Решение по делу № 2-1/2023 (2-56/2022; 2-2231/2021;) от 28.06.2021

2-1/2023

УИД 23RS0003-01-2021-004218-80

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 мая 2023 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего         Михина Б.А.

при секретаре                 Зайцевой О.С.

с участием представителя администрации муниципального образования город-курорт Анапа Мугафарова А.В., представителя ответчиков: Мавельяновой Т.А., Мавельяновой А.Д., Симонова А.Л., Портей Е.В., Портей В.В. – Цветкова А.В., ответчика Мартынова П.И., его представителя Идрисова Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Мавельяновой Т. А., Мавельяновой А. Д., Мартынову П. И., Киктеву В. Н., Киктевой Т. В., Симонову А. Л., Портей Е. В., Портей В. В., Казазовой С. П. о приведении объекта капитального строительства в соответствие с правоустанавливающей и технической документацией, об обязании устранить нарушения градостроительных, строительных, противопожарных, экологических норм и правил, по встречному иску Мартынова П. И. к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии и признании на него права собственности,

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском к Мавельяновой Т.А., Мавельяновой А.Д., Мартынову П.И., Киктеву В.Н., Киктевой Т.В., Симонову А.Л., Портей Е.В., Портей В.В., Казазовой С.П. о приведении объекта капитального строительства в соответствие с правоустанавливающей и технической документацией, об обязании устранить нарушения градостроительных, строительных, противопожарных, экологических норм и правил.

В обоснование требований указано, что в ходе осмотра управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 350 кв.м. с видом разрешенного использования – для эксплуатации административного здания, правообладатель которого не установлен, выявлено, что в границах данного участка возведено капитальное здание, эксплуатируемое в коммерческих целях. В объекте недвижимого имущества - многофункциональном здании находятся помещения гостиницы, магазинов и точки общественного питания, литера «АА1,А,А2А3» с кадастровым номером №, общей площадью здания 1892,9 кв.м, этажность здания в части литер «АА1» - пять, в том числе подземных 1, в части литер «А» - пять, в том числе подземных 0, в части литер «А2А3» - шесть, в том числе подземных 1. Данные объекты являются единым зданием за счет конструктивного исполнения, инженерного решения и разводки сетей, объемно-планировочного сообщения, функционального использования по одному назначению. На праве собственности принадлежат следующие нежилые помещения, следующим лицам: № (собственники Мавельянова Т.А., Мавельянова А.Д.), № (собственник Мартынов П.И.), подвал (собственник Киктев Е.В.), № (собственник Симонов А.Л.), №, 43 (собственник Потрей Е.В., Портей В.В.),     №,     44, 46-58 (собственник Казанова С.П.).

Администрация считает, что спорное здание не соответствует по функциональному назначению, разрешению на выполнение строительно-монтажных работ от 23.10.1998 № 48/3 (разрешено ввести торговые павильоны, по факту возведено многофункциональное здание), также не соответствует акту приемки законченных строительством объектов от 16.10.2000 (вводилось в эксплуатацию «административное здание», фактически объект идентифицирован как «многофункциональный центр»). По техническим характеристикам предполагался ввод 449 кв.м. Также спорное здание не соответствует решению Анапского городского суда от 01.11.2000, а именно признавалось право собственности на производственное незавершенное строительством здание при фактическом назначении объекта «общественное» и стопроцентной завершенности строительства.

Объект литер «А» вторая очередь, не соответствует определению Анапского городского суда от 31.12.2009 по делу № 2-395/2009, так как общая площадь на дату осмотра составляет 665,5 кв.м, взамен указанных 534,2 кв.м.

Объект литер «А2А3» не соответствует апелляционному определению от 18.06.2015 по делу № 2-1995/2013 по функциональному назначению.

Объект литер «А» первая очередь не соответствует правоустанавливающим документам по площади и функциональному назначению, по факту 751 кв.м вместо 390,9 кв.м.

Объект литер «АА1» не соответствует по техническим характеристикам и функциональному назначению техническому паспорту от 13.02.2010 №3587 (факт 665,5 кв.м вместо 534,2 кв.м., путем перепланировки и разукрупнения и обустройства дополнительных санузлов).

Объект недвижимости «АА1,А,А2А3» соответствует по техническим характеристикам техническому паспорту от 23.11.2011 №3587, однако не соответствует функциональному назначению. По техническому паспорту наименование «Административное здание 1,2 очередь с Жилой пристройкой (со встроенным магазином)» при фактическом наименование «многофункциональный центр» без жилых помещений.

В спорном здании «АА1,А,А2А3» произведена незаконная реконструкция, перепланировка, переоборудование объекта и при сносе 4-5 этажей части «АА1А» потребуется перепланировка здания литер «А2А3».

Также спорное здание не соответствует требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, действующих на дату реконструкции, нарушение является существенным и не устранимым. Здание не соответствует противопожарным, градостроительным, антисейсмическим, экологическим нормам и правилам, действовавшим на дату возведения и реконструкции объекта. Не соответствует ПЗЗ в части превышения минимального размера земельного участка, при норме 3583 кв.м факт 512 кв.м, превышение максимального процента застройки, при норме 40-50% факт 95%. Объект не обеспечен централизованным сбором и вывозом биологических (бытовых) отходов. Производственные отходы (стоки) в спорном здании не предусмотрены в связи с непроизводственным нецелевым назначением объекта, а также, имеет нарушения в части его возведения, реконструкции на территории объекта культурного (археологического) наследия федерального значения «Некрополь древнего города Горгиппия, VI в. До н.э.» без получения согласования региональным органом охраны ОКН.

Кроме того, здание «АА1,А,А2А3» расположено в частичным заступом за границы земельного участка с кадастровым номером №, а именно, допущен заступ на земли общего пользования <адрес> нависающими конструкциями и ступенями за границами земельного участка на протяжении 14,98м и шириной 215м на площади 17 кв.м и заступ на территории смежного земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> № шириной 1,4м по длине 7,21м на площади 10 кв.м. Объект в части литер «А2А3» расположен на территории смежного земельного участка № <адрес>.

Также спорный объект создает угрозу жизни и здоровью людей.

Ссылаясь на приведенное, истец уточнив требования, просил:

запретить Мавельяновой Т.А., Мавельяновой А.Д., Мартынову П.И., Киктевой Т.В., Киктеву В.Н., Симонову А.Л., Портей Е.В, Портей В.В., Казазовой С.П. и (или) иным лицам эксплуатацию в коммерческих целях пятиэтажного капитального административного здания, расположенного по адресу: <адрес> 11 с кадастровым номером №, общей площадью 1892,9 кв.м;

обязать Мартынова П.И. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу привести в соответствие спорное здание «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером №, возведенный по адресу: <адрес> в соответствие правоустанавливающей и разрешительной документацией, путем:

-перепрофилирования помещений здания литер «АА1» вторая очередь под административные для соблюдения функционального назначения и сноса четвертого этажа над второй очередью строительства здания литер «А»,

-сноса четвертого и пятого этажа здания литера «А» первая очередь с последующей перепланировкой здания литер «А2»;

обязать Мавельянову Т.А., Мавельянову А.Д., Симонова А.Л., Портей Е.В., Портей В.В. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу привести нежилые помещения №№, № расположенные в спорном здании «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером №, возведенном по адресу: <адрес> в соответствие правоустанавливающей и разрешительной документацией, путем:

-перепрофилирования помещения магазина первого этажа литер «А2А3» под помещение гостиничного назначения;

обязать Мартынова П.И. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу привести в соответствие нежилое помещение №, 11-39 (2 этаж, 3 этаж, 1 этаж) с кадастровым номером №, расположенное в спорном здании «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером №, возведенном по адресу: <адрес> в соответствие правоустанавливающей и разрешительной документацией, путем изменения общей площади помещения с 330,6 кв.м до 325,9 кв.м.;

обязать Казазову С.П. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу привести в соответствие нежилое помещение №, 44, 46-58 (1 этаж, подвал -1, 2 этаж, 3 этаж) с кадастровым номером №, расположенное в спорном здании «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером №, возведенный по адресу: <адрес> в соответствие правоустанавливающей и разрешительной документацией, путем изменения общей площади помещения с 315,8 кв.м до 310,4 кв.м.;

обязать Мавельянову Т.А., Мавельянову А.Д. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу привести в соответствие нежилое помещение № (1 этаж) с кадастровым номером № расположенное в спорном здании «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером №, возведенный по адресу: <адрес> в соответствие правоустанавливающей и разрешительной документацией, путем изменения общей площади помещения с 81,9 кв.м до 80,1 кв.м.;

обязать Киктеву Т.В., Киктева В.Н. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу привести в соответствие нежилое помещение (подвал, - 1 этаж) с кадастровым номером №, расположенное в спорном здании «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером №, возведенный по адресу: <адрес> в соответствие правоустанавливающей и разрешительной документацией, путем изменения общей площади помещения с 120,5 кв.м до 126,9 кв.м.;

обязать Мавельянову Т.А., Мавельянову А.Д., Мартынова П.И., Киктева Е.В., Симонова А.Л., Портей Е.В., Портей В.В., Казазову С.П. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить территорию общего пользования (<адрес>) за пределами земельного участка с кадастровым номером № путем демонтажа нависающих конструкций и ступеней за границами земельного участка на протяжении 14,98м и шириной 2,15м и заступ на территории смежного земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> № шириной 1,4м по длине 7,21м на площади 10 кв.м.;

обязать Мавельянову Т.А., Мавельянову А.Д., Мартынова П.И., Киктева Е.В., Симонова А.Л., Портей Е.В., Портей В.В., Казазову С.П. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить нарушения противопожарных, градостроительных, антисейсмических, экологических норм и правил в отношении спорного здания «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером №, возведенного по адресу: <адрес> путем:

-усиления каменных стен с неполным заполненным раствором арматурными плоскими сетками заанкеренными в монолитные железобетонные сердечники стен (колонны) с последующей цементно-песчаной штукатуркой,

- расчета противопожарного риска в отношении объекта экспертизы с выполнением предписанных противопожарных мероприятий,

-перепланировки этажей здания с гостиничными номерами для обустройства второго выхода с каждого этажа,

-монтажа специализированной организацией противопожарной системы управления эвакуацией людей. Результаты выполненных работ должны подтверждаться исполнительной документацией,

-обеспечения парковочных мест для эксплуатации спорного объекта (не менее 15 автомобилей),

-устранения нарушения недостатка по факту площади земельного участка, путем покупки или аренды недостающей площади земельного участка (недостаток 3071 кв.м),

-организации мусорной площадки на территории исследуемого земельного участка и заключение со специализированной организацией договора на вывоз ТБО от спорного объекта;

обязать Мавельянову Т.А., Мавельянову А.Д., Мартынова П.И., Киктева Е.В., Симонова А.Л., Портей Е.В., Портей В.В., Казазову С.П. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить несоответствие целевого назначения здания «многофункциональное здание с помещениями гостиницы, магазинов и общественного питания» с видом разрешенного использования исследуемого земельного участка с кадастровым номером №, имеющего вид разрешенного использования «для эксплуатации административного здания», путем перепрофилирования помещений здания под административные помещения, общественные помещения и др. предусмотренные классификаторов видов разрешенного использования земельного участка;

обязать Мавельянову Т.А., Мавельянову А.Д., Мартынова П.И., Киктева Е.В., Симонова А.Л., Портей Е.В., Портей В.В., Казазову С.П. известить администрацию муниципального образования город-курорт Анапа о надлежащем исполнении решения суда.

В случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать с Мавельяновой Т.А., Мавельяновой А.Д., Мартынова П.И., Киктева Е.В., Симонова А.Л., Портей Е.В., Портей В.В., Казазовой С.П. в пользу администрации муниципального образования город-курорт Анапа 50 000 руб. судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.

Ответчик Мартынов П.И. обратился в суд со встречными требованиями к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о сохранении объекта недвижимости – пятиэтажное капитальное здание (литер АА1 и А), расположенные по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 1272,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 350 кв.м. в реконструированном виде, установив вид разрешенного использования – многофункциональное здание. Мотивируя встречные требования тем, что указанное пятиэтажное капитальное здание (литер АА1 и А) общей площадью 1272,7 кв.м. введено в гражданский оборот на основании судебных актов.

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа уточненные требования поддержал, дал пояснения аналогичные иску. Возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель ответчиков Цветкова А.В. просил в удовлетворении заявленных требований в отношении Портей В.В., Портей Е.В., Симонова А.Л., Мавельяновой Т.А. и Мавельяновой А.Д. отказать по основаниям изложенным в представленном возражении.

Ответчик Мартынов П.И. и его представитель Идрисов Р.Р. в судебном заседании возражали против исковых требований администрации, просили удовлетворить встречный иск.

Ответчики Казазова С.П., Киктева Т.В. и Киктев В.Н. в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствии и отказать в удовлетворении заявленных исковых требований администрации.

Третье лицо без самостоятельных требований ООО « Лиц Торг», будучи надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось без уважительных на то причин, суд находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие, с учетом мнения сторон.

Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно сведениям ЕГРН в границах земельного участка площадью 350 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - для эксплуатации административного здания, для объектов общественно-делового значения, по адресу: <адрес> расположено здание с кадастровым номером № площадью 1892,9 кв.м., этажностью 5, в том числе подземных -1, назначение – нежилое, наименование – административное здание.

В данном здании согласно сведениям ЕГРН зарегистрированы права собственности на следующие объекты:

административное здание 2 очередь пом.40-58, подвал №, этажи № кадастровым номером № площадью 534,2 кв.м. (данные о правообладателе отсутствуют);

административное здание 2 очередь пом.42, 43, этаж № с кадастровым номером № площадью 52,3 кв.м. (Портей Е.В., Портей В.В.);

административное здание 1 очередь пом.1-39, этажи №,2,3 с кадастровым номером № площадью 343,8 кв.м. (данные о правообладателе отсутствуют);

административное здание 2 очередь пом.45, этаж № с кадастровым номером № площадью 44,6 кв.м. (правообладатель Симонов А.Л.);

нежилые помещения 1-7/1, 11-39, этажи №,2,3 с кадастровым номером № площадью 325,9 кв.м. (правообладатель Мартынов П.И.);

нежилые помещения 7-10, этаж № с кадастровым номером № площадью 80,1 кв.м. (правообладатели Мавельянова Т.А. и Мавельянова А.Д.);

нежилые помещения 41, 44, 46-58, подвал №, этажи № кадастровым номером № площадью 310,4 кв.м. (правообладатель Казазова С.П.);

нежилые помещения подвал № с кадастровым номером № площадью 126,9 кв.м. (правообладатель Киктев Е.В., в настоящее время - Киктев В.Н., Киктева Т.В.).

Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа в соответствии со статьей 72 Земельного кодекса РФ проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и установлено, что возведенное капитальное здание с кадастровым номером № эксплуатируется в коммерческих целях, в нем находятся помещения гостиницы, магазинов и точки общественного питания. При этом здание имеет более трех этажей (этажность здания в части литер «АА1» - пять, в том числе подземных 1, в части литер «А» - пять, в том числе подземных 0, в части литер «А2А3» - шесть, в том числе подземных 1).

Данные обстоятельства подтверждаются информацией по результатам визуальной фиксации от 11.12.2020г. и от 06.07.2021г. с фототаблицей.

Посчитав, что ответчиками самовольно реконструировано административное здание путем возведения 4 и 5 этажей, с произведенной перепланировкой и переоборудованием, а также производится в нем эксплуатация гостиницы, магазинов и кафе, что свидетельствует о нарушении целевого назначения здания. При этом само здание не соответствует противопожарным, градостроительным, экологическим и другим нормам и правилам, администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась с настоящими исковыми требованиями.

Согласно ч.3 ст.85 Земельного кодекса РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с ч.4 ст.85 Земельного кодекса РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Градостроительные регламенты являются частью Правил землепользования и застройки.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 № 424 с изменениями, принятыми Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 08.07.2021 №165, вышеуказанный земельный участок расположен в зоне ИЦ-ПОЖ «Зона общественно-жилой особо плотной застройки исторического центра». Основной вид разрешенного использования предусматривает гостиничное обслуживание, объекты торговли и общественного питания относятся к условно-разрешенному использованию земельного участка. Норма земельного участка определена 500 кв.м, максимальная высота зданий не более 18м., минимальный процент застройки 40 -50%, минимальные отступы от границ земельного участка – 3м. Земельный участок согласно Генерального плана находится в границах 2 зоны горно-санитарной охраны курорта; в границах водоохраной зоны: в границах ограниченной жилой застройки (500 метров); в границах территории объекта культурного (археологического) наследия федерального значения «Некрополь древнего города Горгиппия» VI в. до н.э.; в границах 4-7 подзон ПАТ.

Согласно представленному техническому паспорту, составленному по состоянию на 10.04.2000г. на земельном участке по адресу: <адрес> расположен объект литер А – Административное здание общей площадью 738,5 кв.м в три этажа и имеет в плане Г-образную форму. Данное здание состоит из двух блоков. Дата возведения – 1997г.

В материалы дела представлено разрешение от 23.10.1998г. №48/3 на выполнение комплекса строительно-монтажных работ на возведение торговых павильонов.

Согласно Акта приемки законченных строительством объектов от 16.10.2000г. к приемке предъявлено Административное здание с основными показателями мощности: административные помещения 449 кв.м., кафе 40 мест, гостиница 50 мест.

На основании решения Анапского городского суда от 01.11.2000г. по делу №2-8081/2000 за Мартыновым П.И. признано право собственности на административное здание литер А, общей площадью 738,5 кв.м., основная площадь 449 кв.м. по адресу: <адрес>.

Согласно справки ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» №44 от 13.02.2010г., после продажи, часть здания литер А площадью 390,9 кв.м. со стороны <адрес> осталась значится за Мартыновым П.И.

Из технического паспорта, подготовленного по состоянию на 16.07.2002г. следует, что здание литер А по <адрес> имеет общую площадь 467,6 кв.м и имеет три этажа. Помещения на первом этаже в части литер А со стороны <адрес> относятся к столовой, на втором-третьем этажах – гостиничные номера.

Согласно технического паспорта от 13.02.2008г. административное здание литер А имеет площадь 787,9 кв.м., этажность: 3. В стадии строительства находится основанная пристройка литер А1, на возведение которой разрешение не представлено.

Согласно технического паспорта от 13.02.2010г. по адресу: <адрес> расположено административное здание 2 очередь литер АА1, этажность: 3 и подвал (литер А1), площадью 534,2 кв.м.

Определением Анапского городского суда от 30.12.2009г. по делу №2-395/2008 разъяснено, что возведенная вторая очередь административного здания по адресу: <адрес> общей площадью 534,2 кв.м. принадлежит Мартынову П.И. на праве собственности и подлежит государственной регистрации за ним.

Их данных технического паспорта составленного по состоянию на 23.11.2014г. следует, что административное здание 1 очередь литер А возведено в три этажа, административное здание 2 очередь литер АА1 возведено в 5 этажей с подвалом и с Жилой пристройкой со встроенным магазином литер А2А3, где А3 подвал. Разрешение на строительство литер А2А3, а также 4го и 5го этажей не представлено.

Апелляционным определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18.06.2015г. по делу №2-1995/2013г. на часть здания литер А2А3 на здание гостиницы общей площадью 476,4 кв.м. признано право общей долевой собственности по 1/2 доли за Мартыновым П.И. и Севостьяновой Н.В.

Анализируя изложенные правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы, судом принимается во внимание, что признании за Мартыновым П.И. права собственности на спорный объект недвижимости исследовались в том числе земельно-правовая, разрешительная документация во взаимосвязи с требованиями, установленными статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, регулирующей выдачу разрешение на строительство.

В настоящее время, как уже установлено судом, в административном здании 1 очереди литер А расположены на 1 этаже нежилые помещения № принадлежащие на праве собственности Мавельяновой Т.А. и Мавельяновой А.Д., нежилые помещения №, 11-39, принадлежащие Мартынову П.И. расположены на 1,2 и 3 этажах, подвал.

Нежилые помещения №, принадлежащие на праве собственности Портей Е.В. и Портей В.В., нежилое помещение №, принадлежащее Симонову А.Л., расположены в административном здании 2 очередь литер АА1 на первом этаже.

Нежилое помещение подвал (-1) расположенное в литер АА1, принадлежит на праве собственности Киктевым В.Н. и Т.В.

Принадлежащие Казазовой С.П. нежилые помещения №, расположены в административном здании 2 очереди литер АА1, нежилое помещение № расположено в подвале литер А2А3.

Статьей 55.24 Градостроительного кодекса РФ регламентировано, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

Согласно классификатора видов разрешенного использования земельных участков утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 г. №540 - код 4.1 «Деловое управление» предусматривает размещение объектов управленческой деятельности не связанной с государственным или муниципальным управлением, оказанием услуг; код 4.7 «Гостиничное обслуживание» предусматривает размещение помещений (зданий) для временного проживания, код 4.4 «Магазины» предусматривает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров; код 4.6 «Общественное питание» предусматривает размещение на земельном участке объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

Согласно Приложению А СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» предприятия питания и торговли относятся к помещениям (зданиям) сервисного обслуживания населения.

Федеральным законом от 24.11.1996 №132-ФЗ «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации» комплекс услуг по предоставлению индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами средств размещения физическим лицам относится к гостиничным услугам.

Таким образом, здания административного назначения относятся к объектам по обслуживанию общества, но не связанные с оказанием каких-либо услуг.

По смыслу п.3.3 СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» многофункциональное здание – здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента (проживание, сервисного облуживания, досуга и др.), взаимосвязанные друг с другом через помещения общего пользования.

Суд, оценив представленные в дело материалы, приходит к выводу, что изначально в собственность Мартынова П.И. был приобретен объект – «Административное здание», однако в настоящее время в помещениях данного объекта расположены магазины, гостиница, объекты общественного питания. Кроме того, произведена реконструкция, в результате чего изменились этажность и общая площадь данного объекта. Разрешительная документация на строительство/реконструкцию в материалы дела не представлена.

Статья 263 ГК РФ дает право собственнику земельного участка возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.2 ст.260).

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В противном случае на возведенное на земельном участке строение распространяются правила статьи 222 ГК РФ.

Однако применения ст. 222 ГК РФ связано не только с самовольно возведенными постройками, но и в силу п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года в результате реконструкции, когда возник новый объект, то в данном случае следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В Жилищном кодекса РФ в ст.25 дается понятие переустройства помещения в многоквартирном доме, которое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме; перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В силу положений частей 1 - 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Учитывая, что в настоящем деле ставится вопрос о сохранении в перепланированном и реконструированном виде принадлежащего ответчикам нежилых помещений, расположенных в нежилом здании, то суд принимает во внимание, что законом для таких помещений особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и самовольной перепланировки не предусмотрен. Однако, законодательство предусматривает возможность сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, на основании решения суда, такие помещения, если этим они не оказывают влияния на конструктивные особенности самого здания, и не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Кроме того, такая реконструкция, перепланировка не должна приводить к ограничению доступа земельным участкам, находящимся в общем пользовании, поскольку самовольное занятие территории общего пользования не допускается.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка     (п.1 ст.262 ГК РФ).

Статьей 1 ГрК РФ к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования.

На необходимость выяснения судом вопроса о квалификации произведенных работ как перепланировки, переустройства либо реконструкции, в результате которых изменились параметры объекта капитального строительства указано, в частности, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.07.2018 № 18-КГ18-86. Указанное предопределено различным правовым режимом и установлением различного порядка принятия соответствующих решений. При этом, как указано в пункте 29 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, критерием является установление того, создан ли в результате новый объект недвижимости.

Для установления параметров, фактического целевого назначения зданий, и помещений, расположенных в нем, наличия (отсутствия) нарушений градостроительных и строительных норм и правил при реконструкции, перепланировки спорного здания и помещений, и наличия (отсутствия) технической возможности привести их в состояние существовавшее до реконструкции, судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта №619-2022 от 01.07.2022г., подготовленному ООО «СТЭА», объект недвижимости литер «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером №, возведенный по адресу: <адрес> представляет собой в плане по основанию сложную геометрическую фигуру и имеет на дату осмотра следующие технические характеристики: площадь застройки земельного участка с учетом выступающих конструкций 525 кв.м.; общая площадь здания рассчитанная по нормам технической инвентаризации - 1892,9 кв.м; этажность здания в части литер «АА1» (угол улиц Терская и Краснодарская, вторая очередь строительства) — четырехэтажное, в части «А» (средняя часть, первая очередь строительства) - пятиэтажное, в литер «А2А3» (со стороны домовладения № <адрес>) - пятиэтажное; количество этажей в части литер «АА1» - пять, в том числе подземных 1, в литер «А» - пять, в том числе подземных 0, в части литер «А2А3» - шесть, в том числе подземных 1; размеры в плане в наружных осях по основанию в максимальных параметрах- 31,19x25,17м; градостроительная высота здания - 17,3 м и 15,8 м; архитектурная (техническая) высота здания - 16,9 м; объем здания 5808 куб.м. Эксперт отмечает, что здание литер «А» первая очередь площадью 738,5 кв.м представленное в техническом паспорте от 10.04.2000г. и от 01.07.2014г. рассматривается в рамках настоящей экспертизы только в части блока расположенного со стороны <адрес> общей площадью 390,9 кв.м оставшегося после продажи Мартыновым П.И. второго блока здания расположенного со стороны <адрес> дату осмотра данный блок здания со стороны <адрес> расположен на соседнем земельном участке с кадастровым номером № и является отдельным от объекта экспертизы зданием с обособленными объемно-планировочным, конструктивным и техническим решениями. Фасадом здание организовано на фасад земельного участка на <адрес>. со стороны <адрес> у здания на 2-5 этажах балконы, в тыльной правой части в литер А2А3 обустроена на втором этаже терраса, а на 3-4 этажах – балконы. На углу здания со стороны <адрес> обустроены лоджии. Входные ступени в литер «А» и приямок в подвал литер «А1» выступают за границы земельного участка. В тыльной части здания в зоне литер «А» первая очередь лоджии заступают за границы участка.

Согласно фактической эксплуатации, функционального, объемно- планировочного и технического решений, нежилое здание литер «А1АА2А3» по адресу: <адрес> имеет целевое назначение – «многофункциональное здание» содержащее помещения гостиницы, магазинов и точки общественного питания, установленное по следующим характерным признакам:

-помещение подвала литер «А1» функционально имеет назначение точки общественного питания, что определено по следующим показателям: вывеской на здании о фактическом целевом использовании в качестве караоке-бара; объемно-планировочным решением представленным в техническом паспорте указывающем на наличие зоны обслуживания посетителей, зоны изготовления кулинарной продукции, санузла, входной зоны; договором аренды 02/20 от 17 февраля 2020 года на использование объекта под общественное питание (Доступ в подвал литер А1 эксперту не был предоставлен, поэтому исследование проводится согласно материалов дела);

-помещения №, №, №, № спорного здания имеют на дату осмотра функциональное назначение «магазин», что установлено на основании фактической эксплуатации; наличия витринного и торгового оборудования; кассы; подсобных и складских помещений; планировки содержащей общий торговый зал на входе и в тыльной части подсобные и складские зоны;

-помещения второго-пятого этажей спорного здания представляют собой гостиницу с номерным фондом 33 номера, что было установлено согласно наличия изолированных комнат со встроенным санузлом соединенных коридорной планировкой; наличия зоны приема и размещения гостей; наличия зоны обслуживания гостей питанием (столовая для внутреннего пользования); наличия вспомогательных и служебных помещений по обслуживанию гостей; фактической эксплуатацией и вывесками.

Все указанные помещения внутри здания объединены за счет внутренних переходов и лестничной клетки; конструкции здания для помещений разного функционального направления единые; инженерные сети по зданию в целом объединены, в частности водопровод и канализация. Объект экспертизы не имеет административного назначения, в том числе помещений с таким целевым использованием, что подтверждено фактической эксплуатацией зафиксированной на дату осмотра. Спорное здание литер «АА1АА2А3» является единым зданием за счет конструктивного исполнения, инженерного решения и разводки сетей, объемно-планировочного сообщения, функционального использования по одному назначению.

Установлено, что в спорном здании в связи с перепланировкой нежилые помещения № площадью 80,1 кв.м. (собственники Мавельянова Т.А., Мавельянова А.Д.), отсутствуют с такими показателями из-за изменения их общей площади на 81,9 кв.м; нежилые помещения №, 11-39 площадью 325,9 кв.м. (собственник Мартынов П.И.) отсутствуют с такими показателями из-за изменения их общей площади на 330,6 кв.м; нежилое помещение подвал (-1) площадью 126,9 кв.м. (собственник Киктев Е.В.) отсутствует с такими показателями из-за изменения его общей площади на 120,5 кв.м; нежилые помещения №, 46-58 площадью 310,4 кв. м. (собственник Казанова С.П.)

отсутствуют с такими показателями из-за изменения их общей площади на 18 кв.м. В спорном здании расположено на первом этаже нежилое помещение № площадью 44,6 кв. м. (собственник Симонов А Л.) и нежилые помещения №,43 площадью 52,3 кв.м. (собственники Портей Е.В., Портей В.В.).

Помещения в исследуемом здании, за исключением №, подключены к городским сетям водопровода и канализации опосредованно через основной договор №405 от 01.01.2001 года на отпуск питьевой воды и прием сточных вод заключенный с ЗАО ИПК «Содействие» (Мартынов П.И). Помещение № (собственник Симонов A.Л.) имеет самостоятельное подключение к центральным сетям города по водоснабжению и водоотведению. Здание обеспечено по факту электроснабжением, однако документами подтверждено централизованное использование энергоресурса для помещения № (собственник Симонов A.Л.) и для помещений №,43 (собственник Портей Е.В., Портей В.В).

Спорное здание не соответствует по функциональному назначению разрешению на выполнение строительно-монтажных работ от 23.10.1998 г. № 48/3 (разрешено возвести торговые павильоны, по факту возведено многофункциональное здание). Технические характеристики возводимого здания в разрешении на выполнение строительно-монтажных работ от 23.10.1998 г. № 48/3 не внесены. Привести объект экспертизы в соответствие с разрешительной документацией по параметру функционального значения технически возможно    путем перепланировки и переоборудования объекта по разработанному специализированной проектной организацией проекту для перепрофилирования всех помещений под торговые павильоны. Эксперт отмечает, что в большей части назначение объекта «павильон» означает некапитальное строение, однако в исследуемом разрешении на выполнение строительно-монтажных работ от 23.10.1998г. № указаны основные этапы работ свидетельствующие о полном цикле возведения капитального здания - земляные работы, нулевой цикл (подвал, фундамент), надземная часть, кровля.

Спорное здание не соответствует по функциональному назначению и в целом по техническим характеристикам акту приемки законченных строительством объектов от 16.10.2000г. Вводилось в эксплуатацию по наименованию «административное здание», фактически объект идентифицирован как «многофункциональное здание» не имеющее в своем составе административных помещений. По техническим характеристикам предусматривался ввод 449 кв.м. административных помещений при их полном фактическом отсутствии в спорном здании. По акту ввода предусматривалось 50 мест в гостинице, при этом фактически обустроено в здании 33 номера, в том числе 32 однокомнатных. Привести объект экспертизы в соответствие с актом приемки законченных строительством объектов от 16.10.2000г. по параметру технических характеристик (показатели мощности) возможно    путем перепланировки и переоборудования объекта по разработанному специализированной проектной организацией проекту для перепрофилирования части здания в размере 449 кв.м. в административные, в том числе за счет исключения из состава помещений здания торговых площадей, а так же с доведением мощности гостиничных номеров с их фактического количества до 50 мест. Приведение объекта экспертизы в соответствие с актом приемки законченных строительством объектов от 16.10.2000 г. по параметру функционального назначения по мнению эксперта не требуется, так как состав помещений указанный в акте приемки свидетельствует о вводе в эксплуатацию многофункционального здания включающего в себя не только административные помещения, но и кафе, гостиницу. Отсюда следует, что при переоборудовании объекта экспертизы в соответствие с актом приемки законченных строительством объектов от 16.10.2000г. по параметру обустройства в нем административных помещений здание будет соответствовать функциональному назначению «административное здание содержащее административные помещения, кафе, гостиницу» предусмотренному актом приемки и не противоречащему фактическому назначению - «многофункциональное здание» установленному на дату осмотра.

По техническим характеристикам и функциональному назначению объект экспертизы не соответствует решению Анапского городского суда от 01.11.2000г., а именно признавалось право собственности на производственное незавершенное строительством здание при фактическом назначении объекта «общественное» и стопроцентной завершенности строительства.

Объект экспертизы в части второй очереди строительства (левая часть здания литер «А» размерами 13,5x11,66м на углу улиц Краснодарская и Терская) не соответствует по техническим характеристикам и функциональному назначению определению Анапского городского суда от 30.12.2009 г. по гражданскому делу № 2-395/2008, так как общая площадь второй очереди здания литер «А» составляет на дату осмотра 665,5 кв.м. взамен указанных в определении 534,2 кв.м. (увеличилось из-за надстройки 4 этажа) и по назначению возведено многофункциональное здание, а не административное. Устранить несоответствие объекта определению Анапского городского суда от 30.12.2009 г. по гражданскому делу №2- 395/2008 технически возможно путем перепрофилирования помещений здания литер «А» вторая очередь (левая часть здания литер «А» размерами13,5x11,66м) под административные для соблюдения функционального назначения и сноса по разработанному специализированной строительной организацией проекту четвертого этажа над второй очередью строительства здания литер «А» (помещения 101-114 по плану 4 этажа технического паспорта от 23.11.2011 года). При этом эксперт отмечает, что снос 4 этажа части здания литер «А» вторая очередь потребует перепланировки остающейся части здания литер «А» первая очередь (средняя часть здания с <адрес>) и литер «А2» в связи с тем что доступ на четвертый этаж этих частей строения обеспечивается за счет лестничного узла оборудованного в подлежащей сносу части здания.

Объект экспертизы в части литер «А2А3» соответствует по техническим характеристикам и частично не соответствует по функциональному назначению апелляционному определению Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18.06.2015г. по делу № 2-1995/2013 г. По фактическим данным здание в части литер «А2А3» относится к назначению «гостиница со встроенным магазином» при указании в апелляционном определении назначении здания «гостиница». Устранить выявленное несоответствие объекта экспертизы возможно за счет перепрофилирования помещения магазина первого этажа помещение гостиничного назначения.

Объект экспертизы в части здания литер «А» (первая очередь расположенная в середине здания со стороны ул. Краснодарская) оставшейся в собственности у Мартынова П.И. в размере 390,9 кв.м. после продажи доли в 2002 году, по техническим характеристикам не соответствует свидетельству о государственной регистрации права серии 23-АА № 0039741 28.11.2000 г. в части общей площади (по правоудостоверяющему документу объект после продажи его части имел площадь 390,9 кв.м, а по факту площадь увеличилась до 751 кв.м в связи с надстройкой четвертого и пятого этажей). По функциональному назначению объект экспертизы расположением на первом этаже магазина взамен столовой, противоречит назначению помещений указанному в техническом паспорте 2000 года, на основании которого вносились данные в правоустанавливающие документы. Устранить выявленное несоответствие правоудостоверяющим документам по техническим характеристикам не возможно, так как потребуется снос двух верхних этажей конструктивно объединенных (встроенных) с двух сторон со стороны <адрес> с частью здания литер «А2» и литер «А». Снос 4 и 5 этажей литер «А» возможен только по разработанному специализированной строительной организацией проекту одновременно с 4 этажом возведенным над второй очередью строительства здания литер «А» (помещения 101-114 по плану 4 этажа технического паспорта от 23.11.2011 года). Одновременно с этим эксперт отмечает, что снос 4-5 этажей части здания литер «А» потребует перепланировки здания литер «А2» в связи с тем, что доступ на 4-5 этажи литер «А2» предусмотрен через лестничную клетку обустроенную в литере «А» вторая очередь, а переход из этой лестницы в литер «А2» выполнен через коридоры литер «А» первая очередь (середина здания).

Спорное здание в части здания литер «А» (первая очередь расположенная в середине здания со стороны <адрес>) по техническим характеристикам и частично по функциональному назначению не соответствует техническому паспорту по состоянию на 10.04.2000г. Фактически здание в части литер «А» первая очередь имеет 5 этажей и общую площадь 751 кв.м. при указанных в техпаспорте 2000 года 3 этажах и общей площади 390,9 кв.м. Лестничная клетка обустроенная со стороны <адрес> демонтирована в связи с монтажом лестницы в соседнем здании литер «А» второй очереди соединенной объемно-планировочным решением со зданием литер «А». На втором-третьем этажах выполнена перепланировка за счет разукрупнения помещений, обустройства дополнительных санузлов, замены оконных блоков выходящих в сторону домовладения № <адрес> на балконные блоки и обустройства с этой стороны выхода на балконы здания литер «А2». Помещение на первом этаже эксплуатируется под торговое при назначении указанном в техпаспорте — столовая. Устранить выявленное несоответствие техническому паспорту 2000 года по техническим характеристикам не возможно, так как потребуется снос двух верхних этажей конструктивно объединенных (встроенных) с двух сторон со стороны <адрес> с частью здания литер «А2» и литер «А». Снос 4 и 5 этажей литер «А» возможен только по разработанному специализированной строительной организацией проекту одновременно с 4 этажом возведенным над второй очередью строительства здания литер «А» (помещения 101-114 по плану 4 этажа технического паспорта от 23.11.2011 года). Перепланировка этажей здания под технический паспорт 2000 года возможна по разработанному специализированной организацией проекту. Одновременно с этим эксперт отмечает, что снос 4-5 этажей части здания литер «А» потребует планировки здания литер «А2» в связи с тем, что доступ на 4-5 этажи литер «А2» предусмотрен через лестничную клетку обустроенную в литере «А» вторая очередь, а переход из этой лестницы в литер «А2» выполнен через коридоры литер «А» первая очередь (середина здания). Устранить выявленное несоответствие объекта экспертизы по функциональному назначению возможно за счет перепрофилирования помещения магазина первого этажа под помещение столовой, указанное в техническом паспорте 2000 года.

Спорное здание в части здания литер «А» (первая очередь расположенная в середине здания со стороны <адрес>) по техническим характеристикам и частично по функциональному назначению не соответствует техническому паспорту по состоянию на 16.07.2002г. Фактически здание в части литер «А» первая очередь имеет 5 этажей и общую площадь 751 кв.м. при указанных в техпаспорте 2002 года 3 этажах и общей площади 467,6 кв.м. Лестничная клетка обустроенная со стороны <адрес> демонтирована в связи с монтажом лестницы в соседнем здании литер «А» второй очереди соединенной объемно-планировочным решением со зданием литер «А». На втором-третьем этажах выполнена перепланировка за счет разукрупнения помещений, обустройства дополнительных санузлов, замены оконных блоков выходящих в сторону домовладения № <адрес> на балконные блоки и обустройства с этой стороны выхода на балконы здания литер «А2». Помещение на первом этаже эксплуатируется под торговое при назначении указанном в техпаспорте — столовая. Устранить выявленное несоответствие техническому паспорту 2002 года по техническим характеристикам не возможно, так как потребуется снос двух верхних этажей конструктивно объединенных (встроенных) с двух сторон со стороны <адрес> с частью здания литер «А2» и литер «А». Снос 4 и 5 этажей литер «А» возможен только по разработанному специализированной строительной организацией проекту одновременно с 4 этажом возведенным над второй очередью строительства здания литер «А» (помещения 101-114 по плану 4 этажа технического паспорта от 23.11.2011 года). Перепланировка этажей здания под технический паспорт 2002 года возможна по разработанному специализированной организацией проекту. Одновременно с этим эксперт отмечает, что снос 4-5 этажей части здания литер «А» потребует перепланировки здания литер «А2» в связи с тем, что доступ на 4-5 этажи литер «А2» предусмотрен через лестничную клетку обустроенную в литере «А» вторая очередь, а переход из этой лестницы в литер «А2» выполнен через коридоры литер «А» первая очередь (середина здания). Устранить выявленное несоответствие объекта экспертизы по функциональному назначению возможно за счет перепрофилирования помещения магазина первого этажа под помещение столовой, указанное в техническом паспорте 2000 года.

Выводы по соответствию объекта экспертизы параметрам, указанным в техническом паспорте от 13.02.2008 года инв. №22 идентичны выводам указанным экспертом при оценке соответствия техническому паспорту по состоянию на 10.04.2000 г., так как данные технические документы идентичны друг другу.

Объект экспертизы литер «АА1» (левая часть здания литер «А» размерами 13,5x11,66м на углу улиц Краснодарская и Терская) не соответствует по техническим характеристикам и функциональному назначению техническому паспорту от 13.02.2010 года инв. №3587. По техническому паспорту 3 этажа и подвал, по факту 4 этажа и подвал. По техническому паспорту общая площадь 534,2 кв.м, по факту 665,5 кв.м. Помещения по факту перепланированы в подвале и на 2-3 этажах за счет разукрупнения и обустройства дополнительных санузлов. Здание по техническому паспорту имеет наименование «административное» при фактической эксплуатации как «многофункциональное» с торговыми помещениями, общественным питанием и гостиницей, но без административных помещений. Устранить несоответствие объекта литер «АА1» техническому паспорту от 13.02.2010 года инв. №3587 технически возможно путем перепрофилирования помещений здания литер «АА1» вторая очередь (левая часть здания литер «А» размерами 13,5x11,66м) под административные для соблюдения функционального назначения и сноса по разработанному специализированной строительной организацией проекту четвертого этажа над второй очередью строительства здания литер «АА1» помещения 101-114 по плану 4 этажа технического паспорта от 23.11.2011г.). При этом эксперт отмечает, что снос 4 этажа части здания литер «АА1» вторая очередь потребует перепланировки остающейся части здания литер «А» первая очередь (средняя часть здания с <адрес>) и литер «А2» в связи с тем что доступ на четвертый этаж этих частей строения обеспечивается за счет лестничного узла оборудованного в подлежащей сносу части здания.

Объект экспертизы литер «АА1АА2А3» соответствует по техническим характеристикам техническому паспорту от 23.11.2011 года инв. №3587, однако не соответствует функциональному назначению. По техническому паспорту наименование «Административное здание 1,2 очередь с Жилой пристройкой (со встроенным магазином)» при фактическом наименовании – «Многофункциональное здание» без жилых помещений. Устранить несоответствие объекта литер «АА1АА2А3» техническому паспорту от 23.11.2011 года инв. №3587 по функциональному назначению технический возможно путем перепрофилирования помещений здания литер «АА1А» под административные и помещения пристройки литер «А2А3» под жилые с наличием на первом этаже магазина.

Спорное здание в части здания литер «А» (первая очередь положенная в середине здания со стороны <адрес>) по техническим характеристикам и частично по функциональному назначению соответствует техническому паспорту по состоянию на 01.07.2014 г. инв. №22/33. Фактически здание в части литер «А» первая очередь имеет 5 этажей и общую площадь 751 кв.м. при указанных в техпаспорте 2014 года 3 этажах и общей площади здания литер «А» 390,9 кв.м оставшейся в собственности Мартынова П.И. после продажи части здания в 2002 году. Лестничная клетка обустроенная со стороны <адрес> демонтирована в связи с монтажом лестницы в соседнем здании литер «А» второй очереди соединенной объемно-планировочным решением со зданием литер «А». На втором-третьем этажах выполнена перепланировка за счет разукрупнения помещений, обустройства дополнительных санузлов, замены оконных блоков выходящих в сторону домовладения № <адрес> на балконные блоки и обустройства с этой стороны выхода на балконы здания литер «А2». Помещение на первом этаже эксплуатируется под торговое при назначении указанном в техпаспорте - столовая. Устранить выявленное несоответствие техническому паспорту 2014 года по техническим характеристикам не возможно, так как потребуется снос двух верхних этажей конструктивно объединенных (встроенных) с двух сторон со стороны <адрес> с частью здания литер «А2» и литер «А». Снос 4 и 5 этажей литер «А» возможен только по разработанному специализированной строительной организацией проекту одновременно с 4 этажом возведенным над второй очередью строительства здания литер «А» помещения 101-114 по плану 4 этажа технического паспорта от 23.11.2011г.). Перепланировка этажей здания под технический паспорт 2014 года возможна по разработанному специализированной организацией проекту. Одновременно с этим эксперт отмечает, что снос 4-5 этажей части здания литер «А» потребует перепланировки здания литер «А2» в связи с тем, что доступ на 4-5 этажи литер «А2» предусмотрен через лестничную клетку обустроенную в литере «А» вторая очередь, а переход из этой лестницы в литер «А2» выполнен через коридоры литер «А» первая очередь (середина здания). Устранить выявленное несоответствие объекта экспертизы по функциональному назначению возможно за счет перепрофилирования помещения магазина первого этажа под помещение столовой, указанное в с техническом паспорте 2014 года.

Объект экспертизы соответствует заключению эксперта от 01.11.2013 г. №Э2013-11-769 по гражданскому делу №2-1995/2013 оформленному в отношении здания литер «А2А3» по техническим характеристикам и функциональному назначению.

В спорном здании литер «АА1АА2А3» произведена в сравнении с правоустанавливающими документами реконструкция, перепланировка, переоборудование, в связи с возведением над частью здания литер «АА1» четвертого этажа, над частью здания литер «А» четвертого и пятого этажей, разукрупнения помещений и обустройства дополнительных санузлов в литер «АА1А», демонтажа лестничного узла в литер «А» (первая очередь), замены оконных блоков на балконные в литер «А», что повлекло изменение количества этажей здания в части литер «АА1А» (было 3 стало четыре и пять), общей площади всего здания литер «АА1АА2А3» (было 1401,5 кв.м. стало 1892,9 кв.м) и планировочного решения в части литер «АА1А». Перепрофилирование здания заключается в том, что правоустанавливающие документы предусматривали «административное здание» в части литер «АА1А», а фактически объект эксплуатируется как многофункциональное здание, но без административных помещений, при этом в части литер «А2А3» признано право на гостиницу, а фактически расположена гостиница со встроенным магазином. Привести объект в соответствие с правоустанавливающими документами технически возможно по разработанному специализированной строительной организацией проекту за счет сноса 4 этажа над литер «АА1», 4 и 5 этажей над литер «А», перепланировки помещений литер «АА1А» по информации содержащейся в технических паспортах оформленных на дату регистрации прав собственности. Одновременно с этим эксперт отмечает, что снос 4-5 этажей и здания литер «АА1А» потребует перепланировки здания литер «А2А3» в связи с тем, что доступ на 4-5 этажи литер «А2А3» предусмотрен через лестничную клетку обустроенную в литере «А» вторая очередь, и переход из этой лестницы в литер «А2А3» выполнен через коридоры литер «А» первая очередь (середина здания). Устранить выявленное несоответствие объекта экспертизы по функциональному назначению правоустанавливающим документам возможно за счет перепрофилирования помещений в административные в части здания литер «АА1А» и переоборудования помещения магазина на первом этаже в части здания литер «А2А3» в помещение гостиничного обслуживания. Выполненная реконструкция и перепланировка здания не изменила его наружных контуров, в том числе в части отступа от границ земельного участка, так как выполнена надстройка объекта в части этажей.

При выполнении работ по сносу части здания и его перепланировки по проекту разработанному специализированной проектной организацией, указанные работы не повлекут разрушение полностью или в части спорного здания или его отдельных помещений (конструкций), в том числе нежилых помещений №, площадью 80,1 кв. м. (собственники Мавельянова Т.А., Мавельянова А.Д.), №, 11-39 площадью 325,9 кв. м. (собственник Мартынов П.И.), подвал (- 1) площадью 126,9 кв. м. (собственник Киктев), № площадью 44,6 кв. м. (собственник Симонов А.Л.), №,43 площадью 52,3 кв. м. (собственники Портей Е.В., Портей В.В.), №, 44, 46-58 площадью 310,4 кв. м. (собственник Казанова С.П.).

Здание литер «АА1АА2А3» частично не соответствует требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, в редакциях действующих на дату возведения и реконструкции объекта, а именно нарушены следующие нормативы и регламенты:

- не соблюдены требования статьи 52 пункт 1.2 и статья 51 пункт 2.2 ГрК в части отсутствия проектной и разрешительной документаций на реконструкцию спорного здания (в материалах дела отсутствует проектная, разрешительная документация). Нарушение существенное, так как не устранимо. Оформление всей необходимой документации в ретроспективе не имеет практического смысла;

- не соблюдены требования п.7.1 СП 42.13330.2022 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п.7.3 ГОСТ Р 51185-2008 «Туристические услуги. Средства размещения. Общие требования», в части нарушения противопожарного разрыва до соседних зданий домовладения № <адрес> (при норме 6 м, факт 2,4 м). Нарушение не существенное, так как устранимо путем расчета противопожарного риска на объекте защиты и выполнения предписанных расчетом противопожарных мероприятий в исследуемом здании;

- не соблюдены требования приложения К «Нормы расчета стоянок автомобилей» СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» в части отсутствия автопарковки для посетителей здания на исследуемом земельном участке. Нарушение устранимо путем покупки или аренды площади земельного участка для организации парковки автотранспорта для посетителей общественного здания (парковка для не менее 15 автомобилей);

- нe соблюдены требования приложения Ж «Нормы расчета учреждений и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков» СП 13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», пункта 3.22 СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» в части недостатка по факту площади земельного участка необходимой для эксплуатации спорного здания с его существующей мощностью и функциональным назначением помещений. При норме 3583 м земельного участка, фактически площадь используемая зданием 512 кв.м. Нарушение устранимо путем покупки или аренды недостающей площади земельного участка (недостаток 3071 кв.м.);

- не соблюдены требования пункта 3.7 ГОСТ Р 51185-2008 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования» в части отсутствия организованной кратковременной парковки посетителей гостиницы, нарушение устранимо путем покупки или аренды площади земельного участка для организации парковки автотранспорта для посетителей гостиницы (парковка для не менее 10 автомобилей).

Предписанные мероприятия по устранению выявленных нарушений не влекут разрушение полностью или в части спорного здания или его дельных помещений (конструкций), в том числе спорных нежилых помещений, так как не затрагивают конструктивное решение здания.

Нормы проектирования СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», СП 456.1311500.2020 «Многофункциональные здания. Требования пожарной безопасности», СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» для объекта экспертизы не применимы, так как введены первично в действие нормативными актами после строительства и реконструкции исследуемого здания в 1997-2011 годах. По состоянию на дату возведения и реконструкции спорного здания, идентифицированного по факту как «многофункциональное здание» для строений такого назначения применялись из специализированных только нормы СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», а объекты с составом помещений торговли, общественного питания, временного проживания (гостиница) относились к коммерческим зданиям с общественным назначением.

Методические рекомендации об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края, утвержденным Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.11. 2006 г. № 123 не используются для исследуемого здания, так как оно не является «гостевым домом» и не содержит гостевых комнат.

Спорное здание литер «АА1АА2А3» не подлежит соотнесению с требованиями Генерального плана городского округа г-к. Анапа, утвержденного решением Совета МО г-к. Анапа от - 11.2013 г. № 404, Правил землепользования и застройки МО г-к. Анапа, утвержденным решением Совета МО г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424, в редакциях действовавших по состоянию на дату его строительства и реконструкции, датированные 1997-2011 годами, т.к. градостроительный регламент был установлен после окончания его строительства и реконструкции.

Объект исследования не соответствует по техническим характеристикам Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 08.07.2021 г. №165 действующей на дату осмотра в части превышения минимального размера земельного участка (при норме 3583 кв.м, факт 512 кв.м), превышения максимального процента застройки (при норме 40-50%, факт 95%), превышения минимально допустимого отступа здания от границ земельного участка (при норме 3 м, факт отступа здания со стороны <адрес> - 0,0м, <адрес> - 0,0м, до границ земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> – 0,75м, земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> – 1,0 м. Выявленное несоответствие здания градостроительному регламенту представленному в виде правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 08.07.2021 г. №165, не требует устранения в части допущенных нарушений по следующим причинам. Пункт 11 статьи 30 Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа указывает:«11. Для объектов капитального строительства, предельные параметры которых не соответствуют предельным параметрам, установленным градостроительными регламентами, предельными считаются фактические параметры, подтвержденные действующими градостроительным планом земельного участка, разрешением на строительство, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, документами государственного учета, ситуационными планами, содержащимися в технических паспортах расположенных на земельных участках объектов недвижимости, которые находятся в архивах организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, выданными до вступления в силу настоящих Правил.». По фактическим данным установленным на дату осмотра определено, что объект экспертизы соответствует в части отступа от границ земельного участка, процента застройки и размера земельного участка (при мощности объекта существовавшей до реконструкции так же наблюдался существенный недостаток площади земельного участка до нормативных параметров) технической документации (техническим паспортам) оформленной в 2000- 2011 годах, т.е. до введения в действия Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа. Таким образом, в согласно пункта 11 статьи 30 Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа выявленное отклонение спорного объекта от градостроительного регламента не требует устранения, так как по своим фактическим параметрам подтвержден техническими паспортами 2000-2011 годов.

Объект экспертизы частично не соответствует по целевому назначению Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 08.07.2021 г. №165 расположением в спорном здании помещений торговли и общественного питания относимых в градостроительном регламенте в зоне расположения объекта к условно-разрешенным видам, а не основным. Устранить выявленное нарушение возможно за счет перепрофилирования помещений общественного питания и торговли в назначения, отнесенные в функциональной градостроительной зоне расположения здания к основным разрешенным видам использования.

Объект экспертизы имеющий на дату осмотра признаки «многофункционального здания» с помещениями торговли, общественного питания и гостиничного обслуживания, частично не соответствует функциональному зонированию, предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа в редакции от 22.12.2016 года №145 из-за размещения в здании помещений торговли и общественного питания отнесенных к условно-разрешенным, а не основным видам использования земельного участка. Устранить выявленное нарушение возможно за счет профилирования помещений общественного питания и торговли в значения, отнесенные в функциональной градостроительной зоне расположения здания к основным разрешенным видам использования.

Спорное здание литер «АА1АА2А3» частично не соответствует на дату осмотра требованиям Генерального плана городского округа город-курорт Анапа в редакции от 22.12.2016 года №145, своим размещением в границах территории объектов культурного (археологического) наследия федерального значения «Некрополь древнего города «Горгиппия» VI в. до I н.э. без получения согласования региональным органом охраны ОКН. Нарушение существенное, так как не устранимо. В ретроспективе времени оформление согласования с региональным органом охраны ОКН на размещение объекта экспертизы не имеет практического смысла.

Объект исследования на дату осмотра соответствует требованиям Генерального плана городского округа город-курорт Анапа по параметру размещения в границе 4-7 подзон ПАТ, в зоне ограниченной жилой застройки (500 метров), в границе II зоны горно-санитарной охраны курорта, в границе водоохранной зоны.

Объект экспертизы, имеющий признаки нежилого здания с целевым назначением «многофункциональное здание с помещениями гостиницы, магазинов и общественного питания» не соответствует виду разрешенного использования исследуемого земельного участка с кадастровым номером №, имеющего вид разрешенного использования «для эксплуатации административного здания, для объектов общественно-делового значения». Выявленное несоответствие возможно устранить путем перепрофилирования помещений здания под административные помещения, общественные помещения и др. предусмотренные классификатором видов разрешенного использования земельных участков утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 для исследуемого земельного участка. Перепрофилирование помещений в связи с устранением выявленного нарушения градостроительного регламента земельного участка не повлечет разрушение полностью или в части спорного здания или его отдельных помещений (конструкций), так как не предусматривает изменение конструктивных несущих элементов здания.

Здание литер «АА1АА2А3» расположено с частичным заступом за границы земельного участка с кадастровым номером №, а именно допущен заступ на земли общего пользования <адрес> нависающими конструкциями и ступенями за границы земельного участка на протяжении 14,98 м шириной максимум 2,15 м на площади 17 кв.м. и заступ на территорию смежного земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> № шириной 1,4 м по длине 7,21 м на площади 10 кв.м. Объект в части литер «А2А3» расположен на территории смежного земельного участка № <адрес> соседнего земельного участка № <адрес> не уточнены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Здание литер «АА1АА2А3» частично не соответствует противопожарным, градостроительным, антисейсмическим, экологическим нормам и правилам, действовавшим на дату его возведения и реконструкции в 1997-2011 года, а именно:

- нарушены антисейсмические требования пункта 7.20 и пункта 7.48 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции.» за счет неполного заполнения цементно-песчаным раствором швов каменной кладки. Нарушение не существенное, так как подлежит устранению путем усиления каменных стен с неполным заполнением раствором арматурными плоскими сетками заанкеренными в монолитные железобетонные сердечники стен (колоны) с последующей цементно-песчаной штукатуркой,

- нарушены противопожарные нормы пункта 4.1 СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений (с Изменениями № 1, 2), пункта 4.1.10 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» за счет несоблюдения противопожарного разрыва до соседнего здания домовладения №13 ул. Краснодарская. При норме минимум 6 м, факт 2,4 м. Нарушение по противопожарному разрыву не существенное, так как подлежит устранению путем расчета противопожарного риска в отношении объекта экспертизы с выполнением предписанных противопожарных мероприятий,

- нарушены противопожарные нормы пункта 6.13* СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений (с Изменениями N 1, 2) за счет отсутствия второго выхода с этажей здания, где расположены номера гостиницы. Нарушение не существенное, так как подлежит устранению путем перепланировки по разработанному специализированной строительной организацией проекту этажей здания с гостиничными номерами для обустройства второго выхода с каждого этажа (второй-пятый этажи),

- нарушены противопожарные нормы пункта 7.29 СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений (с Изменениями N 1, 2) за счет отсутствия на объекте смонтированной противопожарной системы управления эвакуацией людей (СОУЭ). Выявленное нарушение не существенное, так как подлежит устранению путем монтажа специализированной организацией противопожарной системы управления эвакуацией людей (СОУЭ). Результаты выполненных работ должны подтверждаться исполнительной документацией,

-нарушены градостроительные нормы пункта 4.2.7 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» за счет отсутствия возможности размещения на территории исследуемого земельного участка автотранспорта гостей и посетителей здания. По нормам необходима парковка минимум для 15 автомобилей. Нарушение не существенное, так как возможно его устранение путем увеличения фактической площади земельного участка за счет аренды или покупки дополнительной, недостающей (недостаток    земельного участка для автопарковки на 15 автомашин минимум 180 кв.м), площади участка для парковки автомашин гостей и посетителей здания,

-нарушены экологические нормы Федерального закона РФ №7-ФЗ от 01.2002 года «Об охране окружающей среды» за счет отсутствия на объекте организованной площадки для сбора мусора и в материалах дела договора на вывоз ТБО. Нарушение не существенное, так как подлежит устранению путем организации мусорной площадки на территории исследуемого земельного участка и заключение со специализированной организацией договора на вывоз ТБО от объекта экспертизы.

