Решение по делу № 2-88/2023 (2-3521/2022;) от 23.09.2022

Дело № 2-88/2023

УИД: 61RS0009-01-2022-004407-07

Решение

Именем Российской Федерации

25 января 2023 года

Азовский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Комовой Н.Б.

при секретаре Николенко М.В.

с участием представителя истца по ордеру ФИО7 Т.М.

с участием ответчика ФИО9 И.Г.

с участием представителя третьего лица КПК «ФИО51 ФИО64» по доверенности ФИО31 А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО33 Евгении Михайловны к ФИО10 Ирине Григорьевне, 3-и лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, КПК «ФИО52 ФИО65» о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества продавцу,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с настоящим иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО11 И.Г. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого ФИО66, расположенных по адресу: <адрес>, ДНТ «Мичуринец-3», № Указанный договор был зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и за ФИО12 И.Г. было оформлено право собственности на данный земельный участок и жилой ФИО67.

Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ общая стоимость указанных объектов недвижимости составила 600 000 рублей, из которых 194 000 рублей ФИО13 И.Г. передала ФИО34 Е.М. при подписании договора, а оставшуюся часть денежных средств в размере 406 000 рублей ответчик обязалась передать истцу в течение 5 дней после предоставления в банк свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчиком, на приобретаемое недвижимое имущество, с отметкой о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Однако, до настоящего времени ФИО14 И.Г. принятые на себя обязательства в полном объеме не исполнила и денежные средства в размере 406 000 рублей истцу не передала, чем существенно нарушила условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного ФИО35 Е.М., после уточнения исковых требований, просила суд:

расторгнуть договор купли-продажи жилого ФИО68 и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, ДНТ «Мичуринец-3», № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО36 Евгенией Михайловной и ФИО15 Ириной Григорьевной.

возвратить жилой ФИО69, площадью 51,6 кв.м. и земельный участок, площадью 444 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, ДНТ «Мичуринец-3», № ФИО37 Евгении Михайловне.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, что подтверждается распиской, приобщенной к материалам дела. В отношении истца дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца, действующий на основании ордера, ФИО8 Т.М., в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал, дал пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении. Указал, что ответчик существенно нарушила условия договора и не выполнила ФИО53 обязательств, связанных с оплатой приобретенных объектов недвижимости в полном объеме. Представитель пояснил, что в спорном имуществе проживает истец и самостоятельно несет бремя содержания имущества, несмотря на то, что фактически не является его собственником.

Ответчик ФИО16 И.Г. в судебное заседание явилась, против удовлетворения требований возражала, просила в иске отказать. Указала, что с истцом по договору купли-продажи она рассчиталась полностью, денежные средства передавала истцу наличными, но расписки в получении истцом от нее денежных средств не брала. При этом, ответчик пояснила, что фактически в спорном имуществе не проживает, т.к. в нем проживает истец.

Представитель третьего лица КПК «ФИО54 ФИО70», действующий на основании доверенности, ФИО32 А.А. в судебное заседание явился, решение вопроса о правомерности доводов истца оставил на усмотрение суда и пояснил, что между КПК «ФИО55 ФИО71» и ответчиком был заключен договор займа на сумму 406 000 рублей, однако, ФИО17 И.Г. ФИО56 обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ исполнила в полном объеме.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя третьего лица, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему:

Положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В п. 1 ст. 485 Гражданского кодекса РФ установлена обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за ФИО57 счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ закреплено, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

При этом если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по ФИО58 выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ не может толковаться как исключающий для продавца, не получившего оплату по договору, возможность требовать расторжения данного договора по общим правилам, установленных Гражданским кодексом РФ.

Пунктом 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ основанием для изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон является существенное нарушение договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ситуации, когда покупатель в нарушение требований закона и договора не исполняет обязательства по оплате приобретенного им по договору купли-продажи имущества, продавец, очевидно, не получает того, на что он был вправе рассчитывать при заключении такого договора, а, следовательно, неоплата цены договора является существенным нарушением его условий и влечет его расторжение.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО38 Е.М. и ФИО18 И.Г. был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 444 кв.м. и жилого ФИО72, общей площадью 51,6 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, ДНТ «Мичуринец-3», №, копия которого приобщена к материалам дела (л.д.13-14).

Из материалов регистрационного дела следует, что указанный договор был предоставлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО и на его основании право собственности на земельный участок и жилой ФИО73, расположенные по адресу: <адрес>, ДНТ «Мичуринец-3», № зарегистрировано за ФИО19 И.Г.

Согласно выписке из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, титульным собственником земельного участка и жилого ФИО74, расположенных по адресу: <адрес>, ДНТ «Мичуринец-3», № с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО20 И.Г. (л.д.33-54).

Судом исследовался договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3 Договора стороны определили стоимость объектов недвижимости в общем размере 600 000 рублей, при этом, ФИО21 И.Г. оплатила ФИО39 Е.М. 194 000 рублей при подписании договора, о чем сделана соответствующая отметка в договоре, а оставшуюся часть денежных средств в размере 406 000 рублей ответчик обязалась передать истцу в течение 5 дней после предоставления в банк свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчиком, на приобретаемое недвижимое имущество, с отметкой о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Таким образом, исходя из условий договора, стороны заключили договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования продавца о расторжении договора купли-продажи, является установление того, передал ли покупатель денежные средства в оплату товара продавцу.

Из пояснений представителя истца, данных в ходе рассмотрения дела, следует, что денежные средства в размере 406 000 рублей ФИО40 Е.М. ответчиком переданы не были.

Между тем, в судебном заседании ответчик указала, что денежные средства по договору в размере 600 000 рублей она уплатила истцу в полном объеме, а следовательно, обязательства по договору исполнены.

Однако, суд не может согласиться с доводами ФИО22 И.Г. о том, что обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ ею исполнены в полном объеме.

Суд считает, что поскольку ФИО23 И.Г. подписала данный договор, тем самым, согласившись с его условиями, ее утверждение о том, что расчет по договору произведен полностью, в соответствии со ст. 60 ГПК РФ, может быть подтверждено только определенными средствами доказывания, и не может подтверждаться никакими другими доказательствами.

Из пункта 3 Договора следует, что ответчик оплатила истцу денежные средства в размере 194 000 рублей до подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В договоре истец собственноручно указала, что денежные средства в размере 194 000 рублей получила, при этом, доказательств тому, что остальная часть денежных средств, подлежащих оплате истцу по договору, была передана покупателем продавцу, в деле не имеется.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО24 И.Г. и КПК «ФИО59 ФИО75» с целью приобретения недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, ДНТ «Мичуринец-3», №, был заключен договор займа на сумму 406 000 рублей, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные денежные средства были перечислены КПК «ФИО60 ФИО76» на счет, открытый на имя ответчика, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО25 И.Г. осуществила их снятие со счета (л.д.105-107). Данные обстоятельства ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

Однако, доказательств передачи ФИО26 И.Г. ФИО41 Е.М. денежных средств в размере 406 000 рублей материалы дела не содержат.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела, бесспорно установлено, что покупатель получила от продавца по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ лишь 194 000 рублей, что составляет мене половины стоимости имущества, определенной сторонами в договоре.

Как было указано ранее, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, при этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что письменных доказательств оплаты приобретенного у истца жилого ФИО77 и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, ДНТ «Мичуринец-3», №, в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком суду не представлено, то суд полагает, что неуплата стоимости спорного имущества в полном объеме, является для истца существенным нарушением условий договора со стороны ответчика и влечет для истца такой ущерб, что ФИО42 Е.М. в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Указанное обстоятельство, в ФИО61 очередь, влечет расторжение договора купли-продажи и возвращение в собственность истца жилого ФИО78 и земельного участка.

В данном случае, заключая договор купли-продажи, истец имела ФИО62 целью получить от покупателя денежную сумму, соответствующую рыночной стоимости жилого ФИО79 и земельного участка на момент заключения договора, а именно сумму в размере 600 000 рублей, в связи с чем, неполученная истцом денежная сумма в размере 406 000 рублей, бесспорно представляет для истца, которая является пенсионером, значительный материальный ущерб.

Учитывая, что обстоятельства продажи недвижимости и оплаты должны подтверждаться письменными доказательствами, а ответчик в нарушение требований ст. ст. 56 ГПК РФ не представила письменных доказательств оплаты приобретенного у истца недвижимого имущества в указанном в договоре купли-продажи размере, то суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеются основания для расторжения заключенного между ФИО43 Е.М. и ФИО27 И.Г. договора купли-продажи земельного участка и жилого ФИО80, расположенных по адресу: <адрес>, ДНТ «Мичуринец-3», № от ДД.ММ.ГГГГ и находит заявленные требования о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ законными и обоснованными.

Исходя из того, что титульным собственником спорного имущества, в настоящее время, является ответчик, а основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на эти объекты недвижимости продавца, исходя из положений п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", является судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу, суд полагает возможным, несмотря на то, что истец фактически проживает в жилом ФИО81 по адресу: <адрес>, ДНТ «Мичуринец-3», №, удовлетворить требования ФИО44 Е.М. о возврате ей спорного имущества.

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО45 Е.М. в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Учитывая, что при подаче искового заявления, истцом была оплачена государственная пошлина в размере 300 рублей и исковые требования ФИО46 Е.М. удовлетворены в полном объеме, то суд считает необходимым взыскать указанную сумму с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО47 Евгении Михайловны к ФИО28 Ирине Григорьевне, 3-и лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, КПК «ФИО63 ФИО82» о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества продавцу удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого ФИО83 и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, ДНТ «Мичуринец-3», № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО48 Евгенией Михайловной и ФИО29 Ириной Григорьевной.

Возвратить жилой ФИО84, площадью 51,6 кв.м. и земельный участок, площадью 444 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, ДНТ «Мичуринец-3», № ФИО49 Евгении Михайловне.

Взыскать с ФИО30 Ирины Григорьевны в пользу ФИО50 Евгении Михайловны расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в течении месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 30.01.2023.