Решение по делу № 33-7/2017 от 14.11.2016

Судья: Еремина А.В.

гр.д. № 33- 7/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 января 2017 г.                             г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Емелина А.В.,

     судей – Никоновой О.И. и Улановой Е.С.,

    при секретаре – Устяк Ю.В.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «КредитМаркет» на решение Красноармейского районного суда Самарской области от 23 июня 2015 г., которым постановлено:

«Уточненные исковые требования Токарева П.Ф. к Асадовой А.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком и признании права собственности удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Токаревым П.Ф. и Асадовой А.А..

Признать недействительным и аннулировать в ЕГРП запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ права собственности Асадовой А.А. на земельный участок из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>.

Признать недействительным и аннулировать в ЕГРП запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ права собственности Асадовой А.А. на жилой дом, общей площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>.

Обязать Асадову А.А. возвратить Токареву П.Ф., переданные ей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, площадью <данные изъяты>., и земельный участок, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес>.

Признать за Токаревым П.Ф. право собственности на жилой дом, площадью <данные изъяты>., и земельный участок, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты>., расположенные по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для внесения изменений в ЕГРП.»

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда – Никоновой О.И., объяснения представителя ООО «КредитМаркет» - Сергиенко Ж.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу представителя истца Токарева П.Ф. – Токарева П.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Токарев П.Ф. обратился с иском к Асадовой А.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком и признании права собственности на земельный участок и жилой дом, в котором просил расторгнуть договор купли продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Токаревым П.Ф. и Асадовой А.А.. Признать за Токаревым П.Ф. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Асадовой А.А. заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в регистрационной палате <адрес> была проведена регистрация данного договора. По условиям п.3.1.2.1 договора ответчик должен был в день подписания договора открыть документарный безотзывный безакцептный аккредитив в отделении ОАО «Сбербанк России» г. Самара находящийся по адресу: <адрес>. Однако ответчик данное условие договора купли-продажи не исполнил. В связи с существенным нарушением условий договора, а именно: не открытием данного аккредитива, не произведенной оплатой, а также в связи с многочисленными нарушениями в тексте самого договора дальнейшее исполнение договора невозможно. При попытке расторгнуть договор с ответчиком выяснилось, что сотовые телефоны, указанные ответчиком, выключены. Ответ на срочную телеграмму с предложением о расторжении договора купли-продажи так же не получен.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО «КредитМаркет» просит решение отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме. Ссылается на пункт 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ, как на основание отмены решения суда, поскольку считает, что суд постановил решение о правах и обязанностях ООО «КредитМаркет», которое является залогодержателем спорного имущества, однако к участию в деле не привлекалось. Также представитель ООО «КредитМаркет» указал, что не имеется оснований для удовлетворения исковых требований Токарева П.Ф., поскольку не оплачена только часть денежных средств, денежные средства в размере <данные изъяты> покупателем оплачены. Кроме того, представитель ООО «КредитМаркет» считает, что неисполнение покупателем условия об оплате цены договора не является безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи, в данном случае продавец имеет право требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГПК РФ. Указывает также на то, что право залога в пользу ООО «КредитМаркет» подлежит сохранению.

В соответствии с положениями части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия вынесла определение о переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Токарева П.Ф. – Токарев П.А. исковые требования поддержал, указал, что ответчик Асадова А.А. денежных средств в счет оплаты предмета договора истцу не передавала, ни наличными, ни путем перечисления на счет продавца. Спорные объекты недвижимости также не были переданы от продавца к покупателю. В день, когда стороны должны были забирать документы из регистрирующего органа, они договорились встретиться и передать ключи и оставшиеся документы. Но Асадова А.А. забрала из регистрирующего органа документы ранее, встречи с истцом, соответственно представитель истца не передал ей ключи от жилого дома. В жилой дом ответчик не вселялась и им не пользовалась.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «КредитМаркет», привлеченного судебной коллегией в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – Сергиенко Ж.В. возражала против удовлетворения исковых требований Токарева П.Ф., поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Указала, что возврат имущества в натуре нарушит права истца, так как с обременением он не сможет им распорядиться, в связи с чем Токареву необходимо избрать иной способ защиты своих прав. Также, представитель пояснила, что Асадова А.А. не исполняет свои обязательств по договору займа, и подобные сделки заключала с другими организациями.

Асадова А.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежащим образом, о причинах неявки судебной коллегии не сообщила. Согласно ответу Управления ЗАГС Самарской области на запрос судебной коллегии в архивах органов ЗАГС Самарской области за временной период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ записи актов о расторжении брака, смерти Асадовой А.А. отсутствуют.

Учитывая извещение ответчика, в соответствии с требованиями статьи 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие Асадовой А.А.

Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает обжалуемое решение суда подлежащим отмене по основанию, предусмотренному п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, - судом принято решение о правах и обязанностях ООО «КредитМаркет» - лица, не привлеченного к участию в деле.

При рассмотрении дела по правилам первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, судебной коллегией установлено следующее.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 ГК РФ). В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями ст. 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.

Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

В соответствии с ч. 4 ст. 486 ГК РФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров купли-продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода покупателем права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества продавец на основании пункта 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Из материалов дела следует, что Токарев П.Ф. являлся собственником жилого дома общей площадью <данные изъяты>., жилой площадью <данные изъяты> и земельного участка из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты>., расположенных по адресу: <адрес>.

Судебной коллегией установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Токаревым П.Ф. (продавец) в лице Токарева П.А. (представителя по доверенности) и Асадовой А.А. был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком. По условиям данного договора покупатель купил в собственность у продавца, а продавец продал вышеуказанный дом и земельный участок за <данные изъяты> (стоимость жилого дома <данные изъяты>, стоимость земельного участка <данные изъяты>). Договором установлен источник оплаты предмета сделки: за счет собственных средств покупателя <данные изъяты> и за счет заемных средств (<данные изъяты>), предоставляемых покупателю ООО «КредитМаркет» по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного в <адрес> между покупателем и займодавцем.

Договором также предусмотрено, что жилой дом в обеспечение обязательств, принятых по договору займа, считается находящимся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя на жилой дом. Права займодавца по договору займа удостоверяются закладной.

Расчеты покупателя с продавцом урегулированы разделом 3 и включают передачу наличных денежных средств в размере <данные изъяты> (до подписания настоящего договора). Подтверждение оплаты указанных денежных средств является финансовый документ продавца о получении данной суммы. Оплата суммы в размере <данные изъяты> производится с использованием аккредитивной формы расчетов. Покупатель в день подписания настоящего договора открывает в ОАО «Сбербанк России» г. Самара в пользу продавца документарный безотзывный покрытый безакцептный аккредитив. Сумма покрытия составляет <данные изъяты>. Срок действия аккредитива – по ДД.ММ.ГГГГ. Оплата стоимости жилого дома является выполненной покупателем в полном объеме после исполнения аккредитива и поступления денежных средств на счет продавца.

Согласно пункту 4.2.1 продавец имеет право требовать расторжения договора в случае неполучения денежных средств указанных в пунктах 3.1.1. и 3.1.2. в течение 10 дней с даты поступления денежных средств на счет покупателя.

Согласно материалам дела право собственности Асадовой А.А. на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРП (л.д.31,32).Также зарегистрировано обременение права Асадовой А.А. (ипотека) в пользу ООО «КредитМаркет».

Свои обязательства, согласно договору, продавец выполнил, однако покупатель Асадова А.А. уклоняется от исполнения обязательств со своей стороны. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени не исполнено, ни в какой части, обязательство по оплате, в счет стоимости квартиры. Доказательств передачи ответчиком истцу наличных денежных средств (финансовый документ продавца) и доказательств открытия в ОАО «Сбербанк России» г. Самара в пользу продавца документарного безотзывного покрытого безакцептного аккредитива с суммой покрытия <данные изъяты> суду представлено не было.

Согласно ответу из ОАО «Сбербанк России» наличие аккредитива на сумму <данные изъяты> на имя Токарева П.Ф. не установлено.

На запрос судебной коллегии ОАО «Сбербанк России» представлена выписка по счету, открытого на имя Асадовой А.А. из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ на счет клиента зачислена сумма в размере <данные изъяты>, поступившая от ООО «КредитМаркет» (частичная выдача денежных средств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ). ДД.ММ.ГГГГ на счет Асадовой А.А. поступила сумма в размере <данные изъяты> от ООО «КредитМаркет» (выдача денежных средств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ). Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Асадова А.А. через мобильный банк произвела перечисление суммы <данные изъяты> (с карты на карту), ДД.ММ.ГГГГ ответчик также через мобильный банк произвела списание с карты на карту <данные изъяты>, а сумму в размере <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ получила наличными через POS Сбербанка.

Таким образом, заемные денежные средства и сумму в размере <данные изъяты> Асадова А.А. не передала продавцу, следовательно, нарушила условия договора купли-продажи, что в силу пункта 4.2.1 является основанием для расторжения договора купли-продажи. Судебная коллегия также учитывает, что продавая жилой дом и земельный участок, которые являются дорогостоящим имуществом, истец получил право на возмещение денежной компенсации по их отчуждению, однако, лишился того, на что был вправе рассчитывать, а ответчик сберегла денежные средства, полученные от ООО «КредитМаркет» и приобрела право собственности на спорные объекты недвижимости. Учитывая изложенное, ответчик существенно нарушила условия договора купли-продажи.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции представитель истца указал, что жилой дом и земельный участок фактически не были переданы истцом и приняты ответчиком, данные объекты недвижимости остались в пользовании продавца, указанные обстоятельства стороной ответчика не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает подлежащими удовлетворению исковые требования Токарева П.Ф. о расторжении договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, признании недействительной записи регистрации в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ права собственности Асадовой А.А. на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, о признании за Токаревым П.Ф. право собственности на спорный объект недвижимости.

Требования о возврате предметов спора от покупателя к продавцу не подлежат удовлетворению, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что указанные объекты недвижимости в настоящее время находятся во владении истца.

Ссылаясь на необходимость отказа в удовлетворении исковых требований Токарева П.Ф. в связи с тем, что объект недвижимости является предметом залога, представитель ООО «КредитМаркет» не указал, на основании каких норм действующего гражданского законодательства он пришел к данному выводу. При этом положения ст.ст. 1102 и 1104 ГК РФ не ставят возможность возврата неосновательного обогащения в виде недвижимого имущества в зависимость от обременения его залогом третьими лицами.

В соответствии со статьями 98, 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красноармейского районного суда Самарской области от 23 июня 2015 г. отменить.

Постановить по делу новое решение.

Исковые требования Токарева П.Ф. к Асадовой А.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком и признании права собственности удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Токаревым П.Ф. и Асадовой А.А.

Признать недействительной запись регистрации в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ права собственности Асадовой А.А. на земельный участок из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать недействительной запись регистрации в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ права собственности Асадовой А.А. на жилой дом, общей площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Токаревым П.Ф. право собственности на жилой дом, площадью <данные изъяты>., и земельный участок, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и следок с ним.

Взыскать с Асадовой А.А. сумму государственной пошлины в доход местного бюджета в размере 300 (триста) рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: