Решение по делу № 33-6626/2021 от 19.05.2021

Судья Сильнова Н.Г. Дело № 33-6626

Дело № 2-98/2020

УИД 52RS0001-02-2019-003168-07

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нижний Новгород                  15 июня 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Козлова О.А.,

судей: Луганцевой Ю.С., Цыгулева В.Т.

при секретаре: Кузьминой А.В.

с участием представителя истицы ФИО9 М.В. ФИО14 (по доверенности), ответчика ФИО9 И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Козлова О.А. апелляционную жалобу ФИО9 М.В., апелляционное представление прокурора Автозаводского района г. Н.Новгорода на решение Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 13 апреля 2020 года по делу по иску ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, к ФИО6, действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО3, о признании не приобретшими право пользования жилым помещением, выселении

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО9 М.В., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО9 Г.С., ФИО9 М.С., обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО9 В.И., ФИО9 И.В., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО9 Н.И., и с учетом измененных в порядке ст.39 ГПК РФ требований просила:

Признать ФИО5, ФИО6, ФИО3 не приобретшими право пользования квартирой № [адрес] принадлежащей на праве собственности ФИО4.

Выселить ФИО5, ФИО6, ФИО3 из [адрес], принадлежащей на праве собственности ФИО4 (том 1 л.д. 4-5, 197).

В обоснование иска указано, что истица является собственником [адрес] на основании решения Автозаводского районного суда г.Н.Новгорода от 03.08.2018 года. В настоящее время спорное жилое помещение занимают ответчики ФИО9 В.И., ФИО9 И.В., несовершеннолетняя ФИО9 Н.И.

Законных оснований для осуществления права пользования данной квартирой у ответчиков не имеется, поскольку они на регистрационном учете в спорном жилом помещении не состоят, членами семьи собственника не являются, договора найма квартиры с собственником квартиры не заключали, согласия собственника на проживание в квартире не испрашивали и не получали. Ответчики владеют и пользуются названной квартирой, проживают в ней без согласия ее собственника, на бездоговорной и безвозмездной основе, нарушая при этом права и законные интересы истца.

19.12.2018 года представитель истца направил ответчикам письменное требование о заключении договора найма спорной квартиры, которое осталось без ответа.

Считает, что ответчики не приобрели право пользования имуществом истца, а сам по себе факт проживания ответчиков в спорной квартире на бездоговорной и безвозмездной основе ущемляет права и законные интересы истца, как собственника квартиры, а также права ее несовершеннолетних детей - ФИО9 Г.С., [дата] года рождения, и ФИО9 М.С., [дата] года рождения.

В процессе рассмотрения дела ответчик ФИО9 В.И. умер (Т.2 л.д.48), производство по делу в отношении него прекращено определением суда от 13 апреля 2020 г (т.2 л.д.57-58) в связи с отказом истца от иска.

Решением Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 13 апреля 2020 года в удовлетворении исковых требований ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, к ФИО6, действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО3, о признании не приобретшими право пользования жилым помещением, выселении отказано.

В апелляционной жалобе ФИО9 М.В. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею требований.

В обоснование доводов жалобы указано, что установленные судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны. Суд не принял во внимание доказательства возникновения у истицы права собственности на спорное жилое помещение. Договор найма от 2005 г не имеет никакого значения, поскольку объект жилищных прав, на который он был заключен, утрачен. Выводы суда о тождественности объекта спора по настоящему иску: спорной [адрес] площадью 62,9 кв.м.и жилых комнат 18-19-20 площадью 43,6 кв.м. не обоснованы. Ранее принятые решения судов по спору между ФИО9 М.В. и ООО «ГСИ –Волгонефтегазстрой» не имеют преюдициального значения. Суд неправильно применил нормы материального права, поскольку выводы суда о невозможности установить объект договора найма противоречат выводам суда об отказе в удовлетворении иска в отношении конкретного жилого помещения.

В апелляционном представлении прокурор Автозаводского района г. Н.Новгорода просит отменить решение суда.

