Решение по делу № 2-2271/2013 от 19.09.2013

К делу № 2 –2271/2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Г. Ейск                                                                                   14 октября 2013 года.

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего               Коваленко А.А.

при секретаре                                   Хватовой Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кунахова Олега Владимировича к ООО «Титан», третье лицо – Ейский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о признании права собственности на квартиру,-

У С Т А Н О В И Л:

     Истец обратился в суд и просит признать за ним право собственности на квартиру № дома по <адрес>, обратив решение суда к немедленному исполнению.

    Третье лицо – представитель Ейского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, просит дело рассмотреть в его отсутствие.

    Выслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования следует удовлетворить в части, по следующим основаниям.

    Истец Кунахов О.В. в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, просил их удовлетворить в полном объеме, пояснив, что незаконное взимание дополнительной платы за выдачу акта – приема передачи квартиры существенным образом нарушает права и законные интересы истца, как участника долевого строительства.

    Представитель ООО «Титан» в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку в ходе проверки документации оконченного строительством объекта капитального строительства, было выявлено, что существующий генеральный план в составе проектной документации, прошедший государственную экспертизу, требует корректировки, так как в нем не предусмотрена поочередная застройка комплекса и часть земельного участка, отведенная под благоустройство территории, находится в частной собственности, что не позволяет проводить на его территории работы по благоустройству сдаваемых жилых домов. В связи с чем, ООО «Атлант» по заказу ООО «Титан» был подготовлен новый проект генерального плана с нормами, позволяющими очередность эксплуатации жилых помещений, согласованный с МУ «Управление архитектуры и градостроительства Ейского городского поселения Ейского района», что повлекло для застройщика – ООО «Титан», несение новых дополнительных затрат, сумма которых была разделена между участниками долевого строительства пропорционально получаемой площади квартир.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Ейскпрофстрой» в лице генерального директора ФИО\5 и Кунаховым О.А. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №, согласно условий которого ЗАО «Ейскпрофстрой» приняло на себя обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц выполнить строительство под самоотделку объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры № расположенной на третьем этаже 9-этажного 131-квартирного жилого дома – блок – секции БС-3 (второй этап строительства) в подъезде № по <адрес> и передать указанный объект Кунахову О.В., который в свою очередь, принял на себя обязательства принять участие в долевом строительстве, оплатить обусловленную договором цену и принять объект по акту приема – передачи, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом, срок выполнения работ по строительству объекта, согласно п.4.1 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, определен 30.06.2009 года. Цена договора, на основании п.2.1 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, на момент его заключения определена в размере 1 108 100 рублей, которая может быть изменена в случае: внесения изменений и дополнений в проектную документацию в соответствии с изменениями действующего законодательства; корректировки площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м.; внесения изменений и (или) увеличения объема работ, качества и технического состояния объекта (л.д.18-24,8,9).

Согласно справке ЗАО «Ейскпрофстрой» №1272 от 25.01.2010 года, Кунахов О.В. по состоянию на 25.01.2010 года в полном объеме выполнил условия договора № от ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты стоимости квартиры №, задолженности перед ЗАО «Ейскпрофстрой» не имеет (л.д.14).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Титан» (правопреемника ЗАО «Ейскпрофстрой» (л.д.17)) в лице директора ФИО\7 и Кунаховым О.В. заключено дополнительное соглашение № 2/Т к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которого срок выполнения работ по строительству объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определен – 30.08.2010 года, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – сентябрь 2010 года (л.д.7).

Материалами дела подтверждается, что в ноябре 2012 года ООО «Титан» направило участникам долевого строительства здания блок – секции БС-3 и здания блок – секции БС-3/1 по <адрес>, в том числе и Кунахову О.В., проекты дополнительных соглашений о внесении дополнительной платы в качестве компенсации дополнительных затрат застройщика по изготовлению нового генерального плана, что повлекло за собой демонтаж готового благоустройства и детских площадок, изготовление и монтаж новых спортивных сооружений и площадок на общую сумму 1 043 171,22 рублей, которая, в свою очередь, была разделена между участниками долевого строительства пропорционально получаемой площади квартир (л.д.10).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Титан» выдано разрешение по ввод в эксплуатацию здания 9-ти этажной 43-квартирной торцевой левой блок – секции БС-3 со встроенно – пристроенными помещениями в 131-квартирном жилом доме литер 2 жилого комплекса по <адрес> (л.д.58-59).

По факту требования от участников долевого строительства оплаты актов приема – передачи квартир и иной документации для регистрации права собственности на квартиры Ейской межрайонной прокуратурой в отношении директора ООО «Титан» возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ (л.д.15,16)

Определением Ейского городского суда от 02.04.2013 года утверждено мировое соглашение, заключенное в рамках гражданского дела по иску территориального отдела Роспотребнадзора по Краснодарскому краю к ООО «Титан», о признании неправомерными действий по выставлению и взиманию платы за выдачу справок, актов приема – передачи квартир и иной документации и понуждению потребителей к оплате данной услуги, согласно условий которого, ООО «Титан» обязался прекратить действия в части неправомерного требования по выставлению и взиманию платы за выдачу справок, актов приема – передачи квартир и иной документации и понуждению потребителей к оплате данной услуги и не совершать их впредь (л.д.11).

Несмотря на это, указанная дополнительная плата в размере 7 890 рублей выставлена Кунахову О.В. в качестве задолженности по договору долевого участия, не оплата которой, как следует из направленных ООО «Титан» в адрес Кунахова О.В. предупреждений, будет являться основанием для расторжения заключенного с ним договора в одностороннем порядке (л.д.49-50,51).

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ч.2 ст. 8 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 6 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, для изменения цены договора участия в долевом строительстве в соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве необходимо последовательное соблюдение двух условий: 1. В самом договоре участия в долевом строительстве должна быть предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения; 2. Для изменения цены необходимо соглашение сторон. Следовательно, без свободного волеизъявления каждой из сторон изменить цену договора в порядке ч. 2 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» невозможно (даже при наступлении предусмотренных договором случаев и условий для изменения цены). Учитывая, что сам договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, соглашение сторон об изменении цены договора также должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Иными словами, оформляется изменение цены договора участия в долевом строительстве путем подписания дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации.

Таким образом, суд, удовлетворяя исковые требования в части признания за истцом права собственности на спорную квартиру, исходит из следующего.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на застройщика – ООО «Титан», в соответствии с ч.1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» возложена обязанность по передаче соответствующего объекта долевого строительства (квартиры № дома по <адрес>) Кунахову О.В., как участнику долевого строительства.

Взимание же дополнительной платы с участников долевого строительства, после наступления указанных событий (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), действующим законодательством не предусмотрен.

При этом, договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрен окончательный срок полной оплаты стоимости работ по строительству объекта долевого участия – 30.04.2009 года, который впоследствии, как следует из материалов дела, не изменялся. В то время как, все возложенные на себя обязанности по указанному договору долевого участия в части оплаты обусловленной договором цены выполнены Кунаховым О.В. в полном объеме в предусмотренный договором срок.

Несение же застройщиком дополнительных расходов за совершение ряда действий, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, вызвано не соответствием выстроенного объекта проектной документации и требованиям действующего законодательства, что не является основанием изменения стоимости работ по строительству объекта долевого участия.

Кроме того, данные доводы были предметом проверки территориального отдела Управления Роспотребназдора по Краснодарскому краю в Ейском, Щербиновском и Староминском районах по вопросу соблюдения требований о защите прав потребителей в отношении граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, по результатам которой в Ейский городской суд было направлено исковое заявление о признании действий ООО «Титан» в части неправомерного требования по выставлению и взиманию платы за выдачу справок, актов приема – передачи квартир и иной документации и понуждению потребителей к оплате данной услуги.

При этом, определением Ейского городского суда от 02.04.2013 года утверждено мировое соглашение, заключенное в рамках гражданского дела по иску территориального отдела Роспотребнадзора по Краснодарскому краю к ООО «Титан», о признании неправомерными действий по выставлению и взиманию платы за выдачу справок, актов приема – передачи квартир и иной документации и понуждению потребителей к оплате данной услуги, согласно условий которого, ООО «Титан» обязался прекратить действия в части неправомерного требования по выставлению и взиманию платы за выдачу справок, актов приема – передачи квартир и иной документации и понуждению потребителей к оплате данной услуги и не совершать их впредь (л.д.11).

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Иными словами, на основании договора участия в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ Кунахов О.В. является правообладателем квартиры № дома по <адрес>, которая, после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подлежит передаче участнику долевого строительства по акту приема – передачи, с целью последующей регистрации права собственности на нее. Несмотря на это, в виду выставления ООО «Титан» незаконного требования о взимании дополнительной платы в качестве компенсации понесенных застройщиком расходов, до настоящего времени спорная квартира не передана Кунахову О.В. в установленном законом порядке, что нарушает его титульные права и законные интересы.

На основании вышеизложенного, а также с учетом того, что из-за ненадлежащего исполнения застройщиком принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № БС-3/095/101 от 11.05.2007, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на принадлежащее ему жилое помещение, суд считает исковые требования, в части признания права собственности на спорную квартиру, подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Вместе с тем, с учетом отсутствия оснований, предусмотренных ст. 211 ГПК РФ, для обращения решения суда к немедленному исполнения, суд считает, что в удовлетворении данной части исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

    Признать за Кунаховым Олегом Владимировичем право собственности на квартиру № расположенную на третьем этаже 9-ти этажного 131-квартирного дома – блок – секции БС-3 по адрес: <адрес>, на основании договора участия в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ года.

    В остальной части исковых требований – отказать.

        Право собственности после вступления решения в законную силу подлежит регистрации в Ейском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

        Решение суда может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Ейский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме 18.10.2013 года.

Председательствующий