Решение по делу № 2-1923/2019 от 19.09.2019

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«26» ноября 2019 года               г. Тамбов

Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Е.В. Дробышевой,

при секретаре Л.Г.Мачехиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сапелкиной Л. Б. к администрации Столовского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области, администрации Тамбовского района Тамбовской области о признании права собственности,

установил:

Сапелкина Л.Б. обратилась в суд с иском к администрации <адрес> и администрации Столовского сельсовета о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом площадью 109,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

В своем заявлении истец указала, что ей постановлением администрации Большеталинского сельсовета Тамбовского района № от 30.08.2005 для индивидуального жилищного строительства был предоставлен земельный участок под строительство жилого дома, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка. Постановлением администрации Большеталинского сельсовета Тамбовского района № от ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок вновь предоставлен в аренду для продолжения строительства жилого дома, адрес земельного участка: <адрес>, <адрес>. Истец на данном земельном участке возвела жилой дом, сведения о котором внесены в похозяйственные книги сельсовета в 2007 году, также дом поставлен на кадастровый учет. Согласно техническому заключению и экспертному заключению Центра гигиены и эпидемиологии дом соответствует строительным, противопожарным, санитарным требованиям. В настоящее время истец не может зарегистрировать своих прав на жилой дом, поскольку администрация <адрес> отказывает в заключении договора аренды земельного участка, а также в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Истец и ее представитель Бокарева О.В. в судебном заседании иск поддержали по изложенным в заявлении основаниям.

Представитель ответчика - администрации Тамбовского района, по доверенности Новикова М.Е. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поскольку право на земельный участок у истца отсутствует, а также отсутствует разрешение на строительство.

Представитель администрации Столовского сельсовета Тамбовского района, третьи лица – владельцы смежных земельных участков Разумкова Е.Б., Моторина О.С. и Буторина И.В., привлеченные судом к участию в деле, в судебное заседание не явились, представили суду заявления о рассмотрении дела в их отсутствии.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как следует из материалов дела, администрацией Большеталинского сельсовета Тамбовского района ДД.ММ.ГГГГ было вынесено постановление № о предоставлении Сапелкиной Л.Б. земельного участка, расположенного в <адрес> площадью 0,15 га для индивидуального жилищного строительства сроком на три года. На основании данного постановления ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Большеталинского сельсовета и Сапелкиной Л.Б. заключен договор аренды № земельного участка площадью 1800 кв.м сроком на 1 год до ДД.ММ.ГГГГ для индивидуального жилищного строительства. В тот же день сторонами договора подписан акт приема-передачи данного земельного участка (л.д.38). Согласно представленной квитанции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.39) Сапелкина Л.Б. по указанному договору оплатила арендную плату за год.

Администрацией Большеталинского сельсовета <адрес> ДД.ММ.ГГГГ было вынесено постановление № о предоставлении Сапелкиной Л.Б. земельного участка, расположенного в д.Марьевка по <адрес> площадью 1800 кв.м для продолжения индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с Законом Тамбовской области от 3 декабря 2009 г. N 587-З "О преобразовании некоторых муниципальных образований Тамбовской области"(принят Тамбовской областной Думой ДД.ММ.ГГГГ) было произведено преобразование муниципальных образований путем объединения Большеталинского сельсовета с Столовским сельсоветом.

Постановлением администрации Столовского сельсовета Тамбовского района от ДД.ММ.ГГГГ изменен адрес жилого дома, возведенного Сапелкиной Л.Б.: вместо <адрес>, присвоен адрес – <адрес>, <адрес>.

Из технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что жилой дом возведен в 2007 году, указано, что имеется захват земли.

Из плана границ земельного участка по <адрес> усматривается, что по фактическим границам его площадь составляет 1897 кв.м.

    Как пояснила в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ГУПТИ Тамбовской области Попова Л.В., на технический учет дом поставлен в 2008 году. При постановке спорного жилого дома на технический учет не было предъявлено разрешительной документации, было представлено постановление органа местного самоуправления о предоставлении истцу в аренду земельного участка площадью 1800 кв.м. Техник при выезде на место произвел замеры земельного участка по существующим границам и установил, что его площадь больше предоставленной и указал, что имеется захват земли, и отобразил на схеме земельного участка в конце часть, которая превышает площадь предоставленного истцу земельного участка.

Согласно выписке из похозяйственной книги администрации Столовского сельсовета Тамбовского района на жилой дом, возведенный Сапелкиной Л.Б. в 2007 году открыт лицевой счет.

Из кадастровой выписки усматривается, что сведения на спорный жилой дом внесены в ГКН ДД.ММ.ГГГГ.

Администрацией Тамбовского района в письме от ДД.ММ.ГГГГ Сапелкиной Л.Б. отказано в заключении договора аренды земельного участка, со ссылкой на необходимость предоставления правоустанавливающего документа на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке для предоставления участка в аренду.

Истец обращался в администрацию Тамбовского района с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости – жилого дома <адрес>, <адрес>

Письмом администрации Тамбовского района от ДД.ММ.ГГГГ Сапелкиной Л.Б. отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, со ссылкой на то, что администрацией не выдавалось разрешение на строительство рассматриваемого объекта.

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом п.3.2 названной нормы предусматривается, что лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено, земельный участок, на котором Сапелкина Л.Б. возвела жилой дом, находится в границах земель населенного пункта, в зоне жилой застройки и предоставлялся истцу на праве аренды для индивидуального жилищного строительства по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Однако государственная регистрация договора осуществлена не была. Постановлением администрации Большеталинского сельсовета от 27.08.2007 земельный участок предоставлен истцу в аренду без установления срока.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статья 610 ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из смыла действующего законодательства следует, что для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018 г.) Верховный суд обращает внимание, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, предоставив конкретный земельный участок в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

В силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" введенный постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).

Таким образом, отсутствие государственной регистрации соответствующего договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование.

С момента достижения соглашения по всем существенным условиям договор влечет правовые последствия в отношениях между сторонами, а также порождает весь комплекс последствий, на которые непосредственно направлен после государственной регистрации.

По настоящему делу ни истец, ни ответчик не ссылались на несогласованность существенных условий договора аренды.

Также судом не установлено, что договор аренды не содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида. У сторон договора отсутствует спор о фактическом исполнении договора.

Учитывая изложенное, поскольку истец является стороной сделки в рамках договора аренды, более того, исходя из ссылок ответчика только лишь на отсутствие государственной регистрации договора, как единственного основания для признания факта владения истцом земельным участком на праве аренды, оснований считать, что ответчик возвела жилой дом на земельном участке, не предоставленном ей для этих целей, у суда не имеется..

При этом, если ответчик, как сторона сделки полагает, что его права были нарушены уклонением арендодателя от выполнения обязанностей, основанных на этой сделке и связанных с ее государственной регистрацией, то действуя как добросовестная сторона сделки, вправе был предъявить требование об обязании уклоняющейся стороны осуществить государственную регистрацию договора, не избирая тот способ защиты права, который направлен на аннулирование существующих арендных правоотношений.

Таким образом, с учетом того, что договор аренды между органом местного самоуправления и истцом был заключен ДД.ММ.ГГГГ и по нему была произведена оплата, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что строительство истцом жилого дома велось на земельном участке, предоставленном ей на законных основаниях, и использовался ею в соответствии с целевым назначением.

Из технических заключений ОАО «Тамбовкоммунпроект», технического заключения №-ТЗ ООО «Архградо» и экспертного заключения ФГБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тамбовской области» следует, что жилой дом, возведенный по адресу: <адрес>, <адрес>, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным требованиям и не несет угрозу жизни и здоровью граждан.

Факта нарушения чьих-либо прав и законных интересов при возведении истцом жилого дома судом не установлено.

Исходя из указанных обстоятельств, а также с учетом положений ст.12 ГК РФ, согласно которой защита гражданских прав осуществляется путем признания права, из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, суд находит требования Сапелкиной Л.Б. подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за Сапелкиной Л. Б., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой дом площадью 109,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Тамбовский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Решение вынесено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.В.Дробышева