем условий Договора, оплаты стоимости квартиры.

При изложенных обстоятельствах, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Баткаевой Ф.А.

Доводы апелляционной жалобы Баткаевой Ф.А. о том, что условием продажи квартиры было предоставление оговоренной суммы, которая по устному соглашению сторон могла быть внесена частями или целиком в течение пяти лет, такое условие было продиктовано тем что, покупателем являлся сын истца, который просил оформить документально квартиру на свою супругу, не могут служить основанием для отмены решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Поскольку договор купли – продажи квартиры заключен в письменной форме, и изменение условий оплаты стоимости квартиры также должно было быть заключено в письменной форме.

В этой связи объяснения истца в силу ст. 60 ГПК РФ, не являются допустимыми доказательствами заключения между сторонами договора купли – продажи квартиры с условием рассрочки на пять лет оплаты стоимости квартиры.

Решение суда является законным и основанным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

       определила:

решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 07 мая 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий                                 Биремова А.А.

Судьи                                                                                            Гасанова Д.Г.

                                                   Акимова Л.Н.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 октября 2024 года.