Решение по делу № 3а-74/2019 от 25.02.2019

Дело № 3а-74/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 03 апреля 2019 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Герасимовой О.В.,

при секретаре Афанасьевой А.А.,

с участием представителя административного истца Абрамовича К.Л.,

представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Хабаровского края Васина А.А.,

представителя заинтересованного лица администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края Кирсановой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Нестерова А.В. к Управлению государственной службы кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Нестеров А.В. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 4 241 401, 22 руб. по состоянию на 01.01.2016 года в соответствии с приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.08.2018 № 42. Арендная плата за земельный участок исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 07.02.2019 года № 40/2019, выполненным оценщиком ООО Бизнес аудит оценка, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 1 300 012 руб.

Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 300 012 руб. по состоянию на 01.01.2016 года.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации Хабаровского муниципального района, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Абрамович К.Л. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, дополнительно пояснил, что Отчет об оценке составлен в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, приведенная в Отчете информация подтверждена надлежащим образом. Оценщиком подобраны аналоги сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным и другим характеристикам, разница устранена примененными корректировками.

В письменных возражениях и в судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Хабаровского края – Васин А.А. заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года. Объекты, используемые оценщиком для сравнения в качестве аналогов, имеют отличные от параметров объекта оценки характеристики. Оценщиком подобраны объекты аналоги с существенно отличавшимися ценообразующими факторами. При применении метода сравнения продаж сравнительного подхода оценщиком использованы объекты-аналоги, размер площади которых не совпадает с размером площади объекта оценки. Оценщиком, при определении параметров сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, не учтены такие стоимостные факторы, как транспортная доступность, инфраструктура. В качестве источников для подбора аналогов использованы информационно-справочные издания, которые не содержат достоверной информации о земельных участках. При расчете корректировок на дату продажи/предложения оценщик применил сведения, содержащиеся в аналитическом обзоре «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года», придя к необоснованному выводу, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям на рынке земельных участков. На стр. 59-60 Отчета в п. 4 описания проводимых корректировок, а также таблице 5.1 (стр. 56) указывает, что объект оценки находится в собственности, что не соответствует действительности, поскольку испрашиваемый земельный участок является предметом аренды. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не совпадает с видом разрешенного использования объекта оценки. Таким образом, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, в соответствии со ст. 84 КАС РПФ не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего итоговую величину рыночной стоимости земельного участка в размере 1 300 012 руб.

В письменном отзыве и в судебном заседании представитель администрации Хабаровского муниципального района Кирсанова Т.В. просила суд отказать в удовлетворении требований административного истца, сославшись на то, что у административного истца отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, поскольку условиями договора аренды земельного участка от 16.03.2018 заключенного с Нестеровым А.В., согласие собственника земельного участка на пересмотр его кадастровой стоимости, не предусмотрено. Представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года. В частности, в Отчете содержатся данные о том, что объекты-аналоги и сам объем оценки находятся в собственности, в то время как спорный земельный участок передан Нестерову А.В. на условиях аренды. Таким образом, соответствующая корректировка на вид права не применялась. Между тем в зависимости от формы собственности на земельный участок стоимость недвижимости будет различаться ввиду того, что оформление прав на такой участок влечет различные экономические последствия. Оснований для принятия представленного административным истцом отчета, в качестве относимого и допустимого доказательства с учетом требований ст. 60, 61 КАС РФ, не имеется.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, а также письменные пояснения оценщика ФИО, составившего Отчет об оценке земельного участка, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании Договора № А70/18 аренды земельного участка от 16 марта 2016 года, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района и Нестеровым А.В., последний является арендатором земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, для использования – обслуживание автотранспорта (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.1 Договора). Срок договора определен с 16.03.2018 по 15.03.2021 (пункт 2.1 Договора).

Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости с кадастровым номером № следует, что на кадастровый учет земельный участок поставлен 20.03.2015 года, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов транспорта.

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 17.12.2018 составляет 4 241 401, 22 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.08.2018 № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 07.02.2019 №40/2019, составленный оценщиком ООО Бизнес аудит оценка ФИО, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года составляет 1 300 012 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщик исходил из того, что фактическое использование оцениваемого земельного участка не противоречит разрешенному, оцениваемый объект относится к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов транспорта, в связи с чем, необходимо рассматривать рынок земельных участков Хабаровского края категории земель «земли населенных пунктов», предназначенных под коммерческую застройку.

В качестве источников информации использованы данные, опубликованные в открытых изданиях региональных средств массовой информации и специализированных изданиях – журнал «Вся недвижимость Хабаровска», 2015г.; интернет-ресурс «Фарпост-барахолка», http://www. farpost.ru, 2015г.; извлечения из аналитического обзора, подготовленного ООО РСО «Кредо» (rso_kredo@list.ru): «Земельный    рынок Хабаровска. Итоги 2015 года»; официальный сайт Росреестра, http://portal.rosreestr.ru.

Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету.

Все выявленные Оценщиком сделки и предложения к продаже земельных участков проанализированы на предмет сопоставимости объекту оценки по следующим основным критериям (факторам): тип объекта; категория земель; дата продажи (предложения); условия продажи (торг); выставлявшееся право на объект; местоположение; расположение относительно красной линии; площадь участка; вид разрешенного использования.

В рамках сравнительного подхода выявлено 5 объектов, которые могут быть использованы в качестве аналогов, предложенных к продаже или проданных с 01.01.2015 по 01.01.2016, находящихся в с.Тополево Хабаровского муниципального района Хабаровского края, предназначенных для размещения промышленных объектов.

Применены корректировки на дату продажи (предложения) по объектам-аналогам на вид разрешенного использования; на дату продажи (предложения); на условия продажи (торг); на выставляющее право объект; на расположение относительно красной линии; на площадь (масштаб). Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. Отказ от применения иных корректировок обоснован.

В результате расчета надежности скорректированных стоимостей получен доверительный интервал, в который вошли все объекты-аналоги с диапазоном стоимости от 168 до 624 руб./1 кв.м.

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере 1 300 012 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из письменного отзыва оценщика ФИО, составившего Отчет об оценке земельного участка следует, что все выявленные объекты-аналоги являются сопоставимыми с объектом оценки. В соответствии с применяемой оценщиком методикой определения стоимости, стоимость аналогов корректируется по отличающимся параметрам, для приведения в соответствие данных показателей, к показателям объекта оценки. В соответствии с п. 22 ФСО №7, для расчетов используется сложившийся на рынке удельный показатель площади (стоимость одного кв.м.). Корректировка на площадь проведена на стр. 57 и описана на стр. 61 Отчета. В Отчете об оценки приведены 2 корректировки, в совокупности учитывающие все параметры месторасположения (корректировка на местоположение и красную линию). Законодательством не предусмотрено обязательное указание в Отчете кадастровых номеров объектов-аналогов, кроме того, кадастровый номер не является ценообразующим параметром и не оказывает влияния на стоимость. Оценщик произвел расчет по показаниям рынка коммерческой недвижимости (данная стоимость включает стоимость объектов капитального строительства и земельного участка на котором он расположен), который относится к тому же сегменту рынка, что и объект оценки. Оценщиком учтено, что объект оценки находится в аренде, однако исходя из того, что целью и задачей оценки в данном отчете является определение рыночной стоимости земельного участка для подачи заявления об изменении кадастровой стоимости в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, то вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный     участок, оценка проводится, исходя из права собственности, без учета обременений и ограничений. Ввиду чего, установление каких-либо ограничений (обременений) права в отношении объекта оценки Оценщиком не производилось. Оценщиком, на стр. 56 Отчета проведен сравнительный анализ, по показателю «вид разрешенного использования» и внесена соответствующая корректировка, чем выполнено требование ФСО. В Отчете об оценке изложена вся информация, существенным образом влияющая на определение стоимости объекта оценки.

Доводы представителя министерства имущественных отношений Хабаровского края, опровергаются вышеизложенными положениями Отчета, письменными показаниями оценщика ФИО

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемых им методов и подходов, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Объекты-аналоги идентифицированы оценщиком с учетом информации, указанной в объявлениях, публичной кадастровой карты.

Произведенные оценщиком корректировки позволяют нивелировать различия по ценообразующим факторам между объектами аналогами и объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам в Отчете мотивирован.

Обстоятельства, на которые ссылается в судебном заседании представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Доводы административного ответчика и заинтересованного лица о том, что в Отчете содержатся данные о том, что объекты-аналоги и сам объект оценки находятся в собственности, при этом земельный участок передан Нестерову А.В. на условиях аренды, не свидетельствуют о недостоверности результатов оценки, отраженных в отчете, поскольку п. 9 на стр. 6 Отчета, указано, что исходя из того, что целью и задачей оценки в данном отчете является определение рыночной стоимости земельного участка для подачи заявления об изменении кадастровой стоимости в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, то вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный     участок, оценка проводится, исходя из права собственности, без учета обременений и ограничений. Ввиду чего, установление каких-либо ограничений (обременений) права в отношении объекта оценки Оценщиком не производилось.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Доводы представителя заинтересованного лица о том, что у Нестерова А.В. отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства поскольку, как разъяснено в абзаце 7 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляются исходя из его кадастровой стоимости (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Поскольку Нестеров А.В. является арендатором земельного участка на основании договора аренды заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района сроком до 15.03.2021, Нестеров А.В. является лицом, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости, и соответственно Нестеров А.В. вправе оспорить его кадастровую стоимость.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 25 февраля 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 17 декабря 2018 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск Нестерова А.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1 300 012 руб. на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 25 февраля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 5 апреля 2019 года

Судья Хабаровского краевого суда О.В. Герасимова