Решение по делу № 2-3418/2024 от 27.05.2024

55RS0003-01-2024-003309-18

2-3418/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Омск                              31 июля 2024 года

Ленинский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Зыковой О.С.,

при секретаре Бахтияровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации города Омска о признании права собственности на объект завершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с названным иском. В обоснование заявленных требований указал, что на основании договора аренды является владельцем земельного участка общей площадью 7543 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено в 245м северо-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: <адрес>. На основании разрешения на строительство, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Омска, на указанном земельном участке возведен объект недвижимого имущества, который был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ как объект незавершенного строительства, со степенью готовности 70%, присвоен адрес: <адрес>, ЛАО, <адрес>. В июне 2019 за истцом было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства «кафе» с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Просит признать право собственности на объект завершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 не присутствовал, при надлежащем извещении.

Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что в настоящее время спорный объект является объектом завершенного строительства, что подтверждается представленным в материалы дела заключением специалиста. Во внесудебном порядке ввести в гражданский оборот объект в качестве объекта завершенного строительства не представляется возможным ввиду отсутствия у истца разрешения на строительство. Для получения разрешения на строительство требуется проведение изыскательских и геодезических работ, которые в настоящее время провести не представляется возможным, поскольку для их проведения требуется разрушения части спорного объекта.

Представитель ответчика Администрации г. Омска в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

    Представитель третьего лица департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя департамента, направила в адрес суда отзыв на исковое заявление, из которого следует, что заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (кафе) по <адрес>, от ФИО1 в адрес департамента архитектуры не поступало, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось. Фактически предъявляя иск о признании за ФИО1 права собственности установленном порядке в    эксплуатацию истец пытается обойти административный порядок ввода завершенного строительством объекта капитального строительства в эксплуатацию, перекладывая на суд обязанности, возложенные действующим законодательством на стороны.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно характеристикам, указанным в выписке ЕГРН, объекту присвоен кадастровый №, степень готовности объекта незавершенного строительства 70%, площадь застройки – 1320кв.м., проектируемое назначение – кафе.

Названный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН, следует, что муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 7543+/-30кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 245 м. по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

На указанный земельный участок установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска выдано разрешение на строительство №, согласно которому департамент разрешает ФИО1 строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства – кафе, площадь земельного участка 7543кв.м., общая площадь объекта 1369,2кв.м., строительный объем 9032,6куб.м., вместимость – 198 п.мест, количество парковочных мест – 40шт., количество этажей – 2 этажа, расположенного по адресу: <адрес> действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 7543+/-30кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 245 м. по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> Право аренды ФИО1 перешло от ООО «Транзит центр», с которым ДД.ММ.ГГГГ департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (арендодатель) заключил договор аренды №, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 указано о том, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с ДД.ММ.ГГГГ считается возобновленным на неопределенный срок.

Между департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды №, в соответствии с п. 1.1 которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, расположенный в <адрес>, площадью 7543кв.м., с кадастровым номером №.

В соответствии с договором аренды, цель использования участка: завершение строительства объекта незавершенного строительства, разрешенное использование участка – для строительства кафе.

Обращаясь с настоящим иском в суд, ФИО1 просит признать за ним право собственности на объект завершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, ЛАО, <адрес>, указывая, что вышеуказанный объект недвижимости был построен на предоставленном ему в аренду земельном участке на основании разрешения на строительство, полагая, что данный объект недвижимости не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Как указано в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно положениям ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №- ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как разъяснено в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

    Как уже указано выше, для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание или сооружение необходимо разрешение на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию.

    Понятие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, порядок и основания его выдачи регламентированы статьей 55 Градостроительного кодекса.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство (часть 2 статьи 55 Градостроительного кодекса).

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, перечень которых приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство (пункты 1 и 3).

В силу пункта 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 статьи 55 данного Кодекса.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке (часть 8 статьи 55 Градостроительного кодекса).

По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод в эксплуатацию должно подтверждать, в том числе соблюдение застройщиком условий разрешения на строительство, истечение срока последнего на момент завершения строительства приравнивается, по сути, к отсутствию такого разрешения и рассматривается в правоприменительной практике как нарушение градостроительных норм и правил, что, в свою очередь, влечет за собой квалификацию соответствующего объекта как самовольной постройки.

Создание или возведение зданий, строений, сооружений без необходимых в силу закона согласований и разрешений, а также с нарушениями градостроительных норм и правил является основанием для признания указанных объектов самовольными постройками (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ).

Положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предоставляют возможность в судебном порядке признать право собственности на самовольную постройку при наличии одновременно следующих условий:

- наличие у лица, осуществившего постройку, прав на земельный участок, допускающих строительство на нем данного объекта;

- на день обращения в суд постройка соответствует установленным законодательством требованиям;

- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом в соответствии с разъяснениями, содержащимся в абзаце втором пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Более того, согласно абзацу третьему этого же пункта в тех случаях, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при условии, что суд установил, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Разъяснения, содержащиеся в пункте 26 Постановления Пленумов № и в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, устанавливают, что признание права собственности на самовольную постройку при отсутствии необходимых разрешений возможно, если доказано, что лицо, требующее признания за ним права, обращалось за получением необходимых разрешений в установленном законом порядке и не получило их по не зависящим от него причинам.

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что истцу было выдано разрешение на строительство спорного объекта на срок до ДД.ММ.ГГГГ. В установленный в разрешении на строительство срок, строительство объекта не было завершено, что следует из записи о регистрации в ЕГРН права собственности истца от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта незавершенного строительства со степенью готовности 70 %, а также выводами специалиста в представленном истцом в материалы дела заключении о завершении строительства спорного объекта в 2023 году.

Согласно ответу департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ФИО1 по договору аренды №, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на 3 года. По информации, поступившей из департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска на участке в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации было выдано разрешение на строительство кафе, срок действия которого истек ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время разрешение на строительство на участке у ФИО1 отсутствует. Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в соответствии со ст. 55 ГрК РФ от ФИО1 в департамент архитектуры не поступало. Кроме того, за аренду участка за истцом числится задолженность по арендной плате.

Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска также предоставлены сведения об отсутствии в департаменте заявления от ФИО1 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (кафе) по <адрес>, как и об отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом следует, что следует ФИО1 за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке не обращался.

Обращение в суд с настоящим иском не может быть использовано для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

    Принимая во внимание изложенное, учитывая, что строительство спорного объекта недвижимости осуществлялось и было завершено после истечения срока действия разрешения на строительство, при отсутствии доказательств принятия истцом необходимых мер для легализации спорного объекта недвижимости и соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующего разрешения, а также судебного порядка оспаривания отказа в выдаче такого разрешения, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на объект завершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> - отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Омска в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья                                 О.С. Зыкова

Решение в окончательной форме изготовлено 7 августа 2024 года

Судья                                 О.С. Зыкова