Спорное здание соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, действовавшим на дату его возведения и реконструкции в 1997- 2011 годах.

Работы по устранению выявленных нарушений не нанесут ущерб зданию или его отдельным помещениям (конструкций), так как технологически не затрагивают основные несущие конструкции объекта и предлагаются экспертом к выполнению по разработанным специализированными организациями проектам.

Объект экспертизы согласно имеющихся материалов дела не обеспечен Централизованным сбором и вывозом биологических (бытовых) отходов. Производственные отходы (стоки) в спорном здании не предусмотрены в связи с непроизводственным целевым назначением объекта.

Спорное здание не нарушает своими техническими характеристиками целевым назначением размещение и эксплуатацию в водоохранной зоне, в границах второй зоны горно-санитарной охраны курорта Анапа.

Выполненная реконструкция объекта экспертизы не нарушила нормативное техническое состояние строительных конструкций (несущую способность), не ухудшила качественные и технические свойства здания.

Спорный объект капитального строительства литер «АА1АА2А3», в том числе его конструкции, имеющие нарушения технических регламентов в области безопасности, без устранения указанных нарушений создают угрозу жизни и здоровью людей. Выполнение строительных работ по устранению выявленных нарушений теоретически не повлекут разрушение конструкций объекта и здания в целом, в том числе нежилых помещений. Объект экспертизы, при заключении договора со специализированной организацией на вывоз ТБО, не создает угрозу окружающей среде.

В судебном заседании была допрошен эксперт Шаповалова Н.А., которая выводы своего заключения поддержала.

Оценивая данное экспертное заключение, считает, что имеются основания для признания его относимым, допустимым и достоверным доказательством, поскольку заключение эксперта ООО «СТЭА» в полной мере отвечает требованиям статей 84 и 86 ГПК РФ содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, обоснованные выводы на поставленные вопросы, является последовательным, эксперт до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено. Более того, в целях разъяснения или дополнения данного заключения судом был вызван для допроса эксперт, который выводы судебной экспертизы поддержал, дал мотивированные пояснения по проведенной экспертизе и ответил на все поставленные сторонами вопросы.

Из изложенных положений следует, что возведение 4 этажа над зданием литер «А» 2 очереди, а также 4 и 5 этажи над зданием литер «А» 1 очередь, в результате чего изменилась общая площадь, этажность здания литер «А,А1,А,А2,А3», представляет собой реконструкцию, которая осуществляется не иначе как на основании разрешения на строительство. В нарушение данных требований разрешение на строительство/реконструкцию и иной документации, необходимой для его получения и осуществления строительных работ на спорном объекте капитального строительства, ответчиками не представлено.

А поскольку судебными актами правообладателем здания литер «А» 1 очередь и здания литер «АА1» 2 очередь признан Мартынов П.И., который самовольно произвел реконструкцию данного здания, то суд в силу требования ст.222 Гражданского кодекса РФ приходит к выводу о возложении на Мартынова П.И. обязанности осуществить снос 4 этаж над зданием литер «А» 2 очереди, а также 4 и 5 этажи над зданием литер «А» 1 очередь. При этом суд исходит из результатов заключения эксперта №619-2022 от 01.07.2022г. ООО «СТЭА», согласно которой имеется техническая возможность приведения спорного объекта капитального строительства литер «АА1АА2А3» в соответствие с правоустанавливающими документами по разработанному специализированной строительной организацией проекту.

Исходя из приведенных выше доказательств, суд приходит к выводу о том, что встречные требования Мартынова П.И. о сохранении постройки в реконструированном состоянии не подлежат удовлетворению, поскольку судом постройка признается самовольной.

Удовлетворение иска о признании постройки самовольной, исключает возможность удовлетворения встречных требований Мартынова П.И. о сохранении постройки в реконструированном состоянии.

При этом, суд не находит оснований для возложения на ответчиков Мартынова П.И., Казазову С.П., Мавельянову А.Д. и Мавельянову Т.А., Киктеву Т.В. и Киктева В.Н. обязанность привести общие площади помещений, принадлежащих им на праве собственности в соответствие правоустанавливающий и разрешительной документации.

Согласно заключению эксперта, изменение площадей в данных нежилых помещениях произошли в виду перепланировки, которая не затрагивает конструктивное решение самого здания. Поскольку перепланировка была произведена в нежилых помещениях, порядок согласования которой законом не предусмотрен, то суд принимает во внимание отсутствие при такой перепланировки нарушений прав и законных интересов собственников других помещений, угрозы жизни и (или) здоровью третьих лиц.

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (ст. 30 Градостроительного кодекса РФ).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018г.) виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 №540.

Поскольку здание «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования «для эксплуатации административного здания, для объектов общественно-делового значения», значится зарегистрированным в ЕГРН как нежилое здание с назначением – «административное здание», то его эксплуатация в качестве многофункционального здания с помещениями гостиницы, магазинов и общественного питания свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка, на котором оно расположено.

Следовательно, заявленные требования о возложении на ответчиков обязанность устранить несоответствие целевого назначения здания с видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, имеющего вид разрешенного использования «для эксплуатации административного здания», путем перепрофилирования помещений здания под административные помещения, общественные помещения и др. предусмотренные классификаторов видов разрешенного использования земельного участка утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 № 540, суд находит законными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Согласно ст. 76 Земельного кодекса РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии, снос сооружений осуществляется виновными гражданами или за их счет.

В силу п. 2 ст. 62 Земельного кодекса РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, и освобождению земельного участка.

Заключением эксперта ООО «СТЭА» установлено, что спорное здание «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером № своими конструкциям в виде входных ступеней расположенных на пересечении улиц Краснодарская и Гребенская, которые обслуживают нежилое помещение с кадастровым номером №, в виде ступеней (приямок) в подвал объекта недвижимости с кадастровым номером №, а также выступающими, нависающими частями помещения с кадастровым номером №, выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером № и располагаются на территории общего пользования и на территории смежного земельного участка с кадастровым номером №

Таким образом, суд находит законными требования о возложении на ответчиков Казазову С.П. и Мартынова П.И. обязанности освободить самовольно занимаемые ими территорию общего пользования, прилегающую к земельному участку с кадастровым номером №, и территорию смежного земельного участка с кадастровым номером №, путем демонтажа выступающих конструкций здания «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером №

При этом суд исходит из того, что Казазовой С.П. принадлежат помещения в который ведут ступени обслуживающие обособленный объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный на пересечении улиц Краснодарская и Гребенская, а Мартынову П. И. принадлежат помещения, на которым возведены выступающие его части размерами 1,4 м на 7,21 м, которые имеют заступ ( нависают) на территорию смежного земельного участка с кадастровым номером №

По смыслу статьи 12 и 1065 Гражданского кодекса РФ выполняют предупредительную функцию, направленную на обеспечение охраны прав и интересов граждан и организаций, являясь одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии со статьей 35 Федерального закона Российской Федерации № 384-ФЗ от 30 декабря 2009 года «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» строительство, реконструкция, капитальный и текущий ремонт здания или сооружения, консервация объекта, строительство которого не завершено, должны осуществляться таким образом, чтобы негативное воздействие на окружающую среду было минимальным и не возникала угроза для жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, жизни и здоровья животных и растений.

В силу пункта 2 статьи 55.24 Градостроительного кодекса РФ эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Как уже установлено судом, у ответчиков отсутствие разрешительная документация на реконструкцию спорного здания, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также отсутствует, факт эксплуатации объекта, сторонами не отрицается.

Из заключения эксперта ООО «СТЭА» следует, что в ходе исследования спорного здания «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером № выявлены нарушения противопожарных, градостроительных, антисейсмических норм и правил, неустранение которых при эксплуатации объекта создаст угрозу безопасности, жизни и здоровью третьих лиц.

Основываясь на вышеизложенном суд, полагает, что при таких обстоятельствах дела эксплуатация здания может представлять угрозу жизни и здоровью посещающих его лиц, в связи, с чем на Мавельянову А.Д., Мавельянову Т.А., Мартынова П.И., Киктева В.Н., Симонова А.Л., Портей Е.В., Портей В.В., Казазову С.П. необходимо возложить обязанность устранить выявленные нарушения спорного здания путем:

-усиления каменных стен с неполным заполненным раствором арматурными плоскими сетками заанкеренными в монолитные железобетонные сердечники стен (колонны) с последующей цементно-песчаной штукатуркой;

- выполнения предписанных противопожарных мероприятий;

- перепланировки этажей здания с гостиничными номерами для обустройства второго выхода с каждого этажа;

- монтажа специализированной организацией противопожарной системы управления эвакуацией людей с подтверждением исполнительной документацией;

- обеспечения парковочных мест для эксплуатации спорного объекта (не менее 15 автомобилей);

-устранения нарушения недостатка по факту площади земельного участка, путем покупки или аренды недостающей площади земельного участка.

В свою очередь ответчик Мавельянова Т.А. представила суду договор №05/09/2022/УАПС на монтаж УАПС от 05.09.2022г., заключенного с ООО «СИГНАЛ-ЮГ» на монтаж пожарной сигнализации на объекте по адресу: <адрес>.

Из Акта о приемке технических средств сигнализации в эксплуатацию от 01.06.2010г. следует, что по адресу: <адрес> помещении магазина «Кот и Пес» смонтированы технические средства охранно-пожарной сигнализации.

Данные доказательства исключают для ответчиков Мавельянову А.Д., Мавельянову Т.А., Портей Е.В. и Портей В.В. обязанность по устранению нарушений в части монтажа специализированной организацией противопожарной системы управления эвакуацией людей с подтверждением исполнительной документацией.

Кроме того, суд обязывает ответчиков Мартынова П.И., Киктева В.Н., Казазову С.П. организовать мусорную площадку на территории земельного участка с кадастровым номером № и заключение соответствующих договоров со специализированной организацией на вывоз ТБО от здания «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером №

Ответчики Симонов А.Л., Мавельянова Т.А. и Портей В.В. представили суду договора заключенные в 2022 году с ООО «Экотехпром» на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Также принимая решения по заявленным требования, суд исходит из того, что Мартынов П.И. представил суду Отчет по результатам расчета пожарного риска от 28 апреля 2023 года.

В соответствии с положениями статьи 206 ГПК РФ обязанность произвести какие-либо действия может быть возложена только на ответчика в установленный в решении срок, в течение которого оно должно быть исполнено. В связи с чем, суд считает необходимым установить ответчикам тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу для исполнения настоящего решения суда.

Пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта.

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Исходя из приведенных выше требований закона, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований о взыскания судебной неустойки в случае неисполнения решения суда в установленный срок, и считает возможным определить ко взысканию с ответчиков в солидарном порядке в пользу администрации муниципального образования город-курорт Анапа судебной неустойки в размере 30 000 рублей ежедневно до полного исполнения решения суда.

Согласно ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда.

В соответствии со ст.96 ГПК РФ и на основании ходатайства директора ООО «СТЭА», суд взыскивает с ответчиков в пользу экспертного учреждения ООО «СТЭА» судебные издержки за производство судебной экспертизы в размере заявленных требований в сумме 34 500 рублей.

Доводы представителя Мавельяновой Т.А., Мавельяновой А.Д., Симонова А.Л., Портей Е.В., Портей В.В. о том, что в требованиях к данным ответчикам надлежит отказать, поскольку принадлежащие им помещения не являются самовольными и не несут опасность причинения вреда при их эксплуатации, так как на данную часть здания, в котором они расположены, в судебном порядке было признано право собственности, являются несостоятельными.

Действительно, решением суда, на ту часть здания, где расположены помещения, принадлежащие ответчикам, было признано право собственности в судебном порядке. Однако в последующем была произведена реконструкция, которая повлекла создание иного объекта недвижимого имущества, который и является самовольной постройкой.

Доводы данных ответчиков о том, что они не может быть привлечены к ответственности с целью устранения имеющихся недостатков всего здания, поскольку не являются собственниками тех помещений, в которых обнаружены данные недостатки, также являются несостоятельными.

Из объяснений эксперта в судебном заседании следует, что недостатки, которые обнаружены в здании, влияют на всю конструктивную часть здания, следовательно, обязанность по их устранения должна быть возложена на всех сособственников помещений данного владения, находящегося в долевой собственности.

Доводы указанных ответчиков о том, что требование по перепрофилированию помещений в соответствие с видами разрешительного использования земельного участка, не имеет нормативного обоснования, несостоятельны.

Суд полагает, что использование, земельного участка не в соответствии с его разрешенным видом использования, наносит вред в том числе и окружающей среде, так как во избежания указанного законодателем и определены в том числе и виды разрешенного использования, следовательно, в силу положений п.1 ст. 1065 ГК РФ администрации МО город-курорт Анапа была вправе обратиться с заявленными требованиями к ответчикам.

Доводы данных ответчиков о том, что недопустимо установления одной судебной неустойки в отношении всем ответчикам по делу, несостоятельны, поскольку положения ст. 308.3 ГК РФ не исключают солидарной ответственности.

Доводы ответчика Мартынова П.И. о том. что дело в части сноса 4 этажа над второй очередью здания литер « А» подлежит прекращению, поскольку в отношении данного объекта уже было принято судебное постановление, являются несостоятельными в силу того, что предметом настоящего спора, является иной объект, реконструированный объект, имеющий на момент спора литер «АА1АА2А3».

Доводы ответчика Мартынова П.И. о том, что возложение обязанности по обустройству парковки, не может быть удовлетворено, поскольку она обустроена с согласия администрации МО город-курорт Анапа, несостоятельны, так как Мартынов П.И. представил суду лишь схему обустройства парковочных мест, которая подлежала согласованию с органами ОГБДД ОМВДД России по г. Анапе и внесению в схему дислокации, однако на момент рассмотрения дела судом, указанного сделано не было.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

иск администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Мавельяновой Т. А., Мавельяновой А. Д., Мартынову П. И., Киктеву В. Н., Киктевой Т. В., Симонову А. Л., Портей Е. В., Портей В. В., Казазовой С. П. о приведении объекта капитального строительства в соответствие с правоустанавливающей и технической документацией, об обязании устранить нарушения градостроительных, строительных, противопожарных, экологических норм и правил удовлетворить в части.

Обязать Мартынова П. И. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу привести в соответствие спорное здание «А,А1,А,А2,А3», с кадастровым номером №, возведенный по адресу: <адрес> в соответствие правоустанавливающей и разрешительной документацией, путем:

перепрофилирования помещений здания литер «АА1» вторая очередь под административные для соблюдения функционального назначения и сноса четвертого этажа над второй очередью строительства здания литер «А»;

сноса четвертого и пятого этажа здания литера «А» первая очередь с последующей перепланировкой здания литер «А2».

Обязать собственников помещений расположенных в здании «А,А1,А,А2,А3», с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> в течении 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу привести в соответствие с правоустанавливающей и разрешительной документацией, а именно: Мавельянову Т. А., Мавельянову А. Д. помещения №, Симонова А. Л. помещение 45, Портей Е. В., Портей В. В. помещение №, путем перепрофилирования помещений первого этажа литер «А2А3» под помещение гостиничного назначения.

Обязать Киктева В. Н. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить территорию общего пользования (<адрес>) за пределами земельного участка с кадастровым номером №, путем демонтажа ступеней ведущих в подвал являющихся составной частью обособленного объекта недвижимости с кадастровым номером №, и расположенных на территории общего пользования.

Обязать Казазову С. П. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить территорию общего пользования (<адрес>) за пределами земельного участка с кадастровым номером №, путем демонтажа ступеней обслуживающих обособленный объект недвижимости с кадастровым номером № и расположенные на пересечении улиц Краснодарская и Гребенская.

Обязать Мартынова П. И. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить территорию общего пользования (<адрес>) за пределами земельного участка с кадастровым номером №, путем демонтажа выступающей части размерами 1,4 м на 7,21 м, которая является частью помещений с кадастровым номером № и заступает на территорию смежного земельного участка с кадастровым номером №.

Обязать Мавельянову Т. А., Мавельянову А. Д., Мартынова П. И., Киктева В. Н., Симонова А. Л., Портей Е. В., Портей В. В., Казазову С. П. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить нарушения противопожарных, градостроительных, антисейсмических, норм и правил в отношении спорного здания «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером №, возведенного по адресу: <адрес> путем:

-усиления каменных стен с неполным заполненным раствором арматурными плоскими сетками заанкеренными в монолитные железобетонные сердечники стен (колонны) с последующей цементно-песчаной штукатуркой;

- выполнения предписанных противопожарных мероприятий;

- перепланировки этажей здания с гостиничными номерами для обустройства второго выхода с каждого этажа;

- монтажа специализированной организацией противопожарной системы управления эвакуацией людей. Результаты выполненных работ должны подтверждаться исполнительной документацией;

- обеспечения парковочных мест для эксплуатации спорного объекта (не менее 15 автомобилей);

-устранения нарушения недостатка по факту площади земельного участка, путем покупки или аренды недостающей площади земельного участка.

Обязать Мартынова П. И., Киктева В. Н., Казазову С. П. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить нарушения экологических норм и правил путем организации мусорной площадки на территории земельного участка с кадастровым номером № и заключение со специализированной организацией договора на вывоз ТБО от здания «А,А1,А,А2,А3» с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Мавельянову Т. А., Мавельянову А. Д., Мартынова П. И., Киктева В. Н., Симонова А. Л., Портей Е. В., Портей В. В., Казазову С. П. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить несоответствие целевого назначения здания «многофункциональное здание с помещениями гостиницы, магазинов и общественного питания» с видом разрешенного использования исследуемого земельного участка с кадастровым номером №, имеющего вид разрешенного использования «для эксплуатации административного здания», путем перепрофилирования помещений здания под административные помещения, общественные помещения и др. предусмотренные классификаторов видов разрешенного использования земельного участка.

Запретить Мавельяновой Т. А., Мавельяновой А. Д., Мартынову П. И., Киктевой Т. В., Киктеву В. Н., Симонову А. Л., Портей Е. В., Портей В. В., Казазовой С. П. и (или) иным лицам эксплуатацию в коммерческих целях пятиэтажного капитального административного здания, расположенного по адресу: <адрес> 11, с кадастровым номером № общей площадью 1892,9 кв.м. до полного устранения выявленных нарушений требований законодательства.

Обязать Мавельянову Т. А., Мавельянову А. Д., Мартынова П. И., Киктева В. Н., Симонова А. Л., Портей Е. В., Портей В. В., Казазову С. П. известить администрацию муниципального образования город-курорт Анапа о надлежащем исполнении решения суда.

В случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать с Мавельяновой Т. А., Мавельяновой А. Д., Мартынова П. И., Киктева В. Н., Симонова А. Л., Портей Е. В., Портей В. В., Казазовой С. П. солидарно в пользу администрации муниципального образования город-курорт Анапа 30 000 рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.

Отказать в удовлетворении встречного иска Мартынова П. И. к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии и признании на него права собственности.

Взыскать с Мавельяновой Т. А., Мавельяновой А. Д., Мартынова П. И., Киктева В. Н., Симонова А. Л., Портей Е. В., Портей В. В., Казазовой С. П. в пользу ООО «СТЭА» судебные издержки в сумме 34 500 руб.

Определение судьи Анапского городского суда от 04 февраля 2022 года, которым в целях обеспечения исковых требований наложен арест, на земельный участок, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и расположенные в его границах объекты недвижимости, запрещено управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлять любые регистрационные действия о регистрации сделок и совершению каких-либо регистрационных и учетных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и расположенных в его границах объектами недвижимости, по исполнению решения суда отменить, арест снять.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд, со дня составления решения суд в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 10 мая 2023 года.

Председательствующий: