Решение по делу № 33-5477/2022 от 29.07.2022

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

УИД 36RS0020-01-2021-002484-79

Дело № 33-5477/2022

Дело № 1273/2021

Строка № 205г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 ноября 2022 г. г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Ваулина А.Б.

судей Данцер А.В., Жигулиной М.А.

при ведении протокола помощником судьи Бобровым А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Данцер А.В.,

гражданское дело Лискинского районного суда Воронежской области № 2-1273/2021 по иску закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» к ФИО2, ФИО3 о взыскании долга, обращении взыскания на предмет залога, расторжении договора займа,

по апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3

на решение Лискинского районного суда Воронежской области от 05 октября 2021 г.,

(судья Резниченко И.А.)

У С Т А Н О В И Л А:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» обратилось в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о солидарном взыскании задолженности по состоянию на 17.08.2021 по договору займа в размере 1 099122,30 руб., в том числе остатка неисполненных обязательств по займу (основному долгу) в размере 1 017997,90 руб., начисленных и не уплаченных процентов за пользование займом в размере 41645,20 руб., пени в размере 39 479,20 руб., расторжении договора займа, обращении взыскания на заложенное имущество (квартиру) с установлением начальной продажной цены в размере 1 353 600 руб., взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 25 696 руб. (т. 1 л.д. 5-7).

Решением Лискинского районного суда Воронежской области от 05.10.2021, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 15.02.2022, исковые требования удовлетворены, взысканы солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» задолженность по договору займа № от 18.05.2012 по состоянию на 17.08.2021 года в размере 1 099122,30 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 696 руб., обращено взыскание на заложенное имущество – <адрес>, расположенную в <адрес>, принадлежащую на праве совместной собственности ФИО2 и ФИО3, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 353 600 руб., расторгнут договор займа № от 18.05.2012, заключенный между ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» и ФИО2 и ФИО3 (т. 1 л.д. 157, 158-160, т. 2 л.д. 188, 189-194).

В апелляционной жалобе ФИО2 и ФИО3 просят решение Лискинского районного суда Воронежской области от 05 октября 2021 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29.06.2022 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 15.02.2022 отменено в части оставления без изменения решения Лискинского районного суда Воронежской области от 05.10.2021 по установлению начальной продажной цены заложенного имущества, дело в указанной части направлено на новое апелляционное рассмотрения в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда. В остальной части решение Лискинского районного суда Воронежской области от 05.10.2021 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 15.02.2022 оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО2 и ФИО3 - без удовлетворения (т. 2 л.д. 238,239-242).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия на основании части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.05.2012 между ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» и ФИО2, ФИО7 заключен договор о предоставлении займа в размере 1 645 000 руб. на срок 228 месяцев для приобретения ответчиками квартиры.

По условиям договора за пользование займом ответчики обязались уплачивать проценты в размере 12,3% годовых, установлен размер ежемесячного платежа - 17 942 руб., за просрочку возврата займа (основного долга) и просрочку уплаты процентов за пользование займом - пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет заимодавца.

Договором займа, в пунктах 4.4.1, 4.4.9, истцу предоставлено право при просрочке ответчиками осуществления очередного платежа на срок более чем 30 календарных дней либо при просрочках исполнения обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев потребовать от ответчиков досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о возврате всей суммы займа и уплате причитающихся процентов за пользование займом и неустойки, а также право обратить взыскание на квартиру.

ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» выполнило свои обязательства по договору займа, перечислив ответчикам указанную в договоре сумму 1 645 000 руб.

Обеспечением исполнения ответчиками обязательств по договору займа в силу закона стала ипотека квартиры, право собственности на которую зарегистрировано 21 мая 2012 года за ответчиками, указанные условия определены пунктом 1.4.1 договора займа.

Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченного ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, выданной органами Росреестра, запись об ипотеке в ЕГРП произведена 18.05.2012.

По закладной денежная оценка предмета ипотеки-квартиры составила 2 361 000 руб.

Законным владельцем закладной на момент рассмотрения дела являлся ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1».

С 01.09.2013 ответчики ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им производили нерегулярно, 08.07.2021 истец письменно уведомил ответчиков о своих требованиях о полном досрочном исполнении ими обязательств.

Требование ответчиками исполнено не было, образовавшаяся просроченная задолженность не погашена.

По расчету ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» на 17.08.2021 задолженность по договору займа составила 1 099122,30 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) в размере 1 017997,90 руб., начисленные, но не уплаченные проценты за пользование займом в размере 41645,20 руб., начисленные пени в размере 39479,20 руб.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 329, 330, 337, 340, 348, 349, 350, 809, 810, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 13, 50, 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», установив факт неисполнения ответчиками принятых на себя обязательств по погашению займа в соответствии с условиями договора, признал обоснованными требования истца о расторжении договора займа, досрочном взыскании выданных денежных средств с уплатой процентов, неустойки, рассчитанных по состоянию на 17.08.2021, обращении взыскания на предмет залога путем реализации с публичных торгов с установлением стоимости заложенного имущества, равной 80% ее рыночной стоимости, определенной ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» в отчете № от 09.10.2017.

Однако, с выводом районного суда в отношении начальной продажной цены заложенного имущества, судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения договора, обязательства по которому обеспечены залогом недвижимости) обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В частности, в соответствии с пунктом 4 частью 2 статьи 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, при обращении взыскания на заложенное имущество суд должен разрешить вопрос об установлении начальной продажной цены данного имущества, поставив данный вопрос на обсуждение, а также установить наличие или отсутствие спора относительно цены, установленной договором. В случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества она должна определяться исходя из его действительной, рыночной стоимости.

Из материалов дела усматривается, что начальная продажная стоимость квартиры, установленная судом, определена исходя из ее стоимости, указанной в отчете № от 09.10.2017, которая не может считаться актуальной на момент рассмотрения спора.

Суд первой инстанции при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из цены, указанной в отчете, не учел значительный промежуток времени с момента подготовки такого отчета до момента обращения на него взыскания, оценку квартиры по закладной - 2 361 000 руб., а также положения пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав должников в ходе осуществления исполнительного производства.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

По ходатайству ответчиков определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 23.08.2022 по делу была назначена судебная товароведческая (оценочная) экспертиза (т. 3 л.д. 18-19, 20-23).

Согласно заключению эксперта ООО «Эксперт Сервис Плюс» № от 28.09.2022, среднерыночная стоимость объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> настоящий период времени округленно составляет 2532000 руб.

Оснований ставить под сомнение выводы, изложенные в указанном заключении эксперта, у судебной коллегии не имеется, поскольку эксперт имеет специальное образование, был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем имеется его подпись, заключение отвечает требованиям закона, эксперт обладает необходимой квалификацией и стажем работы, выводы эксперта аргументированы, не содержат противоречий.

С учетом проведенной по делу судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу, что начальная продажная цена квартиры, являющейся предметом залога, должна быть определена в размере 2025600 руб. (2543 500 руб. х 80%).

Согласно ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части установления начальной продажной цены квартиры в размере 1 353600 руб. подлежит изменению с установлением начальной продажной цены в размере 2025600 руб.

В судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда из экспертной организации ООО «ФИО1» поступило ходатайство о возмещении расходов за выполненное экспертное заключение, которые согласно представленному счету № от 28.09.2022 составляют 12500 руб.

Обязанность по оплате экспертизы была возложена на ответчиков, однако стоимость судебной экспертизы ими не была оплачена.

В соответствии с абз. 2 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении судебных издержек, связанных с рассмотрением дела" если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 ГК РФ.

С учетом изложенного и в соответствии со статьи 98 ГПК РФ с ФИО2, ФИО3 подлежат взысканию в пользу ООО «ФИО1» расходы за производство судебной товароведческой (оценочной) экспертизы № от 28.09.2022 в размере 12500 руб. в солидарном порядке.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Лискинского районного суда Воронежской области от 05 октября 2021 г. в части установления начальной продажной цены заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве совместной собственности ФИО2, ФИО3 (запись о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок № от 21.05.2012) - изменить, установив начальную продажную цену в размере 2025600 руб.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФИО1» расходы за проведение судебной товароведческой (оценочной) экспертизы в размере 12 500 руб.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 07 ноября 2022 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: