Решение по делу № 2-7322/2015 от 17.06.2015

К делу № 2-7322/2015

Решение

Именем Российской Федерации

«09» июля 2015 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе: председательствующего судьи Ермолова Г.Н., при секретаре Щегольковой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Турлюн С.А., Дорошенко С.В. к ООО «Первая Строительная Компания», ИП Холодняк В.В. о признании права собственности,

Установил:

Турлюн С.А., Дорошенко С.В. обратились в суд с иском к ООО «Первая Строительная Компания», ИП Холодняк В.В. о признании права собственности на доли в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес>. В обоснование исковых требований указано, что в ДД.ММ.ГГГГ году истцы заключили с ответчиками ООО «Первая Строительная Компания», ИП Холодняк В.В. предварительные договора, согласно которых стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости в строящемся многоквартирном жилом доме. Предметом указанных договоров являлось участие сторон в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Застройщик ООО «Первая Строительная Компания» обязалось осуществить строительство дома до ДД.ММ.ГГГГ, а инвесторы (истцы) профинансировать строительство квартир и нежилых помещений в <адрес>. Истцы выполнили принятые по договорам обязательства и уплатили застройщику стоимость квартир и нежилых помещений в полном объеме. Застройщик не завершил строительство многоквартирного жилого дома, поэтому истцы оформить право собственности на квартиры и нежилые помещения не имеют возможности, поскольку дом не завершен строительством и не введен в эксплуатацию из-за отсутствия у застройщика разрешения на строительство. В результате истцы лишены возможности полноценно владеть, распоряжаться и пользоваться спорными квартирами и нежилыми помещениями, совершать какие-либо сделки.

В судебном заседании представитель истцов Негуч М.А. исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Первая Строительная Компания» в судебном заседании отсутствовал по неизвестной причине, о дне, времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом.

Ответчик ИП Холодняк В.В. в судебном заседании отсутствовал по неизвестной причине, о дне, времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Администрации муниципального образования город Краснодар, в судебном заседании при разрешении спора полагалась на усмотрение суда.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, проверив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, находит исковые требования подлежащим удовлетворению, поскольку они основаны на действующем законодательстве и нашли свое подтверждение в фактических материалах дела по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ответчику Холодняк В.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка, из земель населенных пунктов – жилая территориальная зона, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ года.

ООО Строительная компания «Родина» заключила с истцами вышеуказанные договоры в соответствии с соглашением о сотрудничестве и совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными между ООО «Родина» (участник 1) и ИП Холодняк В.В. (участник 2).

Так, в силу п.п. 2.1.2. соглашения о сотрудничестве собственником земельных участков до сдачи построенного дома в эксплуатацию и передачи его в совместную собственность жильцов многоквартирного дома остается Холодняк В.В. (участник 2), а в силу п. 3.2. соглашения о сотрудничестве Холодняк В.В. оформляет разрешительную документацию, позволяющую начать строительство, контролирует ход строительства жилых домов, а после ввода дома в эксплуатацию оформляет право собственности ООО «Родина» (участник 1) на квартиры (помещения), также обеспечивает сдачу комплекса в эксплуатацию с соблюдением оговоренных сроков, признает на себя право собственности на многоквартирный жилой дом после ввода его в эксплуатацию.

Согласно п. 3.3. соглашения о сотрудничестве, ООО «Родина» выступает в качестве продавца при подписании соглашений о намерениях о продаже квартир (помещений) в данном многоквартирном жилом доме.

Определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ была назначена строительно-техническая экспертиза. По результатам строительно-технической экспертизы в заключении указано на соответствие возведенного объекта строительным нормам и правилам, предъявляемым к аналогичным строениям, также установлено, что строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Спорный объект строительства представляет собой единое строение, расположенное на шести земельных участках.

При администрации Краснодара с ДД.ММ.ГГГГ года действует специальная комиссия по пресечению самовольного строительства. Ее задача - предоставить застройщикам возможность привести свои объекты в соответствие с требованиями закона и градостроительных норм, а также определить позицию города в судах каждому самовольно построенному дому - снести или достроить. Официальный интернет-портал администрации г. Краснодара информирует, что каждый проект планируется рассмотреть в отдельности, отдельно выработать требования, выполнив которые, застройщик сможет ввести дом в эксплуатацию. Перечень таких требований утверждается судом. Холодняк В.В. были собраны все необходимые документы для урегулирования данной проблемы и переданы на рассмотрение вышеназванной комиссии при администрации муниципального образования г. Краснодар.

Апелляционным определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, было отказано в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования город Краснодар к Холодняк В.В. о сносе строения, по адресу: <адрес>. Иск дольщиков о признании права собственности оставлен без рассмотрения.

Как видно из материалов дела, между истцами (покупатели) и ответчиком ООО Строительная компания «Родина» (переименована в ООО «Первая Строительная Компания» (ООО «ПСК») (продавцом) в период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ год были заключены договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома:

Турлюн С.А. заключил предварительный договор купли-продажи с Холодняк В.В. ДД.ММ.ГГГГ года, на предмет <данные изъяты> квартиры, обшей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., седьмой этаж, Литер 7, проектная планировка 1Жг, внесла <данные изъяты> рублей;

Дорошенко С.В. заключила предварительный договор купли-продажи с Холодняк В.В. ДД.ММ.ГГГГ года, на предмет <данные изъяты> квартиры, обшей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., восьмой этаж, Литер 6, проектная планировка 2Ев, внесла <данные изъяты> рублей.

Во исполнение взятых на себя обязательств, истцы в полном объеме оплатили паевые взносы за квартиры и нежилые помещения, указанные в договорах, что подтверждается предоставленными истцами платежными документами. Таким образом, на указанном земельном участке за счет вкладов истцов было осуществлено строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома.

Из представленного технического паспорта здания – многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составленного Краснодарским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, спорные строения являются: пятиэтажным незавершенным строительством многоквартирным жилым домом литер 6, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., процент готовности – <данные изъяты>; четырехэтажным незавершенным строительством многоквартирным жилым домом литер 7, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., процент готовности – <данные изъяты> Указанные жилые дома согласно данных технической инвентаризации были возведены в ДД.ММ.ГГГГ году.

После приобретения в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, не получив разрешение на строительство, ответчик с привлечением средств истцов возвел на нем объекты капитального строительства – десять незавершенных строительством многоквартирных жилых дома.

В соответствии со строительно-технической экспертизой, спорные объекты соответствуют нормам СНиП, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, соответствуют нормам в части минимального отступа от красной линии и от смежных земельных участков, а также в части максимального процента застройки участков, техническая возможность подключения домов ко всем коммуникациям имеется, качество строительных материалов, из которых осуществлялось строительство спорных объектов, соответствует техническим регламентам, имеется возможность организации проездных дорог, оборудования автостоянки, площадки отдыха и обеспечения функционирования спорных строений в соответствии со строительными нормами и правилами.

Согласно разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки.

В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производительные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 20 Градостроительного кодекса РФ, граждане обязаны осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки; проводить работы по надлежащему содержанию зданий, строений и сооружений в соответствии с градостроительной и проектной документацией, градостроительными нормативами и правилами, экологическими, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами.

В соответствии с п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться ими иным образом.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.04.2010 года № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 года, а именно п. 1 следует, что в силу ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

Вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорные объекты возведены на земельном участке, предназначенным для этих целей, в порядке, установленном законом, без существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил, прав третьих лиц не нарушает.

В соответствии со ст.ст. 454, 456, 458 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Моментом исполнения договора купли-продажи является момент вручения товара покупателю.

Суд полагает, что истцы и ответчик оговорили существенные условия договора, сделки купли-продажи квартир и нежилых помещений состоялись и исполнены надлежащим образом. Истцы оплатили стоимость приобретаемых квартир и нежилых помещений, а ответчик передал истцам товар – квартиры и нежилые помещения. Однако, продавец не выполнил условия п. 2 договора, должным образом не оформил переход права собственности на приобретенные объекты недвижимости.

Таким образом, истцы на законных основаниях пользуются и владеют спорными квартирами и нежилыми помещениями. Однако, до настоящего времени истцы не имеют возможности оформить свое право собственности на приобретенные ими по договору купли-продажи квартир и нежилых помещений.

В соответствии с ч. 2-3 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 года, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом. При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со статьей 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Таким образом, заключенные сторонами соглашения о намерениях, договора инвестирования, предварительные договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года суд признает основными договорами участия в долевом строительстве, исходя из содержания соглашения о намерениях, договора инвестирования и предварительных договоров и приходит к выводу о наличии в них условий договоров участия в долевом строительстве, в частности, сведений об объекте долевого строительства, размера денежных средств, подлежащих уплате истцами для строительства объекта.

В случае, если жилое помещение находится в многоквартирном доме, не сданном в эксплуатацию, на него не может быть признано право собственности как на самостоятельный объект недвижимости. Судом может быть признано лишь право на долю объекта незавершенного долевого строительства, вынесение решения в такой редакции является основанием для регистрации права органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, истцы - собственники помещений многоквартирного дома заключили соглашение об определении долей, согласно которого ими определены доли истцов в спорных строениях.

Обстоятельства дела, установленные в ходе судебного следствия и анализ сложившейся ситуации, позволяют суду сделать вывод о том, что исковое заявление Турлюн С.А., Дорошенко С.В. к ООО «Первая Строительная Компания», ИП Холодняк В.В. о признании права собственности подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета государственная пошлина в сумме <данные изъяты> рублей, от уплаты которой истец был освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковое заявление Турлюн С.А., Дорошенко С.В. к ООО «Первая Строительная Компания», ИП Холодняк В.В. о признании права собственности, удовлетворить.

Признать за Турлюн С.А. право собственности на <данные изъяты> долю в праве собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, литер 7, в размере пропорционально площади <данные изъяты> квартиры, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., седьмой этаж, Литер 7, проектная планировка 1 Жг, указанной в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенном с Холодняк В.В.

Признать за Дорошенко С.В. право собственности на <данные изъяты> долю в праве собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, литер 6, в размере пропорционально площади <данные изъяты> квартиры, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., восьмой этаж, Литер 6, проектная планировка 2 Ев, указанной в предварительном договоре купли-продажи с Холодняк В.В. ДД.ММ.ГГГГ г.

Настоящее решение суда является основанием для постановки Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на кадастровый учет квартир и нежилых помещений в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенный по адресу: <адрес>.

Настоящее решение суда является основанием для регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю права собственности за истцами на доли в объекте незавершенного строительства в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Первая строительная компания», Холодняк В.В., солидарно, государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей в доход государства.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –