Решение по делу № 3а-401/2021 от 20.04.2021

УИД 76OS0000-01-2021-000220-69

Дело № 3а-401\21

Принято в окончательной форме 07.07.21г.

                    Р Е Ш Е Н И Е

            ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ            

29 июня 2021г.                                    гор. Ярославль

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при секретаре Чистяковой А.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

                        Установил:

    В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 7 079 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 7 963 900 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

    Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды, арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца.

    В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Семенов А.В. административные исковые требования поддержал.

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представил письменное объяснение, в котором изложил несогласие с административными исковыми требованиями, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация городского поселения Тутаев, департамент муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области, извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в судебное заседание не направили, возражений относительно административных исковых требований и ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.

В письменных объяснениях ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения о земельном участке.

    Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

    Жарнов Ю.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 7 079 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГг. В соответствии с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГг. к договору аренды срок аренды договора установлен до 11.02.2024г.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

В соответствии с п.п. 1 и 5 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 1 и 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно условиям договора аренды арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.1 указанного Положения о порядке определения размера арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н по состоянию на 01 января 2019 года в размере 15 582 674,23 руб. (пункт 500406 приложения № 2).

Административным истцом представлен отчет № 1003-2021 от 29 марта 2021г. об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:21:010141:30, подготовленный оценщиком ООО СБК «Партнер», в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет 7 963 900 рублей.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки изложенных в отчете выводов.

В обоснование своих возражений административный ответчик указывает, что оценщик необоснованно использует в расчетах рыночной стоимости земельного участка объект-аналог № 2, так как объект аналог имеет вид разрешенного использования – для малоэтажного строительства, а объект оценки имеет вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, технического обслуживания и ремонта транспортных средств, открытой автостоянки. Также указывается на необоснованное применении корректировки по назначению к объекту-аналогу № 2 из справочника под ред. Лейфера Л.А., 2018г. По мнению департамента, необходимо использовать в данном случае размер корректировок из справочника Статриэлт.

Свидетель Бобушкина М.Е. (оценщик) в судебном заседании выводы, изложенные в отчете, поддержала, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.

Показания свидетеля Бобушкиной М.Е., материалы дела и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к проведению подобного рода исследованиям.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Из показаний свидетеля Бобушкиной М.Е. и содержания отчета следует, что оценщиком исследованы предложения о продаже земельных участков, в том числе и объекта-аналога № 2. При исследовании предложений были выяснены все существенные характеристики, влияющие на стоимость, определены основные ценообразующие факторы. Оценщик пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для их использования в расчетах, что подробно отражено в отчете.

В целях возможного несовпадения указанного в объявлении о предложении объекта-аналога № 2 вида использования оценщик ввел соответствующую корректировку, использую Справочник оценщика недвижимости, 2018г., под ред. Л.А. Лейфера.

При этом использование справочника под ред. Л.А. Лейфера не является нарушением федеральных стандартов оценки, так как оценщик самостоятельно определяет применение конкретных справочных материалов. Департаментом не предоставлено доказательств, которые могли бы поставить под сомнение правильность выбора оценщиком справочника под ред. Л.А. Лейфера.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 7 079 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 7 963 900 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

    Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 20.04.2021г.

    Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Судья:                                        В.С. Преснов