Решение по делу № 2-1189/2019 от 25.03.2019

№

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

Коломенский федеральный городской суд Московской области Российской Федерации в составе председательствующего судьи БЕССУДНОВОЙ Л.Н.,

при секретаре судебного заседания КАЗАКОВОЙ Е.А.,

с участием представителя стороны – адвоката КОНОПЕЛЬКО А.Г., представившего удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ года

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЮДИНА Сергея Михайловича к МЕДВЕДЕВУ Артему Эдуардовичу о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи дома,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Юдин С.М. обратился в суд с иском к ответчику Медведеву А.Э. о взыскании денежных средств в размере 1700786 рублей в счет соразмерного уменьшения цены жилого <адрес>, приобретенного по заключенному с ответчиком договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Иск мотивирован тем, что между Юдиным С.М. и Медведевым А.Э. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому, продавец продаёт, а покупатель приобретает в собственность следующее имущество: жилой дом, назначение: жилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2,площадь 150 кв. метров, год завершения строительства ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №, адрес: <адрес>; земельный участок, кадастровый (условный) №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённый вид использования- для индивидуального жилищного строительства, площадь участка 997 кв. метров, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Обязательство по оплате цены договора истец исполнил в полном объёме.

В соответствии с заключением комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, по результатам проведенной строительно-технической экспертизы на объекте, расположенном по адресу: <адрес>, выявлен ряд дефектов, некоторые из которых являются критическими. Выявленные дефекты являются нарушением требований: СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции; ГОСТ 13015-2012. Изделия бетонные и железобетонные для строительства. Общие технические требования. Правила приемки, маркировки, транспортирования и хранения: СТО НААГ 3.1-2013 Конструкции с применением автоклавного газобетона в строительстве зданий и сооружений. Правила проектирования и строительства; СП 64.13330.2017 Деревянные конструкции. Категория технического состояния на момент обследования оценивается как аварийное.

Аварийное состояние - категория технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий). Был выполнен поверочный расчет несущей способности плит. По результатам поверочного расчета предельно-допустимая нагрузка на 1 кв. метр плиты в состоянии нормальной эксплуатации (без дефектов) - 640 кгс/кв. метр. Нагрузка учитывает собственный вес плиты.

Согласно указанного заключения, расчет выполнен из условия того, что техническое состояние плит оценивается как нормативное. Методика выполнения поверочных расчетов не предусматривает выполнение расчета с учетом дефектов, повреждений. Нормативный уровень технического состояния - категория технического состояния, при котором количественное и качественное значение параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ, и т.д.).

С учетом количества и совокупности дефектов, а также наличия критических дефектов и значительного износа несущей конструкции перекрытия 1-го этажа, рекомендуется проведение срочных противоаварийных мероприятий по усилению конструкций. Проект усиления № № разработан инженером-конструктором ФИО6 Стоимость работ по усилению в соответствии с данным проектом составляет 1 700 786 рублей согласно локальной смете № б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключения, жилой дом на момент обследования является непригодным для проживания в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47, ввиду аварийного состояния конструкции перекрытия 1-го этажа. Объект исследования создает угрозу для жизни и здоровья людей.

На основании положений ст.ст. 469, 475 ГК РФ, истец просит суд иск удовлетворить; взыскать с ответчика в пользу истца в порядке соразмерного уменьшения цены договора денежную сумму в размере 1700786 рублей.

Истец Юдин С.М., извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в суд не явился; письменном ходатайстве просит суд о рассмотрении дела в своё отсутствие, обеспечил в судебное заседание явку представителя по доверенности.

С учетом установленных обстоятельств, суд рассматривает дело в отсутствие истца в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, с участием представителя по доверенности в порядке ст. 48 ГПК РФ.

Представитель истца Юдина С.М. по нотариально удостоверенной доверенности (л.д.06) Антонов А.О. в судебном заседании заявленные требования доверителя поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно в обоснование заявленных требований пояснил, что приобретенный по вышеуказанному договору купли-продажи жилой дом находится в состоянии, не пригодном для проживания, что подтверждается представленным истцом заключении комиссии экспертов. Недостатки жилого дома истцом обнаружены в ДД.ММ.ГГГГ года после того, как истец переехал в дом проживать. Выводы комиссией экспертов сделаны по результатам обследования жилого дома; недостатки зафиксированы фотографиями, представленными в заключении. после въезда истцом в дом были обнаружены существенные дефекты, в связи с этим истцом была проведена строительно-техническая экспертиза. Из листа 12 заключения следует, что комиссией экспертов обнаружены такие дефекты: толщина швов кирпичной кладки более 10 мм; неравномерное, неполное заполнение раствором швов кирпичной кладки; толщина вертикальных швов кладки пеноблоков более 12 мм; не заполнение раствором швов кладки из пеноблоков, сквозная щель на шве; отсутствие распределительных подушек места опирания стальных уголков-перемычек над оконными проемами на кладку; плиты ж/б ребристые, предназначенные для применения в бесчердачных покрытиях производственных зданий, использованы в качестве перекрытия 1-го этажа жилого здания; неравномерное опирание продольных ребер плит на кирпичную кладку - является критическим дефектом; отсутствие распределительных подушек в местах опирания плит перекрытия на кирпичную кладку – является критическим дефектом; плиты перекрытия имеют обнажения арматуры, арматура повреждена коррозией; древесина перекрытия имеет повреждения -гниль. Заявил, что предоставленного в материалы дела заключения комиссии экспертов достаточно для обоснования заявленного иска и оснований для проведения судебной экспертизы не имеется. Просит суд иск истца удовлетворить в заявленном размере.

Ответчик Медведев А.Э., извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явился, каких либо ходатайств не заявил, в суд обеспечил явку представителя по ордеру адвоката Конопелько А.Г..

С учетом установленных обстоятельств, мнения участников процесса, суд рассматривает дело в отсутствие ответчика в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, с участием представителя в соответствии с ч. 5 ст. 53 ГПК РФ.

Представитель ответчика Медведева А.Э. по ордеру адвокат Конопелько А.Г. в судебном заседании заявил о том, что его доверитель не признает заявленный иск в полном объеме. Пояснил, что все недостатки, на которые истец ссылается в иске, выявлены визуально; при этом, как следует из п. 12 вышеуказанного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, покупатель был удовлетворен качественным состоянием жилого дома, установленным путём внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец им обнаружено не было. Пояснил, что его доверитель сообщил о всех недостатках жилого дома, тем более, что все недостатки жилого дома могли быть обнаружены истцом визуально, и истец приобретал жилой дома именно со всеми недостатками. Работы по строительству дома на момент заключения договора завершены не были, отделка дома не производилась. Именно наличие недоделок, которые истец считает недостатками, определяло стоимость жилого дома. И в настоящее время истец злоупотребляет правом в попытке снизить цену, уже приобретенного им с недостатками жилого дома. Все перечисленные истцом недостатки дома не являются скрытыми и имели место в момент заключения договора, а истец был осведомлен о их наличии, что повлияло на соглашение о цене дома. Приведенные истцом нормы законодательства не применимы к спорному правоотношению, поскольку истец приобрел данный жилой дом с уже имеющимися открытыми недостатками и соглашался с ними. После приобретения имущества, обязанность по его содержанию, в том числе ремонту и реконструкции, в силу ст. 30 ЖК РФ, возникает у собственника имущества, а не у продавца. Из представленного истцом заключения экспертов следует, что основные выводы, такие как «по мнению экспертизы, плиты, использованные при строительстве дома, на момент строительства уже имели критические дефекты», «при обследовании зафиксировано наличие под продольными ребрами плит кирпичных столбов – подпорок, возведенных после строительства дома» сделаны исключительно со слов заказчика, то есть истца; следовательно, не могут быть безусловными. Все эти обстоятельства подлежат доказыванию истцом, однако о назначении экспертизы истец не просит. Истец злоупотребляет свои правом, так как имея возможность видеть все недостатки, и получив всю информацию по имеющимся недостаткам дома, согласившись приобрести дом с данными недостатками, с учетом того, что цена жилого дома определялась с учетом их наличия, истец не просит о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка из-за существенных нарушений условий договора, а просит уменьшить покупную цену жилого дома на стоимость его ремонта. Исходя из позиции истца, ответчик как продавец никогда не согласился бы продать жилой дом и земельный участок за 949214 рублей, из расчета - цена по заключенному договору 2650000 рублей минус заявленная истцом сумма 1700786 рублей, поскольку только кадастровая стоимость земельного участка, на котором располагает спорный жилой дом составляет 1009055 рублей 37 копеек. Пояснил, что его доверитель не согласен уменьшать цену за жилой дом и земельный участок, так как цена и так была снижена из-за тех недостатков, которые имелись в доме и требовали ремонтно-строительных работ до заключения договора купли-продажи. Полагает, что только проведенной по делу судебной экспертизой может быть установлено, что имеются недостатки, которые истец не мог обнаружить при визуальном осмотре. В представленном истцом заключении, таких недостатков не указано. Просит суд в иске отказать.

Выслушав, представителя истца по нотариально удостоверенной доверенности Антнова А.О., представителя ответчика - адвоката Конопелько А.Г., исследовав письменные доказательства в материалах настоящего гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из п. 5 ст. 454 ГК РФ, к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 указанного Кодекса применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В судебном заседании установлено, что между Медведевым А.Э. и Юдиным С.М. ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ как указано в исковом заявлении и в объяснениях представителем истца, заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (л.д.08-11). В соответствии с п. 1 указанного договора, продавец Медведев А.Э. продал покупателю Юдину С.М. в собственность недвижимое имущество: жилой дом, назначение: жилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, площадью 150 кв. метров, год завершения строительства ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №, по адресу: <адрес>, и земельный участок, кадастровый (условный) №, земельный участок, категория земель-земли населённых пунктов, разрешённый вид использования- для индивидуального жилищного строительства, площадью 997 кв. метров, расположенный по вышеуказанному адресу.

Цена договора, согласно п. 4 договора, составила 2650 000 рублей 00 копеек.

Право собственности истца на вышеуказанное недвижимое зарегистрировано в установленном законом порядке; после регистрации права истец произвел отчуждение 1\2 доли указанного недвижимого имущества; согласно договору дарения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.40-43), Юдин С.М. подарил своим дочерям ФИО8 и ФИО8 принадлежащую ему 1\2 долю в праве общей собственности на земельный участок общей площадью 977 кв. метров с кадастровым номером № и 1\2 долю в праве общей собственности на жилой дом, находящийся по вышеуказанному адресу.

Истец обратился в суд с исковым требованием о взыскании с ответчика денежных средств в размере 1700 786 рублей 00 копеек в счет соразмерного уменьшения цены дома, расположенного на земельном участке площадью 977 кв. метров, кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, приобретённого по вышеуказанному договору купли-продажи.

Согласно выводам, представленного истцом заключения № по строительно-технической экспертизе на объекте, расположенном по адресу: <адрес> (приложение к делу №), по результатам проведенных исследований, на указанном объекте выявлен ряд дефектов. Некоторые дефекты являются критическими. Выявленные дефекты являются нарушением требований; СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции; ГОСТ 13015-2012. Изделия бетонные и железобетонные для строительства. Общие технические требования. Правила приемки, маркировки, транспортирования и хранения: СТО НААГ 3.1-2013 Конструкции с применением автоклавного газобетона в строительстве зданий и сооружений. Правила проектирования и строительства; СП 64.13330.2017 Деревянные конструкции. Категория технического состояния на момент обследования оценивается как аварийное.

Аварийное состояние - категория технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий). Был выполнен поверочный расчет несущей способности плит. По результатам поверочного расчета предельно-допустимая нагрузка на 1 кв. метр плиты в состоянии нормальной эксплуатации (без дефектов) - 640 кгс/кв. метр. Нагрузка учитывает собственный вес плиты.

Согласно указанного заключения, расчет выполнен из условия того, что техническое состояние плит оценивается как нормативное. Методика выполнения поверочных расчетов не предусматривает выполнение расчета с учетом дефектов, повреждений. Нормативный уровень технического состояния - категория технического состояния, при котором количественное и качественное значение параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ, и т.д.).

С учетом количества и совокупности дефектов, а также наличия критических дефектов и значительного износа несущей конструкции перекрытия 1-го этажа, рекомендуется проведение срочных противоаварийных мероприятий по усилению конструкций. Проект усиления № разработан инженером-конструктором ФИО6. Стоимость работ по усилению в соответствии с данным проектом составляет 1 700 786 рублей согласно локальной смете № б/н от ДД.ММ.ГГГГ (приложение к делу №).

Согласно указанным выводам заключения, жилой дом на момент обследования является непригодным для проживания в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, ввиду аварийного состояния конструкции перекрытия 1-го этажа. Объект исследования создаёт угрозу для жизни и здоровья людей.

При этом судом установлено, что согласно указанного заключения, выявленные повреждения в конструкции- элементах жилого дома: пояса фундамента, несущих стенах, плиты перекрытия, деревянное покрытие, отделка внутренняя, стяжка пола - выявлены путем визуального контроля.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п. 12 договора купли-продажи, покупатель (истец по делу) удовлетворен качественным состоянием жилого дома, земельного участка, установленным путём внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

По соглашению сторон, согласно п. 19 договора, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача указанных жилого дома, земельного участка между сторонами произведена без составления передаточного акта. Документом, подтверждающим передачу жилого дома и земельного участка, а также порядок расчета между сторонами, является настоящий договор купли-продажи.

Согласно п. 14 договора, покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию жилого дома, земельного участка в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Довод адвоката ответчика в части порядка выявления недостатков жилого дома, указанных в заключении, представленном истцом, суд находит заслуживающим внимания и юридически значимым для разрешения настоящего спора.

В ходе производства по делу в обеспечение условий для состязательности сторон судом разъяснено право воспользоваться таким средством доказывания как заключение соответствующей судебной экспертизы и не ходатайствовал о ее назначении и проведении по делу, о чем суду представлено письменное заявление (л.д.77).

Абзац второй пункта 1 статьи 475 ГК Российской Федерации, закрепляющий право покупателя, которому передан товар ненадлежащего качества, требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом, направлен на обеспечение баланса интересов сторон договора купли-продажи.

Судом установлено, что продажная цена имущества была установлена сторонами в договоре после его осмотра, согласно условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, при заключении данного договора и принятии объектов недвижимого имущества истец был ознакомлен с состоянием жилого дома путем внутреннего осмотра, был удовлетворен техническим и качественным состоянием передаваемого имущества, по которому строительно-ремонтные работы закончены не были.

Судом установлено, что объекты недвижимости были проданы истцу по согласованной сторонами цене, с учетом имеющихся дефектов и недостатков, установленных путем внутреннего осмотра; дом не признан в установленном законом порядке не пригодным для проживания.

Истец до заключения договора купли-продажи произвел осмотр дома и земельного участка, после фактической передачи объектов, не заявил об отказе от государственной регистрации перехода права собственности. Доказательств, того, что истцу был передан товар ненадлежащего качества, не соответствующий условиям договора купли-продажи, суду не представлено, следовательно, оснований для удовлетворения требований истца об уменьшения цены дома, расположенного на земельном участке площадью 977 кв. метров, кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, приобретённого по вышеуказанному договору купли-продажи, у суда не имеется.

Кроме того, заявленная истцом ко взысканию сумма 1700786 рублей по факту является расчетной величиной сметы на ремонт дома, составленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, по истечении одного года и трех месяцев. Истцом не заявлялось о взыскании убытков, основание иска не изменялось; требование о взыскании данной суммы в качестве уменьшения покупной цены по договору суд находит не законным, свидетельствующим о злоупотреблении правом, в том числе в связи с тем, что разница между ценой договора и заявленной ко взысканию суммы составляет 949214 рублей, что меньше кадастровой стоимости земельного участка, приобретенного истцом по тому же договору.

Иных требований суду не заявлялось.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске Юдина Сергея Михайловича к Медведеву Артему Эдуардовичу о взыскании денежных средств в размере 1700786 рублей в счет соразмерного уменьшения цены дома, расположенного на земельном участке площадью 977 кв. метров, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, приобретенного по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Московский областной суд через Коломенский городской суд.

Судья Л.Н. Бессуднова