Решение по делу № 33-8490/2021 от 28.10.2021

Дело № 33-8490/2021

№ 2-4516/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Оренбург 23 ноября 2021 года

Судебная коллегия Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Синельниковой Л.В.,

судей Самохиной Л.М., Зудерман Е.П.,

при секретаре Бутенко Г.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Оренбурга к Твердохлеб О.Г. о признании строения самовольной постройкой и обязании снести постройку,

по апелляционной жалобе администрации города Оренбурга на решение Ленинского районного суда г.Оренбурга от 1 сентября 2021 года,

заслушав доклад судьи Синельниковой Л.В.,

установила:

администрация г. Оренбурга обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к ИП Твердохлеб О.Ю., Твердохлеб О.Г. об освобождении земельного участка.

Определением Арбитражного суда от 18 марта 2021 года исковые требования администрации г.Оренбурга к Твердохлеб О.Г. об освобождении земельного участка выделены в отдельное производство и направлены для рассмотрения по подсудности.

Определением Оренбургского областного суда от 30 апреля 2021 года дело по иску администрации г.Оренбурга к Твердохлеб О.Г. передано на рассмотрение в Ленинский районный суд г.Оренбурга.

В исковом заявлении к Твердохлеб О.Ю. администрация г.Оренбурга указала, что специалистами департамента градостроительства и земельных отношений произведен осмотр объекта, расположенного по адресу: г(адрес). В ходе осмотра выявлено, что входная группа объекта, находящегося по указанному адресу, находится на территории общего пользования и будет препятствовать проведению работ по ремонту дорожного покрытия улицы.

Истец, с учетом уточнений исковых требований, просит признать самовольной постройкой объект капитального строительства, расположенный за пределами границ земельного участка с кадастровым номером №, на территории общего пользования, расположенной по адресу: (адрес); обязать Твердохлеб О.Ю. снести постройку, возведенную за пределами границ земельного участка с кадастровым номером №, на территории общего пользования, расположенной по адресу: (адрес).

Представитель истца, извещенный о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился.

Третье лицо Твердохлеб О.Ю., одновременно являющийся представителем ответчика Твердохлеб О.Г., в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Ответчик Твердохлеб О.Г., извещенная о рассмотрении дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель третьего лица инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области в судебное заседание не явился, в письменном отзыве не возражал против удовлетворения исковых требований.

Решением Ленинского районного суда г.Оренбурга Оренбургской области от 1 сентября 2021 года в удовлетворении исковых требований администрации г. Оренбурга к Твердохлеб О.Г. о признании строения самовольной постройкой и обязании снести постройку отказано.

В апелляционной жалобе истец администрация г. Оренбурга просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В жалобе указывает, что то обстоятельство, что актом приемочной комиссии от 20 октября 2014 года установлено, что переустройство и перепланировка нежилого помещения (адрес), производились в соответствии с разрешением, выданным Управлением градостроительства и архитектуры Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, не доказывает, что у ответчика имелось законное основание для строительства входной группы. Также ответчиком не представлены доказательства того, что земельный участок под входной группой предоставлен ответчику на каком-либо праве. Считает, что входная группа расположена на самовольно занятом ответчиком земельном участке без получения разрешительной документации на ее строительство.

Изучив материалы дела, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч. 1 ст. 60 Земельного Кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:

1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок;

2) самовольного занятия земельного участка;

3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В силу п. 4 ч. 2 ст.60 Земельного Кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 45 и 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, следует, что в силу статьи 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Как разъяснено в п.п.22, 24, 25, 26, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации N 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. При этом на истца возлагается обязанность доказывания, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в обоснование доводов, изложенных в исковом заявлении, администрация г.Оренбурга ссылается на акт обследования земельного участка от 26 января 2021 года, составленный специалистами департамента градостроительства и земельных отношений, в котором указано, что по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), установлено, что входные группы объекта, расположенного по указанному адресу, находятся за границами земельного участка с кадастровым номером №, на территории общего пользования.

Собственником нежилого помещения № №, площадью *** кв.м.,
этаж ***, расположенного по адресу: (адрес), является Твердохлеб О.Ю.

Собственником нежилого помещения № №, общей площадью *** кв.м., находящегося в подвале, расположенном по адресу: (адрес) является Твердохлеб О.Г.

Из сведений, данных ГУП «ОЦИОН» по состоянию на 30 июня 2000 года, следует, что строение литер *** /жилая площадь и торгово-складское помещение площадью *** кв.м./, находящееся по адресу: (адрес), было зарегистрировано за Городским Советом народных депутатов на основании распоряжения администрации г.Оренбурга от (дата) года № №.

По данным инвентаризации от 1 ноября 2006 года помещение № № находится в подвале, основное строение литер *** годом постройки до *** года, используется как торговое помещение, принадлежит МО «город Оренбург» Оренбургской области.

Согласно решению Оренбургского городского Совета № № от
(дата) «Об утверждении перечня объектов, составляющих муниципальную собственность г.Оренбурга» к перечню объектов, составляющих муниципальную собственность г.Оренбурга, отнесено нежилое помещение (адрес).

