Решение по делу № 2-2123/2024 от 27.02.2024

КОПИЯ                            Дело №2-2123/2024

УИД 50RS0042-01-2024-001508-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2024 года                        г. Сергиев Посад Московская область

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Сенаторовой И.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кондратьевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ППК «Фонд развития территорий», Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты граждан-участников долевого строительства Московской области" о признании права собственности, об обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Ковальчук А.А. обратилась в суд с иском к ППК «Фонд развития территорий», Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты граждан-участников долевого строительства Московской области" о признании права собственности, об обязании совершить определенные действия.

Требования мотивированы тем, что 14.12.2012 ООО «Стройинвест» и Писаруков И.В. заключили договор № СП-25/12 участия в долевом строительстве, в соответствии условиями которого ООО «Стройинвест» обязалось в предусмотренный договором срок построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, между домами № и №, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства (Писаруку И.В.) ряд жилых помещений, в том числе объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену, исходя из 30 000 руб. за 1 кв.м. жилых помещений и принять жилые помещения в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

20.01.2014 между Писаруком И.В. и Мартынюком В.В. был заключен договор №СП-78/14/ЦС об уступке прав требования по договору №СП-25/12 согласно условиям которого права требования к должнику по передаче в собственность по окончании строительства. Объекта долевого строительства перешли к Мартынюку В.И.

17.02.2015 между Мартынюком В.И. и Ковальчук А.А. был заключен договор №СП-78/14/ЦС об уступке прав требования по договору №СП-25/12 согласно условиям которого права требования к должнику по передаче в собственность по окончании строительства объекта долевого строительства перешли к истцу.

Из выписки из ЕГРН от 28.01.2021 следует, что истец Ковальчук А.А. внесена в реестр в качестве участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства, договоры участия в долевом строительстве, зарегистрированы в установленном законом порядке.

Определением Арбитражного суда Московской области от 20.06.2023 по делу №А41-34210/2020 требование Ковальчук А.А. в виде однокомнатной квартиры №, площадью 37,7 кв.м., расположенной в 3 секции на 10 этаже по адресу: <адрес>, между домами № и №, включено в реестр требование ООО «Стройинвест».

В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные определением Арбитражного суда Московской области от 20.06.2023 по делу №А41-34210/20, являются преюдициальными для настоящего спора и не подлежат повторному доказыванию и оспариванию.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2020 по делу №А41-34210/2020 ООО «Стройинвест» признано банкротом, конкурсным управляющим утвержден Иванов Д.В.

21.12.2021 определением Арбитражного суда Московской области Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области переданы право аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070101:75 площадью 4 700 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, между домами № и №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства многоэтажного жилого дома, принадлежащее ООО «Стройинвест», со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства: многоэтажным жилым домом по адресу: <адрес>, между домами № и № (идентификатор объекта р-37052), а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным ООО «Стройинвест» в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, при их наличии, обязательства ООО «Стройинвест» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по состоянию на дату вынесения определения, за исключением требований участников строительства по взысканию штрафных санкций и права требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части.

Между конкурсным управляющим и Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области заключен договор от 27.12.2021 №23-40/2021 и подписан акт приема-передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

В данном случае квартира № по строительному адресу: <адрес>. между домами № и №, является новой вещью, созданной по поручению истца и данное обстоятельство, в соответствии со ст. 218 ГК РФ, является основанием для возникновения у истца права собственности на данную квартиру.

31.05.2023 администрацией Сергиево-Посадского городского округа Московской области выдано решение №7351-УГД/Р о присвоении, изменении адреса на объект недвижимого имущества: здание-многоэтажный жилой дом по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Ярославское ш., между домами 8 и 22, предполагаемое к размещению на земельном участке с кадастровым номером № присваивается следующий адрес: <адрес>.

21.09.2023 Министерство жилищной политики Московской области выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: RU50-05-25000-2023, дом поставлен на кадастровый учет, квартире № присвоен кадастровый номер №.

ООО «Стройинвест», Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» свои обязательства по передаче квартиры в срок, предусмотренный договором долевого участия, не исполнили до настоящего времени.

В связи с чем, Ковальчук А.А. просит суд признать за ней право собственности на однокомнатную квартиру, площадью 34,8 кв.м, расположенную в 3 секции на 10 этаже, по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, г. Сергиев Посад, Ярославское шоссе, д.8б, кв. 229, обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» произвести согласование по передаче Ковальчук А.А. ключей на жилое помещение, подписание акта приема-передачи объекта, и обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» передать однокомнатную квартиру, площадью 34,8 кв.м, расположенную в 3 секции на 10 этаже, по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец Ковальчук А.А. не явилась, извещена

В судебное заседание представитель ответчика Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» не явился, извещен, представил письменные возражения, из которых следует, что Фонд в рамках банкротной процедуры ООО “Стройинвест” обратился в суд с заявлением о намерении стать приобретателем имущественных прав и обязательств перед участниками строительства. Определением Арбитражного суда Московской области от 21.12.2021 по делу №А41-34210/2020, резолютивная часть которого оглашена 14.12.2021, заявление Фонда удовлетворено. К Фонду перешло право аренды на соответствующий земельный участок с расположенным на нем проблемным объектом, то есть приобрел статус нового застройщика. Исходя из содержания определения о передаче объекта следует, что Фонду переданы обязательства ООО “Стройинвест” перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по состоянию на дату вынесения определения (14.12.2021). Таким образом, с момента вступления определения о передаче объекта в законную силу обязательства застройщика-банкрота, основанные на праве требований, включенных в реестр требований участников после указанной даты, не подлежат передаче Фонду. Право требования Ковальчук А.А. на передачу квартиры было включено в реестр требований участников строительства ООО “Стройинвест” определением Арбитражного суда Московской области от 20.06.2023 по делу №А41-34210/2020. Данное определение не имеет преюдициальное значение, Фонд не являлся стороной, и требование предъявлялось к должнику, а не к фонду. Наоборот, определение о передаче объекта и обязательств Фонду имеет приоритет, где установлен объем передаваемых обязательств, и Ковальчук А.А. его не оспаривала. Требование к должнику, не порождает у Фонда автоматически каких-либо обязательств перед Ковальчук А.А., и в этой связи безосновательно понуждать Фонд к совершению каких-либо действий в отсутствии правоотношений. При заключении договора передачи обязательств застройщика №23-05/2022 от 18.04.2022 между ООО “Стройинвест” в лице конкурсного управляющего Иванова Д.В. и Фондом, а также при подписании 19.04.2022 акта приема-передачи обязательств перед участниками строительства (передаточного акта), Фонду не были переданы обязательства перед Ковальчук А.А. по предоставлению квартиры после завершения строительства объекта. Таким образом, до настоящего времени у Ковальчук А.А. право требования к ООО “Стройинвест”, но не к Фонду. В связи с чем, просит исковое заявление Ковальчук А.А. оставить без удовлетворения.

В судебное заседание представитель третьего лица ППК «Фонд развития территорий» не явился, извещен, представил письменные возражения на исковое заявление, из которых следует, что истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, он вправе обратиться только с заявлением о выплате возмещения на основании п. 15 ст. 201.4 Закона о банкротстве, поскольку на момент принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства истец не был включен в реестр требований участников строительства.

В судебное заседание конкурсный управляющий ООО «Стройинвест» Иванов Д.В. не явился, извещен.

В суд поступил письменный отзыв Ковальчук А.А. на возражения Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области», который протокольным определением от 25.04.2024 приобщен к материалам дела.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие сведений о надлежащем извещении.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 14.12.2012 между ООО «Стройинвест» и Писаруком И.В. заключен договор №СП-25/12 участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, между домами № и №.

В соответствии с п.1.1 договора, застройщик ООО «Стройинвест» привлекает денежные средства участника долевого строительства Писарука И.В. в целях финансирования на основании проектно-разрешительной документации строительства многоэтажного трех секционного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, между домами № и №, в том числе однокомнатной квартиры №, площадью 36,8 кв.м. (площадь квартиры без учета летних помещений), а также площадью 37,7 кв.м. (площадь квартиры с учетом летних помещений), расположенной в 3 секции на 10 этаже указанного многоквартирного дома.

Строительство жилого дома осуществляется на земельном участке с кадастровым номером № площадью 4700 кв.м. (п.1.2 договора).

В соответствии с условиями договорам срок завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома – IV квартал 2013 года, срок передачи квартиры участнику долевого строительства - не позднее III квартала 2014 года (п.1.3 договора).

Согласно акту об исполнении финансовых обязательств по договору №СП-25/12 участия в долевом строительстве жилого дома от 28.01.2013, участником долевого строительства Писаруков И.В. выполнены обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве №СП-25/12 от 14.12.2012 перед застройщиком ООО «Стройинвест».

20.01.2014 между Писаруком И.В. и Мартынюком В.В. был заключен договор №СП-78/14/ЦС об уступке прав требования по договору №СП-25/12 от 14.12.2012, предметом которого является передача в собственность последнему объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры №, площадью 36,8 кв.м. (площадь квартиры без учета летних помещений), а также площадью 37,7 кв.м. (площадь квартиры с учетом летних помещений), расположенной в 3 секции на 10 этаже жилого дома по строительному адресу: <адрес> между домами № и №.

Впоследствии, 17.02.2015 между Мартынюком В.В. и Ковальчук А.А. был заключен договор №СП-78/14/ЦС об уступке прав требования по договору №СП-25/12 от 14.12.2012, предметом которого является передача в собственность последнему объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры №, площадью 36,8 кв.м. (площадь квартиры без учета летних помещений), а также площадью 37,7 кв.м. (площадь квартиры с учетом летних помещений), расположенной в 3 секции на 10 этаже жилого дома по строительному адресу: <адрес>, между домами № и №.

Из данного договора следует, что по результатам реализации договора участия в долевом строительстве, у Ковальчук А.А. возникает право собственности на квартиру, срок завершения строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию – III квартал 2015 года, срок передачи квартиры участнику долевого строительства - не позднее II квартала 2015 года.

Обязательства Ковальчук А.А. по договору были исполнены в полном объеме, что подтверждается актом об исполнении обязательств по договору.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, дата регистрации: 23.01.2013, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2020 по делу №А41-34210/2020 ООО «Стройинвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год, до 10.11.2021, конкурсным управляющим утвержден член ААУ «СЦЭАУ» Храмов Д.В.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15.01.2021 Храмов Д.В. освобожден от возложенных на него обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Московской области от 02.04.2021 конкурсным управляющим ООО «Стройинвест» утвержден член ААУ «ЦФОП АПК» Иванов Д.В.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.12.2021 Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» передано право аренды на земельный участок с кадастровым номером № площадью 4700 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, между домами № и №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства многоэтажного жилого дома, принадлежащее ООО «Стройинвест», со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства: многоэтажным жилым домом по адресу: <адрес>, между домами № и №. а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» передано права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов незавершенного строительства к сетям инженерно--технического обеспечения по договорам, заключенным ООО «Стройинвест» в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, при их наличии. Также Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» передано обязательства ООО «Стройинвест» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по состоянию на дату вынесения настоящего определения, за исключением требований участников строительства по взысканию штрафных санкций и права требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части.

18.04.2022 между конкурсным управляющим ООО “Стройинвест” Ивановым Д.В. и Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» заключен договор передачи обязательств застройщика в порядке статей 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, в соответствии с которым застройщик ООО “Стройинвест” обязался передать, а Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» принять обязательства застройщика перед гражданами-участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №А41-34210/20 о банкротстве ООО “Стройинвест” по состоянию на дату вынесения определения Арбитражного суда Московской области, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, при условии полной или частичной (при наличии таковой) оплаты цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-места и нежилых помещений, таким участникам, в соответствии с приложением № к настоящему договору. Обязательства перед участниками строительства передаются приобретателю в соответствии с условиями договоров об участии в долевом строительстве и иных договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, указанных в приложении № к настоящему договору.

В тот же день, 18.04.2022, между конкурсным управляющим ООО “Стройинвест” Ивановым Д.В. и Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» подписан Акт приема-передачи обязательств перед участниками строительства (передаточный акт).

31.05.2023 администрацией Сергиево-Посадского городского округа Московской области многоквартирному дому, построенному на земельном участке с кадастровым номером №, присвоен адрес: <адрес>.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 23.06.2023 производство по делу о банкротстве должника прекращено, что установлено определением Арбитражного суда Московской области от 25.10.2023.

Определением Арбитражного суда Московской области от 20.06.2023 по делу №А41-34210/2020 в реестр требований ООО “Стройинвест” включено требование Ковальчук А.А. о передаче однокомнатной квартиры № общей площадью 37,7 кв.м, расположенной в 3 секции на 10 этаже многоквартирного дома, находящегося по строительному адресу: <адрес>, между домами 8 и 22, оплаченной стоимостью 1 131 000 руб.

В силу пункта 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные определением Арбитражного суда Московской области от 20.06.2023 по делу №А41-34210/20, являются преюдициальными для настоящего спора и не подлежат повторному доказыванию и оспариванию.

21.09.2023 Министерство жилищной политики Московской области выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: RU50-05-25000-2023.

Квартира №, являющаяся объектом долевого строительства по договору №СП-25/12 в настоящее время индивидуализирована как объект недвижимости, что подтверждается сведениями ЕГРН, согласно которых квартира поставлена на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый №, площадь квартиры составляет 34,8 кв.м.

Ковальчук А.А., обратившись в ППК «Фонд развития территорий» с обращением о проверке данных участника строительства, получила ответ о том, что по требованиям участников строительства, включенным в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения, подлежит рассмотрению в установленном Законом №127-ФЗ и Законом №218-ФЗ порядке вопрос о выплате возмещения Фондом.

Согласно положениям ст. 23.2 Федерального закона от 30.12.2014 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - Фонд), действующая в соответствии с Федеральным законом 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании "Фонд развития территорий", основания и порядок использования его имущества, в том числе принятие решения о финансировании мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", детально регламентированы положениями указанного нормативно-правового акта и Правилами принятия решения Фондом о финансировании или нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона №218, утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 №1192, которые носят императивный характер и являются для Фонда обязательными.

Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрены следующие механизмы по восстановлению прав граждан с участием Фонда: (1) финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства; (2) выплата возмещения гражданам.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.07.2022 № 34-П обязательства застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонд развития и соответствующие региональные фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют, и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

Согласно выписке ЕГРН договор участия в долевом строительстве от 14.12.2012 был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 20.01.2014, где Ковальчук А.А. указана как участник долевого строительства, а также имеются ссылки на регистрацию, в том числе договоров об уступке прав требования по договорам №СП-78/14/ЦС от 20.01.2014, 17.02.2015.

В данном случае, при соблюдении правил, закрепленных в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства требование Когана В.В. должно было быть включено в реестр застройщика.

С учетом положений статей 2 и 3 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ « О публично-правовой компании» Фонд развития территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, статьи 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при регулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами - участниками долевого строительства, Фонд развития территорий должен был проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, а именно в нем отсутствует ряд требований по зарегистрированным договорам долевого участия, в том числе требование Ковальчук А.А.

Определяя момент, с которого требование Ковальчук А.А. считается включенным в реестр застройщика, суд исходит из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (абзац первый пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве). Неисполнение данной обязанности со стороны управляющего, не должно снижать уровень правовой защиты участника строительства.

Пунктом 1 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2014 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

На основании положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что требования Ковальчук А.А. были включены в реестр требований о передаче жилых помещений, при этом строительство многоквартирного дома завершено, 21.09.2023 Министерство жилищной политики Московской области выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи подтверждается сведениями ЕГРН, согласно которых квартира № поставлена на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый №, площадь квартиры составляет 34,8 кв.м, суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право на получение объекта долевого строительства и имеются основания для признания за ним права собственности на спорную квартиру.

Вместе с тем установлено, что Ковальчук А.А. до настоящего времени квартира не передана, акт приема-передачи квартиры не подписан.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2014 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Поскольку доказательств передачи спорного объекта истцу не представлено, а суд пришел к выводу о признании за истцом права собственности на спорную квартиру, суд полагает необходимым возложить обязанность на Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» произвести согласование на передачу Ковальчук А.А. ключей на жилое помещение, подписание акта приема-передачи объекта и обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» передать Ковальчук А.А. однокомнатную квартиру, площадью 34,8 кв.м, расположенную в 3 секции на 10 этаже, по адресу: <адрес>

Довод представителя Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» о том, что Фонду не были переданы обязательства перед Коганом В.В. по предоставлению квартиры после завершения строительства объекта, поскольку в реестр требований участников строительства ООО “Стройинвест” требование Ковальчук А.А. отсутствовало и довод представителя ППК «Фонд развития территорий» о том, что истец вправе обратиться только с заявлением о выплате возмещения на основании пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве, поскольку на момент принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства истец не был включен в реестр требований участников строительства, являются несостоятельными по следующим основаниям.

Правила пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве применимы к ситуациям, при которых конкурсный управляющий, фонды по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком, например, когда сделка о возмездной передаче застройщиком будущей недвижимости оформлена как публично нераскрытый договор простого товарищества, договор о выдаче векселя для последующей оплаты им жилого помещения и т.п. В данном случае Ковальчук А.А. раскрыла свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, и таким образом, Фонд не мог не знать о наличии у гражданина договора с застройщиком.

Кроме того, из буквального толкования положений пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве не следует, что требования, заявленные после принятия фондом решения о финансировании мероприятий, не подлежат включению в реестр требований участников строительства.

Правовое положение участников строительства является равным, независимо от того, когда требования включены в реестр требований участников строительства (до или после принятия решения о финансировании), указанные положения Закона определяют способ исполнения обязательств перед участниками строительства.

Таким образом, имеет место перемена лиц в обязательстве с застройщика на Фонд, которая сама по себе не изменяет правовую природу обязательства и не трансформирует его из обязательства по защите прав потребителей в обязательство по защите имущественных прав и интересов кредиторов застройщика, признанного банкротом.

В этой связи, исковые требования Ковальчук А.А. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к ППК «Фонд развития территорий», Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты граждан-участников долевого строительства Московской области" о признании права собственности, об обязании совершить определенные действия - удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на однокомнатную квартиру с кадастровым номером 50:05:0070101:1391, площадью 34,8 кв.м, расположенную в 3 секции на 10 этаже, по адресу: <адрес>.

Обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты граждан-участников долевого строительства Московской области" произвести согласование на передачу ФИО2 ключей на жилое помещение, подписание акта приема-передачи объекта и передать ФИО2 однокомнатную квартиру, площадью 34,8 кв.м, расположенную в 3 секции на 10 этаже, по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московском областном суде через Сергиево-Посадский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                  подпись                                    И.В. Сенаторова

Решение принято в окончательной форме 2 мая 2024 года.

Судья                                 подпись                                   И.В. Сенаторова