В обоснование доводов представления указано, что истица является собственником [адрес], объект на который ответчики заключали договор найма, утрачен, ответчики без договора пользуются принадлежащим истице жилым помещением

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалобы и представления, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела усматривается, что 08.04.2018 года между ФИО14 и ФИО9 М.В. заключены договоры купли–продажи жилых помещений: комнат [номер],[номер],[номер] по адресу: [адрес]. При этом в каждом из заключенных договоров (в п. 6) указано, что на момент заключения договоров в указанных комнатах состоят на регистрационном учете ФИО9 В.И., ФИО9 И.В., ФИО9 Н.И. (том 2 л.д. 20-28).

На основании вышеуказанных договоров купли-продажи от 08.04.2018 года, за ФИО9 М.В. в ЕГРН зарегистрировано право собственности на комнаты [номер],[номер],[номер] (том 1 л.д. 181-186).

На основании вступившего в законную силу решения Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 3.08.2018 г (т.1 л.д.6-10) были удовлетворены исковые требования ФИО9 М.В. к администрации г. Н.Новгорода и сохранено в перепланированном состоянии жилое помещение общей площадью 62,9 кв.м., образованное в результате объединения жилых комнат №[номер] и вспомогательных помещений с присоединением организованной лоджии, расположенных [адрес]. Комнаты №[номер] признаны изолированной квартирой [номер] общей площадью 62,9 кв.м.

За ФИО9 М.В. признано право собственности на [адрес] общей площадью 62,9 кв.м.. расположенную по адресу [адрес]

Право собственности ФИО9 М.В. на указанную квартиру зарегистрировано надлежащим образом. (т.1 л.д.14-16)

Как следует из материалов дела, согласно данным ОАСР УВМ ГУ МВД России по Нижегородской области, ответчики ФИО9 И.В. и ФИО9 В.И. с 07.09.2004 года зарегистрированы по месту жительства по адресу: [адрес], комнаты [номер],[номер],[номер], а ФИО9 Н.И. [дата] года рождения с 04.09.2012 года зарегистрирована по месту жительства по адресу: [адрес] (том 1 л.д. 23).

Регистрация ответчиков и возникновение у них права пользования указанными комнатами произошло ввиду следующих установленных судом обстоятельств.

21.11.2005 года между ООО «Автозаводская фирма Волгонефтехиммонтаж» (наймодатель) и ФИО9 З.С. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения в общежитии № 2 тр, согласно которому наймодатель сдает, а наниматель принимает в возмездное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: [адрес] жилое помещение: [адрес] для использования в целях проживания нанимателя – ФИО9 З.С. и членов семьи нанимателя – ФИО9 И.В. (сын). Согласно п. 1.2. договора, срок пользования жилым помещением: постоянно, начиная с 21.11.2005 года на период трудовых отношений, согласно п.2 ст. 105 ЖК РФ. Согласно п. 1.2. договора, жилое помещение принадлежит наймодателю на праве собственности, согласно свидетельству о праве собственности [номер] от 19.09.1996 года. Расторжение договора допускается по соглашению сторон (п. 5.1), настоящий договор может быть расторгнут по требованию наймодателя (п.5.2), наниматель подлежит выселению по основаниям и в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 5.3). С условиями настоящего договора также ознакомлен член семьи нанимателя – ФИО9 И.В. (сын) (том 1 л.д.129-130).

21.11.2005 года между ООО «Автозаводская фирма Волгонефтехиммонтаж» (наймодатель) и ФИО9 З.С. (наниматель) составлен и подписан акт приема-передачи жилого помещения договор найма жилого помещения в общежитии № 2 тр от 21.11.2005 года (том 1 л.д.129-131).

ФИО9 З.С. умерла [дата] (Т.1 л.д.142).

Согласно устава ООО «ГСИ-Волгонефтегазстрой» и выписке из ЕГРЮЛ, ООО «ГСИ-Волгонефтегазстрой» реорганизовано в форме присоединения к нему ООО «Волгонефтехиммонтаж» и является его правопреемником (том 1 л.д. 71-86, 95-123).

Судом установлено, что ООО «ГСИ-Волгонефтегазстрой» в 2015 и 2016 годах предлагало ответчикам приобрести вышеуказанные комнаты [номер],[номер],[номер] или освободить их (том 1 л.д. 144-150), однако, ответчики ФИО9 В.И. и ФИО9 И.В. на данное требование не отреагировали, и обратились в суд иском к ООО «ГСИ-Волгонефтегазстрой» о признании права собственности на занимаемые ими жилые помещения в порядке приватизации.

Вступившим в законную силу решением Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 19 июня 2017 г в удовлетворении исковых требований ФИО9 было отказано (Т.1 л.д.132-139).

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО9 М.В., суд пришел к выводу, что фактически на момент заключения договора найма с ФИО9 З.С. объектом договора найма являлась двухкомнатная квартира, а не изолированные комнаты, т.е. установил тождество спорного объекта недвижимости. Ответчики продолжают пользоваться спорным жилым помещением, при отсутствии возражений со стороны прежних собственников жилого помещения, при этом письменный договор найма жилого помещения с ними не заключался, а срок действия предыдущего договора найма от 21.11.2005 года истекает 21.11.2020 г и на момент рассмотрения дела данный срок не истек.

Согласно ст.671 ГК РФ 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст.673 ГК РФ 1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно ст.677 ГК РФ 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Согласно ст.679 ГК РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

В соответствии со ст.683 ГК РФ 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

С учетом вышеназванных правовых норм суд пришел к выводу, что между бывшим собственником спорных жилых помещений (комнат №[номер] [адрес]) наймодателем ООО «Автозаводская фирма Волгонефтехиммонтаж» и нанимателем ФИО9 З.С. был заключен договор коммерческого найма вышеназванных жилых помещений.

Данный вывод суда подтверждается вступившим в законную силу решением Автозаводского районного суда от 19.06.2017 г (дело [номер]), согласно которому ФИО9 были предоставлены жилые помещения комнаты №[номер] по договору коммерческого найма. Вывод суда об основаниях пользования ответчиками вышеназванными комнатами сторонами не обжалуется.

Коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что данное решение не имеет по делу преюдициального значения, однако, оно рассматривается судебной коллегией в качестве письменного доказательства (ст.71 ГПК РФ).

Согласно ст.30 ЖК РФ 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно ст.209 ГК РФ 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Реализуя свои права собственника жилых помещений комнат [номер] [адрес] ООО «Волгонефтегазстрой» произвело отчуждение указанных помещений ФИО14, который впоследствии продал их истице ФИО9 М.В.

Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, в настоящее время истица ФИО9 М.В., собственник спорного жилого помещения является наймодателем приобретенного ею помещения по отношению к нанимателям ответчикам ФИО9.

Согласно ст.684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Истец ФИО9 М.В. направляла ответчикам 07.11.2018 года предложение о покупке [адрес] (том 1 л.д. 147,148,178-180), а 19.12.2018 года – требование о заключении договора коммерческого найма квартиры № [номер] по адресу: [адрес] (том 1 л.д. 13,152,153-154).

В направленном 19.12.2018 года ФИО9 М.В. требовании о заключении договора коммерческого найма, истцом предложено ответчикам в срок в течение 10 дней с момента получения указанного требования связаться с собственником жилого помещения ФИО9 М.В. либо ее представителями для заключения договора коммерческого найма (аренды); указано, что в случае уклонения от заключения договора коммерческого найма ФИО9 М.В. будет вынуждена обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении к заключению договора (том 1 л.д. 6-10).

Согласно отчета об отслеживании отправления почтовым идентификатором, 19.12.2018 года указанное письмо было принято в отделении связи г. Дзержинска, направлено в г. Н.Новгород, но получателем ФИО9 И.В. не получено (неудачная попытка вручения), возвращено обратно в и получено отправителем ФИО9 М.В. 26.01.2019 года (том 1 л.д. 25-26,48,49-50,51-52,53).

До настоящего момент требования истца ответчиками не выполнены, так как они с ними не согласны.

С учетом изложенного коллегия приходит к выводу, что ответчики отказались от заключения договора коммерческого найма с новым собственником истицей ФИО9 М.В.

Вместе с тем, поскольку ФИО9 М.В. по вышеизложенным мотивам является наймодателем жилого помещения по договору коммерческого найма, заключенному ее правопредшественником ООО «ГСИ-Волгонефтегазстрой», все условия данного договора для нее являются обязательными.

Суд пришел к выводу, что срок действия договора найма жилого помещения, заключенного с ответчиками истекает 21.11.2020 г и до этого времени в связи с действием данного договора ответчики выселены из занимаемого ими жилого помещения быть не могут.

Довод жалобы ФИО9 М.В. о расторжении договора найма жилого помещения с ответчиками ФИО9 ее правопредшественником ООО «ГСИ –Волгонфтегазстрой» коллегия отклоняет.

Действительно ООО «ГСИ-Волгонефтегазстрой» в 2015 и 2016 годах предлагало ответчикам приобрести вышеуказанные комнаты [номер],[номер],[номер] или освободить их (том 1 л.д. 149,150). Данные предложения ответчиками были оставлены без внимания, после чего ООО «ГСИ-Волгонефтегазстрой» обратился в суд с иском к ФИО9 о расторжении договора найма по окончании срока его действия.

Вступившим в законную силу решением Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 19.06.2017 г в удовлетворении иска ООО «ГСИ -Волгонефтегазстрой» было отказано (дело [номер]), при этом суд пришел к выводу, что наймодатель не представил доказательств в соответствии с положениями ст.606,671,683,684 ГК РФ о том, что в установленный законом срок сторона ответчиков предупреждена об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а ответчики продолжают пользоваться спорной комнатой.

Однако, заслуживают внимания доводы жалобы о необоснованности выводов суда о тождественности жилого помещения, на пользование которым был заключен договор найма (комнаты 18-19-20) и ныне существующим жилым помещением квартирой [номер].

Согласно ст.16 ЖК РФ 1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Как указывалось выше, вступившим в законную силу решением Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 3.08.2018 г (т.1 л.д.6-10) были удовлетворены исковые требования ФИО9 М.В. к администрации г. Н.Новгорода и сохранено в перепланированном состоянии жилое помещение общей площадью 62,9 кв.м., образованное в результате объединения жилых комнат №[номер],19,20 и вспомогательных помещений с присоединением организованной лоджии, расположенных [адрес]. Комнаты №[номер],19,20 признаны изолированной квартирой [номер] общей площадью 62,9 кв.м.

За ФИО9 М.В. признано право собственности на квартиру № [номер] общей площадью 62,9 кв.м.. расположенную по адресу [адрес]

Ответчики принимали участие при рассмотрении дела в качестве третьих лиц, а соответственно в порядке ст.61 ч.2 ГПК РФ данное решение имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Право собственности ФИО9 М.В. на новый объект недвижимости –квартиру № [номер] ответчики в установленном законом порядке не оспаривали.

Согласно ст.196 ч.3 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом исковым требованиям.

ФИО9 М.В. просит признать ответчиков неприобретшими право пользования квартирой [номер], в отношении которой ими договор коммерческого найма не заключался.

На основании п. 1 ст. 235 ГК РФ и с учетом разъяснений, данных в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества.

По аналогии с указанными нормами реконструкция жилого помещения (комнат) в жилое помещение (квартира), ведет к утрате ранее существовавшего объекта жилищных прав, а следовательно договор найма жилого помещения с нанимателем следует заключать иной на новый объект недвижимости..

Поскольку объект жилищных прав (комнаты), на который ответчиками был заключен договор коммерческого найма, прекратил свое существование, право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. Установленных законодательством прав пользования на вновь созданный объект жилищных прав –спорную квартиру ответчики не приобрели, в связи с чем исковые требования ФИО9 М.В. подлежали удовлетворению. Выводы суда о тождественности ранее существовавшего объекта жилищных прав и вновь созданного противоречат положениям ст.16 ЖК РФ и не могут быть признаны обоснованными.

В связи с изложенным решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО9 М.В.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ФИО9 И.В. в пользу ФИО9 М.В подлежит взысканию возврат госпошлины сумме 450 рублей, из них 300 руб, уплаченных при подаче иска (т.1 л.д.3) и 150 руб – при подаче апелляционной жалобы (т.2 л.д.92)

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Отменить решение Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода от 13 апреля 2020 года по делу по иску ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, к ФИО6, действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО3.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Признать ФИО6, ФИО3 не приобретшими право пользования квартирой [номер] по адресу: [адрес], принадлежащей на праве собственности ФИО4.

Выселить ФИО6, ФИО3 из квартиры № [номер] по адресу: [адрес] без предоставления иного жилого помещения.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО4 возврат госпошлины в сумме 450 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи