Решение по делу № 2-3884/2021 от 12.10.2021

    К делу № 2-3884/2021                                                                                  23RS0042-01-2021-002415-27

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

        г. Новороссийск                                                                     29 декабря 2021 года

        Приморский районный суд г. Новороссийска в составе:

        судьи                                            Семенова Н.С.,

        при секретаре                                      Мазур А.М.,

    с участием представителей: истца – Хомченко К.А., ответчицы – Митяева В.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Развитие» к Захаровой Александре Сергеевне о взыскании денежных сумм,

    УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Развитие» (далее «ООО») обратилось в суд с иском, в котором указало, что 13.03.2020 г. оно заключило с Захаровой А.С. предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого, основной договор купли-продажи помещения стороны обязались заключить до 30.04.2020 г. Во исполнения своих обязательств по договору, ООО перечислило Захаровой А.С. 19.03.2020 г. задаток в размере 300 000 руб. Из-за введенных на территории Краснодарского края ограничительных мероприятий, связанных с распространением коронавирусной инфекции, в оговоренный сторонами срок, основной договор купли-продажи помещения заключен не был. Стороны не направляли в адрес друг друга какие-либо письменные предложения по заключению основного договора. 16.11.2020 г. Захарова А.С. продала указанный объект недвижимости другим лицам. Просит суд взыскать с ответчицы задаток в размере 300 000 руб.

    В судебном заседании Хомченко К.А. поддержал исковые требования ООО, пояснив, что в период времени с 30.04.2020 г. по 27.04.2021 г. ООО никаких мер по заключению основного договора купли-продажи помещения не предпринимало. Считает, что в связи с истечением срока исполнения обязательств по предварительному договору от 13.03.2020 г., ООО не обязано было заключать основной договор купли-продажи после 30.04.2020 г.

    Митяев Д.Ю. в судебмном заседании требования истца не признал, пояснив, что ООО арендовало спорное нежилое помещение и решило приобрести его у Захаровой А.С. в собственность. 13.03.2020 г. между Захаровой А.С. и ООО был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого Захарова А.С. получила в качестве задатка 300 000 руб. По причине отсутствия у ООО необходимых денежных средств для приобретения помещения, ООО собиралось получить в банках кредит на необходимую сумму. ООО обращалось за кредитом в банк ВТБ 24, в ООО «Кубань кредит», в банк «Открытие», которые отказали ООО в предоставлении кредита. По вине ООО основной договор не был заключен в срок, определенный предварительным договором купли-продажи от 13.02.2020 г. Руководитель ООО заверил Захарову А.С. о том, что он найдет необходимые денежные средства для приобретения помещения и, с целью сохранения права пользования спорным помещением и дальнейшего приобретения его в собственность, ООО заключило 01.09.2020 г. с Захаровой А.С. договор аренды нежилого помещения, сроком на пять лет, который прошел государственную регистрацию. В этом помещении был магазин истца по продаже алкогольной продукции. По причине того, что ООО не нашло необходимых денежных средств для приобретения помещения в собственность, 23.10.2020 г. между Захаровой А.С. и ООО было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 01.09.2020 г. При этом, руководитель ООО выразил свое согласие о том, что задаток в сумме 300 000 руб. остается Захаровой А.С. После освобождения ООО спорного помещения, Захарова А.С. произвела отчуждение этого помещения другим лицам. Понимая, что основной договор купли-продажи нежилого помещения не был заключен по вине ООО, последнее на протяжении более года не ставило вопрос о возврате суммы задатка в размере 300 000 руб.

    Выслушав стороны по делу, исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд признает требования истца незаконными, в связи с чем считает необходимым отказать в их удовлетворении.

Представленной суду выпиской из ЕГРН, датированной 09.12.2021 г., подтверждается право собственности Захаровой А.С. на нежилое помещение с кадастровым номером <№>, расположенное по адресу: <адрес>, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН с 12.03.2020 г.

    Пунктом 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как установлено п. 1 ст. 420 этого же кодекса, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Свобода договора закреплена ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с и. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Как определено п. 2 указанной 1 статьи, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Как видно из письменного предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного ООО с Захаровой А.С. 13.03.2020 г., стороны пришли к соглашению о передаче в собственность ООО нежилого помещения с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес> (п.1 договора), стоимость которого определена п. 3 договора размере 8 млн. руб., из которых 300 000 руб. в качестве задатка передается Захаровой А.С. в момент подписания предварительного договора. Согласно п. 4 договора, основной договор купли-продажи объекта недвижимости будет заключен сторонами в срок до 30.04.2020 г. Договор подписан сторонами.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Исходя из требований п. 1 ст. 380 этого же кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 4 указанной статьи установлено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Исходя из анализа приведенных выше норм права следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком. При этом, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, и по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным), в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязательства.

Факт получения Захаровой А.С. 19.03.2020 г. от ООО 300 000 руб. в счет задатка по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от 13.03.2020 г., подтверждается письменной распиской Захаровой А.С.

Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как видно из договора аренды нежилого помещения №1/20 от 03.03.2020 г., заключенного ООО «Александра» в лице Захаровой А.С. и ООО, последнему передано в аренду нежилое помещение с кадастровым номером <№>, расположенное по адресу: <адрес>, для использования в целях организации и осуществления коммерческой и административной деятельности (п. 1.2). Срок аренды установлен сторонами с 03.03.2020 г. по 30.04.2020 г. (п. 2.2.) с возможностью продления срока по письменному соглашению сторон (п. 2.3).

Дополнительным соглашением от 30.04.2020 г. срок действия договора аренды от 03.03.2020 г. продлен на период с 01.05.2020 г. по 31.12.2020 г.

В связи с изменением собственника указанного нежилого помещения, ООО заключило 01.09.2020 г. с Захаровой А.С. договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> Срок действия договора определен сторонами по 31.08.2025 г. (п. 2.2.)

Как видно из письменного соглашения от 23.10.2020 г., договор аренды от 01.09.2020 г. расторгнут ООО и Захаровой А.С. по взаимному согласию с 23.10.2020 г.

Письменным сообщением КБ «Кубань Кредит» от 26.07.2021 г. подтверждается факт обращения ООО в банк с заявкой на получение кредита в размере 6 400 000 руб. на приобретение объекта недвижимости с кадастровым номером 23:47:0307007:759. Данная заявка не была рассмотрена по причине не предоставления банку залогового имущества.

Из письменного сообщения Банка «Открытие» от 22.09.2021 г. следует, что ООО 26.02.2020 г. обращалось в банк с заявкой на получение кредита в сумме 6 400 000 руб. для приобретения объекта недвижимости. По причине не предоставления заявителем документов в соответствии с запросом банка, ООО было отказано в выдаче кредита.

В судебном заседании установлено, что ООО не обращалось к Захаровой А.С. с требованием о заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения.

Имея намерение заключить основной договор купли-продажи спорного нежилого помещения, даже после срока, указанного в предварительном договоре купли-продажи от 11.03.2020 г., при отсутствии необходимых денежных средств, ООО заключило с Захаровой А.С. договор аренды указанного помещения на длительный срок, осуществив государственную регистрацию права аренды. После того, как ООО было отказано в разных банках в выдаче кредита на приобретение объекта недвижимости с кадастровым номером <№>, ООО и Захарова А.С. пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, которое является доказательством отказа ООО от заключения основного договора купли-продажи.

Оценивая вышеперечисленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что, что основной договор купли-продажи нежилого помещения не был заключен между Захаровой А.С. и ООО по вине ООО, у которого не было достаточных денежных средств на приобретение спорного нежилого помещения по причине отказа банков в предоставлении ему кредита на указанные цели.

Представленной истцом выпиской из ЕГРН подтверждается, что Захарова А.С. произвела отчуждение спорного нежилого помещения Арутюняну Ш.С. и Асланяну Р.Р. 16.11.20202 г. - только после того, как с ООО, по взаимному согласию сторон, был расторгнут договор аренды указанного нежилого помещения.

Поскольку в спорных отношениях, переданные истцом 300 000 руб. Захаровой А.С. в качестве задатка, обеспечивали обязанность ООО заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения на согласованных условиях и в срок, установленные предварительным договором купли-продажи нежилого помещения от 11.03.2020 г., неисполнение по вине ООО обязанности по заключению основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости является основанием для применения судом положений п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и оставления указанной суммы у Захаровой А.С.

    Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

    РЕШИЛ:

    Отказать в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Развитие» к Захаровой Александре Сергеевне о взыскании денежных сумм.

    Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

            Решение вступило в законную силу «    »     «_____________» 2022 г.

            Судья                                                         Н.С. Семенов