Решение от 08.12.2022 по делу № 2-3742/2022 от 14.07.2022

61RS0023-01-2022-004991-35

Дело № 2-3742/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 декабря 2022 года г. Шахты, Ростовской области

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Сухова О.А., при секретаре Ефимовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО ЖК «Александровский парк» к Хлопонину Д.М., Нефедову Г.А., Администрации г.Шахты, третье лицо - Управление Росреестра по Ростовской области о признании права собственности на объекты незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований ООО ЖК «Александровский парк» сослалось на следующее: 14.12.2017 с целью строительства многоквартирного жилого комплекса повышенной комфортности в центре г.Шахты между ООО ЖК «Александровский парк» и Хлопониным Д.М. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 5853 кв.м. по адресу: <адрес> (в редакции дополнительного соглашения №1 от 29.12.2017). Договор аренды и дополнительное соглашение были зарегистрированы в Росреестре 19.12.2017 за № и 13.07.2018 за № соответственно.

Указанный земельный участок был приобретен Хлопониным Д.М. у Нефедова Г.А. по договору купли-продажи земельного участка от 08.06.2016, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.06.2016. Право собственности Нефедова Г.А. на указанный земельный участок возникло на основании договора купли-продажи № от 20.03.2015 (земельный участок с кадастровым номером № и договора купли-продажи № от 20.03.2015 (земельный участок с кадастровым номером №), заключенных с КУИ Администрации г.Шахты.

ООО ЖК «Александровский парк» были получены необходимые документы саморегулирующей организации Ассоциация «Первое строительное объединение», разрешение № RU№ от 20.12.2017 на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес> выданное Администрацией г.Шахты, изготовлена проектная документация, подана проектная документация, прошла регистрация в Министерстве строительства с целью внесения данных в единый реестр застройщиков, нахождение в котором дает право на привлечение участников долевого строительства по ФЗ от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

ООО ЖК «Александровский парк», как застройщик, приступило к строительным работам, которые выполнялись в полном соответствии с законодательством. Вопросов со стороны контролирующих государственных органов не было, строительство велось по всем нормам и правилам, без нарушений.

Решением Шахтинского городского суда от 10.09.2018 были удовлетворены требования ФИО7, прокурора г.Шахты. Указанным решением признано распоряжение мэра города Шахты от 27.10.2003 № «О выборе земельного участка, разработке и утверждении проекта границ земельного участка, присвоении адреса, предварительном согласовании места размещения и разрешения проектирования офиса с гостиничными номерами и автопарковкой по <адрес>» недействительным.

Признано распоряжение мэра города Шахты от 13.11.2003 № «О выборе земельного участка, разработке и утверждении проекта границ земельного участка, присвоении адреса, предварительном согласовании места размещения и разрешения проектирования автомобильной стоянки по <адрес>» недействительным.

Признано незаконным постановление Администрации города Шахты

2014г. № «Об изменении адреса, внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части уточнения адреса, вида разрешенного использования земельного участка по <адрес> и организации торгов» (в редакции постановления Администрации г. Шахты от 28.01.2015г. №).

Признано незаконным постановление Администрации г. Шахты № от 16.02.2015 «О проведении открытого аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером № площадью 3643,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства автостоянки».

Признано незаконным постановление Администрации г. Шахты № от 16.02.2015 «О проведении открытого аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером № площадью 2209 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> для строительства автостоянки».

Признан ничтожным договор купли-продажи от 20.03.2015 № зе­мельного участка №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и Нефедовым Г.А.

Признан ничтожным договор купли-продажи от 20.03.2015 № земельного участка № заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и Нефедовым Г.А.

Признано недействительным постановление Администрации г. Шахты от 09.07.2015 № «Об установлении адреса земельному участку по <адрес>, <адрес>».

Признан ничтожным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 08.06.2016, заключенный между Нефедовым Г.А. и Хлопониным Д.М.

Признано отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Хлопониным Д.М. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.06.2016).

Признано незаконным разрешение от 20.12.2017 №RU№ на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, выданное Администрацией г. Шахты ООО ЖК «Александровский парк».

По состоянию на текущую дату согласно техническому паспорту, изготовленному 28.06.2022 МУП г.Шахты «БТИ», и справке исх. 14-98 от 29.06.2022 на земельном участке с кадастровым номером №, застройщиком ООО ЖК «Александровский парк» возведен объект незавершенного строительства литер А1 - степень готовности - 9%, литер а1 - степень готовности - 51%, литер А2 - степень готовности - 10%.

Строительство объекта недвижимости начато было на законных основаниях (земля была в аренде, у арендодателя - в собственности, разрешение на строительство было действующим), объект недвижимости был создан в части, позволяющей его идентифицировать как объект недвижимости. В данном случае отсутствует признак самовольной постройки.

Вышеуказанным решением суда никаких ограничений в отношении построенного объекта недвижимости не установлено. Поскольку признаны ничтожными сделки по отчуждению земельных участков, права на которые были надлежащим образом зарегистрированы, применение последствий признания сделок ничтожными возможно только по решению суда. С такими требованиями никто в суд не обращался. Соответственно, имеются основания возникновения прав добросовестного собственника созданного незавершенного строительством объекта.

На текущую дату право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за Хлопониным Д.М. (регистрационная запись № от 21.06.2016), а также право аренды на указанный земельный участок зарегистрированы за ООО ЖК «Александровский парк» (19.12.2017 за № и 13.07.2018 за №).

Более того, до настоящего времени Хлопонин Д.М., как собственник земельного участка, ООО ЖК «Александровский парк», как арендатор земельного участка и застройщик, несут бремя содержания земельного участка с кадастровым номером № и объекта незавершенного строительства на этом земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Данную позицию подтвердил Верховный Суд РФ (Определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922). В силу указанных правовых норм, договор аренды от 14.12.2017 на земельный участок с кадастровым номером №, заключенный между ООО ЖК «Александровский парк» и Хлопониным Д.М. считается возобновленным на неопределенный срок.

На основании изложенного истец, просил суд признать за ООО ЖК «Александровский парк» право собственности на объект незавершенный строительством по адресу: <адрес>

Впоследствии представитель истца – Гладышева А.М., действующая на основании доверенности, исковые требования уточнила и просила суд признать за истцом право собственности на объекты незавершенные строительством, расположенные по адресу: <адрес>: литер А1 площадью 1445 кв.м., литер а1 площадью 333 кв.м., литер А2 площадью 997,8 кв.м.

Представитель истца – Гладышева А.М., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Представитель Администрации г.Шахты - Карелина Ю.Л., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, в удовлетворении исковых требований просила отказать по основаниям, указанным в письменных возражениях на иск.

Ответчики Хлопонин Д.М., Нефедов Г.А. в судебное заседание не явились, письменно просили рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования признали (л. д. 88, 89, том 1).

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав. В судебном порядке может быть признано право, существующее у заявителя к моменту обращения в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 3 данной статьи в случаях и в порядке, предусмотренных названным Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу п.1 и п.2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В силу пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 5853 кв.м. по адресу: <адрес> был образован путем объединения двух смежных земельных участков - с кадастровым номером № площадью 3643,8 кв.м. и с кадастровым номером № площадью 2209 кв.м. на основании постановления Администрации г. Шахты № от 09.07.2015.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3643,8 кв.м. был образован в соответствии с распоряжением мэра г. Шахты от 27.10.2003 №.

Постановлением Администрации г. Шахты № от 16.02.2015 принято решение о проведении аукциона по продаже участка. 20.03.2015 земельный участок по результатам аукциона продан Нефедову Г.А.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2209 кв.м. был образован в соответствии с распоряжением мэра г. Шахты от 13.11.2003 №. Первоначально земельный участок имел адрес – <адрес>. Постановлением Администрации г. Шахты № от 23.05.2014г. (в ред. постановления № от 28.01.2015) изменен адрес на <адрес>.

Постановлением Администрации г. Шахты № от 16.02.2015 принято решение о проведении аукциона по продаже участка. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по результатам аукциона продан Нефедову Г.А.

Объединенный земельный участок с кадастровым номером № площадью 5853 кв.м. по адресу: <адрес> был продан Нефедовым Г.А. Хлопонину Д.М. по договору купли-продажи от 08.06.2016. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за Хлопониным Д.М. в ЕГРН 21.06.2016.

14.12.2017 между ИП Хлопониным Д.М. и ООО ЖК «Александровский парк» сроком на 1 год заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 5853 кв.м. по адресу: <адрес> для строительства объекта капитального строительства «Многоквартирные жилые дома, с магазинами на первом этаже, площадью не более 5000 кв.м.»

29.12.2017 принято дополнительное соглашение №1 к вышеуказанному договору аренды. Договор аренды и дополнительное соглашение были зарегистрированы в ЕГРН 19.12.2017 за № и 13.07.2018 за № соответственно.

В соответствии с платежным поручением №20 от 26.04.2018 ООО ЖК «Александровский парк» произведена оплата за аренду земельный участок за период с 14.12.2017 по 31.10.2018 в размере 1058064 руб.52 коп.

20.12.2017 Администрацией г.Шахты выдано ООО ЖК «Александровский парк» разрешение № RU№ на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес>.

Решением Шахтинского городского суда от 10.09.2018 по гражданскому делу №2-1436/2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 22.11.2018, признано распоряжение мэра города Шахты от 27.10.2003 № «О выборе земельного участка, разработке и утверждении проекта границ земельного участка, присвоении адреса, предварительном согласовании места размещения и разрешения проектирования офиса с гостиничными номерами и автопарковкой по <адрес>» недействительным.

Признано распоряжение мэра города Шахты от 13.11.2003 № «О выборе земельного участка, разработке и утверждении проекта границ земельного участка, присвоении адреса, предварительном согласовании места размещения и разрешения проектирования автомобильной стоянки по <адрес>» недействительным.

Признано незаконным постановление Администрации города Шахты

2014 № «Об изменении адреса, внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части уточнения адреса, вида разрешенного использования земельного участка по <адрес> и организации торгов» (в редакции постановления Администрации г. Шахты от 28.01.2015 №).

Признано незаконным постановление Администрации г. Шахты № от 16.02.2015 «О проведении открытого аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером № площадью 3643,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства автостоянки».

Признано незаконным постановление Администрации г. Шахты № от 16.02.2015 «О проведении открытого аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером № площадью 2209 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства автостоянки».

Признан ничтожным договор купли-продажи от 20.03.2015 № зе­мельного участка №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и Нефедовым Г.А.

Признан ничтожным договор купли-продажи от 20.03.2015 № земельного участка №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и Нефедовым Г.А.

Признано недействительным постановление Администрации г. Шахты от 09.07.2015 № «Об установлении адреса земельному участку по <адрес>».

Признан ничтожным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 08.06.2016, заключенный между Нефедовым Г.А. и Хлопониным Д.М.

Признано отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Хлопониным Д.М. (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.06.2016).

Признано незаконным разрешение от 20.12.2017 №RU№ на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, выданное Администрацией г. Шахты ООО ЖК «Александровский парк».

Из материалов настоящего гражданского дела и представленным в материалы дела техническому паспорту и справке МУП г.Шахты «БТИ», выданным по состоянию на 28.06.2022, следует, что застройщиком ООО ЖК «Александровский парк» по адресу: <адрес> возведены объекты незавершенного строительством литер «А1,а1» (площадь застройки литер «А1» - 1445 кв.м., степень готовности 9%; площадь застройки литер «а1» - 333,0 кв.м., степень готовности - 51%) и литер «А2» площадь застройки - 997,8 кв.м., степень готовности - 10%.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.06.2022 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> зарегистрировано за Хлопониным Д.М. и право аренды на указанный земельный участок зарегистрировано за ООО ЖК «Александровский парк». Согласно представленному чеку-ордеру от 09.03.2021 Хлопониным Д.М. уплачен земельный налог в размере 191 656 руб.

До настоящего времени Хлопонин Д.М. и ООО ЖК «Александровский парк» несут бремя содержания земельного участка с кадастровым номером № объектов незавершенного строительства на этом земельном участке.

Определением Шахтинского городского суда от 29.08.2022 по ходатайству представителя истца была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ФИО13».

Согласно заключению строительно-техническая экспертизы, объекты литер «А1,а1» и литер «а2», расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> являются объектами незавершенного строительства, возведены в границах отведенного земельного участка, степень готовности объекта незавершенного строительства литер «А1,а1» составляет 9,29%, степень готовности объекта незавершенного строительства литер «А2» - 9,62%. Объекты литер «А1,а1» и литер «А2» соответствуют проектной документации 2017-05-П «Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>. Работы, выполненные в целях возведения объектов литер «А1,а1» и литер «А2» на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> соответствуют требованиям действующих нормативно-технических документов, обязательных применению в области строительства.

Оценивая заключение судебной строительно-технической экспертизы и дополнения к ней, суд полагает его относимым, допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства, экспертное заключение соответствует требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, содержит все необходимые данные, подтверждающие квалификацию экспертов, проводивших экспертизу, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Вследствие изложенного, поскольку ООО ЖК «Александровский парк» по адресу: <адрес> возведены объекты незавершенного строительством литер «А1,а1» (площадь застройки литер «А1» - 1445 кв.м., степень готовности 9%; площадь застройки литер «а1» - 333,0 кв.м., степень готовности - 51%) и литер «А2» площадь застройки - 997,8 кв.м., степень готовности - 10% на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0020330:2625 по адресу: <адрес> право аренды на который зарегистрировано за ООО ЖК «Александровский парк», то суд полагает в порядке ст. 218 ГК РФ удовлетворить исковые требования ООО ЖК «Александровский парк».

Поскольку ООО ЖК «Александровский парк» при подаче иска не была оплачена госпошлина в размере 15865 руб. и её оплата была отсрочена судом до вынесения решения по существу, то при вынесении решения надлежит взыскать с ООО ЖК «Александровский парк» в доход местного бюджета сумму государственной пошлины в размере 15865 руб.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░» (░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░1,░1» (░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ «░1» - 1445 ░░.░., ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 9%; ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ «░1» - 333,0 ░░.░., ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ - 51%) ░ ░░░░░ «░2» (░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - 997,8 ░░.░., ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ - 10%) ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░» (░░░ №) ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 15865 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░, ░░░░░░░ ░ 16.12.2022.

░░░░░: