Решение по делу № 3а-148/2022 от 10.01.2022

    44OS0000-01-2022-000011-57

    Дело № 3а-148/2022

    Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

22 апреля 2022 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с указанным административным иском по тем основаниям, что ФИО1 на основании договоров дарения является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 561,2 кв.м., назначение: нежилое, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 18 ноября 2020 года в размере 9 571 013,46 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 68 кв.м., назначение: нежилое, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 19 ноября 2020 года в размере 1 159 709,4 руб.

Однако рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости в соответствии с отчетами №№ 1 646 и 1 647 от 31 августа 2021 года, выполненными оценщиком ООО «РОСТоценка Валерия» ФИО4, по состоянию на дату оценки составляет 4 064 644 руб. и 500 000 руб. соответственно.

Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, что нарушает права административных истцов, как плательщиков налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов.

Административные истцы в процессе рассмотрения дела уточнили заявленные требования в части рыночной стоимости объектов недвижимости, с учётом уточнения просят установить кадастровую стоимость указанных выше объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на дату оценки в размере 4 300 751 руб. и 647 671 руб. соответственно.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В судебное заседание административные истцы ФИО1 и ФИО2 не явились, будучи извещены о времени и месте рассмотрения дела, в ходатайстве просили рассматривать дело в своё отсутствие.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, представители заинтересованных лиц Администрации городского округа город Кострома, департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований, связанных с расчетом рыночной стоимости, не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежат:

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 561,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, находящийся по адресу: <адрес>;

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 68 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, находящийся по адресу: <адрес>.

Ранее собственником данных объектов недвижимости являлся ФИО2

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 18 ноября 2020 года определена в размере 9 571 013,46 руб., кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 19 ноября 2020 года определена в размере 1 159 709,4 руб.

В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административные истцы являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. № 18-6-ЗКО «Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости влияют на объём налоговых обязательств административных истцов, а, следовательно, затрагивают их права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчеты №№ 1 646 и 1 647 от 31 августа 2021 года, выполненные оценщиком ООО «РОСТоценка Валерия» ФИО4

В отчетах рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату оценки определена в размере 4 300 751 руб. и 647 671 руб. соответственно.

Оценщик определил рыночную стоимость нежилых зданий с использованием сравнительного и доходного подходов (весовые коэффициенты по 0,5), обоснованно отказавшись от применения затратного подхода.

При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.

Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - Ассоциации «Русское общество оценщиков». Содержащиеся в отчетах выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчетах, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объектов недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Поскольку в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административные истцы не обращались, датой подачи заявления следует считать дату их обращения в суд с настоящим административным иском, то есть 10 января 2022 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 561,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 ноября 2020 года в размере 4 300 751 (Четыре миллиона триста тысяч семьсот пятьдесят один) рубль.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 68 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 ноября 2020 года в размере 647 671 (Шестьсот сорок семь тысяч шестьсот семьдесят один) рубль.

Датой подачи заявления считать 10 января 2022 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

    Председательствующий     Р.Н. Колесов

Полный текст решения изготовлен 05 мая 2022 года.