Решение по делу № 11-3824/2024 от 20.02.2024

Дело № 11-3824/2024             судья Леванова Е.А.

УИД     74RS0001-01-2023-001782-43             (дело № 2-2703/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 марта 2024 года город Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Давыдовой В.Е.

судей Винниковой Н.В., Тимонцева В.И.,

при секретаре Нестеровой Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Спиридоновой СВ на решение Советского районного суда г. Челябинска от 13 ноября 2023 года по иску Спиридоновой СВ к Горбуновой ВБ о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома.

Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Горбуновой В.Б.- Воробьева А.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Спиридонова С.В. обратилась в суд с иском к Горбуновой В.Б. об уменьшении покупной цены жилого дома с кадастровым номером (далее по тексту- КН) №, земельного участка с КН №, расположенных по адресу: <адрес>, переданных истцу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, на сумму 449149 рублей, в связи с выявленными недостатками, возмещении судебных расходов, в том числе: по оплате услуг специалиста в размере 30000 руб., по уплате государственной пошлины в размере 7961 руб., оплате почтовых отправлений.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. Стоимость приобретенного истцом недвижимого имущества составила 1 700 000 руб. Жилой дом и земельный участок фактически были переданы по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ года. После вселения в дом истец обнаружила в доме постоянный химический запах, во время дождя появились протечки с потолков кухни, коридора вдоль санитарного узла и малой комнаты, в некоторых помещениях дома образовались протечки на стыках потолков и стен. При обращении в экспертную организацию специалистом были выявлены существенные, в том числе скрытые недостатки, а именно: многочисленные повреждения кровельного покрытия и стропильной системы жилого дома; многочисленные повреждения кирпичной кладки стен, применение в строительстве части дома материалов, не соответствующих строительным и санитарным нормам, повреждения отделочных покрытий жилых помещений, образовавшихся в результате протечек кровельного покрытия, с внутренней стороны помещения на поверхности стен в уровне пола имеются пятна черного цвета, структурно схожие со скоплением микроскопических грибков (плесень). Также было выявлено несоответствие расстояния от выгребной ямы до жилого дома, расположенного на смежном участке, требованиям нормативной документации. Согласно заключению ФИО17 от ДД.ММ.ГГГГ года № <данные изъяты> для обеспечения безопасной эксплуатации жилого дома необходимо выполнить комплекс работ по ремонту конструкций крыши и стен, стоимость которых составляет 449 149 руб. 20 коп. Истцом понесены расходы по оплате услуг специалиста в размере 30 000 руб.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Челябинской области.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Спиридонова С.В., представитель истца Ягодина А.В. поддержали исковые требования в полном объеме. Представитель ответчика Горбуновой В.А. – по ордеру Воробьев А.В. возражал против удовлетворения исковых требований. Ответчик Горбунова В.А., представитель третьего лица- Управления Росреестра по Челябинской области в судебном заседании при надлежащем извещении не участвовали.

Суд постановил решение об отказе Спиридоновой С.В. в удовлетворении исковых требований к Горбуновой В.Б.

В апелляционной жалобе Спиридонова С.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает, что при вынесении решения суд руководствовался только заключением судебной экспертизы. При этом заключение экспертизы считает не допустимым доказательством. Так как экспертом сделан вывод, что бывшие в употреблении железнодорожные шпалы, пропитанные креозотом, могут быть использованы в качестве строительного материала для строительства жилых домов при выполнении отделки стен. Экспертом не указано, на основании каких норм и правил сделан данный вывод. В результате эксперт, не посчитав стены из отработанных железнодорожных шпал недостатком, не включила их в перечень работ по устранению недостатков. Кроме этого экспертом для определения состояния жилого дома на момент продажи было исследовано и отображено в экспертизе объявление о продаже спорного дома, которое не могло служить доказательством, так как объявление размещено ответчиком в апреле 2019 года, за три года до совершения сделки по купле-продаже дома. Считает, что экспертом не даны четкие ответы на поставленные судом вопросы, по сути в заключении отражено субъективное мнение эксперта, не содержащее ссылок на нормативные документы, методику, примененную при исследовании. Полагает, что заключение эксперта по своему содержанию и форе не соответствует требованиям закона. Считает ошибочным вывод суда о том, что выявленные недостатки жилого дома не являются скрытыми. На момент покупки и подписания акта приема-передачи стены из шпал снаружи были обшиты сайдингом, внутри обшиты ДВП и оклеены обоями. Вывод о том, что шпалы с обшивкой ДВП были видны вблизи оконного проема кухни, является несостоятельным, так как человеку, не имеющему специальных познаний в области строительства, невозможно определить, что стены состоят именно из отработанных железнодорожных шпал, а не из иного деревянного строительного материала. Указывает, что при визуальном осмотре жилого дома до заключения договора купли-продажи, а также на момент его заключения не представлялось возможным определить материал, из которого возведены стены дома, без их вскрытия, в связи с чем, данные недостатки являются скрытыми. Кроме того, в объявлении о продаже дома было указано, что стены дома кирпичные.

Считает необоснованным вывод суда о том, что при осмотре дома истец имела реальную возможность осмотреть состояние крыши, установить материалы, из которых построен дом, поскольку из технической документации усматривается, что крыша дома шиферная, год постройки дома - ДД.ММ.ГГГГ год. Однако в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, указывающие на то, что до покупки дома и подписания акта приема-передачи истец была ознакомлена с указанными документами. Также истец не может согласиться с выводом эксперта о том, что причиной недостатка кровли является ее физический износ, так как экспертом не доказана причинно-следственная связь между годом постройки дома и имеющимися недостатками крыши дома. Считает, что протекание кровли является скрытым дефектом, так как визуально человеку, не подготовленному в области строительства, невозможно определить повреждение кровельного покрытия. Протекание проявилось во время атмосферных осадков, об этом свидетельствуют множественные следы потеков и желтых пятен на потолках и стенах внутри дома. Также из имеющихся в заключениях фотоматериалов, на которых изображены части крыши видно, что доступ внутрь крыши из-за конструктивных особенностей отсутствовал как до ремонта крыши, так и после него, что свидетельствует о невозможности проверки состояния крыши, в том числе, кровельного покрытия и стропильной системы.

Считает ошибочным вывод суда о том, что при исследовании экспертом были приняты во внимание фотоматериалы, произведенные до ремонта дома истцом, согласно которым на момент покупки дома и подписания акта приема-передачи исследуемый дом в части (лит.б) имел тесовые стены. Однако, мнение эксперта о том, что дом в части лит. б имел тесовые стены не соответствует действительности, поскольку стены в данной части дома состоят из шлакоблока. Данный факт свидетельствует о том, что при проведении осмотра эксперт не смогла достоверно определить, из какого материала состоят стены дома.

Не согласна с оценкой суда, данной заключению специалиста ФИО18 № <данные изъяты>. Полагает, что заключение этого специалиста содержит не только выводы относительно стоимости ремонтных работ, но и относительно наличия скрытых недостатков, возможности использования дома по его назначению.

Истец Спиридонова С.В., ответчик Горбунова В.Б., представитель третьего лица- Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Информация о дате и времени рассмотрения настоящего дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, судебная коллегия на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам, на соответствие нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает.

Как установлено судом, и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ года между Спиридоновой С.В. (покупатель) и Горбуновой В.Б. (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого покупатель купила у продавца следующие объекты недвижимого имущества: жилой дом общей площадью 42,8 кв.м. с КН №, земельный участок площадью 148 кв.м. с КН № с видом разрешенного пользовании- для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства. Расположенные по адресу: <адрес> (л.д.14 т.1). По условиям договора покупатель покупает недвижимое имущество за 1700 000 руб. Оплата произведена покупателем в полном объеме.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года Спиридонова С.В. приняла в собственность жилой дом с КН № и земельный участок с КН №, расположенные по адресу: <адрес>, При этом жилой дом передан в пригодном для его использования состоянии, претензий к продавцу по поводу состояния передаваемого жилого дома покупатель не имел(л.д.15 т.1).

Согласно заключению специалиста ФИО19 от ДД.ММ.ГГГГ года № <данные изъяты> техническое состояние конструкции стен и крыши жилого дома № <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, оценивается, как ограниченно-работоспособное. Для обеспечения безопасной эксплуатации жилого дома №<адрес> необходимо выполнить комплекс работ по ремонту конструкций крыши и стен. Стоимость устранения выявленных недостатков дома № <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 449 149 руб. 20 коп. ( л.д.27-70 т.1).

По ходатайству ответчика судом была назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы: имеются ли в спорном жилом доме недостатки, в том числе скрытые, какова стоимость их устранения; установить причины образования недостатков и существовали ли они на момент заключения договора и подписания акта приема-передачи, могли ли они быть обнаружены при осмотре дома; возможно ли использование дома по его назначению для проживания. Проведение экспертизы было поручено эксперту ФИО20ФИО27).

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ года № <данные изъяты> в ходе осмотра было установлено, что собственником спорного дома были выполнены ремонтно-строительные работы: замена покрытия кровли над зданием лит. Б,Б1 из шифера на профнастил с частичной заменой стропильной системы; замена перекрытия над пом.4(лит.Б); замена наружных стен лит.Б1 из шпал на кладку из газоблоков; демонтаж сайдинга(лит.Б); демонтаж кирпичной печи; демонтаж регистров отопления; частичный демонтаж внутренней отделки(лит.Б.,Б1); замена дощатого пола лит.Б1 на бетонный; устройство центрального газоснабжения; на западном фасаде лит.Б установлен прибор учета газа.

Поскольку на момент натурного осмотра недостатки в доме были частично устранены, то экспертом были исследованы фотографии дома до проведения ремонтных работ, выполненные ФИО21 в рамках составления заключения специалиста №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленных в электронном виде (CD-диск), в том числе фотографии стропильной системы кровли. Как указано на стр. 42-44 заключения, экспертом установлено, что имелись следы протекания кровли, намокание деревянной обрешетки, поражение гнилью обрешетки и стропильной системы. Намокание деревянной обрешетки, поражение гнилью обрешетки и стропильной системы появились вследствие протекания кровли, которая на момент покупки была закрыта рекламными баннерами.

Как следует из заключения эксперта, на момент покупки жилого дома № <адрес> по ул.<адрес> и подписания акта приема-передачи покрытие кровли жилого дома(лит.Б.,Б1) было выполнено из шифера, местами имелись следы проведения ремонта, уложен профнастил, рубероид, часть покрытия кровли была закрыта рекламными баннерами, которые были закреплены сверху кирпичами; имелись следы протекания кровли, намокание деревянной обрешетки, поражение гнилью обрешетки и стропильной системы(л.д.177 оборот, 182 т.1).

На момент покупки дома и подписания акта приема-передачи стены лит.Б1 были выполнены из деревянных железнодорожных шпал, которые «наиболее вероятно» были пропитаны защитными средствами. Как указано экспертом, строительными нормами и правилами не установлен запрет на использование шпал при строительстве жилых домов, но поскольку креозот является веществом канцерогенного характера, то необходимо выполнять отделку стен из шпал(штукатурка, навесной фасад и т.п.). На момент покупки дома стены из шпал снаружи были утеплены и облицованы сайдингом, внутри обшиты ДВП, оклеены обоями, в связи с чем, эксперт пришла к выводу, что стены из шпал при выполнении отделки могут быть использованы в качестве строительного материала.

В результате проведенного исследования экспертом установлено, что в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> имеются следующие недостатки: до проведения ремонтных работ кровля из шифера имела повреждения кровельного покрытия: пробои, трещины, просветы в отдельных местах; снегозадерживающие устройства на кровле жилого дом № 49 (лит.Б,Б1, б) отсутствуют; разрушение кирпичной кладки дымовой трубы над кровлей, местами выпадение раствора из швов, разрушение отдельных кирпичей; трещины в кладке стен лит.Б, разрушение отдельных кирпичей, местами выпадение раствора швов; конструкция наружных стен жилого дома №<адрес> (лит.Б, Б1) не соответствует требованиям тепловой защиты; доступ к газопроводу, проходящему по северному фасаду дома № 49 (лит.Б), для осмотра и ремонтных работ частично ограничен; местоположение выгреба не соответствует санитарным нормам и правилам в части расстояния до жилого дома на смежном участке с КН №.

Все выявленные недостатки являлись явными на момент покупки жилого дома и подписания акта приема-передачи. Установить их при приемке дома было возможно путем осмотра, без разрушающих работ. Недостатки не являются скрытыми, которые появились после подписания акта приема-передачи дома, так как были изначально до передачи дома. Стоимость устранения недостатков составляет 445 586 руб. Причиной недостатков кровли из шифера (пробои, трещины, просветы в отдельных местах), дымовой трубы над кровлей (разрушение кирпичной кладки, местами выпадение раствора из швов, разрушение отдельных кирпичных), кирпичных стен дома (лит.Б) (трещины в кладке, разрушение отдельных кирпичей, местами выпадение раствора из швов) является физический износ. Причиной отсутствия снегозадерживающих устройств на кровле жилого дома №<адрес> (лит.Б, Б1, б), несоответствия конструкций стен жилого дома №<адрес> (лит.Б, Б1) (приведенное сопротивление теплопередаче наружных стен меньше требуемого значения), нарушения нормируемого расстояния от выгреба до жилого дома на смежном участке с КН №, ограничения доступа к газопроводу, проходящему по северному фасада дома №<адрес> (лит.б), является несоблюдение норм и правил при возведении жилого дома, устройстве выгреба, и при выполнении наружной отделки дома. Выявленные недостатки: трещины в кладке стен лит.Б, разрушение отдельных кирпичей, местами выпадение раствора из швов; пробои, трещины, просветы в отдельных местах кровельного покрытия жилого дома (лит.Б, Б1); отсутствие снегозадерживающих устройств на кровле; разрушение кирпичной кладки дымовой трубы над кровлей; несоответствие конструкций стен жилого дома №<адрес> (лит.Б1) требованиям тепловой защиты; частичное отсутствие доступа к газопроводу, проходящему по северному фасаду дома №<адрес> (лит.б), для осмотра и ремонтных работ, являются устранимыми, использовать жилой дом по назначению для проживания возможно после устранения данных недостатков. Для устранения нарушений санитарных норм и правил в части местоположения выгреба исследуемого дома необходимо не использовать его для сбора стоков (л.д.170-234 т.1).

Заключение эксперта ФИО22 принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства, оценка которому дана по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Установив вышеуказанные обстоятельства, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом наличия в спорном жилом доме скрытых недостатков, о которых покупатель не была поставлена в известность, в связи с чем, отсутствуют основания для уменьшения покупной стоимости жилого дома.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно положениям статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса.

Согласно статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору, в том числе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Исходя из положений пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о соразмерном уменьшении покупной цены имеет иную правовую природу, нежели требование о возмещении расходов по устранению недостатков.

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не представлено относимых и допустимых доказательств несоответствия цены жилого дома качественному состоянию жилого дома, которые были согласованы при заключении договора купли-продажи. Согласно материалам технической инвентаризации спорный жилой дом был возведен в 1985 году, выявленные недостатки кровли являлись видимыми, при желании истец мог обратить внимание на то, что кровля дома покрыта баннерами.

Заключение судебной экспертизы о возможности использования спорного жилого дома по назначению иными документальными доказательствами не опровергнуто. Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с заключением проведенной по делу судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта подробно мотивированы проведенным исследованием. Ходатайств о назначении по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы истцом перед судом заявлено не было.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, требование об уменьшении покупной цены не может быть определено в размере стоимости расходов по устранению недостатков, поскольку под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Учитывая требования закона, установленные судом обстоятельства, представленные сторонами доказательства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно не принято в качестве надлежащего доказательства заключение специалиста ФИО23 поскольку указанное заключение было выполнено по вопросу определения имеющихся недостатков жилого дома без учета даты его возведения, а также согласования сторонами покупной цены.

Не влекут отмены обжалуемого решения суда доводы апелляционной жалобы о том, что истец до покупки дома и подписания акта приема-передачи не была ознакомлена с материалами технической инвентаризации на жилой дом, поскольку не свидетельствуют о наличии препятствий со стороны продавца дома в ознакомлении с техническим паспортом домовладения.

Доводы апелляционной жалобы Спиридоновой С.В. о несогласии с выводами судебной экспертизы не принимаются судебной коллегией, поскольку данное заключение не было опровергнуто иными доказательствами.

Являются необоснованными доводы апелляционной жалобы о том. что протекание кровли является скрытым дефектом, поскольку как указано экспертом кровля дома была местами покрыта баннерами, что видно неспециалисту, кроме того, в доме имелись следы протечек.

По существу все доводы апелляционной жалобы Спиридоновой С.В. сводятся к несогласию истца с непринятием судом ее точки зрения, как должно быть разрешено дело и как должны быть оценены имеющиеся в материалах дела доказательства, что не свидетельствует о существенном нарушении норм материального и процессуального права, повлекшем неправильное разрешение спора.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Челябинска от 13 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Спиридоновой СВ- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 21 марта 2024 года.