Из свидетельства о государственной регистрации права от
(дата) серии *** № № следует, что нежилое помещение
(адрес), находилось в собственности МО «город Оренбург Оренбургской области».

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от (дата) серии *** № № нежилое помещение № № общей площадью *** кв.м., находящееся в подвале объекта, находящегося по адресу: (адрес), принадлежит на праве собственности Твердохлеб О.Г. на основании договора купли-продажи от (дата).

Из договора купли-продажи помещения с использованием кредитных средств № № от (дата) заключенного между
Кицулом Ю.М. (продавец) и Твердохлеб О.Г. (покупатель), усматривается, что Твердохлеб О.Г. приобрела нежилое помещение № № площадью
*** кв.м., расположенное (адрес).

Из содержащихся в материалах дела генеральных планов земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), от 1 ноября 2006 года, 1 августа 2014 года следует, что в помещение литер *** имелась отдельная входная группа, выходящая на (адрес).

В описании объекта недвижимости, находящегося по адресу: (адрес), составленном ГУП «ОЦИОН» 23 октября 2007 года, содержится план указанного объекта недвижимости от 1 ноября 2006 года, на котором отображена входная группа с (адрес).

При покупке помещения Твердохлеб О.Г. был заказан отчет о рыночной и ликвидационной стоимостях недвижимого имущества № 14-162 от
(дата), составленный ООО «Аудиторская фирма СОВА». В данном заключении содержались сведения о наличии у приобретаемого Твердохлеб О.Г. нежилого помещения входной группы с (адрес).

Третье лицо Твердохлеб О.Ю. в суде пояснял, что на момент покупки нежилого помещения № № единственный вход в подвал здания осуществлялся с улицы, другого отдельного входа не было.

Исходя из указанных доказательств по делу, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что входная группа, которую просит снести истец, существовала до приобретения ответчиком нежилого помещения, была узаконена в установленном законом порядке, следовательно, (дата) у ответчика возникло право собственности на нежилое помещение вместе с входной группой, через которую осуществлялся вход в указанное помещение. С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу об отказе администрации г.Оренбурга в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки.

Указанный вывод судебная коллегия находит правильным, а доводы апелляционной жалобы истца – необоснованными, исходя из следующих обстоятельств.

В ходе рассмотрения дела не были установлены обстоятельства, подтверждающие нарушение сохранением спорной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц, в том числе истца, правил землепользования и застройки.

Одним из обязательных условий для сохранения самовольной постройки в существующем виде является ее соответствие параметрам, установленным документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Из описания объекта недвижимости, находящегося по адресу: (адрес), составленного ГУП «ОЦИОН» 23 октября 2007 года, с содержащимся в нем планом указанного объекта недвижимости от 1 ноября 2006 года следует, что на момент составления указанного описания и схемы вход в нежилое помещение № № осуществлялся со входной группы, находящейся на (адрес).

В указанный период нежилое помещение № № находилось в собственности МО «город Оренбург», что подтверждается данными инвентаризации от 1 ноября 2006 года, решением Оренбургского городского Совета № № от (дата), свидетельством о государственной регистрации права от (дата) серии *** № №.

Генеральный план г. Оренбурга утвержден Решением Оренбургского городского Совета от 10 октября 2008 года № 674 «Об утверждении Генерального плана города Оренбурга». То есть, на момент утверждения Генерального плана входная группа нежилого помещения (адрес), уже существовала, и должна была быть учтена при формировании границ территории общего пользования.

Доказательства, подтверждающие, что указанная входная группа была выполнена после установления границ территории общего пользования, а также доказательства, подтверждающие наличие иного входа в нежилое помещение ответчика, истцом в суд первой и апелляционной инстанции не представлено.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что спорная входная группа была выполнена до принятия правил землепользования и застройки г. Оренбурга в 2008 году, была оформлена надлежащим образом, учтена в генеральных планах земельного участка в период нахождения нежилого помещения в собственности МО «город Оренбург», что свидетельствует о признании государственными органами ее законной постройкой. При таких обстоятельствах входную группу нельзя признать самовольной постройкой, возведенной ответчиком самовольно, на территории, находящейся в общем пользовании, в отсутствие разрешения на ее возведение.

Нормами земельного законодательства, действовавшими на момент приобретения объекта недвижимости в собственность у МО город Оренбург, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5
п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 г. регулировались ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в настоящее время - ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3
ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

При переходе от муниципального образования город Оренбург прав на нежилое помещение № 2, включающее в себя входную группу, обеспечивающую доступ в это помещение, к последующим собственникам нежилых помещений перешло право пользования частью земельного участка, на котором расположено это нежилое помещение и входная группа в него. Таким образом, у Твердохлеб О.Г. имеется соответствующее право пользования земельным участком под входной группой, которое ранее имелось у муниципального образования город Оренбург.

Судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, нормы материального и процессуального права применены правильно, дана правильная оценка всей совокупности доказательств по делу и оснований для отмены судебного решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Оренбурга от 1 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Оренбурга – без удовлетворения.

Председательствующий Л.В. Синельникова

Судьи Л.М. Самохина

Е.П. Зудерман

В окончательной форме апелляционное определение принято 26.11.2021.