Решение от 25.07.2022 по делу № 3а-126/2022 от 24.03.2022

                                                                 УИД 61OS0000-01-2022-000066-49

№ 3а-126/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 июля 2022 года                                                                          город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

при секретаре Кононенко О.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ильина Виктора Васильевича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Ильин В.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В обоснование заявленных требований указывает, что является арендатором указанных земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности. Арендная плата земельных участков исчисляется исходя из их кадастровой стоимости, которая, по мнению административного истца, значительно выше их рыночной стоимости, определенной оценщиком, в связи с чем, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и законные интересы административного истца.

Ильин В.В. просит суд установить кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 13 июля 2016 года в размере 773 053 руб.; кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 8 мая 2020 года в размере 2 161 170 руб.

Также административный истец просит восстановить срок подачи в суд заявления об оспаривании кадастровой стоимости.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица – Администрация города Зверево Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Турабелидзе Ж.А. уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости в сумме, определенной экспертом по результатам проведения судебной оценочной экспертизы. Также представитель административного истца уточнил, что поддерживает ходатайство о восстановлении срока подачи административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

От представителя Правительства Ростовской области Л.С. Логиновой поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства, в котором представитель административного ответчика не возражала против установления кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области.

Председатель Администрации г. Зверево Ковалев Р.В. в возражениях на административное исковое заявление указал на несогласие с представленными административным истцом отчетами об оценке земельных участков, полагая величину рыночной стоимости существенно заниженной оценщиком, просил отказать в удовлетворении административного иска, поскольку снижение кадастровой стоимости земельных участков повлечёт уменьшение поступления доходов в местный бюджет. Также представитель заинтересованного лица просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителя административного истца, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что по договору аренды земельного участка № 9 от 12 августа 2021 года ИП Ильин В.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 12673 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ по состоянию на 13 июля 2016 года в размере 7 959 784,57 руб. с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778.

Также Ильин В.В. согласно договору аренды № 2 от 25 января 2021 года, дополнительного соглашения к договору аренды от 1 февраля 2021 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 24013 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН По сведениям ЕГРН указанный участок передан в аренду Ильину В.В., запись об ограничении прав и обременениях от 20 мая 2022 года. На участке расположено нежилое здание, собственником которого является административный истец.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ по состоянию на 8 мая 2020 года в размере 15 082 325,17 руб. с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, поскольку кадастровая стоимость земельных участков определяет размер арендной платы. Кроме того, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН затрагивают права административного истца, увеличивая выкупную цену земельного участка.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Административный истец 18 ноября 2021 года обратился в               комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы                  государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 года            № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости на основании установления их рыночной стоимости, представив отчёты об оценке № 575-ОД и № 576-ОД от 20 сентября 2021 года, подготовленные оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» ФИО1, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 13 июля 2016 года составляет 773 053 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 8 мая 2020 года составляет 2 161 170 руб.

Из материалов дела следует, что комиссия решениями от 7 декабря 2021 № 11-26/2021-285 и № 11-26/2021-286 отклонила заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, указав, что оформление и содержание отчётов об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении судебной оценочной экспертизы, заявленного в связи с имеющимися возражениями относительно выводов о рыночной стоимости земельных участков, содержащихся в отчетах об оценке, а также учитывая количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводами оценщика о рыночной стоимости земельных участков, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков на дату определения кадастровой стоимости с учетом их индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 от 29 июня 2022 года №9 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 13 июля 2016 года составляет 4 474 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 8 мая 2020 года составляет 9 245 000 руб.

Замечаний на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлено. Правительство Ростовской области согласилось с выводами судебного эксперта.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Заключение содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчёты об оценке, представленные административным истцом, не могут быть приняты в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорных земельных участков. Проведенной по делу судебной оценочной экспертизой установлено, что отчеты об оценке оспаривались Правительством Ростовской области и Администрацией г. Зверево обоснованно.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав судебное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая отсутствие возражений относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Доводы Администрации г. Зверево о сокращении поступлений в местный бюджет в случае снижения кадастровой стоимости земельных участков отклоняются судом, учитывая, что возможность пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня поступлений в соответствующий бюджет. Конкретных доводов об иной рыночной стоимости земельных участков администрацией не приведено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями заинтересованного лица.

Часть 3 статьи 245 КАС Российской Федерации предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН сведения об оспариваемой кадастровой стоимости этого объекта внесены в кадастр 13 июля 2016 года.

Административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 18 ноября 2021 года, в суд с административным исковым заявлением 24 марта 2022 года, то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не установлена; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Частичное удовлетворение административного иска об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемых земельных участков в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков (43,8%; 38,7%), с учетом индивидуальных характеристик объектов оценки, в рассматриваемом случае сама по себе не дает оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчетов об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы относятся на административного истца.

ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд счет и экономическое обоснование стоимости оказания услуг в сумме 65 000 рублей.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы ИП Ильин В.В. внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 65 000 рублей (платежное поручение № 107 от 3 июня 2022 года). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ 12673 ░░.░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ - ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ - ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 13 ░░░░ 2016 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 4 474 000 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ 24013 ░░.░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ - ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░, ░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 8 ░░░ 2020 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 9 245 000 ░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ 18 ░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 3░-126/2022 (░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № 107 ░░ 3 ░░░░ 2022 ░░░░), ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░ ░░░░ ░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ «░░░░░░» ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 65 000 ░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                                                             ░.░. ░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 28 ░░░░ 2022 ░░░░

░░░░░                                                                                                               ░.░. ░░░░░░