Решение по делу № 33-11358/2016 от 11.08.2016

Судья: Бурая Е.П. гр. дело № 33-11358/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 августа 2016 года

г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе: председательствующего         Клюева С.Б.,

судей                     Бочкова Л.Б., Самчелеевой И.А.,

при секретаре                 Сукмановой Ю.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Березовского В.Г. на решение Советского районного суда г. Самара от 17 июня 2016 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Березовского В.Г. к Администрации г.о. Самары, Департаменту управления имуществом г.о. Самары, Департаменту градостроительства г.о. Самара о признании права собственности на нежилое помещение - отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Клюева С.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Березовский В.Г. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации г.о. Самары, Департаменту управления имуществом г.о. Самары, Департаменту градостроительства г.о. Самара о признании права собственности на нежилое помещение.

В обоснование своих требований истец указал, что он имеет в собственности помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

17 мая 2007 года данное помещение переведено в нежилое, в целях осуществления ремонта бытовой техники для индивидуального обслуживания клиентов на основании Постановления главы г.о. Самары № 276. В соответствии с этим постановлением истец обязан был произвести ремонтно-строительные работы по перепланировке и переустройству помещений в соответствии с проектной документацией и соблюдением требований действующего законодательства. Данные работы истцом были выполнены, объект недвижимости принят в эксплуатацию, что подтверждается актом приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки нежилого помещения Департамента строительства и архитектуры г.о. Самары № от 03.11.2011.

Нежилое помещение на основании указанных документов поставлено на кадастровый учет.

В 2014 году истец обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости, а именно изменить уникальную характеристику объекта, статус объекта с жилого на нежилой. Однако, истец получил отказ во внесении изменений, поскольку имеется реконструкция, а именно выстроенное крыльцо. Данный отказ, по мнению истца, противоречит абз. 2 п. 10 ст. 33 ФЗ-122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, объект был принят в эксплуатацию Департаментом строительства и архитектуры с крыльцом.

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, истец просил признать за ним право собственности на нежилое помещение, площадью 43,10 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Судом постановлено указанное выше решение, которое оспаривается истцом в апелляционном порядке.

В своей апелляционной жалобе истец ссылается на необоснованность выводов суда об уменьшении общего имущества сособственников, в связи с чем считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Просит принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В заседание судебной коллегии стороны не явились, представителей не направили. Уведомлены.

• Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).

Согласно подп. 1, 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

В соответствии с подп. 3, 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу п. 3 ст. 36 и п. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке жилых помещений.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в квартире №, расположенной на первом этаже многоквартирного дома <адрес>, принадлежащей Березовскому В.Г., произведена перепланировка и перевод квартиры в нежилое помещение на основании постановления Главы г.о. Самары № от 17.05.2007.

Согласно указанному постановлению в целях использования помещения для индивидуального обслуживания клиентов, квартира <адрес> переведена в нежилое помещение, а ее собственнику - Березовскому В.Г., рекомендовано произвести ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировке помещения в соответствии с проектной документацией и с соблюдением требований действующего законодательства.

Актом приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки нежилого помещения от 03.10.2011 подтверждено завершение переустройства и перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, - постановлено на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом.

09 сентября 2014 года Управлением Росреестра по Самарской области отказано истцу во внесении изменений в Единый государственный реестр прав на объект недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, - поскольку установлено, что в результате выполненных строительных работ при переводе квартиры в нежилое помещение, устроено крыльцо при входе во вновь образованное нежилое помещение, документы, подтверждающие права заявителя на земельный участок под устроенным крыльцом на государственную регистрацию, не предоставлены.

Согласно техническому паспорту на указанное нежилое помещение от 28.06.2007, при входе в нежилое помещение устроено крыльцо, общая площадь нежилого помещения составляет 43,1 кв.м., основная площадь 33,6 кв.м.

Из представленного в дело рабочего проекта ЗАО «Горжилпроект» по перепланировке от 2005г. следует, что входной узел предлагается устроить на месте оконного проема, выходящего на улицу <адрес>. При устройстве проема входа разбирается подоконный простенок на ширину оконного проема. Над входом установить козырек входа, который закрепить к стене анкерами. Крыльцо выполнить из монолитного бетона класса В20. Фундаменты заглубить на 800 мм. Стенки, ступени и площадки облицевать керамогранитной плиткой толщиной 20 мм с шершавой поверхностью. Крыльцо и навес построить после перевода квартиры в нежилое по отдельно разработанному проекту в соответствии с действующим законодательством, рекомендациями и техническими решениями, данными в вышеуказанной документации.

Таким образом, из указанного проекта усматривается, что при устройстве проема входа разбирается подоконный простенок на ширину оконного проема, что влечет увеличение проема за счет подоконного участка и с очевидностью уменьшает площадь наружной стены, относящейся к общему имуществу собственников жилых помещений. Последующая установка дверного блока направлена на использование истцом общего имущества собственников жилых помещений.

Истец для организации отдельного входа в помещение квартиры №, выполнил реконструкцию фасада дома - прорубил дверной проем в капитальной стене дома, что подтверждается пояснениями истца и его представителя в ходе судебного разбирательства, а также иными, представленными в материалах дела, доказательствами. Реконструкция фасада дома была выполнена без ее предварительного согласования с другими собственниками помещений многоквартирного дома.

В последствии, без согласования с собственниками иных помещений многоквартирного дома и без получения архитектурно-планировочного задания Березовский В.Г. оборудовал крыльцо для входа в помещение и козырек над ним, то есть изменил архитектурный облик здания.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (и/и) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементов и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, судом обоснованно установил, что действия истца по организации отдельного входа в нежилое помещение, а именно изменение конструкции капитальной стены многоквартирного дома, оборудование крыльца и козырька, является реконструкцией общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Для оборудования изолированного выхода из помещения № на улицу необходимо было согласно рабочему проекту ЗАО «Горжилпроект» не только расширить проем путем разборки подоконной стены до перекрытия, смонтировать крыльцо с козырьком, то есть разобрать часть капитальной стены, относящейся к общему имуществу многоквартирного дома, но и оборудовать крыльцо на придомовом земельном участке.

В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме,

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" разъяснено, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (пункт 66).

Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении такого имущества, что предусмотрено статьями 246 (пункт 1) и 247 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом отсутствие кадастрового учета земельного участка с элементами озеленения, непосредственно примыкающего к фундаменту дома, и нахождение такого участка в собственности субъекта Российской Федерации, не является основанием для освобождения собственника помещения в многоквартирном доме от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение земельного участка и передачу его части во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд.

Данный вывод следует из того, что собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.

Частью 3 статьи 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если перевод жилого помещения в нежилое связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях должны применяться нормы, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Производство работ по устройству крыльца на части земельного участка, примыкающего к дому, приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями, поскольку крыльцом будет занята часть земельного участка.

Кроме этого, согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2008 года № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в результате осуществления проекта Березовский В.Г. фактически произвел разрушение части несущей стены многоквартирного дома. Организация отдельного входа привела к изменению порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном жилом доме, что свидетельствует о реконструкции объекта. Производство указанных работ привело к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, что затронуло их права и законные интересы. Более того, реконструкция изменила объем существования общего имущества в виде внешней стены многоквартирного жилого дома, а устройство крыльца фактически привело к присоединению части земельного участка под ним, т.е. его передачу в исключительное пользование истца.

Для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 ЖК РФ и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, установленном судом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований Березовского В.Г., поскольку истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представил суду доказательств, подтверждающих наличие согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на производство им реконструкции и устройство крыльца.

16 июня 2016 года истцом проведено внеочередное собрание собственников помещений в указанном многоквартирном доме, по результатам которого собственники 35 квартир (51 % голосов) дали согласие на эксплуатацию спорного крыльца нежилого помещения, а также было представлено согласие 43 собственников на реконструкцию.

Однако суд обоснованно не принял во внимание данное обстоятельство, поскольку для согласования истцу необходимо получить согласие всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, а не его половины.

Суд правомерно не принял во внимание ссылку истца на решение Советского районного суда г. Самары от 13.10.2005, поскольку в данном решении рассмотрены требования Березовского В.Г. о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, тогда как в настоящем деле истец фактически заявил требования о признании права собственности на нежилое помещение после его реконструкции в отсутствие доказательств, подтверждающих наличие законных оснований для признания реконструкции соответствующей установленным в законе требованиям и порядку ее согласования.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности выводов суда об уменьшении истцом общего имущества сособственников является несостоятельной, поскольку истец не представил суду доказательств, подтверждающие согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию капитальной стены здания, т.е. их общего имущества, объем которого был уменьшен действиями истца без согласия других правообладателей.

В остальной части и по иным основаниям решение сторонами не оспаривается. Оснований к выходу за пределы доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Выводы суда первой инстанции подробно мотивированы в судебном решении, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах. Оснований для признания выводов суда неправильными не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Самара от 17 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Березовского В.Г. – без удовлетворения.

Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: