Решение по делу № 2-46/2021 (2-2841/2020;) от 13.10.2020

Дело № 2-46/2021

                        № 55RS0005-01-2020-004714-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд города Омска

в составе председательствующего судьи И.С. Кириенко

при секретаре А.С. Кузьминой

при помощнике В.Д. Паховцевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске

10 февраля 2021 года,

гражданское дело по иску Антонюк Н. П. к Растегаевой Н. Н., Алфериной С. Д. о переводе прав покупателя по договору купли- продажи недвижимого имущества

у с т а н о в и л:

Антонюк Н.П. обратилась в суд с обозначенным иском к Растегаевой Н.Н., в обоснование которого указала, что на основании решения Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № она является собственником объекта права: комната № <адрес> по Горному переулку в городе Омске (кадастровый №), в который входят помещение № площадью 23,8 кв.м, (комната), № площадью 0,7 кв.м, (туалет), № площадью 2,6 кв.м, (ванная), № площадью 9,6 кв.м, (кухня) и места общего пользования - помещение № площадью 8,3 кв.м, (коридор). Ответчик являлась собственником объекта права: комнаты №№, 2, 3 <адрес> по Горному переулку в городе Омске (кадастровый №), в который входят помещения № площадью 11,3 кв.м, (прихожая), № И площадью 18,6 кв.м, (комната), № площадью 28,9 кв.м, (комната), № площадью 1,1 кв.м, (туалет), № площадью 3 кв.м, (ванная), № площадью 9,4 кв.м, (кухня) и места общего пользования - помещение № площадью 8,3 кв.м, (коридор). Все вышеуказанные помещения являются частью жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, переулок Горный, <адрес>. Раздельное, полностью независимое использование помещений, собственником которых являлась ответчик, невозможно, т.к. помещения не являются смежными и разделены общим коридором (помещение №). Ответчику было известно о ее желании приобрести спорные помещения в собственность в случае возникновения намерения на отчуждение, однако предложения на приобретение до настоящего времени не поступало. ДД.ММ.ГГГГ встретив в общем коридоре квартиры ранее незнакомого человека, она узнала, что ответчик заключила договор купли-продажи на принадлежащие ей комнаты, не известив ее в письменной форме о намерении продать свою долю коммунальной квартиры постороннему лицу. Тем самым Ответчик нарушила принадлежащее ей преимущественное право покупки. Закрепленное ст. 250 ГК РФ. В соответствии с объявлением о продаже, размещенным в сети Интернет свою долю ответчик продала за 2 750 000 рублей. За указанную цену она готовка приобрести спорные помещения в квартире и располагает достаточными средствами. На основании изложенного, со ссылкой на положения ст. 250 ГК РФ, ст.ст. 30,41. 42 ЖК РФ истец, с учетом уточнений просила перевести на нее права и обязанности покупателя части жилого помещения: комнаты №,2,3 <адрес> по Горному переулку в <адрес>, обязать Алферину С.Д. принять от истца денежную сумму, полученную Растегаевой Н.Н. за продажу части жилого помещения, прекратить право собственности Алфериной С.Д. на спорную часть жилого помещения.

    Истец Антонюк Н.Р. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

    Представитель истца Кургузова М.М., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, полагала, что в рассматриваемом случае применимы нормы о коммунальной квартире, поскольку истец и ответчик являлись собственниками жилых и не жилых помещений <адрес> по Горному переулку в городе Омске. Помещения не являляются смежными, обособленными друг от друга и имеют место общего пользования – помещение № (коридор). Через указанное помещение осуществляется доступ истца в квартиру, там хранятся его личные вещи. При отчуждении ответчиком принадлежащих ей спорных помещений истец была лишена права преимущественной покупки.

    Ответчик Растегаева Н.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.    

    Представитель ответчика Спирин С.Ю., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве, так же пояснил, что помещения принадлежащие истцу, является обособленным имуществом, полагал, что в рассматриваемом случае спорные помещения необходимо рассматривать как комнаты в секции.

    Соответчик Алферина С.Д. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

    Представитель соответчика Власовцев А.М., действующий на основании доверенности, полагал, что в данном случае нельзя вести речь о коммунальной квартире, а следовательно, никакого преимущественного права покупки быть не должно. Просил отказать в иске.

    Представитель Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.    

    Представитель Министерства культуры Омской области в отзыве на исковое заявление указал, что помещения, являющиеся предметом спора, находятся в здании, расположенном по адресу: <адрес>. Данное здание является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры» народов РФ регионального значения «Дом с 12 квартирами Омского сельскохозяйственного училища», 1914-1916гг. Объект принят на государственную охрану Решением Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 16.09.1993 года №181 «О постановке на государственный учет и охрану памятников истории и культуры Омской области». Вопрос признания преимущественного права покупки на помещения, расположенные по вышеуказанному адресу, находится вне компетенции Министерства.

Выслушав стороны, исследовав и оценив представленные доказательства, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

В судебном заседании установлено, что на основании решения Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Антонюк Н.П. является собственником объекта права: комната № 4 в <адрес> по Горному переулку в городе Омске (кадастровый №), в который входят помещение № 8 площадью 23,8 кв.м, (комната), № 5 площадью 0,7 кв.м, (туалет), № 6 площадью 2,6 кв.м, (ванная), № 7 площадью 9,6 кв.м, (кухня) и места общего пользования - помещение № 1 площадью 8,3 кв.м, (коридор).

Растегаева Н.Н. являлась собственником объекта права: комнаты №№ 1, 2, 3 в <адрес> по Горному переулку в городе Омске (кадастровый №), в который входят помещения № 12 площадью 11,3 кв.м., (прихожая), № 11 площадью 18,6 кв.м, (комната), № 10 площадью 28,9 кв.м, (комната), № 4 площадью 1,1 кв.м, (туалет), № 3 площадью 3 кв.м, (ванная), № 2 площадью 9,4 кв.м., (кухня) и места общего пользования - помещение № площадью 8,3 кв.м., (коридор).

Все вышеуказанные помещения являются частью жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Растегаевой Н.Н. и Алфериной С.Д. был заключен договор купли – продажи, в соответствии с которым Растегаева Н.Н. продала, а Алферина С.Д. купила объект -1 площадью 82,8 кв.м. и объект – 2 площадью 13,5 кв.м. расположенные по адресу: <адрес>. переулок Горный, <адрес>, комнаты 1,2,3 (помещения 2,3,4). Объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности на основании решения Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость объектов недвижимости по соглашению сторон составляет 2 600 000 рублей, в том числе стоимость объекта -1 составляет 2 235 000 рублей, стоимость объекта-2 составляет 365 000 рублей. Оплата стоимости объектов недвижимости производится покупателем продавцу за счет собственных средств в течение 3-х рабочих дней с момента перехода права собственности на объекты недвижимости на имя покупателя. В момент государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости на имя покупателя и до момента окончательного расчета по настоящему договору объекты недвижимости признаются находящимися в залоге у продавца в целях обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

В соответствии с передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ Растегаева Н.Н. и Алферина С.Д. передали и приняли друг у друга объекты недвижимости №1,2 с кадастровыми номерами 55:36:070106:6148, 55:36:070106:6149.

Переход права собственности по вышеуказанному договору к Алфериной С.Д. с ипотекой в силу закона зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Антонюк Н.П. указывая на нарушение ее прав на преимущественное право покупки доли в квартире обратилась с обозначенным иском.

Сторона ответчика, возражая против удовлетворения требований истца, указала, что принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение стоит на кадастровом и регистрационном учете как квартира, является самостоятельным изолированным жилым помещением без необходимости пользования каким-либо общим имуществом с собственников иных жилым помещений в спорной квартире, в связи с чем оснований рассматривать спорные жилые объекты как комплекс недвижимого имущества в коммунальной квартире не имеется, следовательно обязанности ответчика о соблюдении процедуры при продаже общей долевой собственности не имелось. Кроме того, сторона ответчика указала, что стороны оговаривали возможность покупки принадлежащих ответчику объектов недвижимости, однако договор не был заключен в связи с нежеланием покупателя оформить договор в нотариальной форме.

Оценивая доводы сторон, суд приходит к следующему.

В силу ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Статья 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относит жилой дом, часть жилого дома; квартиру, часть квартиры; комнату.

    При этом, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении ч. 2 ст. 16 ЖК РФ), а комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ)

В приложении N 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года N 37 указано, что в жилую квартиру, кроме жилых комнат входят коридоры холлы, кухни, санузлы, кладовые, внутренние тамбуры, передние. Если помещение (квартира) переоборудовано на два помещения, причем имеются два выхода, два кухонных очага, два санузла, оно учитывается как два отдельных помещения, если между ними нет внутреннего сообщения.

Из кадастрового паспорта квартиры № расположенной по адресу: <адрес> следует, что истцу принадлежат жилое помещение № 9 (комната) и примыкающего к нему нежилые помещения № 5,6,7 (кухня, ванная, туалет), ответчику в свою очередь принадлежали жилые помещения № 9,10,11 (комнаты), а также нежилые помещения №2,3,4 (туалет, ванная, кухня). Проход к принадлежащим сторонам помещениям осуществляется через помещение №1 (коридор), являющийся местом общего пользования и используемым обоими собственниками жилых помещений.

Возражая против доводов иска, сторона ответчика указала, что принадлежащее истцу помещение является самостоятельным изолированным жилым помещением, при этом, коридор используемый сторонами является ни чем иным, как местом общего пользования в МКД, и не является общим имуществом истца и ответчика.

Между тем, из показаний допрошенного в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля Спирина Д.С., следует, что он является сыном истца и проживает совместно со своей семьей в принадлежащем его матери жилом помещении (квартире). Квартира № в <адрес> состоит из коридора, квартиры которой пользуется его семья, состоящей из жилой комнаты и нежилых помещений – кухни, ванной и туалета, и жилых помещений принадлежащих ответчику, так же ответчик пользовалась нежилыми помещениями – кухней, туалетом и ванной. Из коридора имеются входы в его жилую комнату, в жилые комнаты ответчика и нежилые помещения – туалет, ванная, кухня, которыми пользуется ответчик. Другие жильцы доступа жилого дома, в <адрес> доступа не имеют.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд, учитывая, что вход в принадлежащие сторонам жилые помещения осуществляется через единый общий вход в <адрес> коридор, являющийся местом общего пользования, приходит к выводу о том, что объекты жилищных прав, принадлежащих сторонам не соответствуют требованиям, предъявляемым к квартире и не могут учитываться как отдельные квартиры.

    Статья 246 ГК РФ определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же кодекса.

    В соответствии со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

    Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

    Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

     Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Статьей 251 ГК РФ установлен момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору: доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 № 6 (в ред. от 02.07.2009) «Об изменении и дополнении некоторых Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам», при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли необходимых расходов.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Заявляя требования о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между продавцом Растегаевой Н.Н. и покупателем Алфериной С.Д., истец указала на нарушение принадлежащего ей преимущественное право покупки, в подтверждение готовности приобретения спорных помещений внесла на депозит УСД в Омской области денежные суммы в размере 2 750 000 рублей и 116 500 рублей в счет возмещения затрат по покупке доли, а так же расходов по установке пластиковых окон.

Из материалов дела следует и ответчиками в установленном порядке не оспорено, что при заключении ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи, Антонюк Н.Р. об отчуждении спорных объектов жилищных прав в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 250 ГК РФ не извещалась. При этом, доводы стороны ответчика о том, что между сторонами оговаривалась возможность купли-продажи спорных помещений, суд полагает не состоятельными, поскольку действующее законодательство (ст. 250 ГК РФ) предусматривает необходимость направления предложения о выкупе долей в письменном виде с указанием цены продаваемой доли.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования, Антонюк Н.Р. к Растегаевой Н.Н., Алфериной С.Д. о переводе прав покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ комнат общей площадью 82,8 кв.м. и 13,5 кв.м. расположенных по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению, поскольку ответчиком Растегаевой Н.Н. при отчуждении права собственности на жилые помещения (комнаты) в указанной квартире был нарушен порядок, установленный ст. 250 ГК РФ.

В связи с изложенным, принимая во внимание, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Растегаева Н.Н. продала принадлежащие ей жилые помещения (комнаты) по цене 2 600 000 рублей, то с Антонюк Н.П. в пользу Алфериной С.Д. подлежат взысканию денежные средства в размере 2 600 000 рублей, путем перечисления денежных средств, находящихся на депозите Управления судебного департамента в Омской области. При этом, денежные средства оплаченные истцом ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по чекам - ордерам в ПАО «Сбербанк России» в размере 256 000 рублей подлежат возврату стороне истца как излишне оплаченные, поскольку цена продаваемых Алфериной С.Д. комнат составляла не 2750000 руб., а согласно условиям договоров 2600000 руб., расходы на изготовление и монтаж пластиковых окон в спорном жилом помещении предметом разбирательства дела не являлись.

В соответствии с абз. 3 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", - в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

    Перевести на Антонюк Н. П. права и обязанности покупателя по заключенному между Растегаевой Н. Н. и Алфериной С. Д. договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ комнат общей площадью 82,8 кв.м и 13,5 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.

    Взыскать с Антонюк Н. П. в пользу Алфериной С. Д. денежные средства в размере 2600000 рублей путем перечисления денежных средств, находящихся на депозите Управления Судебного департамента в Омской области.

     Управлению Судебного департамента в Омской области возвратить Антонюк Н. П. оплаченные 07.12.2020г. и 09.01.2021г. по чекам- ордерам в ПАО «Сбербанк России» денежные средства в размере 265000 рублей как излишне оплаченные.

    Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Алфериной С. Д. на комнаты общей площадью 82,8 кв.м и 13,5 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, и внесения записи о праве собственности Антонюк Н. П. на комнаты общей площадью 82,8 кв.м и 13,5 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Первомайский районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 17.02.2021.