Решение по делу № 2-158/2020 от 24.09.2019

Дело № 2-158/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 января 2020 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Куниной А.Ю., при секретаре Сафоновой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Гурьевского района Калининградской области, обратившегося в защиту интересов муниципального образования «Гурьевский городской округ» и неопределенного круга лиц к администрации Гурьевского городского округа, Рейху Александру Самуиловичу об оспаривании сделки с земельным участком, применении последствий недействительности сделки, возврате земельного участка в государственную собственность,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Гурьевского района обратился в суд с исковым заявлением в защиту интересов муниципального образования «Гурьевский городской округ» и неопределенного круга лиц, которым просил признать недействительным договор № купли - продажи земельного участка с кадастровым номером № заключенный ДД.ММ.ГГ между администрацией Гурьевского городского округа и Рейхом А.С.; применить последствия недействительности указанного выше договора, возвратив участок в государственную собственность – в распоряжение администрации Гурьевского городского округа.

Заявленные требования мотивированы нарушением требований земельного законодательства при совершении оспариваемой сделки. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГ между администрацией и ответчиком был заключен договор купли - продажи указанного выше земельного участка. Основанием для заключения данного договора и передачи участка в собственность без торгов, в порядке статьи 39.1, 39.20 Земельного кодекса РФ, послужило наличие зарегистрированного права собственности ответчика на нежилое здание с кадастровым номером №, имеющее следующие технические характеристики - площадь 10 кв.м., назначение – «нежилое», наименование – хозяйственная постройка. Оспаривая заключенную между сторонами сделку, прокурор ссылается на отсутствие оснований преимущественного выкупа такого участка, указывая на несоответствие объекта недвижимости площади участка, на вспомогательный характер строения, расположенного на спорном участке и соответственно на нарушения прав иных граждан, потенциально претендующих на предоставление участка в собственность.

В судебном заседании старший помощник прокурора Гурьевского района Иванова Е.В. исковые требования поддержала по указанным выше доводам и основаниям, просила иск удовлетворить.

Ответчик Рейх А.С. в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен, ходатайств об отложении дела слушанием в адрес суда не поступало.

Представитель ответчика Рейха А.С. – Ганбатын А., представитель администрации Гурьевского городского округа – Мануйлов С.А. возражали против удовлетворения заявленных требований, полагая, что при заключении оспариваемого договора требования закона были соблюдены.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовавматериалы дела, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчик Рейх А.С. являлся арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером № площадью 3520 кв.м., расположенного по адресу: <адрес >. Договор аренды земельного участка был заключен ДД.ММ.ГГ сроком до 01 апреля 2037 года.

Земельный участок с кадастровым номером № был сформирован из земель государственной собственности, схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории утверждена администрацией 13 марта 2017 года, на кадастровый учет участок поставлен 31 марта 2017 года.

ДД.ММ.ГГ между администрацией Гуревского городского округа и Рейхом А.С. было заключено Соглашение о расторжении договора аренды. Одновременно постановлением администрации вышеуказанный участок предоставлен Рейху А.С. в собственность без проведения торгов в порядке статьи 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ. Между администрацией и Рейхом А.С. заключен договор № купли – продажи участка.

Согласно материалам регистрационного дела на указанный выше земельный участок основанием к принятию решения о передаче ответчику в собственность участка послужило заявление Рейха А.С. от 11 декабря 2018 года о предоставлении в собственность за плату участка в порядке статьи 39.1, 39.20 Земельного кодекса РФ и представленное свидетельство о регистрации права на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом участке. Согласно сведениям из ЕГРН, на момент заключения оспариваемого договора, участок был обременен нежилым зданием (хозяйственной постройкой) с кадастровым номером №, площадью 10 кв.м., право собственности на который было зарегистрировано за ответчиком в ЕГРН 22 ноябряя 2018 года в упрощенном порядке на основании представленных документов о правах на участок и заявления собственника. Согласно выписки из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером № следует, что данный объект имеет статус «нежилое», назначение – хозяйственная постройка, площадь которого составляет 10 кв.м., количество этажей – 1; год завершения строительства – 2018; расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Обращаясь в суд с настоящим иском, и настаивая на заявленных требованиях, прокурор приводит в качестве основного довода, довод о несоразмерности площади испрашиваемого участка с кадастровым номером № застроенной площади здания, расположенного на данном земельном участке на момент его выкупа.

Как предусмотрено п. 1 ст. 25 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В силу пункта 2 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Исходя из толкования положений п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в их взаимной связи с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, преимущественным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на них объектов капитального строения, т.е. объектов, которые имеют прочную связь с землей, конструктивные характеристики которых не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению этих объектов. При этом, для целей реализации исключительного права земельный участок должен быть сформирован в объеме, необходимом для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

Предоставление прав на земельный участок лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению. В этой связи, одним из обстоятельств, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, является размер земельного участка, в отношении которого такое лицо может реализовать предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса РФ право выкупа как собственник находящегося на нем строения. При этом бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен в собственность Рейху А.С. в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, как собственнику строения, расположенного на указанном участке. Обращаясь с заявлением о выкупе участка в администрацию Гурьевского городского округа, Рейхом А.С. были представлены документы о правах на нежилое здание, содержащие информацию о площади такого объекта. Из представленных документов следует, что спорный земельный участок площадью 3520 кв.м. обременен строением площадью 10 кв.м.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В силу ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

С учетом положений, содержащихся в вышеназванных нормах права, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и иной документацией.

В нарушение статьи 56 ГПК РФ стороной ответчика не было представлено суду доказательств, подтверждающих обоснованность испрашиваемой Рейхом А.С. площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на участке нежилого строения (хозяйственной постройки), а также иных объектов, планируемых к сооружению. Как следует из материалов дела, площадь приобретенного в собственность Рейхом А.С. спорного земельного участка, составляющая 3520 кв.м, несоразмерна площади расположенного на нем нежилого здания (хозяйственной постройки), составляющей 10 кв. м, и превышает ее более чем в 300 раз.

Также следует отметить, что указанная выше хозяйственная постройка, наличие которой и послужило основанием для заключения оспариваемого договора купли – продажи, была поставлена уполномоченным органом на кадастровый учет по заявлению Рейха А.С. только 22 ноября 2018 года, то есть за месяц до совершения указанной сделки и демонтирована, как пояснил представитель ответчика Ганбатын А., через непродолжительное время после рассматриваемого события - выкупа спорного участка, что с очевидностью свидетельствует о возведении указанного объекта не с целью его использования, а с целью приобретения участка в собственность.

Также, в материалах дела отсутствуют документы, позволяющие суду прийти к выводу не только о капитальном характере данной постройки, но и о ее существовании на момент выкупа спорного участка, а также о ее возведении ответчиком. Представленный стороной ответчика сметный расчет на строительство хозяйственный постройки, датированный 11 сентября 2018 года, не может быть принят судом в качестве доказательства существования и возведения постройки. Данный документ составлен сотрудником организации, генеральным директором которой является ответчик.

В ходе рассмотрения дела стороной ответчика не было представлено допустимых достоверных и достаточных доказательств существования на момент заключения 29 декабря 2018 года договора купли – продажи спорного земельного участка, объекта недвижимости, учтенного в ЕГРН и зарегистрированного за Рейхом А.С. на праве собственности, а также доказательств того, что указанное строение отвечало всем признакам объекта капитального строительства. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что создание такого объекта отвечало первоначальным целям предоставления участка (для личного подсобного хозяйства). Также не было представлено суду документов, бесспорно подтверждающих демонтаж такого строения.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что у администрации Гурьевского городского округа не имелось оснований для принятия решения и заключения с ответчиком договора № купли – продажи спорного земельного участка в порядке статьи 39.1, 39.20 Земельного кодекса РФ. При указанных обстоятельствах спорный участок мог быть предоставлен Рейху А.С. только по результатам проведения торгов.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании изложенного доводы прокурора о несоразмерности площади предоставленного ответчику участка в собственность площади, необходимой для эксплуатации нежилого строения (хозяйственной постройки), суд признает обоснованными, что и является основанием для удовлетворения заявленных требований.

Согласно ч. 3 статьи 51 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» доходы от использования и приватизации муниципального имущества поступают в местные бюджеты. В соответствии со статьей 15 Бюджетного кодекса РФ в местных бюджетах предусматриваются средства, направляемые на исполнение расходных обязательств муниципальных образований, возникающих в связи с осуществлением органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения.

В рассматриваемом случае, передача в собственность Рейху А.С. в нарушение требований закона спорного земельного участка повлекло нарушение прав муниципалитета на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения, и как следствие – права населения, проживающего на территории Гурьевского городского округа, на решение вопросов непосредственного обеспечения своей жизнедеятельности за счет средств местного бюджета.

Согласно требованиям статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применяя последствия недействительности оспариваемой прокурором сделки – договора № купли – продажи земельного участка с кадастровым номером № суд полагает необходимым применить последствия ее недействительности, обязав администрацию Гурьевского городского округа вернуть Рейху А.С. уплаченные по договору № от ДД.ММ.ГГ денежные средства в размере 92 404 рублей 22 копейки в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, возвратить земельный участок с кадастровым номером № в государственную собственность – распоряжение администрации Гурьевского городского округа.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из требований статьи 103 ГПК РФ, из того, что прокурор при обращении в суд с иском и государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, в качестве ответчиков, в силу закона освобождены от уплаты государственной пошлины, а также того, что принятым судом по делу решением требования прокурора удовлетворены, и приходит к выводу, что с ответчиков подлежит взысканию в местный бюджет государственная пошлина в размере 300 рублей с каждого.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, суд также приходит к выводу, что спорный земельный участок был изначально предоставлен Рейху А.С. с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, такое предоставление земельного участка нельзя признать законным. Предоставление участка на праве аренды, впоследствии отчуждение спорного участка привели к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса РФ правилами землепользования и застройки установлены границы территориальных зон, утверждены градостроительные регламенты, установлены виды разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующих территориальных зон, предельные параметры разрешенного строительства и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительная документация о застройке территории представляет собой документацию по ее планировке и при подготовке соответствующей документации может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков. Подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических и градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, границ с особыми условиями использования территорий. Подготовка указанной выше документации осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Проекты межевания территорий могут быть подготовлены как в составе проектов планировки территорий, так и в виде отдельного документа применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий (статьи 41, 42, 43, ч. 10 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ).

На момент предоставления Рейху А.С. в аренду спорного земельного участка, на момент заключения в 2017 году договора аренды и на момент заключения в 2018 году договора купли - продажи спорного участка, Правила землепользования и застройки Гурьевского городского поселения, в границах территории которого и расположен земельный участок, уже были утверждены с отнесением территории спорного земельного участка к зоне Ж3 – зона застройки среднеэтажными жилыми домами, о чем 25 апреля 2013 года принято соответствующее решение 63 сессии за № 231.

Земельным законодательством установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

При наличии утвержденных Правил землепользования и застройки и отсутствии разработанного проекта планировки, проекта межевания территории квартала, в котором расположен спорный земельный участок, испрашиваемый Рейхом А.С., земельный участок мог быть предоставлен в аренду, в собственность исключительно по итогам торгов.

В нарушении указанных выше требований закона земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен администрацией без торгов, изначально Рейху А.С. в аренду, затем в собственность, что повлекло за собой нарушение прав неопределенного круга лиц на участие в торгах на приобретение как права аренды, так и права собственности по результатам их проведения, а также нарушение прав муниципального образования «Гурьевский городской округ» на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются и, в силу статьи 10 ГПК РФ, не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Принимая во внимание осведомленность должностных лиц администрации Гурьевского городского округа об утвержденном зонировании, о местонахождении испрашиваемой в 2017 году ответчиком территории - расположение участка в городе Гурьевске, на одной из центральных его улиц, в зоне жилой застройки среднеэтажными жилыми домами, безусловно свидетельствуют о том, что фактически спорный земельный участок изначально формировался и предоставлялся администрацией Гурьевского городского округа не для целей личного подсобного хозяйства. Соответственно действия администрации, выраженные в совершении процедур предоставления участка Рейху А.С. по основаниям статьи 39.18 Земельного кодекса РФ, 39.20 Земельного кодекса РФ и реализации такого участка в указанном порядке с очевидностью свидетельствует о намерениях администрации Гурьевского городского округа избежать торги с указанным имуществом, проведение которых в силу закона предполагалось в обязательном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Гурьевского района Калининградской области, обратившегося в защиту интересов муниципального образования «Гурьевский городской округ» и неопределенного круга лиц – удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор № купли - продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 3520 кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГ между администрацией Гурьевского городского округа и Рейхом Александром Самуиловичем.

Применить последствия недействительности указанного выше договора - возвратить земельный участок с кадастровым номером № в государственную собственность – в распоряжение администрации Гурьевского городского округа, обязать администрацию Гурьевского городского округа вернуть Рейху Александру Самуиловичу уплаченные по договору № от ДД.ММ.ГГ денежные средства в размере 92404 (девяносто две тысячи четыреста четыре) рубля 22 копейки в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с администрации Гурьевского городского округа, Рейха Александра Самуиловича ДД.ММ.ГГ года рождения в местный бюджет государственную пошлину в размере 300 рублей с каждого.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращения права собственности Рейха Александра Самуиловича на земельный участок с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 января 2020 года.

Судья А.Ю. Кунина