Решение по делу № 2-176/2020 от 15.10.2019

Дело № 2-176/2020

УИД: 91RS0022-01-2019-003102-10

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 февраля 2020 года                                            <адрес>

Феодосийский городской суд Республики Крым Российской Федерации в составе: председательствующего- судьи Микитюк О.А., при секретаре П.В.В. участием истца Ф.А.В., его представителя М.С.А., ответчика Б.А.Г. и его представителя Х.Н.Ю. рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску Ф.А.В. к ФИО9 Б.А.Г. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности, и по встречному иску Б.А.Г. к    Ф.А.В. и ФИО9 с участием третьего лица - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

                    Установил:

Истец обратился в суд с иском, в котором просит истребовать из чужого незаконного владения недвижимое имущество: комплекс нежилых строений и сооружений, общей площадью 202,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также, произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Ф.А.В. на выше указанный объект недвижимого имущества: на основании Договора купли-продажи от 25.11.2015, заключенного между Ф.А.В. и ФИО9 мотивируя свои требования тем, что 25.11.2015 года был заключен договор купли-продажи выше указанного имущества, согласно которого истец оплатил 16 500 000 руб. В ноябре 2016 года    истец получил отказ в осуществлении государственной регистрации права собственности, в связи с тем, что отсутствует протокол общего собрания о крупной сделке либо справка о крупной сделки ФИО9 а также в связи с тем, что с 22.10.2014 года существует запрет на совершение отчуждения спорного имущества, наложенный судебными приставами. Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности ответчика, в связи с чем, истец вынужден обратиться с иском в суд.

Б.А.Г. обратился в суд со встречным иском в котором просил признать договор купли-продажи от 25.11.2015 года недействительным, поскольку последний нарушает его права, указанный договор заключался как фиктивный, с завышенной ценой и о наличии обременений истец знал до заключения договора. Кроме того, денежные средства за спорное имущество на счет общества не поступали.

В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, просили их удовлетворить, сославшись также на ст. 431.2 ГК РФ о заверениях со стороны ответчика об обстоятельствах и условиях заключения договора в части отсутствия каких-либо обременений. Встречные исковые требования не признали, указав, что в договоре купли-продажи указано о том, что расчет между сторонами договора произведен в полном объеме до подписания договора. Предоставить расписки либо иной документ, подтверждающий передачу денежных средств не имеют возможности.

Представители ответчиков исковые требования      не признали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме и суду пояснили, что о наличии запрета Ф.А.В. был поставлен в известность, завышенная цена на объект была проставлена для того, чтобы что ответчик не мог продать указанное имущество другим лицам, денежные средства по данному договору на счет общества не поступали и на сегодня собственником имущества является Б.А.Г. на основании зарегистрированного договора купли-продажи, просили встречный иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извеще6н. причин отсутствия не сообщил, ходатайств об отложении слушания дела не представил.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав представленные суду доказательства, считает необходимым в удовлетворении иска Ф.А.В. отказать, а иск Б.А.Г.    удовлетворить исходя из следующего.

Судом установлено, что на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество от 06.11.2006 года ФИО9 являлось собственником комплекса нежилых строений и сооружений по <адрес> (л.д.36)

25 ноября 2015 года между ФИО9 и Ф.А.В. в простой письменной форме заключен договор купли-продажи    комплекса нежилых строений общей площадью 202,7 кв.м., расположенного по <адрес>. (л.д.12,13)

Согласно п. 1.4 Договора объект продан за 16 500 000 руб.

По условиям Договора, оплата    объекта произведена до подписания данного договора.

Однако, суду не представлено бесспорных доказательств перечисления либо передачи денежных средств ООО «ВОНТНЭ» за указанный объект недвижимости.

25.11.2015 года сторонами подписан передаточный акт (л.д.14)

Как установлено в судебном заседании, фактически имущество в пользование истца Ф.А.В. не передавалось и находилось в пользовании ФИО9 а далее в пользовании Б.А.Г. как собственника имущества.

Право собственности в установленном на момент заключения договора порядке за покупателем не зарегистрировано.

Согласно базы данных Единого государственного реестра прав 22.10.2014 года МОСП по ИОСО УФССП России по РК наложен запрет правообладателю    совершать сделки по отчуждению    спорного объекта на основании Постановления о наложении ареста на имущественные    права должника. Указанное обстоятельство подтверждается данными Уведомления о приостановлении    государственной регистрации от 08.07.2016 года и уведомлением Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру РК от 25.04.2019 года о прекращении регистрации щапрета на отчуждения от 25.04.2009 года (л.д.131)

Согласно выписки из ЕГРЮЛ уставной фонд ФИО9 составляет 10 000 руб. Доказательств, что общество    принимало решение по одобрению на совершение крупной сделки суду не представлено.

Нежилое здание площадью 205,6 кв.м. (уточненная площадь) по выше указанному адресу, поставлено на кадастровый учет под №.

На основании договора купли-продажи от 13 мая 2019 года право собственности в ЕГРН на выше указанные помещения зарегистрировано за Б.А.Г.. (л.д.125-126, 32)

Б.А.Г. является учредителем и директором ФИО9 что подтверждается данными выписки из ЕГРЮЛ.

Судебной защите в силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право.

В соответствии со ст. 12,56,57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. При этом доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; право наследования гарантируется (статья 35, части 1, 2 и 4).

Пунктом 1 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 этой же статьи собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу положения ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.( ст. 551 ГК РФ)

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 61-63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд на основании ст. 398 ГК РФ удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности лица, во владение которого оно передано. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Как установлено в судебном заседании нежилые строения находились и находились в пользовании ФИО9 и Б.А.Г. и истцу не передавались. Доказательств, что истцом до заключения договора купли-продажи 13 мая 2019 года    предпринимались меры по    передаче ему имущества, суду не представлено.

Бесспорных доказательств, что истцом произведена оплата по договору купли-продажи в размере 16 500 000 руб. суду не представлено, в связи с чем, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска Ф.А.В.

Кроме того, как указано выше, собственником имущества на день рассмотрения дела в суде является Б.А.Г. Выше указанный договор купли-продажи от 13 мая 2019 года и регистрация права собственности за Б.А.Г. никем не оспорены и не признаны недействительными.

Что касается ссылки истца и его представителя на истечения срока исковой давности, суд исходит из того, что оснований для применения последнего не имеется, поскольку, исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

    Что касается требований    Б.А.Г. суд считает возможным их удовлетворить исходя из следующего.

    Как указано выше, Б.А.Г. с 13 мая 2019 года является собственником    спорного комплекса нежилых строений и его право собственности зарегистрировано в ЕГРН.

Кроме того, Б.А.Г. является учредителем ФИО9 и директором указанного    общества.

    Согласно ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 04.11.2019) "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом, в том числе, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества.

В решении о согласии на совершение крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной, выгодоприобретателем, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия или порядок их определения.

В решении о согласии на совершение крупной сделки могут не указываться сторона сделки и выгодоприобретатель, если сделка заключается на торгах, а также в иных случаях, если сторона сделки и выгодоприобретатель не могут быть определены к моменту получения согласия на совершение такой сделки.

Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

Срок исковой давности по требованию о признании крупной сделки недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.

Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, недействительной при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения такой сделки;

при рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по такой сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, и (или) об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение.

Как усматривается из представленного суду протокола от 25.11.2015 года, последний не соответствует указанным выше требованиям Закона и не содержит обязательных реквизитов.

Кроме того, согласно п.18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность"     в силу подпункта 2 пункта 6.1 статьи 79 Закона об акционерных обществах и абзаца третьего пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью на истца возлагается бремя доказывания того, что другая сторона по сделке знала (например, состояла в сговоре) или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой (как в части количественного (стоимостного), так и качественного критерия крупной сделки) и (или) что отсутствовало надлежащее согласие на ее совершение.

Указание в соответствующей сделке (ином документе) на то, что заключившее ее от имени общества лицо гарантирует, что при совершении сделки соблюдены все необходимые корпоративные процедуры и т.п., само по себе не свидетельствует о добросовестности контрагента.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. ( Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации")

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 173.1 п. 1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Исходя из системного толкования выше указанных норм закона, а также, установленных    судом обстоятельств, суд, считает, что договор купли-продажи от 25.11.2015 года заключен с нарушением норм действующего на момент его заключения законодательства, нарушает права Б.А.Г. как собственника спорного объекта, поскольку в последующем может быть реализован, в связи с чем, приходит к выводу об удовлетворения      встречного иска.

Судебные расходы    суд распределяет в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

Полный текст решения изготовлен 06.02.2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд,

решил:

В удовлетворении иска Ф.А.В. Ф.А.В.    отказать в полном объеме.

Исковые требования Б.А.Г. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи, заключенный 25 ноября 2015 года между Ф.А.В. и ФИО9 недействительным.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Крым через Феодосийский городской суд РК в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья                                О.А. Микитюк