Решение по делу № 2-1732/2024 от 29.05.2024

55RS0026-01-2024-001725-59

Дело №2-1732/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Набока А.М., при секретаре судебного заседания Курмачевой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании 04 декабря 2024 года гражданское дело по исковому заявлению Белобородова К.Г. к Бантуш А.В. о признании договора купли-продажи недействительным, по встречному исковому заявлению Бантуш А.В. к Белобородову К.Г., Белобородову А.К., Белобородовой И.Я. о выселении,

УСТАНОВИЛ:

Белобородов К.Г. обратился в Омский районный суд Омской области с иском к Бантуш А.В. о признании договора купли-продажи недействительным. Просит признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи от 19.04.2024, заключенный между Белобородовым К.Г. и Бантуш А.В. Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Бантуша А.В. и восстановив право собственности Белобородова К.Г. на жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 234 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 999 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 1087 м. по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Бантуш А.В. обратился в Омский районный суд Омской области с встречным исковым заявлением к Белобородову К.Г., на основании которого просит выселить Белобородова К.Г., БелобородовуИ.Я. и Белобородова А.К. из занимаемого ими жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 234 кв.м. с кадастровым номером №, в связи приобретением им указанного жилого дома 19.04.2024 года

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Белобородова К.Г. – Байрамов Н.М. исковые требования поддержал, просил удовлетворить, указав, что его доверитель не понимал сущности сделки, был введен заблуждение относительно ее природы. Он осенью купил дом в пос. Дружино, учитывая, что его младшего сына нет жилья, он снимает квартиру, жена болеет, нуждается в постоянном лечении и нахождении в г. Омске. Необходимости в постоянном нахождении в г. Омске пока не имеется, сын живет в приобретенном доме, он также проживает и одном доме, и в другом..

ОтветчикБантуш А.В. участия в судебном разбирательстве не принимал, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Представитель ответчика Геннинг К., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения первоначально заявленных исковых требований, просил удовлетворить встречные требования. Указал, что никаких противрочеий в приобретении жилого дома и продажей его не имеется. Так, Бантуш А.В. имел возможность приобретая жилой дом, поскольку его доход позволял это сделать. Белобородов К.Г. понимал, какую именно сделку совершает, так как у нотариуса Ким И.Е. получали согласие супруги на продажу дома. Риелтор Сасакина Н.С., сопровождавшая сделку, подтвердила факт именно сделки купли-продажи, отдельно при подготовке договора была указана дата выселения истца. Регистрация произведена 22.04.2024 г., право собственности зарегистрировано за ответчиком. Намерение именно на продажу дома подтверждаются и переданными ключами и брелоком на открытие дверей, оригиналами документов (технический план и паспорт, оригиналы правоустанавливающих документов, договора на поставку газа и энергоснабжения. Также пояснил, что расчет произведен передачей денег сыну Белобородова К.Г. – Белобородову А.К. осенью 2023 года. На эти деньги и был приобретен жилой дома ответчиками по встречному иску. Указывал заинтересованность в данном жилом помещении, так как иного жилого помещения в собственности не имеет.

Третьи лица Управление Ростреестра по <адрес>, соответчики по встречному иску участия в судебном заседании не принимали, извещены надлежаще.

Суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положений ст. ст. 8, 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, которые в том числе, возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса РФ); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

В судебном заседании установлено, что19.04.2024междуБелобородовым К.Г.иБантуш А.В. заключен договор купли-продажи дома, расположенного по адресу<адрес>, общей площадью 234 кв.м. с кадастровым номером <адрес> и земельного участка площадью 999 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 1087 м. по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

По условиям договора, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

индивидуальный жилой дом, общей площадью 234 кв.м., назначение : жилое, количество этажей – 2, с кадастровым номером № расположенного по адресу<адрес>, и земельный участок площадью 999 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель земли населенных пунктов, виды разрешенного использования, строительство малоэтажных жилых домов и объектов социальной инженерной инфраструктуры, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 1087 м. по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Согласно п.1.2, 1.3 и жилой дом, и земельный участок принадлежат истцу на основании договора купли-продажи от 09.11.2023 года. Указанные объекты никому не подарены, не заложены в споре и под обременением не состоят.

Согласно условий в п. 2.1 стоимость Объектов, установленная соглашением Сторон, составляет 3 000 000 (три миллиона) рублей. Стоимость земельного участка составляет 500 000,00 руб., жилого дома – 2500 000,00 руб.

Пунктом 2.3 указано, что стоимость Объекта и земельного участка является окончательной и изменению не подлежит иначе как по соглашению сторон.

Указанные объекты передаются без акта приема-передачи.(л.д.9, т.1)

В материалах реестрового дела информации о передаче денежных средств в счет уплаты стоимости жилого дома и земельного участка продавцу, не имеется.

Согласно пояснений опрошенной в судебном заседании свидетеля - риелтора Сасакиной Н.С., сопровождавшей сделку, была совершена именно сделка купли-продажи, отдельно при подготовке договора была указана дата выселения истца. Регистрация произведена 22.04.2024 г., право собственности зарегистрировано за ответчиком. При ней денежные средства не передавались, было указано, что расчет произведен.

Белобородова И.Я. в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации,17.04.2024 годадала свое согласие на продажу указанного выше имущества (л.д.42, т.1).

Опрошенная в судебном заседании Белобородова И.Я. пояснила, что действительно приходила в г. Исилькуль к нотариусу, но не вникала, что она подписывает, так как доверилась мужу и сыну.

Белобородов К.Г.обратился с настоящим иском о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор купли продажи дома и земельного участка от19.04.2024 года, ссылаясь на то, что был введен в заблуждение относительно обстоятельств и необходимости заключения такого договора, не имел намерений продавать дом и земельный участок, денежных средств от продажи дома не получил. При этом указал, что ему было известно о наличии долговых обязательств у его сына, Белобородова А.К перед группой лиц, среди которых был Бантуш А.В. Он разъяснил ему, что необходимо переписать дом на Бантуш А.В., до того момента, как сын расплатится с долгом, то есть это фактически договор залога. О том, что бы отчуждать недвижимость, он не планировал. Дом купил своей семье на накопленные средства, кроме того, давали деньги его дети.

При этом, в обоснование своей позиции, истец по первоначальному иску ссылался на положения статей 10, 12, 167, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу требований части 2 статьи 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.

Статьей 196 ГПК РФ установлено, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1).

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (часть 3).

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, вне зависимости от того, какая квалификация спорных правоотношений дана истцом, суд обязан правильно определить правоотношения сторон, дать им надлежащую юридическую квалификацию, но рассмотреть дело в пределах заявленных требований по указанному истцом основанию, исходя из тех фактических обстоятельств, на которых основаны требования.

В судебном заседании установлено следующее.

Белобородову А.К., являющемуся сыном Белобородова К.Г., были переданы денежные средства в размере 20 миллионов рублей на приобретение транспорта в иностранных государствах, одним из кредиторов является Бантуш А.В. Мототехника поставлена не была, денежные средства Белобородовым А.К. кредиторам, в числе которых Бантуш А.В., не возвращены. Белобородов А.К. предпринял попытку вернуть денежные средства, реализуя принадлежащие ему объекты движимого имущества и прав, однако договориться с кредиторами относительно окончательной суммы долга не смог. В этот период времени и был совершена спорная сделка.

В судебном заседании не было установлено того факта, что Белобородов К.Г., заключая договор купли-продажи, осуществлял исполнение обязательств за третье лица (в данном случае своего сына). Также в судебном заседании не установлено, что за приобретенный жилой дом Бантуш А.В. рассчитался к Белобородовым К.Г. Более того, представителем Бантуш А.В. было указано, что в счет опалты за жилой дом денежные срелства передавалсь осенью 2023 года, причем сыну Юелобородова К.Г.- Белобородову А.К. Однако, надлежащим доказтелсьтв указанного сцду предствелно не было.

Учитывая изложенное, довод истца о том, что мотивом заключения фиктивного договора купли продажи было желание помочь сыну расплатиться с долгами, путем предоставления дома в качестве своеобразной гарантии.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 7 и 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правовой сущностью договора купли-продажи является передача имущества от продавца в собственность к покупателю. Совершая сделку, продавец должен осознавать прекращение своего вещного права на объект и отсутствие каких-либо притязаний на отчуждаемое имущество. В свою очередь, на покупателе лежит обязанность по фактическому принятию имущества, т.е. совершению действий. Отсутствие каких-либо притязаний о вступлении в права владения, пользования и распоряжения приобретенным имуществом.

В соответствии п. 1 ст. 170. ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенно значение, может быть признана судом недействительной. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, либо тождества или таких качеств ее предмета которые значительно снижают возможности его использования по назначению

По смыслу приведенных положений п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

В силу ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.

Истец полагал, что не продает дом, а выступает гарантом возврата долга. О том, что имеется другие обстоятельства, ему не сообщили.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1-3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной.

Однако, правовых последствий после заключения договора купли-продажи не наступило, дом истец фактически в собственность покупателя не передавал, покупатель в квартиру не вселялся, не прописывался, коммунальные платежи не оплачивает.

Таким образом, по мнению суда, сделка купли-продажи изначально являлась мнимой, и соответственно, не влечет каких-либо юридических последствий, стороны сделки не преследовали цели достижения фактически правовых последствий заключения договора купли-продажи, поскольку имущество фактически передавалось, проживать в квартире и нести бремя ее содержания новый владелец не был намерен. Само по себе заключение договора и регистрация права собственности указывают лишь на формальное исполнение договора купли продажи. Так, доказательств того, чтоБантуш А.В. внес деньги за дом и земельный участок при заключении договора купли продажи, отсутствуют.

Кроме того, суд сомневается в намеренияхБантуш А.В. приобрести, аБелобородова К.Г.продать за указную в договоре цену (3 000 000,00 руб.) объектов недвижимости. Согласно имеющегося в материалах дела заключения эксперта, выполненного ООО «Омэкс», стоимость жилого дома и земельного участка (как индивидуального жилого дома и земельного участка с учетом всех объектов недвижимости) на 19.04.2024 года составляет 17020000,00 руб., то есть в почти в шесть раз превышает стоимость, определенную в договоре купли продажи.

Сторона ответчика указывала, что объект стороной истца также был приобретен за 300000,00 руб., так указано в договоре купли продажи. Действительно, согласно договора купли –продажи от 09.11.2023 года, заключенного между Белоборовым К.Г. (покупателем) и Харчевниковой А., продавцом, цена приобретаемого объекта составила 3000000,00 руб. Однако, согласно выводов того же эксперта, на 19.11.2023 года, то есть на дату, когда была заключена сделка купли продажи жилого дома, реальная рыночная стоимость жилого дома составляла 16100000,00 руб.

Однако, договор купли –продажи от 09.11.2023 года сторонами не оспаривался, был реально исполнен, продавец освободил жилое помещение, Белобородов К.Г., Белобородов А.К. заселились и проживают в указанном доме. Сделка же от 19.04.2024 года реально исполнена не была.

Сомнение вызывает и столь скоропалительная продажа дома, при отсутствии намерения продавать – информация о продаже дома не размещалась, период владения составил всего 5 месяцев.

Учитывая наличие долговых обязательств у сына Белобородова К.Г., представляется сомнительной реальная, а не фиктивная продажа недвижимого имущества по цене в шесть раз ниже ее реальной рыночной стоимости. Как уже отмечалось судом, сведений о том, чтоБелобородов К.Г.приобретая дом, передавал за него денежные средстваБелобородова А.К., принадлежащие Бантуш А.В., материалы дела не содержат.

В представленной суду переписке в Вотсапп сообщениях,между Бантуш А.В. и Белобородовым А.К. (сыном Белобородова К.Г.) усматривается, что дом действительно выступает своеобразным гарантом возврата долга, поскольку абонент с именем Артур Бантуш Клиент пишет «вопрос закрыт с домом. Четверг. Ну или 13 млн. и он твой» На что Белобородов А.К. отвечает, что ищет «деньги, дайте чуть времени».

Таким образом, Белобородов К.Г. не был должником Бантуш А.В., перевод долга на него не осуществлялся, информацию получал от сына – Белобородова А.К., который пояснял, что дом фактически будет в залоге до тех пор, пока он не найдет денег. Таким образом, суд усматривает в данной сделке порок воли стороны продавца, Белобородова К.Г., что указывает на ее недействительность.

Поскольку в судебном заседании не представлено доказательств передачиБантуш А.В. денежных средств Белобородову К.Г. по сделке, то и последствия недействительности сделки, указанные в п. 2 ст. 167 ГК РФ, а именно при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), неприменимы в отношении возврата денежных средствБантуш А.В.

Поскольку судом признана недействительной сделка по продаже недвижимого имущества, то и встречный иск Бантуш А.В. к Белобородову К.Г., Белобородову А.К., Белобородовой И.Я. о выселении удовлетворению не подлежит, в связи с отсутствием оснований и прав на недвижимое имущество у Бантуш А.В.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи от 19.04.2024, заключенный между Белобородовым К.Г. и Бантуш А.В.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Бантуш А.В. на жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 234 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 999 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 1087 м. по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>, аннулировав (погасив) регистрационные записи от ДД.ММ.ГГГГ № и №.

Восстановить право собственности Белобородова К.Г. на жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 234 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 999 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 1087 м. по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Встречные исковые требования Бантуш А.В. к Белобородова К.Г., Белобородову А.К., Белобородовой И.Я. о выселении оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.М. Набока

Мотивированное решение изготовлено 18.12.2024 года