Решение по делу № 33-2841/2022 от 19.04.2022

            Председательствующий: Козицкий А.Н.                                             Дело № 33-2841/2022

№ 2-57/2022

55RS0031-01-2022-000034-82

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    город Омск     18 мая 2022 г.

    Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

    председательствующего Лисовского В.Ю.,

    судей Григорец Т.К., Лозовой Ж.А.,

    при секретаре Говорун А.С.,

    рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Карловой Р.Д. на решение Саргатского районного суда Омской области от 24 февраля 2022 года по исковому заявлению Карловой Р. Д. к Обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт» о признании незаконным отчета о рыночной стоимости недвижимого имущества.

    Заслушав доклад судьи Лозовой Ж.А., судебная коллегия

    УСТАНОВИЛА:

Карлова Р.Д. обратилась с иском к ООО «Эксперт» о признании незаконным отчета о рыночной стоимости недвижимого имущества, указав, что судебным приставом-исполнителем Саргатского РОСП УФССП России по Омской области в целях исполнения судебного решения произведен арест принадлежащего ей недвижимого имущества: здания парикмахерской «Каприз» и земельного участка, расположенных по адресу: <...> Для определения рыночной стоимости арестованного имущества к участию в исполнительном производстве № <...>-ИП судебным приставом-исполнителем привлечен специалист ООО «Эксперт». Согласно отчету оценщика от 22.12.2021 г. №152/61 рыночная стоимость здания составляет 3 220 000 руб., земельного участка – 149 000 руб. Полагает, что оценка здания произведена с нарушениями, поскольку фактически здание имеет площадь 228,8 кв.м., однако в оценке указана площадь 191,3 кв.м., в оценку не вошли два помещения, общей площадью 37,5 кв.м., в связи с чем стоимость арестованного имущества существенно занижена. Просила признать отчет о рыночной стоимости в части оценки здания парикмахерской «Каприз» по адресу: <...>, незаконным, а также приостановить исполнительное производство на 6 месяцев.

В судебном заседании истец Карлова Р.Д. требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, отказавшись от требований о приостановлении исполнительного производства.

Представитель ответчика ООО «Эксперт» в судебное заседание не явился, в письменном заявлении против исковых требований возражал.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Саргатского РОСП УФССП России по Омской области, УФССП России по Омской области, ПАО Сбербанк, ПАО «Банк Русский Стандарт», ООО «ЭОС», ООО «УК «Траст», администрации Саргатского городского поселения Омской области в судебное заседание не явились, о дате, месте, времени судебного заседания извещены надлежаще.

Судом постановлено решение от 24.02.2022 г., которым в удовлетворении исковых требований Карловой Р.Д. к ООО «Эксперт» о признании незаконным отчета о рыночной стоимости недвижимого имущества отказано. Производство по делу в части требований о приостановлении исполнительного производства прекращено в связи с отказом истца от данных требований.

    В апелляционной жалобе истец Карлова Р.Д., ссылаясь на нарушение норм материального права, просит об отмене решения суда и удовлетворении ее требований в полном объеме. Указывает, что при проведении оценки экспертом не учтена пристройка, площадью 37,5 кв.м, сведения о регистрации которой отсутствуют в ЕГРН, однако она является частью объекта недвижимости и не может эксплуатироваться отдельно от него, одновременно увеличивая его стоимость. Постановлением администрации Саргатского муниципального района от 18.09.2012 г. № 143 из спорного помещения выделено жилое помещение, площадью 79,6 кв.м., имеющее независимый вход, являющееся для нее единственным жильем. Возможность зарегистрировать пристройку и увеличить в документах площадь второго этажа в надлежащем порядке у нее отсутствовала, поскольку на объект недвижимости наложен арест. Полагает, что в случае приобретения спорного помещения с торгов право собственности на спорную пристройку перейдет к покупателю безвозмездно, чем нарушатся ее права.

В возражениях на апелляционную жалобу директор ООО «Эксперт» Шпаков В.И. просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежаще.

Проверив материалы дела, заслушав истца Карлову Р.Д., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему:

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Решение суда в части прекращения производства по делу по требованиям о приостановлении исполнительного производства истцом не обжалуется, а потому предметом проверки судом апелляционной инстанции не является.

