Решение по делу № 33-360/2021 от 10.12.2020

Судья: Зеленкова Н.П.                                                                          Дело № 2-89/2020

Докладчик: Никифорова Е.А.                                № 33-360/2021 (33-11488/2020)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

        председательствующего Никифоровой Е.А.,

        судей    Слядневой И.В., Кузнецовой Н.Е.,

при секретаре Громовой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске «21» января 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе Павленко И.В. на решение Венгеровского районного суда Новосибирской области от 05 октября 2020 года по исковому заявлению Лехновой Е.А. к Павленко И.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств, которым постановлено:

Исковые требования Лехновой Е.А. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от 02.09.2019, заключенный между Лехновой Е.А. и Павленко И.В. в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

Взыскать с Павленко И.В. в пользу Лехновой Е.А. 1 600 100 рублей, расходы на заключение сделки купли-продажи недвижимого имущества в размере 2 350 рублей.

Взыскать с Павленко И.В. в пользу Лехновой Е.А. судебные расходы: расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 200 рублей, расходы по оплате услуг адвокат за составление искового заявления в размере 4 000 рублей, расходы по оплате стоимости заключения специалиста в размере 15 000 рублей, расходы на фотографии в сумме 555 рублей.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Никифоровой Е.А., объяснения ответчика Павленко И.В., ее представителя Антипенко О.В., третьего лица Павленко В.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Лехнова Е.А. обратилась в суд с иском к Павленко И.В., указав в обоснование, что 02.09.2019 она у ответчицы приобрела за 1 600 100 рублей индивидуальный жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. До заключения договора купли-продажи недвижимого имущества она ознакомилась с состоянием продаваемого жилого дома, видимых технических недостатков обнаружено не было. Впоследствии при тщательном осмотре дома выявились очень существенные скрытые недостатки и дефекты: гнилые полы с плесенью под ламинатом, гнилые стены с плесенью, в подполе поражены сыростью, грибком и плесенью балки и лаги. Истцом было проведено техническое обследование жилого дома ГБУ НCO «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», были выявлены существенные недостатки дома и установлено, что он не соответствует требованиям Федерального закона от 30.10.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и СанПин 2.1.22645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». В связи с существенными и скрытыми дефектами-недостатками дома, просит расторгнуть договор купли-продажи указанных индивидуального жилого дома и земельного участка, заключенный между ней и ответчицей, взыскать в ее пользу 1 600 100 рублей, расходы за проведение технического обследования дома в размере 15 000 рублей, расходы за заключение сделки в размере 2 350 рублей и судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 16 200,50 рублей, оплаты юридических услуг в размере 2 350 рублей, за изготовленные фотографии 555 рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась Павленко И.В., в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что истцом не представлено достаточно доказательств в обоснование иска.

Полагает, что судом неправильно был установлен предмет доказывания. Так, согласно определению о принятии, подготовке дела к судебному разбирательству от 16 января 2020 года судом указан предмет доказывания:. - факт заключения договора купли - продажи; имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли - продажи недвижимого имущества; ненадлежащее качество приобретенного имущества, если при продаже оно не было оговорено продавцом; факт обращения истца к ответчику о расторжении договора купли - продажи; наличие понесенных убытков вследствие приобретения имущества ненадлежащего качества.

Истец в исковом заявлении ссылается на то обстоятельство, что в жилом доме обнаружены существенные и значимые скрытые дефекты - недостатки, со ссылкой на норму закона - ст. 475 ГК РФ. Но доказательств того, что эти недостатки являются неустранимыми либо которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, не представлено. Проведенная по делу экспертиза также не содержит таких сведений.

На разрешение эксперта были поставлены вопросы, указанные в ходатайстве, хотя надеялись, что суд поможет поставить еще ряд правильных вопросов. Указание судом на то, что ответчик просила экспертное учреждение определить на усмотрение суда, не соответствует действительности, так как было подано письменное ходатайство, в котором просила провести экспертизу в конкретном учреждении, предоставила все документы, подтверждающие компетентность и правомочность данного учреждения.

Судом экспертное заключение эксперта Союза «Новосибирская торгово-промышленная палата» было принято в качестве допустимого и достоверного доказательства состояния спорного жилого дома. Суду было достаточно лишь тех обстоятельств, что были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз: эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперт компетентен в вопросах, поставленных судом на его разрешение, обладает необходимыми знаниями, является полным и ясным, не обнаруживает каких - либо противоречий, не противоречит другим имеющимся в материалах дела доказательствам.

Выводы суда о проведенной экспертизе полностью не соответствуют общим требованиям к производству судебных экспертиз.

Не согласившись с выводами эксперта, ответчик представил рецензию на заключение эксперта, согласно которой исследование по гражданскому делу проведено неудовлетворительно. В заключении нет информации о том, в чем именно заключается угроза жизни и здоровью людей. Большая часть выводов эксперта необоснованная или ошибочная. Заключение составлено небрежно. Профессиональная подготовка эксперта вызывает сомнения.

Апеллянт указывает на незаконность и необоснованность отказа суда в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

У компании, проводившей судебную экспертизу, на момент вынесения экспертного заключения не был открыт в ФНС ОКВЭД на проведение строительно-технических экспертиз и судебных экспертиз, а также организация оказалась не состоящей в СРО, о чём говорила на заседаниях в первой инстанции. В связи с чем, можно сделать выводы, данная организация не специализируется на проведении строительно-технических экспертиз, поэтому принимаемые выводы эксперта с большой долей вероятностью могут оказаться не верными и чисто субъективными.

Но на доводы суд не обратил особого внимания, сделав ссылку на то, что в уставе организации прописаны виды деятельности, которые они имеют право проводить, а конкретно правомерность проведения строительных экспертиз судья отнесла к словосочетанию «и иные экспертизы». Считает, что данный факт нарушает право на объективность выносимого решении по делу (нарушен Кодекс судебной этики, ст.9 Принцип объективности и беспристрастности.)

В нарушение п.2 ст. 85 ГПК РФ эксперт Глазков М.А. неоднократно общался по телефону с истцом, о чем свидетельствуют сообщения от нее, также звонил несколько раз ей и требовал провести быстрее оплату, тогда он только приедет. После проведения экспертизы Глазковым М.А. не были предоставлены для подписи какие-либо документы, акты о проведенной экспертизе.

Ссылается на несогласие с выводом суда о том, что рецензия не является экспертным заключением.

Суд не принял во внимание пояснения о том, что истец произвела осмотр объекта и претензий к его техническому состоянию не имела. Жилой дом был передан в том техническом состоянии, в каком он находился и в момент подписания договора.

Экспертиза не содержит сведений о том, что обнаруженные в жилом доме недостатки являются существенными, не определено являются ли выявленные недостатки устранимыми или неустранимыми, каким образом можно устранить недостатки, сколько необходимо денежных средств, для устранения недостатков. Вывод об эксплуатации жилого дома без угрозы жизни и здоровью вообще ничем не мотивирован, каков физический износ дома, какое техническое состояние строительных конструкций дома, несущих конструктивных элементов. Тем более, что для определения данных технических характеристик существуют определенные требования Положения о признании жилого помещения не пригодным для проживания.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1).

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2).

На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ст. 475 ГК РФ определено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии со ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Лехнова Е.А. на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 02.09.2019 приобрела у Павленко И.В. в собственность жилой дом, общей площадью 97,1 кв.м, кадастровый номер <адрес> общей стоимостью 1 600 100 рублей, из которых стоимость земельного участка - 100 рублей, стоимость жилого дома – 1 600 000 рублей (л.д. 10-13).

Согласно п.5 указанного договора расчет по договору между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи покупатель путем внутреннего осмотра ознакомилась до заключения настоящего договора с качественным состоянием продаваемого индивидуального жилого дома и земельного участка и претензий не имеет, так как индивидуальный жилой дом не имеет технических недостатков и пригоден для эксплуатации по прямому назначению. Почва земельного участка удовлетворительная.

Согласно п. 7.2 договора купли-продажи настоящий договор имеет силу акта приема-передачи.

Переход права собственности на указанную недвижимость к истцу произведен в установленном законом порядке (л.д. 14-19).

Истцом представлен технический паспорт на жилой дом <адрес>, составленный по состоянию на 05.03.2014, в котором имеется, информация о дате постройки дома 2014г. Указано, что дом общей площадью 97,1 кв. м, жилой - 34,3 кв. м стены - рубленые, материал стен - брус, материал фундамента не указан (л. д. 20-27).

Согласно справке для ввода объекта в эксплуатацию от 07.03.2014 и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 27.03.2014 администрация Кыштовского сельсовета Новосибирской области разрешила ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 97,1 кв.м, фундамент - ж/б блоки, материалы стен - дерево, материалы перекрытий - дерево, материалы кровли - профильный металл.

В процессе эксплуатации истцом Лехновой Е.А. жилого дома, ею были обнаружены существенные и скрытые недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже спорного недвижимого имущества, в доказательство этому представлены фотоматериалы и было проведено техническое обследование жилого дома ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», согласно заключению которого были выявлены существенные недостатки дома: всегда содержится влага, конструкции стен и пола подвержены биологической коррозии с образованием деструктивной гнили, причиной этому может являться как отсутствие вентиляции, так и несанкционированное влагообразование внутри помещений за счет конденсируемой влаги на оконных проемах, установлено, что дом не соответствует требованиям Федерального закона от 30.10.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и Сан Пин 2,1.22645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (л.д.43-61).

В ходе рассмотрения гражданского дела судом по ходатайству ответчика была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта Союза «Новосибирская торгово-промышленная палата» от 16.07.2020 №016-020-00036:

1. Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, имеет серьезные недостатки, дефекты: по каркасу дома - трещиноватость, биологическая гниль и грибковые образования, трухлявость стен, в жилых помещениях зафиксирован повышенный уровень влажности от 62,1% до 62,9%, которые нарушают микроклимат жилого помещения, снижают несущую способность наружных стен, крыши, делают опасным с точки зрения пожарной безопасности проживание в частном доме, то есть жилой дом не соответствует требованиям соответствующих СНиП, СанПиН, Правил пожарной безопасности, предъявляемых к жилым помещениям.

2. В указанном жилом доме по состоянию на 02 сентября 2019 года имелись видимые и скрытые недостатки, экспертом при выборочном вскрытии отделочных покрытий (керамической плитки, обоев по гипсокартону, пластиковых панелей) выявлены дефекты каркаса жилого дома (деревянного бруса):    трещиноватость, биологическая гниль и грибковые образования, трухлявость, к срытым недостаткам отнесены: образование плесени под внутренним теплоизоляционным слоем при отсутствии наружного слоя утеплителя при облицовке стен, в результате внутри помещения появилась сырость, начал разрастаться грибок, плесень и разрушена сама стена, несущие стены находятся в недопустимом состоянии. Также при исследовании было выявлено, что деревянная конструкция крыши не имеет конькового бруса, кирпичная кладки отопительной печи и дымохода не заполнена раствором, толщина стенок асбестовой трубы не рассчитана на температуру печных газов.

Причина образования видимых и скрытых недостатков – ошибки, допущенные при строительстве дома. Были нарушены требования следующих нормативов: СНиП 31-02-2001, СанПиН 2.1.2.2645-10, ГОСТ 20022.2-80, СП 7.13130.2013. Основными причинами вышеперечисленных недостатков является нарушение технологии работ строителями.

3. Были установлены обстоятельства, делающие непригодным проживание в указанном жилом доме, так как были нарушены требования Строительных норм и правил, Санитарных правил и норм, Правил пожарной безопасности, предъявляемых к жилым помещениям, так как из-за грибковых образований и плесени снижена несущая способность и эксплуатационные характеристики стен. Указанный жилой дом невозможно эксплуатировать по прямому назначению без угрозы жизни и здоровью (л.д. 97-134).

Экспертное заключение эксперта Союза «Новосибирская торгово-промышленная палата» судом принято в качестве допустимого и достоверного доказательства состояния спорного жилого дома, поскольку из его содержания усматривается, что при производстве экспертизы были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз: эксперт при производстве экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперт компетентен в вопросах, поставленных судом на его разрешение, обладает необходимыми знаниями, содержание заключения соответствуют нормативно-правовым требованиям, является полным и ясным, не обнаруживает каких-либо противоречий между описательной, исследовательской частью и выводами, не противоречит другим имеющимся в материалах дела доказательствам. В материалы дела ответчиком не представлены доказательства, опровергающие выводы эксперта, подтверждающие, что экспертом не соблюден порядок проведения исследования.

Представленная ответчиком Павленко И.В. в опровержение выводов судебной экспертизы рецензия ООО «СЭПЦЕНТР-Н» от 15.09.2020 судом не принята.

При разрешении спора суд исходил из того, что факт существенных недостатков установлен, поскольку экспертом при визуально-измерительном обследовании каркаса жилого дома, который относится к несущим конструкциям дома, в соответствии с п. 3 СП 13-102-2003 установлено, что при установленном дефекте (гниение деревянного бруса) техническое состояние несущих стен спорного жилого дома относится к «недопустимому состоянию», характеризующем снижением несущей способности стен и эксплуатационных характеристик из-за грибковых образований и плесени, при котором существует опасность для пребывания людей в жилых помещениях.

Кроме того, выявленный в спорном жилом доме недостаток в виде гниения стен (бруса) с внутренней стороны дома является скрытым и не мог быть обнаружен покупателем при его осмотре, в силу отсутствия специальных познаний в области строительства покупатель не могла оценить техническое состояние дома в полном объеме, исходила из добросовестности продавца, пояснившего, что дом находится в хорошем техническом состоянии, что не соответствовало действительности и установлено заключением эксперта.

Оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, в том числе заключение эксперта Союза «Новосибирская торгово-промышленная палата», исходя из того, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ допустимых доказательств, достаточных и с достоверностью подтверждающих, что спорное жилое помещение является пригодным для проживания, ответчиком представлено не было, не доказано и образование этих недостатков после продажи дома вследствие ненадлежащей эксплуатации его истцом, суд пришел к выводу об удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи, взыскании с продавца полученных по сделке денежных средств, а также расходов покупателя в виде оплаты госпошлины за регистрацию права собственности на жилой дом и земельный участок в сумме 2 300 рублей.

Судебные расходы распределены судом с учетом положений ст.ст.98, 100 ГПК РФ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они основаны на имеющихся в деле доказательствах, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Судебная коллегия полагает, что заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно положил в основу своих выводов заключение судебной экспертизы.

Учитывая также, что выводы судебной экспертизы совпадают с выводами заключения по результатам технического обследования жилого дома, выполненного ГБУНСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», согласно которому конструктивные элементы жилого дома - стены и пол находятся в недопустимом состоянии.

Согласно заключению эксперта Союза «Новосибирская торгово-промышленная палата» установлены обстоятельства, делающие непригодным проживание в спорном жилом доме, так как были нарушены требования Строительных норм и правил, Санитарных правил и норм, правил пожарной безопасности, предъявляемым к жилым помещениям. Указанный дом невозможно эксплуатировать по прямому назначению без угрозы жизни и здоровью.

При таких обстоятельствах выводы суда о наличии оснований для расторжения договора, предусмотренных ст. 475 ГК РФ являются законными и обоснованными, поскольку очевидно, что установленные нарушения являются существенными.

Оснований сомневаться в выводах судебной экспертизы у судебной коллегии не имеется, учитывая наличие у эксперта квалификации специалиста по промышленному и гражданскому строительству, сертификата соответствия судебного эксперта по экспертной специальности 16.1: «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки».

Приобщенная в материалы дела ответчиком рецензия на заключение эксперта не доказывает неправильность или необоснованность имеющегося в деле экспертного заключения, поскольку объектом исследования специалиста являлось непосредственно заключение другого эксперта, а не жилой дом истца, рецензия не опровергает выводов заключения эксперта.

С доводами апеллянта о том, что истец до заключения договора произвела осмотр жилого дома и претензий к его техническому состоянию не имела, судебная коллегия не соглашается, поскольку из материалов дела следует, что часть имеющихся дефектов неявные, не могли быть установлены при визуальном осмотре, очевидно, что наличие плесени без удаления отделочных материалов установить было невозможно, иные недостатки выявленные экспертом также не могли быть выявлены при осмотре в отсутствие специальных познаний.

Судебной коллегией отклоняются доводы жалобы о незаконности и необоснованности отказа суда в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Судебным экспертом, на основании результатов проведенных исследований по имеющимся в его распоряжении материалам даны ответы на все поставленные перед ним вопросы, заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ и оценено судом с соблюдением правил ст. 67 ГПК РФ. При таком положении суд первой инстанции применительно к ст. 87 ГПК РФ правомерно отказал ответчику в назначении по делу повторной судебной экспертизы. Мотивы, по которым судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, подробно изложены в определении суда от 05 октября 2020 года.

Оснований для назначения повторной судебной экспертизы не установлено и судебной коллегией.

Доказательства, которые бы опровергали данное заключение эксперта, ответчиком представлены не были. Сам по себе факт несогласия с заключением эксперта не может являться основанием для отмены решения суда.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не являются состоятельными и не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права. Изложенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и повлияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены судебного решения.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Венгеровского районного суда Новосибирской области от 05 октября 2020 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу Павленко И.В. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи