Решение по делу № 2-212/2018 от 01.11.2017

Дело № 2-212/2018                        20 марта 2018 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

    председательствующего судьи Корчагиной Н.И.,

    при секретаре Маркушиной Е.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Николаева Е.А. к ООО «Леонтьевский мыс» о признании пункта 8.5 договора недействительным, взыскании неустойки, судебных расходов, встречному иску ООО «Леонтьевский мыс» к Николаева Е.А. о взыскании доплаты за увеличение площади квартиры, госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

Николаева Е.А. обратилась в суд с иском к ООО «Леонтьевский мыс», указывая на то, что 04.02.2014 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, по которому ответчик обязался в срок не позднее 30 апреля 2015 года передать квартиру дольщику, а дольщик обязался уплатить застройщику денежные средства в размере, установленном договором, свои обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, однако до настоящего времени квартира ей не передана, в связи с чем она просит суд взыскать с ООО «Леонтьевский мыс» в её пользу неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.05.2015 по дату фактического исполнения, просит признать недействительным п.8.5 договора, устанавливающий ограничения на предъявления требования о взыскании неустойки за просрочку исполнения требования до подписания акта приема-передачи квартиры, расходы по оплате юридических услуг 30000 руб.

ООО «Леонтьевский мыс» предъявили встречный иск о взыскании доплаты за увеличение площади квартиры в размере 395675 руб и госпошлины в зачет первоначального требования.

Представитель истицы Напара Е.П., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, иск поддержала, встречный иск не признала.

Представитель ответчика Миронова Ю.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала против иска, в случае удовлетворения требований ходатайствовала об уменьшении штрафных санкций, свой иск поддерживала.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему:

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или.

    Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Частью 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии) предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, предусмотренного договором.

Согласно пункту 2 статьи 6 Закона о долевом участии в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Из материалов дела следует, что 04.02.2014 между Николаевой Е.А. и ООО «Леонтьевский мыс» был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многофункциональный комплекс жилых и общественных зданий со встроенно-пристроенными помещениями, крытой автостоянкой и крышными котельными по адресу: Санкт-Петербург, Ждановская ул., д.45, литера А и после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию не позднее 30.04.2015 передать участнику долевого строительства квартиру, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи (пункты 1.2, 2.1 и 6.2.4 договора).

    Цена по договору составляет 30932475 руб. (пункт 4.2 договора).

Обязательство по уплате ответчику суммы по договору в размере 30932475 руб исполнено истцом в полном объеме. Данный факт признан ООО «Леонтьевский мыс».

Вместе с тем судом установлено и не оспаривается ответчиком, что предусмотренный договором срок передачи квартиры – 30.04.2015 нарушен ООО «Леонтьевский мыс», квартира в указанный срок и до настоящего времени истцу не передана.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на взыскание в свою пользу неустойки на основании части 2 статьи 6 Закона о долевом участии, начиная с 01.05.2015 года.

Учитывая назначение института неустойки и ее роль для надлежащего исполнения сторонами возникших гражданско-правовых обязательств, в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", разъяснено, что по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

    Согласно расчета размер неустойки за период с 01.05.2015 по 20.03.2018 из размера оплаты по договору в двойном размере (1/150 ставки) составляет :

Период	Количество дней	Ставка	неустойка
С 01.05.15 по 31.12.15	245	8,25%	4168151
С 01.01.16 по 13.06.16	165	11%	3742829,48
С 14.06.16 по 18.09.16	97	10,5%	2100315
С 19.09.16 по 26.03.17	189	10%	3897491,85
35	9,75%	703713,80
С 02.05.17 по 18.06.17	47	9,25%	896526,23
С 19.06.17 по 17.09.17	90	9%	1670353,65
С 18.09.17 по 29.10.17	41	8,5%	718664,50
С 30.10.17 по 17.12.17	48	8,25%	816617,34
С 18.12.17 по 11.02.18	55	7,75%	878997,83
С 12.02.18 по 20.03.18	36	7,5%	556784,55
20150445,23 руб

    Суд полагает возможным согласиться с доводом ответчика о чрезмерно высоком размере неустойки, не соответствующем последствиям нарушения обязательства.

    На основании статьи 333 ГК РФ, определяя размер подлежащей взысканию неустойки, суд учитывает размер участия истца в долевом строительстве (30932475 руб.), длительность периода просрочки передачи квартиры (более 2 лет на момент вынесения судом решения со дня наступления срока исполнения обязательства), невозможность использования истцом в связи с этим жилого помещения по прямому назначению, непредставление ответчиком доказательств наличия у него уважительных причин, препятствующих в установленный срок передать истцу построенную квартиру, в то же время отсутствие в материалах дела доказательств наступления для истца иных негативных последний, связанных с нарушением застройщиком обязательств по договору, и считает возможным уменьшить размер неустойки до 10075222,61 руб (50%(с учетом требований ст. 395 ч.6 ГК РФ).

    Возложение на застройщика жилого дома обязанности выплаты неустойки в полном размере может негативно отразиться на исполнении им обязанности по сдаче дома в эксплуатацию и финансовых расчетах с третьими лицами.

Также истицей заявлено требование о признании недействительным пункта 8.5 договора участия в долевом строительстве, согласно которому все штрафы и пени по настоящему договору начисляются и взыскиваются в день подписания акта приема-передачи квартиры.

Толкование содержания пункта 8.5 невозможно производить в отрыве от содержания пункта 8.4 указанного договора, в соответствии с которым, застройщик несет ответственность за исполнение условий договора в соответствии с Федеральным Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2014 г. N 214-ФЗ.

    Указанное положение договора, по мнению суда, нарушает права дольщика и противоречит действующему законодательству, поскольку, исходя из буквального толкования, лишает дольщика права на взыскание неустойки в случае нарушения застройщиком сроков передачи объекта строительства до подписания акта-приема передачи.

    В подобной ситуации при длительном нарушении застройщиком сроков передачи квартиры дольщик по не зависящим от него обстоятельствам может пропустить срок исковой давности в части требований, что повлечет невозможность защиты им своих нарушенных прав в полном объеме.

    Более того, в действующем законодательстве отсутствует запрет на взыскание с застройщика неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона о долевом участии, до подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.

В связи с изложенным в данной части исковое требования подлежит удовлетворению.

ООО «Леонтьевский мыс» заявлено требование о взыскании доплаты за увеличение площади квартиры.

В соответствии с п.5.4 договора долевого участия в строительстве в том случае, если общая площадь квартиры, подлежащей передаче Участнику долевого строительства в соответствии с настоящим договором, после проведения технической инвентаризации уполномоченной организацией, будет больше либо меньше указанной в п.2.2. договора более чем на 1 м, то стороны до подписания акта-приема передачи производят взаиморасчеты, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади, указанной в п.4.1 договора.

Из представленных документов следует, что в соответствии с обмерами ПИБ общая площадь увеличилась на 1,7 кв м и составляет 134,7 кв м, размер доплаты составляет 232750х1,7=395675 руб.

Так как доплата за увеличение общей площади квартиры до настоящего времени Николаевой Е.А. не произведена, суд считает, что с нее в пользу ООО «Леонтьевский мыс» следует взыскать 395675 руб и госпошлину 9156,75 руб.

Встречные требования об уплате неустойки и о взыскании задолженности являются, по существу, денежными, то есть однородными, и при наступлении срока исполнения могут быть прекращены зачетом по правилам статьи 410 Гражданского кодекса.

С учетом изложенного обязательство ООО «Леонтьевский мыс» в части выплаты неустойки в размере 10075222,61 руб прекращается зачетом требования о взыскании доплаты и госпошлины в размере 404831,74 руб, в оставшейся сумме неустойка 9670390,86 руб подлежит взысканию в пользу истицы Николаевой Е.А.

На основании статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

В суд представлен договор об оказании юридических услуг 01.10.2017 года между Николаевой Е.А. и Напара Е.П. на сумму 30000 руб.

С учетом изложенного, принципов разумности и справедливости, объема оказанной юридической помощи в пользу истца следует взыскать с проигравшей стороны расходы на оплату услуг представителя 30000 руб.

    На основании части 1 статьи 103 ГПК РФ с ООО «Леонтьевский мыс» в пользу Николаевой Е.А. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 46800 руб.

Руководствуясь статьями 309, 310, 333 ГК РФ, ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 194-196, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковое требование ООО «Леонтьевский мыс» к Николаева Е.А. о взыскании доплаты за увеличение общей площади квартиры и госпошлины в размере 404831 руб 74 коп.

    Произвести зачет 404831 руб 74 коп в счет требования о взыскании неустойки,    взыскать из средств ООО «Леонтьевский мыс» в пользу Николаева Е.А. 9670390 руб 86 коп неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, взыскание неустойки производить до фактического исполнения обязательства по передаче квартиры, признать недействительным п.8.5 договора № участия в долевом строительстве от 04.02.2014 года, взыскать 30000 руб – судебные расходы.

    В остальной части в иске отказать.

    Взыскать из средств ООО «Леонтьевский мыс» в пользу Николаева Е.А. государственную пошлину в размере 46800 руб.

    Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                Корчагина Н.И.

    Мотивированное решение изготовлено 05.04.2018 года.