В силу положений п.п. 1, 2, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ) (п. 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3).

Реализация судом второй инстанции своих процессуальных полномочий направлена на исправление возможной судебной ошибки в постановлениях судов первой инстанции.

Проверив законность и обоснованность принятого решения, судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом не применен закон, подлежащий применению, в связи с чем судебный акт подлежит отмене в части отказа в удовлетворении иска.

Из материалов дела следует, что Карловой Р.Д. на праве собственности принадлежат здание парикмахерской «Каприз» с кадастровым номером № <...>, расположенное по адресу: <...>, назначение нежилое, площадью по данным ЕГРН 191,3 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 130 кв.м., категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования размещение салона бытовых услуг, земельные участки парикмахерских, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, местоположение установлено относительно ориентира с почтовым адресом: <...>

По сведениям Саргатского РОСП УФССП России по Омской области в 2015-2022 гг в отношении истца возбуждены исполнительные производства в отношении должника Карловой Р.Д. в пользу взыскателей ПАО Сбербанк, ПАО ЗАО «Банк Р. С.», ООО «Управляющая компания «Траст», ООО «ЭОС», администрации Саргатского городского поселения Саргатского муниципального района Омской области.

Судебным приставом-исполнителем Саргатского РОСП УФССП России по Омской области в рамках исполнительного производства от 25.05.2016 г. № <...>-ИП в отношении должника Карловой Р.Д. в пользу ПАО Сбербанк 02.07.2021 г. произведен арест вышеперечисленного недвижимого имущества, принадлежащего должнику. Карлова Р.Д. назначена ответственным хранителем арестованного имущества.

Как следует из ч.ч. 1, 2 ст. 85 Федерального закона РФ от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее Закон об исполнительном производстве), оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Для оценки недвижимого имущества судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 12.11.2021 г. в рамках исполнительного производства от 25.05.2016 г. № <...>-ИП в целях определения рыночной стоимости арестованного имущества (земельного участка и нежилого помещения) привлечен специалист ООО «Эксперт».

16.02.2022 г. постановлением судебного пристава-исполнителя Саргатского РОСП УФССП России по Омской области вышеперечисленные исполнительные производства объединены в сводное, которому присвоен № <...>-СД.

Согласно отчету оценщика ООО «Эксперт» от 22.12.2021 г. № 152/61 рыночная стоимость здания составляет 3 220 000 рублей, земельного участка – 149 000 рублей.

В соответствии с ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч.ч. 6, 7 ст. 85 Закона об исполнительном производстве копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения. Оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с настоящим Федеральным законом или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Согласно абзацу 3 п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 г. № 50 стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ, главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При этом право выбора способа защиты нарушенного права - обжалование постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника либо оспаривание в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, - принадлежит административному истцу.

Исходя из надписи на отчете от 21.12.2021 г. № 152/61, Карлова Р.Д. получила его копию 20.01.2022 г., доказательств иной даты извещения истца о произведенной оценке в материалы дела не представлено. Поскольку истец обратилась в суд по почте 28.01.2022 г., десятидневный срок обжалования ею не пропущен.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции отметил, что, вопреки позиции истца, у оценщика не было оснований принимать общую площадь здания равной 228,8 кв.м., поскольку по данным ЕГРН Карлова Р.Д. является собственником здания-парикмахерской с общей площадью 191,3 кв.м. Истцом не представлено достоверных доказательств возникновения у нее права собственности на нежилое помещение с иными характеристиками.

В целях выполнения задач гражданского судопроизводства и требований о законности и обоснованности решения суда ч. 2 ст. 56 ГПК РФ установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Как разъяснено в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, должны определяться судом на основании норм материального права, подлежащих применению (абзац второй).

В ходе судебного разбирательства Карлова Р.Д. поясняла, что проживает в спорном строении без регистрации, оно является её единственным жильём, в настоящее время она занимается оформлением документов на него.

Из фотографий объектов оценки, находящихся в оспариваемом отчете, с очевидностью следует, что часть строения по адресу: <...>, действительно используется как жильё.

Однако, данному факту, как и пояснениям истца, суд первой инстанции не придал значения, не дал им никакой оценки, соответствующие обстоятельства дела не установил.

Поскольку вопросы фактического использования спорных объектов не были включены в круг юридически значимых обстоятельств, судебной коллегией приобщены и исследованы дополнительные доказательства.

Так, по результатам рассмотрения заявления Карловой Р.Д. главой администрации Саргатского городского поселения 18.09.2012 г. принято постановление № 143-п, которым часть принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения по адресу: <...>, площадью 79,6 кв.м., переведена в жилое помещение без реконструкции.

Согласно копии паспорта истца, она 09.04.2016 г. снята с регистрационного учета, регистрации по месту жительства не имеет.

По данным филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области по состоянию на 13.05.2022 г. за Карловой Р.Д. на территории Омской области зарегистрированы права на нежилое здание и земельный участок по адресу: <...>, иных объектов недвижимости, в том числе жилых, Карлова Р.Д. в собственности не имеет.

Как следствие, доводы истца о том, что часть спорного здания фактически является её единственным местом жительства, нашли своё подтверждение.

Кроме того, Карлова Р.Д. намерена оформить права на часть здания, переведённую в жилое помещение и фактически используемую ею для проживания. Указанное подтверждается техническим планом помещения от 11.11.2020 г., техническим планом помещения от 11.03.2022 г., уведомлением управления Росреестра по Омской области от 19.02.2021 г. о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.

Установленные обстоятельства являлись существенными, вместе с тем, оставлены судом первой инстанции без внимания.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что указанный отчет не может быть положен в основу определения рыночной стоимости строения и земельного участка, исходя из следующего:

Закон об оценочной деятельности в ст. 11 содержит общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в том числе, положение о том, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны, в том числе, точное описание объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В соответствии со ст. 15 Закона об оценочной деятельности в обязанности оценщика входит соблюдение требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности.

Исходя из содержания ст. 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с п. 10 ФСО № 1, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из отчета следует, что в рамках анализа и выбора подходов к оценке оценщиком сделан вывод о возможности применения сравнительного подхода для объектов оценки.

В п. 22 ФСО № 7, утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, установлено, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Согласно п. 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В нарушение вышеизложенных положений, а также положений п. п. 5, 8 ФСО № 3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299, оценщиком не изложена и не подтверждена информация, которая существенным образом влияет на стоимость объекта оценки; не дан анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Так, в частности, в разделах 2, 5 оспариваемого отчета оценщик отразил, что не проводил измерений объектов оценки, полагаясь на верность исходной информации, представленной Заказчиком (УФССП России по Омской области), как следствие, сведения о фактическом наличии/отсутствии жилой пристройки, площадью 37,5 кв.м., о которой указывает в иске Карлова Р.Д., в описании нежилого строения отсутствуют. Наличие самовольной пристройки, возможность её легализации судебная коллегия относит к обстоятельствам, которые могут повлиять на стоимость строения.

Как следует из ФСО № 7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (п. 10).

В разделе 10 отчета от 22.12.2021 г. № 152/61 содержится вывод оценщика о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием здания является его использование в качестве торгово-офисного здания, в разделе 11 проведён анализ рынка коммерческой недвижимости Омской области, а в разделе 7 текущее использование здания по адресу: <...>, отмечено как «Парикмахерская, магазин», что не соответствует как прилагаемому фотоматериалу, так и установленным судом апелляционной инстанции обстоятельствам.

Поскольку оспариваемый отчет оценки объектов недвижимости не учитывает наличие самовольной пристройки, перевод в установленном порядке части нежилых помещений в жилые, принимая во внимание инициированную истцом процедуру оформления жилого помещения в собственность и отсутствие иного жилья, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Карловой Р.Д. о признании недействительным отчета оценщика общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» от 22.12.2021 г. № 152/61.

Также судебная коллегия принимает во внимание, что согласно п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Саргатского районного суда Омской области от 24 февраля 2022 года отменить в части. Принять по делу новое решение, которым исковые требования Карловой Р. Д. к Обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт» удовлетворить. Признать недействительным отчет оценщика общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» от 22.12.2021 г. № 152/61 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Решение суда в части прекращения производства по делу по требованиям Карловой Р. Д. о приостановлении исполнительного производства в связи с отказом истца от данных требований оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение суда изготовлено 23.05.2022 г.

<...>