Решение по делу № 66а-193/2020 от 19.02.2020

ВТОРОЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 66а-193/2020

            Санкт-Петербург                                                                  8 июля 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А.,

судей Белоногого А.В. и Головкиной Л.А.

при секретаре Гордали М.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-206/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «РЕКОРД-СЕРВИС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе ООО «РЕКОРД-СЕРВИС» на решение Ленинградского областного суда от 23 декабря 2019 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., объяснения административного ответчика Правительства Ленинградской области Савченко О.А., представителя заинтересованного лица Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области Фарыкину А.В., судебная коллегия

установила:

ООО «РЕКОРД-СЕРВИС» является собственником объекта недвижимости - нежилого здания магазина - с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В связи с изменением площади вышеуказанного объекта недвижимости 3 октября 2018 года была определена по состоянию на 3 октября 2018 года его кадастровая стоимость в размере 51 207 490,81 рублей, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 3 октября 2018 года.

31 июля 2019 года исправлена техническая ошибка в сведениях ЕГРН в части экономических характеристик объекта, установлена кадастровая стоимость 57 823 858,73 рублей.

ООО «РЕКОРД-СЕРВИС», считая свои права нарушенными необходимостью нести бремя завышенных налоговых платежей, находящихся в прямой зависимости от величины кадастровой стоимости, обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 3 октября 2018 года в размере, равном его рыночной стоимости 18 900 000 рублей, подтвержденном отчетом об оценке №Р-ЗУ-03/19 от 6 мая 2019 года оценщика ООО «Агентство Консалтинга и Оценки» ФИО1

Решением Ленинградского областного суда от 23 декабря 2019 года установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на 3 октября 2018 года в размере рыночной стоимости 39 500 000 рублей. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 28 июня 2019 года.

В апелляционной жалобе ООО «РЕКОРД-СЕРВИС» просит отменить решение суда как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, равном 18 900 000 рублей. Истец воспроизводит позицию, высказанную в суде первой инстанции, оспаривает установленную судом величину кадастровой стоимости здания 39 500 000 рублей, определенную по результатам судебной экспертизы, считает заключение эксперта недопустимым и недостоверным доказательством, полагает, что у суда первой инстанции имелись основания для назначения по делу повторной или дополнительной оценочной экспертизы. ООО «РЕКОРД-СЕРВИС» не согласно с выбором экспертом доходного и затратного подходов к оценке, с выбором объектов-аналогов, считает, что по степени сходства имелись более подходящие аналоги, позволяющие применить сравнительный подход к оценке, и что эксперт не обосновал отказ от сравнительного подхода; считает необоснованным расчет стоимости объекта оценки с учетом доходов от сдачи части кровли здания для использования под антенно-мачтовые сооружения операторов связи. Кроме того, общество указывает, что при применении доходного подхода эксперт не исключил из кадастровой стоимости НДС 20%, хотя при использовании затратного подхода к оценке исключил.

Административный истец ООО «РЕКОРД-СЕРВИС» о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, уполномоченного представителя в судебное заседание не направил, уважительных причин, препятствовавших своевременному оформлению полномочий представителя, не привел.

Представители административного ответчика Правительства Ленинградской области, заинтересованного лица Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области в возражениях на апелляционную жалобу и в заседании суда апелляционной инстанции просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Административный ответчик Управление Росреестра по Ленинградской области просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ленинградской области о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен, о наличии уважительных причин неявки не сообщил.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривает.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (пункт 19); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ) (пункт 23).

Согласно актуальным сведениям ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м. определена по состоянию на 3 октября 2018 года в размере 57 823 858,73 рубля, исходя из площади <данные изъяты> кв.м., на основании удельного показателя кадастровой стоимости 45 866,47 рублей, установленного постановлением Правительства Ленинградской области от 16 августа 2013 года №257 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области».

28 июня 2019 года ООО «РЕКОРД-СЕРВИС» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости здания №Р-ЗУ-03/19 от 6 мая 2019 года, которым рыночная стоимость объекта оценки на 3 октября 2018 года установлена в 18 900 000 рублей.

Решением комиссии от 3 июля 2019 года №11509 заявление общества отклонено, рекомендовано обратиться в суд.

В подтверждение заявленных административных исковых требований ООО «РЕКОРД-СЕРВИС» представило суду вышеназванный отчет об оценке.

В целях проверки возражений административного ответчика по его ходатайству судом первой инстанции назначена оценочная экспертиза, на разрешение эксперта АНО «Абсолют. Судебная экспертиза и оценка» ФИО2 поставлен вопрос о рыночной стоимости нежилого здания.

Согласно заключению эксперта №АО-СЭ-15-19 от 2 декабря 2019 года, подготовленному по результатам судебной экспертизы, рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 3 октября 2018 года составляет 39 500 000 рублей.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, подтвержденном заключением судебной оценочной экспертизы, которое признал не вызывающим сомнений доказательством.

Указанный вывод суда соответствует нормам законодательства, регулирующим данные правоотношения, основан на представленных в дело доказательствах, оцененных по правилам статей 84,168 КАС РФ.

Судебная коллегия соглашается с оценкой, данной заключению эксперта судом первой инстанции, и отмечает, что ООО «РЕКОРД-СЕРВИС» в суде первой инстанции не ходатайствовало о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы.

Заключение экспертизы составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, дано лицом, обладающим специальными знаниями и необходимой квалификацией в области оценки недвижимости, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности к оценщикам. Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение содержит подробное описание проведенных исследований, примененных корректировок и расчетов по определению рыночной стоимости объекта оценки, сделанные в их результате мотивированные выводы, не вводит в заблуждение, не содержит противоречий или ошибок, влияющих на определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки; использованная экспертом информация получена из открытых и общедоступных источников.

Основания считать, что при проведении экспертизы эксперт допустил нарушения Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, допустил ошибку в расчетах, использовал не соответствующие действительности исходные данные, отсутствуют.

В связи с поступлением замечаний административного истца на заключение экспертизы эксперт ФИО2 представил суду первой инстанции в письменном виде ответы, в которых дал развернутые, логичные и последовательные пояснения по существу замечаний ООО «РЕКОРД-СЕРВИС» на заключение экспертизы (том 2 л.д.180-195).

Кроме того, экспертом представлены дополнительные письменные пояснения по запросу суда апелляционной инстанции (том 3 л.д.105-117).

С учетом полученных письменных объяснений эксперта судебная коллегия считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы без непосредственного допроса эксперта в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Довод апелляционной жалобы ООО «РЕКОРД-СЕРВИС» о наличии на рынке объектов недвижимости, которые следовало использовать в качестве объектов-аналогов при применении сравнительного подхода, не может быть принят во внимание.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности, пунктом 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов и применять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для оценки объекта недвижимости экспертом ФИО2 использованы затратный и доходный подходы. Вопреки утверждению подателя апелляционной жалобы экспертом обоснован выбор подходов к оценке, в том числе отказ от сравнительного подхода (том 2 л.д.87-90). Применение затратного подхода к оценке признано возможным, поскольку объект является типовым, применение доходного подхода - поскольку объект является коммерческим, способным приносить доход. Отказ от применения сравнительного подхода обусловлен нецелесообразностью его применения, вызванной недостаточностью обнаруженной информации для корректного расчета.

Отбор аналогов произведен в соответствии с пунктом 10 ФСО №1. Убедительных обоснований для признания выбранных экспертом аналогов ненадлежащими административным истцом не приведено. Согласно пояснениям эксперта, использование предлагаемых административным истцом объектов в качестве аналогов приведет к нарушению пункта 22 ФСО №7. Часть из них относится к иному сегменту рынка коммерческой недвижимости, что исключает единообразное ценообразование с объектом оценки, схожие по характеристикам объекты не образуют достаточного количества аналогов для выбора сравнительного подхода к оценке (том 2 л.д.182-190, том 3 л.д.96-99).

Эксперт пояснил, что в ходе сбора и анализа информации было проанализировано множество источников, не только, как полагает административный истец, предложения с двух крупнейших и наиболее часто используемых онлайн-сервисов по размещению предложений о продаже или аренде недвижимости www: avito.ru и www: spb.cian.ru. (том 3 л.д. 95-96). С учетом того, что промежуток времени между датой оценки и моментом исследования не превышал года, существенных колебаний рынка не происходило, в связи с затруднительностью собрать качественную информацию об объектах-аналогах на прошлую дату, с целью минимизировать негативное влияние на точность и объективность расчетов для доходного подхода были отобраны аналоги не из архивных объявлений, а актуальные на момент исследования, с последующей корректировкой (том 2 л.д.92).

Федеральными стандартами оценки не предусмотрено обязательное наличие в отчете об оценке отдельного столбца «Способ расчета». Таблице 35 заключения эксперта предшествует описание расчетов стоимости здания, позволяющее понять логику расчетов и при необходимости воспроизвести их.

Вывод эксперта об учете при осуществлении оценки потенциального дохода от сдачи в аренду части кровли здания основан на информации о наличии на дату оценки на крыше двух антенно-мачтовых сооружений операторов сотовой связи, полученной из архивных фотоматериалов общедоступных источников, которая согласуется с фотоматериалами, выполненными экспертом во время осмотра (том 2 л.д.56,193-194). Кроме того, согласно пояснениям эксперта размещение подобных объектов на крышах нежилых зданий в черте плотной городской застройки соответствует принципу наиболее эффективного использования (пункты 13, 14 ФСО №7).

Довод апелляционной жалобы о том, что эксперт при применении доходного подхода не исключил из рыночной стоимости объекта НДС 20%, является необоснованным.

Действительно, ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. Определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит статье 3 Закона об оценочной деятельности, пунктам 5,6 ФСО №1, пункту 4 ФСО №2.

Как указано выше, эксперт ФИО2 использовал затратный и доходный подходы к оценке.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 24 ФСО №7 при применении затратного подхода оценщик учитывает, что затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

При применении затратного подхода расчет затрат на создание объекта производился экспертом ФИО2 на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов, полученных из специализированного справочника. В справочнике удельные показатели стоимости строительства, т.е. в расчете на единицу площади, приводятся без НДС.

При определении рыночной стоимости объекта с применением доходного подхода стоимость определяется приведением ожидаемых доходов, которые будут получены при эксплуатации объекта в будущем, в данном случае – доходов от сдачи аренду здания, его помещений, кровли.

В рамках доходного подхода арендная ставка определялась экспертом методом сравнения продаж, были выбраны четыре аналога (том 2 л.д.91-93,94).

Из таблицы 15 заключения экспертизы и фотоматериалов на л.д.96,97 тома 2 видно, что цена предложения об аренде отобранных экспертом объектов сравнения для оценки арендной ставки в объявлениях об аренде не включает в себя НДС, в расчете стоимости арендной ставки экспертом использованы указанные в объявлениях арендные ставки (в пересчете на кв.м.).

В приведенном в заключении экспертизы расчете стоимости здания в рамках доходного подхода в расчетную величину стоимости 39 136 544 рублей сумма НДС не включена, в том числе не учитывался НДС в составе рыночной стоимости строительно-монтажных и сопутствующих работ, необходимых для создания аналогичного объекта (том 2 л.д.123).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости указана в заключении экспертизы безотносительно наличия или отсутствия в рыночной стоимости НДС, налог на добавленную стоимость в составе рыночной стоимости экспертом не определялся и не выделялся, что соответствует требованиям статьи 3 Закона об оценочной деятельности, пункту 5 ФСО №1.

На эти обстоятельства указано и в пояснениях эксперта ФИО2

С учетом изложенного довод ООО «РЕКОРД-СЕРВИС» о том, что величина рыночной стоимости не уменьшена на сумму НДС, является несостоятельным.

Решение суда соответствует требованиям статей 180,249 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 177,309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинградского областного суда от 23 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «РЕКОРД-СЕРВИС» без удовлетворения.

Кассационная жалоба на принятые по делу судебные акты может быть подана в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: