Решение от 26.04.2022 по делу № 66а-828/2022 от 05.04.2022

№ 66а-828/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи                                                                         26 апреля 2022 г.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Катанаевой А.С., судей Колпаковой А.В., Печуриной Ю.А., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В. рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-184/2022 (23OS0000-01-2021-001396-97) по административному исковому заявлению Магомадова Риза Мовлаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 4 февраля 2022 г.,

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., заслушав пояснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края Сергеева Р.М., судебная коллегия

установила:

Магомадов Р.М., являясь собственником здания с кадастровым номером №, площадью 2954,30 кв. м: расположенного по адресу: <адрес>, обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование заявленных требований указал, что установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивает интересы административного истца, как налогоплательщика.

Решением Краснодарского краевого суда от 4 февраля 2022 г. административное исковое заявление Магомадова Р.М. удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2954,3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости в размере 97840000 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 г.

Решением суда указано, что установленная судом кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № подлежит применению с 1 января 2019 г. и до 1 января 2022 г.

Датой подачи заявления о перерасчете кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № постановлено считать 12 ноября 2021 г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края Сергеев Р.М. просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

По мнению апеллянта, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой объектов недвижимости.

Выражая несогласие с положенным в основу решения суда заключением эксперта, автор жалобы считает, что определенная экспертом рыночная стоимость объекта оценки не может быть признана достоверной, а заключение - надлежащим доказательством по делу и подлежит исключению из числа доказательств. Полагает, что в экспертном заключении выявлены нарушения законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Магомадов Р.М., представители ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация» - Краевое БТИ, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования г. Армавир, не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее- КАС РФ), определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края Сергеева Р.М., судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2954,3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

Удовлетворяя требования административного иска и устанавливая кадастровую стоимость на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд, руководствовался положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), разъяснениями, содержащимися Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28) и исходил из установления факта завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, а также факта нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как собственника объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого является основой для исчисления налогов.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Оспаривая достоверность установленной кадастровой стоимости, истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО «Альфа Эксперт» № от 14 октября 2021 г., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. составила 85563800 рублей.

Указанный отчет обоснованно не был принят судом в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта. Данные выводы суда судебная коллегия признает верными.

Судом правильно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее-Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Как следует из исследованного судом апелляционной инстанции отчета, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату, представленная в них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности, оценщиком не был получен и проанализирован весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, были искажены ценообразующие характеристики.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, проанализировав представленные сведения, суд первой инстанции правомерно назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению судебной экспертизы от 21 декабря 2021 г. №, подготовленному экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки «ЛУЧ» - Г., отчет об оценке от 14 октября 2021 г. №, выполненный оценщиком ООО «Альфа Эксперт» А., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость здания с кадастровым номером № определена в размере 97840000 рублей.

Проанализировав выводы суда первой инстанции, принявшего за основу данное заключение судебной оценочной экспертизы, судебная коллегия соглашается с тем, что заключение эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости.

Как следует из заключения, рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, приведены все необходимые расчеты, подробно мотивированы корректировки.

Вопреки доводам автора апелляционной жалобы, выбор подходов и методов оценки произведен оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности, с учетом того, что пункт 20 ФСО № 1 допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов.

Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов был подробно обоснован экспертом как в ходе допроса в суде первой инстанции, так и в письменных пояснениях в адрес судебной коллегии, он не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297.

Рассчитывая стоимость сравнительным подходом и производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже 16 аналогичных объектов, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым.

При этом использованные в расчетах отобранные экспертом для сравнения 5 объектов максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам и сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее - ФСО № 7).

Доводы апеллятора о несопоставимости аналогов судебная коллегия отклоняет, так как, проведя анализ рынка коммерческой недвижимости г. Армавира, эксперт не выявил объектов, совпадающих по функциональному назначению с объектом эксперт (здание гостиницы). Поэтому в качестве аналогов обоснованно были выбраны отдельностоящие здания офисного и торгового назначения, сопоставимые но местоположению, площади, состоянию и прочим характеристикам.

В связи с тем, что корректировки на функциональное назначение здание (гостиницы к офисам или торговым зданиям), в справочных изданиях отсутствовала, экспертом обоснованно была введена повышающая корректировка на класс здания в размере 22%, которая отражает класс качества внутренней и внешней отделки здания, так как объект оценки отнесен к классу Б, а аналоги к зданиям класса С.

Таким образом, вопреки позиции ответчика, при подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Доводы автора апелляционной жалобы о неверном учёте ценообразующих признаков и неправильном применении корректировок судебной коллегией также отклоняются как необоснованные, поскольку сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех необходимых параметров.

Так, вопреки доводам автора апелляционной жалобы о необоснованном размере корректировки на площадь, судебная коллегия приходит к выводу, что экспертом выбраны максимально сопоставимые по площади аналоги, корректировка введена обоснованно, исходя из данных Справочника оценщика недвижимости - 2017. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода».

Не могут являться основанием для отклонения выводов эксперта и доводы апеллятора о неверном применении понижающей корректировки на стоимость земельных участков, так как данная корректировка введена на основании «Методики оценки объектов капитального строительства (ОКС)» от 9 сентября 2015. Авторы Ильин М.О. Круглов М.В., согласно которой при оценке стоимости объекта капитального строительства (ОКС) из стоимости, рассчитанного методами сравнительного и доходного подходов, в рамках которых определяется стоимость единого объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок, относимый к ОКС, необходимо вычесть стоимость прав на земельный участок. Корректировка на долю стоимости приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) правильно введена экспертом согласно исследованию, опубликованному на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт (https://statrielt.ru/statistika-na-01-01-2018g/), исходя из которого доля стоимости земельного участка в общей стоимости ЕОН составляет 11 -21%, в связи с чем для расчета принято среднее значение 16%.

Таким образом, судебная коллегия отклоняет замечания автора апелляционной жалобы о неверном применении корректировок, поскольку размер и количество корректировок были подробно разъяснены экспертом в письменной форме, и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают, так как при определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Оснований полагать, что стоимость объекта оценки, не в полной мере учитывает реальную рыночную ситуацию, а также оснований не доверять данному заключению у судебной коллегии не имеется.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, неубедительны, поскольку возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 303, 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 4 ░░░░░░░ 2022 ░. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ 35 ░░░ ░░ ░ ░░░░░░░ 6 ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░