Решение от 09.08.2023 по делу № 2-5942/2023 от 06.07.2023

УИД 23RS0№-73

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 09 августа 2023 года

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

    Адлерский районный суд <адрес> в составе

    председательствующего судьи Машевец С.Ю.,

    при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО3,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКУ «Дирекция имущественного комплекса» <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

МКУ «Дирекция имущественного комплекса» <адрес> обратилось в суд иском к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды.

В обосновании своих требований указано, что на основании постановления главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией <адрес> и ФИО1 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № (4910000194) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 704 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402011:0228, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, участок №, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. В пределах вышеуказанного земельного участка расположен жилой дом с кадастровым номером 23:49:0402011:1156, площадью 3461,2 кв.м., количество этажей 7, в том числе подземных 1, принадлежащий на праве собственности ФИО1, право собственность от ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением муниципального земельного контроля администрации <адрес> проведена проверка правомерности использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402011:228, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, участок №. На момент проверки, с выездом на место установлено: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402011:228 не огорожен. В ходе произведенного визуального осмотра с территории общего доступа установлено, что фактически на территории земельного участка ведется коммерческая деятельность по реализации товаров и услуг, в частности, расположены магазин «Магнит», аптека и другое.

Вновь возводимых строений, а также признаков реконструкции существующих строений не выявлено. По результатам проверки, усматриваются признаки использования земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его разрешенным видом использования, сведения о котором указаны в государственном кадастре недвижимости. Таким образом, согласно фотоматериалам к акту проверки ФИО5 A.Л. в нарушение требований ст. 42 Земельного кодекса РФ использует земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402011:228 не в соответствии с разрешенным видом использования, путем размещения объектов коммерческой деятельности: магазин «Магнит», аптека что в силу требований статьи 46 Земельного кодекса РФ является основанием для расторжения договора аренды. Также, в соответствии с п. 3.2. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (4910000194) арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала путем перечисления указанной в п. 3.1. суммы на р/с.

Согласно п.п. 3.4., 3.6. договора аренды размер ежегодной арендной платы может изменяться по инициативе арендодателя в одностороннем порядке в сроки, предусмотренные договором, но не чаще четырех раз в год, при этом ее минимальный размер не должен быть ниже установленных администрацией города базовых (исходных) ставок. Размеры платежей подлежат перерасчету в соответствии с изменением индексации в порядке, установленном администрацией <адрес>. Пунктом 3.3. договора установлено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,2% от суммы платежей за истекший период. В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (4910000194) арендная плата вносится до 10 ноября текущего года, за несвоевременную оплату начисляется пеня в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Согласно прилагаемому расчету задолженности по аренде земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендным платежам составляет 17885,59 руб., в том числе: по основному обязательству - 15814,59 руб., на ДД.ММ.ГГГГ по пене - 2071,00 руб.

В адрес ФИО5 A.Л. МКУ «Дирекция имущественного комплекса» <адрес> направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ № об устранении нарушений, выявленных в ходе обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402011:228.

В виду того, что указанные нарушения не были устранены в адрес ответчика направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ № о расторжении договора, с предложением явится в учреждение для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Также, в адрес ФИО5 A.Л. МКУ «Дирекция имущественного комплекса» <адрес> направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ № с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени. Ответы на вышеуказанные претензии арендодателем получены не были, задолженность до настоящего момента не ликвидирована, нарушения устранены не были.

Просит суд расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ № (4910000194).

Обязать управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по городу Сочи погасить регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ за номером 23-01/22-19/2004-408 о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости.

Взыскать с ФИО1 в муниципальный бюджет <адрес> плату за пользование земельным участком в размере 17885,59 руб., в том числе: по основному обязательству - 15814,59 руб., по пене - 2071,00 руб.

Представитель истца МКУ «Дирекция имущественного комплекса» <адрес> в судебное заседание не явился о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. В исковом заявлении содержится просьба о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя истца.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, его представитель по доверенности ФИО4 просила рассмотреть дело в отсутствие ответчика и его представителя. В удовлетворении исковых требований просила отказать, ввиду погашения образовавшейся задолженности, а также со ссылкой на решение <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу №а-987/2022, которым жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402011:228 исключен из перечня объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, изучив материалы дела, считает, исковые требования необоснованными, и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Из материалов дела следует, что на основании постановления главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией <адрес> и ФИО1 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № (4910000194) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 704 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402011:0228, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, участок №, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. В пределах вышеуказанного земельного участка расположен жилой дом с кадастровым номером 23:49:0402011:1156, площадью 3461,2 кв.м., количество этажей 7, в том числе подземных 1, принадлежащий на праве собственности ФИО1, право собственность от ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Одним из оснований для расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402011:228 является факт нецелевого использования земельного участка. В решении суда указано, что в ходе произведенного визуального осмотра с территории общего доступа установлено, что фактически на территории земельного участка ведется коммерческая деятельность по реализации товаров и услуг, в частности расположены магазин «Магнит» и аптека.

В судебном заседании установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402011:228 расположен жилой дом с кадастровым номером 23:49:0402011:1156, принадлежащий по праву собственности ответчику.

Согласно пункту 1.2 Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок предоставлен ФИО1 для строительства и эксплуатации жилого дома. Возведение новых зданий, строений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Как следует из акта проверки органом муниципального контроля № от ДД.ММ.ГГГГ, вновь возводимых, а также признаков реконструкции существующих строений не выявлено.

В соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

При таком положении суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств, бесспорно подтверждающих факт нарушения ответчиком договора аренды земельного участка в части нецелевого использования земельного участка.

Ответчик использует земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402011:228 для эксплуатации жилого дома с кадастровым номером 23:49:0402011:1156. Сведений о том, что при использовании жилого дома нарушены нормы законодательства истцом не представлены.

Кроме того, суд учитывает, что решением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу №а-987/2022, административное исковое заявление ФИО1 к департаменту имущественных отношений <адрес> об оспаривании отдельных положений перечней объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определена как кадастровая стоимость – удовлетворено.

Суд постановил: Признать недействующим со дня принятия пункт 49 606 (объект недвижимого имущества с кадастровым номером 23:49:0402011:1156) приложения к приказу департамента имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость».

<адрес>вого суда вступило в законную силу.

Вторым основанием для расторжения договора аренды земельного участка, указано нарушение обязательств по своевременной плате арендных платежей.

В соответствии со ст. 57 Конституции РФ, ст. 65 Земельного кодекса РФ, любое использование земли, в том числе аренда, в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Согласно п. 3.5. вышеуказанного договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, <адрес> и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных п. ДД.ММ.ГГГГ. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору, которое подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

В соответствии с п. 3.3. договора аренды внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом один раз в год до истечения 10 ноября текущего года, отдельно по арендной плате и отдельно по пене.

Пунктом 6.2. договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в п. 3.3. арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Право на взыскание арендной платы требует наличия договора аренды земельного участка, но если такой договор не заключался, а фактически пользование участком осуществлялось, то собственник земли имеет право на взыскание сумм, равных арендной плате как сумме неосновательного обогащения пользователя, при этом не имеет значения - был ли заключен договор, а если и был, то был ли он зарегистрирован в органе, осуществляющим государственную регистрацию.

Пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС -РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Как установлено в судебном заседании, у ответчика образовалась задолженность по оплате арендной платы за пользование земельным участком в размере 17 885,59 рублей, в том числе по основному обязательству – 15 814,59 рублей, на ДД.ММ.ГГГГ по пене 2071,00 рублей.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено, что ответчиком погашена образовавшаяся задолженность по арендным платежам, что подтверждается представленными в материалы дела: квитанциями.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Из анализа данной правовой нормы следует, что законодатель связывает расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке не с любым нарушением, а именно с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

На основании ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основаниях своих требований и возражений.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, учитывая, что ответчиком нарушение по своевременной оплате арендных платежей устранено, суд полагает исковое заявление не подлежащим удовлетворению.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Представителем МКУ «Дирекция имущественного комплекса» <адрес> не приведено доказательств, подтверждающих существенное нарушение условий договора со стороны арендатора, в связи с чем, основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, суд приходит к убеждению, что МКУ «Дирекция имущественного комплекса» <адрес> не приведено достаточных оснований для удовлетворения искового заявления, в связи с чем суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░» <░░░░░> ░ ░░░1 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░>░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░