Решение по делу № 33-12662/2019 от 20.11.2019

Судья Козлова Е.А. Дело № 2-225/2019

Докладчик Жегалов Е.А. Дело № 33-12662/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего судьи Слядневой И.В.,

судей Жегалова Е.А., Александровой Л.А.,

при секретаре Гартиг О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 19 декабря 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО «Компания «Сибирь-Развитие» - Вишняк Натальи Александровны на решение Железнодорожного районного суда г.Новосибирска от 18 сентября 2019 года об удовлетворении исковых требований Зайцевой Елены Анатольевны к ООО «Компания «Сибирь-Развитие» о расторжении предварительного договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Жегалова Е.А., объяснения представителя ответчика ООО «Компания «Сибирь-Развитие» Кузьминой А.С., поддержавшей жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

03.09.2018 Зайцева Е.А. обратилась в суд с иском к ООО «Компания «Сибирь-Развитие», в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2015, заключенный между Зайцевой Е.А. с одной стороны и ООО «Компания «Сибирь-Развитие» с другой стороны, обязать ООО «Компания «Сибирь-Развитие» вернуть переданный аванс в размере 310 000 рублей.

В обоснование иска указано, что 24.11.2015 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ответчик обязался передать объект недвижимости в виде подземной автостоянки, расположенной по адресу: <данные изъяты> (почтовый), общей площадью <данные изъяты> кв. м, а истец обязался оплатить за данный объект недвижимости 310 000 рублей. Обязательство исполнено истцом в полном объеме. Однако в ходе застройки парковки стало очевидно, что качество данных построек не отвечает нормам СНиП, имеется ряд существенных нарушений, которые не были известны в момент подписания предварительного договора. 15.11.2017 истцом было подано заявление о расторжении договора, однако в добровольном порядке ответчик отказался расторгать договор и возвращать переданные по предварительному договору деньги.

18.09.2019 судом первой инстанции постановлено решение:«Исковые требования удовлетворить. Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2015, заключенный между ООО «Компания «Сибирь-Развитие» и Зайцевой Еленой Анатольевной. Взыскать с ООО «Компания «Сибирь-Развитие» в пользу Зайцевой Елены Анатольевны уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2015 денежные средства в размере 310 000 рублей, штраф в размере 155 000 рублей. Взыскать с ООО «Компания «Сибирь-Развитие» в пользу <данные изъяты> расходы по оплате судебной экспертизы в размере 64 410 рублей. Взыскать с ООО «Компания «Сибирь-Развитие» в доход бюджета города Новосибирска государственную пошлину в размере 6 300 рублей.».

С таким решением не согласился ответчик ООО «Компания «Сибирь-Развитие» в лице представителя Вишняк Н.А.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе истице в удовлетворении ее требований.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что выявленные истцом недостатки объекта недвижимости не являются существенными, оснований для применения ст.18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» не имеется. Обращает внимание, что эксперт вышел за пределы постановленного в определении суда вопроса, в результате произвел осмотр и фотографирование не только спорного объекта, но всего здания автостоянки в целом. Выводы эксперта о наличии неблагоприятного микроклимата применительно к проживанию людей необоснованны, поскольку здание подземной автостоянки является нежилым, показатели микроклимата экспертом не исследовались. Кроме того, оснований для взыскания с ответчика штрафа не имеется, поскольку предварительный договор купли-продажи не расторгнут, решение суда не вступило в законную силу.

Рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и, согласно части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проверив законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, судебная коллегия находит следующее.

Как видно из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 24.11.2015 между истцом Зайцевой Е. А. и ответчиком ООО «Компания «Сибирь-Развитие» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны обязались в будущем не позднее 30.12.2018 после регистрации права собственности на объект, являющийся предметом настоящего предварительного договора, на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя следующий объект недвижимости: нежилое помещение - парковочное место в подземной автостоянке, расположенной по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> (почтовый), общей площадью <данные изъяты> кв.м (л.д. 4-5).

Согласно п. 2.1 договора, стороны пришли к соглашению о том, что покупатель передает продавцу денежные средства в размере 310 000 рублей, в том числе НДС - 57 288,14 рублей (18 %), которые засчитаны в счёт оплаты по основному договору с момента заключения сторонами основного договора.

В счёт указанного договора Зайцевой Е.А. 24.11.2015 произведена оплата 150 000 рублей, 24.12.2015 произведена оплата в размере 70 000 рублей, 20.01.2016 произведена оплата в размере 50 000 рублей, 04.02.2016 произведена оплата в размере 20 000 рублей, 24.03.2016 произведена оплата в размере 1000 рублей, 11.05.2016 произведена оплата в размере 2000 рублей, 14.12.2016 произведена оплата в размере 18 579,75 рублей (л.д. 6-12).

29.11.2018 заочным решением Первомайского районного суда г. Новосибирска, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда были удовлетворены исковые требования ООО «Компания «Сибирь-Развитие» - произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «Компания «Сибирь-Развитие» к Зайцевой Е.А. на нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м, парковочное место, на первом этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу: <адрес>, помещение №, кадастровый номер №. Указано, что решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области на Зайцеву Е.А. на недвижимое имущество на нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м, парковочное место, на первом этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу: <адрес>, помещение №, кадастровый № (т. 1, л.д. 40-41).

Разрешая спор и постанавливая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца Зайцевой Е.А. о расторжении предварительного договора в договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2015 и взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных истцом по указанному договору, являются обоснованными и подлежат удовлетворению, а взысканию с ответчика в пользу истца подлежит уплаченная им сумма в размере 310 000 рублей, поскольку ответчик не исполнил требования истца в добровольном порядке, с ответчика также подлежит взысканию штраф в размере 155 000 рублей (310 000 х 50%), а оснований для освобождения ответчика от предусмотренного законом штрафа, а также для его снижения не усматривается.

Суд установил, что 15.11.2017 истец Зайцева Е.А. обратилась к ответчику с претензией, в которой просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2015 в связи с существенным изменением обстоятельств, которые отсутствовали в момент заключения договора, в том числе по причине дезинформации покупателя о характеристиках объекта и характерной особенности местности расположения объекта, в том числе, сокрытие от покупателя наличия существенных недостатков в объекте: нарушена гидроизоляция несущих конструкций и иных элементов здания подземной автостоянки, в котором расположено нежилое помещение, вследствие чего возможно затопление нежилого помещения, протекание крыши, стен, обрушение на находящееся в нежилом помещении имущество штукатурки, пыли, элементов плесени; повреждена система пожарной сигнализации, вследствие чего возможны перебои в её работе, в том числе несрабатывание, что в будущем не позволит использовать объект по его прямому назначению, в связи с чем у покупателя отсутствует необходимость в приобретении указанного объекта недвижимости (т. 1, л.д. 14-15).

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной <данные изъяты> - подземная парковка, парковочное место №, расположенная по ул<данные изъяты>, не соответствует требованиям, изложенным п. 5.6.13 СП 28.13330.2017, п. 11.2.1, п. 11.2.7 СП 50-101-2004, п. 1.5 «Рекомендаций по проектированию гидроизоляции подземных частей зданий и сооружений». Причиной протекания стен, то есть поступления влаги в помещение подземной авто-стоянки, являются дефекты гидроизоляции, образовавшиеся либо на стадии выполнения работ по горизонтальной наружной гидроизоляции покрытия и вертикальной обмазочной гидроизоляции стен (нарушение технологии, проектных требований, применение некачественных материалов и так далее), либо при производстве работ по засыпке асфальтобетонных проездов, площадок, пазух фундаментов и работах по их устройству (механические повреждения гидроизолирующего слоя строительной техникой, инструментом, оборудованием). Недостатки гидроизоляции наружного объёма подземной парковки являются устранимыми; выполненные работы по устройству вентиляционного канала в зоне парковочного места № подземной автостоянки не противоречит нормативным требованиям. Определить, обеспечивают ли расчетный воздухообмен, указанный в проектной документации, выполненные работы не представляется возможным по причине, изложенной в исследовании; устранение образованных в результате отступлений от нормативных требований повреждений и дефектов может быть выполнено только после разработки специализированной организацией проектных решений, направленных на устранение этих дефектов; при наличии недостатков - использование имущества (парковочного места №) в соответствии с его целевым назначением без причинения вреда имуществу истца невозможно в полном объёме (л.д. 50 - 56).

Оценивая данное заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований Зайцевой Е.А. об отказе от исполнения договора.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и п. 4 ст. 503 ГК РФ не предусмотрено, что право потребителя на отказ от исполнения договора купли-продажи должно быть обусловлено наличием в товаре существенного недостатка.

Кроме того, судом первой инстанции указано, что наличие недостатков в переданном объекте недвижимости ответчиком не оспорено. Заключение <данные изъяты> о проектных решениях, направленных на устранение дефектов гидроизоляции здания подземной автостоянки, представленное ответчиком, не было принято судом, поскольку не представлено доказательств того, что выполнение перечисленных в заключении работ приведет к устранению недостатков, выявленных судебным экспертом.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований Зайцевой Е.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи, поскольку эти выводы противоречат нормам закона и обстоятельствам дела.

На основании ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», - в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, право участника долевого строительства на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено только в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения застройщиком выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.

Согласно же выводам заключения эксперта <данные изъяты>, подземная парковка, парковочное место №, расположенная по <данные изъяты>, не соответствует требованиям, изложенным п. 5.6.13 СП 28.13330.2017, п. 11.2.1, п. 11.2.7 СП 50-101-2004, п. 1.5 «Рекомендаций по проектированию гидроизоляции подземных частей зданий и сооружений». Также экспертом указано, что недостатки гидроизоляции наружного объема подземной парковки являются устранимыми.

Вопреки выводам суда первой инстанции, из заключения судебной экспертизы не следует, что выявленные недостатки объекта недвижимости носят существенный характер и неустранимы.

Заявленная истцом претензия не содержала требования об устранении выявленных недостатков, а сразу безосновательно констатировала неустранимость недостатков, и требовала расторжения договора.

Иск удовлетворен незаконно вопреки приведенным действующим нормам права и обстоятельствам дела.

В этой связи судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования истца Зайцевой Е.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах и указанных нормах закона подлежит отмене решение суда первой инстанции об удовлетворении иска, как это указано в п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, и как это указано в п. 1 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ, в связи с неправильным применением норм материального права - неприменением закона, подлежащего применению - ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, ст. 329, п. 3 ч. 1 и п. 1 ч. 2 ст. ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 18 сентября 2019 года – отменить.

Принять по делу новое решение.

Отказать в иске Зайцевой Е.А. к ООО «Компания «Сибирь-Развитие» о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2015 и обязании ООО «Компания «Сибирь-Развитие» вернуть переданный аванс в размере 310 000 рублей.

Председательствующий

Судьи