Решение по делу № 33-1133/2023 от 10.04.2023

Судья Аброськин С.П. Дело № 2-285/2023

№ 33-1133/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шарыповой Н.В.,

судей Алексеевой О.В., Коуровой В.Е.,

при секретаре судебного заседания Чернушкиной Т.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 29 июня 2023 года гражданское дело по иску Кошелевой О.Н. к Администрации города Кургана о взыскании выкупной цены жилого дома, расходов, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности

по апелляционной жалобе Администрации города Кургана на решение Курганского городского суда Курганской области от 18 января 2023 года с учетом определения об исправлении описки от 28 марта 2023 года.

Заслушав доклад судьи областного суда Шарыповой Н.В. об обстоятельствах дела, пояснения представителя ответчика Администрации города Кургана Матеренчук О.В., представителя истца Кошелевой О.Н. – Егоровой С.И., судебная коллегия

установила:

Кошелева О.Н. обратилась в суд с иском к Администрации города Кургана о взыскании выкупной цены жилого помещения, расходов, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, в котором с учетом измененных исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) просила суд определить выкупную цену жилого помещения №, общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 2277 300 руб., взыскать ее с Администрации города Кургана. При этом, истец просила суд прекратить ее право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, признав на него право муниципальной собственности, взыскать с ответчика расходы по оплате услуг представителя в размере 25000 руб., по оплате судебной экспертизы в размере 20000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 1000 руб.

В обоснование требований указано, что ей на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м. В соответствии с заключением Межведомственной комиссии при Администрации города Кургана от 29.09.2017 № жилой дом по адресу: <адрес> признан непригодным для проживания, аварийным, подлежащим сносу. Дом не включен в муниципальную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в городе Кургане на 2021-2025 гг.».

01.03.2022 Администрацией города Кургана принято постановление № 1157 «Об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес> для муниципальных нужд. 14.07.2022 в адрес истца ответчиком направлено соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд. Сумма возмещения за изымаемое имущество определена в размере 1509 723 руб. С данной суммой Кошелева О.Н. не согласилась, поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости не соответствует его действительной стоимости, просила определить рыночную стоимость на основании судебной экспертизы.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Кошелевой О.Н. по ордеру адвокат Егорова С.И. на исковых требованиях настаивала.

Представитель ответчика Администрации города Кургана по доверенности Урванцева Л.В. в суде первой инстанции с иском не согласилась, указав, что дом в программу переселения не включен. Не соглашалась с суммой, указанной экспертом.

Курганским городским судом Курганской области постановлено решение, которым с учетом определения суда об исправлении описки исковые требования Кошелевой О.Н. удовлетворены частично.

Определена выкупная цена жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м, кадастровый номер: №, в размере 2277 300 руб.

С Администрации города Кургана в пользу Кошелевой О.Н. взыскана выкупная цена указанного жилого помещения в размере 2277300 руб.

Прекращено зарегистрированное право собственности Кошелевой О.Н. на жилое помещение по адресу: <адрес> <адрес> и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома в виде земельного участка с кадастровым номером №, пропорционально площади жилого помещения с признанием на указанное имущество права собственности муниципального образования город Курган.

С Администрации города Кургана в пользу Кошелевой О.Н. взысканы 20000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы, 18000 руб. в возмещение расходов по оплате услуг представителя, 1 000 руб. в счет возврата государственной пошлины.

В апелляционной жалобе представитель Администрации города Кургана просит решение суда отменить и в удовлетворении исковых требований отказать.

Считает, что суд не принял во внимание доводы представителя ответчика о несоразмерной сумме за непроизведенный капитальный ремонт, на неверный расчет такой компенсации. В соответствии с заключением эксперта ИП Безденежных М.С. № ИП 01.01-22-62 расчет стоимости восстановительного ремонта произведен методом расчета восстановительной стоимости в рамках затратного подхода. При этом, оценщик в заключении не обосновал отказ от сравнительного и доходного подхода.

Ссылаясь на п. 23 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки и требования к проведению оценки (ФСО №1)», п. 1 ст. 13 Закона Курганской области от 30.10.2013 № 63 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных ломах расположенных на территории Курганской области», представитель ответчика считает, что стоимость восстановления здания не может приравниваться к компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, так как восстановительная стоимость объекта недвижимости – это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. Считает, что затратный подход не может быть использован. Расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома необходимо выполнить с применением сравнительного подхода. В связи с неправильным применением подхода к оценке эксперт неверно определил сумму компенсации за капитальный ремонт.

По мнению автора жалобы, поскольку дом передан от ОАО «РЖД» Администрации города Кургана только 31.03.2005, то у ответчика обязанность по содержанию жилого фонда возникла лишь с момента подписания договора.

Ссылаясь на ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации», статью 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) считает, что сумма за непроизведенный капитальный ремонт подлежит исключению из расчета поскольку, обязанность у Администрации города Кургана по возмещению затрат на непроизведенный капитальный ремонт в данном случае отсутствует.

Автор жалобы считает, что поскольку многоквартирный <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу после 01.01.2017, то в муниципальную адресную программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в г. Кургане на 2019-2025 годы» данный дом не вошел. Переселение граждан из аварийного жилищного фонда финансируется за счет государственной корпорации Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и средств областного бюджета, а принятым судебным актом бремя по выплате выкупной цены возложено на бюджет муниципального образования, что создает дополнительную финансовую нагрузку. Поэтому решение суда лишило ответчика возможности соблюдения обязательной процедуры, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Кошелева О.Н. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Администрации города Кургана по доверенности Матеренчук О.В. доводы апелляционной жалобы поддерживает, не оспаривая заключение судебной экспертизы.

Представитель истца Кошелевой О.Н. по доверенности Егорова С.И. считает решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам жалобы ответчика.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия с учетом мнения сторон находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, проверив законность и обоснованность судебного решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Как следует из материалов дела, по договору от 28.03.2005 ОАО «РЖД» передало Администрации города Кургана согласно приложению № 1 жилищный фонд в том состоянии, в котором он находился на 31.03.2005 (в том числе, жилой дом по адресу: <адрес>, 1960 года постройки). Договором предусмотрено, что в части компенсации затрат на содержание, эксплуатацию и капитальный ремонт объектов, являющихся предметом договора и указанных в приложениях № 1-6 ОАО «РЖД» передает Администрации города Кургана находящиеся в собственности ОАО «РЖД» комплексы водоочистных сооружений в г. Кургане и инженерные сети, расположенные в ХI микрорайоне, долю газопровода от парокотельного цеха ст. Курган, котельную железнодорожной больницы согласно приложения № 7, 8 (пункты 2.1.1., 2.1.4 договора)

В соответствии с договором бесплатной передачи жилого помещения № 39472 от 05.04.1999 Курганское отделение Южно-Уральской железной дороги передало в собственность Кошелевой О.Н. жилое помещение №, общей площадью <...> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Постановлением Администрации города Кургана от 02.10.2017 № 7475 на основании заключения межведомственной комиссии при Администрации города Кургана от 29.09.2017 № 1415 многоквартирный дом, в котором находится вышеуказанное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации города Кургана от 01.03.2022 № 1157 «Об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества по <адрес> для муниципальных нужд» в связи с признанием данного дома аварийным и подлежащим сносу для муниципальных нужд изъяты:

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью <...> кв.м, с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, расположенный по адресу: <адрес>;

- помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, согласно приложению, в перечень которых в том числе включено помещение №.

Департаменту жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Кургана, Департаменту архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана предписано осуществить действия предусмотренные главой VII.I Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанный многоквартирный дом на момент вынесения постановления от 01.03.2022 не был включен ни в муниципальную, ни в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

14.07.2022 в адрес Кошелевой О.Н. направлен проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, подготовленный во исполнение постановления Администрации города Кургана от 01.03.2022 № 1157, для принятия решения о его подписании.

Согласно п. 2.1. проекта соглашения размер возмещения определен в 1509 723 руб., из которых: стоимость жилого помещения – 1414 358 руб.; стоимость доли земельного участка под жилым домом – 14 432 руб.; временное пользование иным жилым помещением оценено в 32 000 руб.; услуги, связанные с переездом, - 3 600 руб.; убытки, связанные с поиском другого жилья для приобретения в собственность, - 43 333 руб.; убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, - 2 000 руб.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п. п. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

В силу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Как следует из материалов дела, по ходатайству Кошелевой О.Н. определением Курганского городского суда Курганской области от 19.08.2022 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ИП Безденежных М.С.

Из заключения ИП Безденежных М.С. от 10.11.2022 следует, что ввиду отсутствия данных технической документации о состоянии жилого дома по <адрес> на 1994 год, и имеющихся в технической документации данных об износе дома на 1978 год в размере 24%, путем арифметического расчета эксперт пришел к выводу, что на 1998 год износ составлял бы 50,6%. Соответственно, дому требовался капитальный ремонт. Путем метода сравнения продаж применительно к земельному участку и указав на отсутствие рынка многоквартирных домов, путем расчета затратным подходом, эксперт пришел к выводу о рыночной стоимости жилого помещения № по <адрес> с учетом рыночной стоимости доли в общедомовом имуществе, в том числе и земельного участка, на котором расположен дом, в 1552 000 руб. Размер убытков, вызванных изъятием жилого помещения, определен в 725 300 руб., из которых: убытки, связанные с переездом, - 68 300 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 657 000 руб.

Решение суда первой инстанции постановлено с учетом указанного экспертного заключения.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы ответчика ввиду следующего.

Оспаривая решение суда первой инстанции, представитель Администрации города Кургана ссылается на завышенный размер компенсации, подлежащей возмещению истцу в счет непроизведенного капитального ремонта, поддерживает ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано.

Из справки МКУ г. Кургана «Жилищная политика» следует, что первый договор приватизации жилого помещения в спорном доме заключен 05.02.1998.

С учетом изложенного определением судебной коллегии от 25.04.2023 по делу была назначена повторная экспертиза для выяснения вопросов, требовался ли капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> по состоянию на дату первой приватизации, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения нанимателями обязанности по производству капитального ремонта, а также для определения объема работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома и компенсации за не проведенный капитальный ремонт собственнику жилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м.

Исполнение поручено ООО «АНО «Эксперт», расходы по проведению экспертизы возложены на лицо, заявившее соответствующее ходатайство, то есть на Администрацию города Кургана.

Согласно экспертному заключению ООО «АНО «Эксперт» от 19.06.2023 № 23-02-037, исходя из того, что по данным технического паспорта на жилой дом и земельный участок по <адрес>, составленным по состоянию на 25.05.1978, фактический износ дома составлял 24%, исходя из расчета выполненных на современных программных средствах, на основе данных технического паспорта, накопленный физический износ в 1978 году фактически составлял 25%, соответственно согласно Методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденных приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404 жилой многоквартирный <адрес> уже по состоянию на 1978 год нуждался в некотором капитальном ремонте. Указав, что данные о величине физического износа жилого дома на 05.02.1998 отсутствуют, и учитывая, что иного способа определения физического износа здания на указанную дату кроме как расчета по сроку эксплуатации жилого дома не имеется, учитывая, что по состоянию на 1998 год срок эксплуатации обследуемого жилого дома составлял 38 лет (20 лет после 1978 года), эксперт методом регрессивного анализа, с учетом физического износа дома на дату оценки в 61%, рассчитал физический износ на 1998 год, который составил 38,96%, округленно 39%, в связи с чем пришел к выводу, что согласно Методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404 жилой многоквартирный <адрес> уже по состоянию на 1998 год нуждался в некотором капитальном ремонте. Указав, что дефектной ведомости на 1998 год не имеется, а по состоянию на 1978 год исходя из технического паспорта фундамент, наружные и внутренние стены и перегородки, отделочные работы имели трещины, полы стертости, проемы покороблены, эксперт пришел к выводу, что отсутствие надлежащего обслуживания жилого дома, в том числе не проведение капитального ремонта в положенные нормативные сроки, привело к снижению уровня надежности строительных конструкций и в конечном итоге к аварийному состоянию обследуемого жилого дома. Указав, что неиспользование сравнительного подхода обусловлено отсутствием в открытых источниках информации по объектам-аналогам, т.е. сведений о стоимости всех реально необходимых работ по капитальному ремонту аналогичных по конструктивным решениям и техническому состоянию зданий, что исключает использование сравнительного подхода, а также указав, что объектом оценки являются работы по проведению капитального ремонта жилого дома, что исключает возможность определения стоимости ожидаемых, будущих денежных потоков от использования объектов оценки, что исключает и применение доходного подхода, путем единственно возможного затратного подхода эксперт определил размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт собственнику жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью в <...> кв.м. - в размере 733 694 руб.

Соответственно, повторной экспертизой компенсация за непроведенный капитальный ремонт собственнику жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> определена в большем размере (733 694 руб.), нежели та сумма, которая взыскана решением суда первой инстанции с ответчика в пользу истца с учетом заключения ИП Безденежных М.С. (657 000 руб.).

Следовательно, доводы Администрации города Кургана о завышенном размере взысканной компенсации за непроведенный капитальный ремонт собственнику жилого помещения не нашли своего подтверждения, являются несостоятельными. Позиция эксперта ООО «АНО «Эксперт» о единственно возможном затратном способе расчета и невозможности применения сравнительного и доходного способов подробно изложены в экспертном заключении и сомнений не вызывают.

Экспертное заключение представителем ответчика в суде апелляционной инстанции не оспаривается.

Вопреки доводу апелляционной жалобы ответчика об отсутствии его ответственности за проведение капитального ремонта до момента передачи жилого фонда в муниципальную собственность по договору от 28.03.2005, такая передача имела компенсационный характер. Так, в соответствии с пунктом 2.1.4 договора № 281 от 28.03.2005, заключенного между ОАО «РЖД» и Администрацией города Кургана, в части компенсации затрат на содержание, эксплуатацию и капитальный ремонт переданных объектов, в числе которых поименован жилой дом по <адрес>, были реализованы находящиеся в собственности ОАО «РЖД» комплексы водоочистных сооружений в г. Кургане и инженерные сети, расположенные в ХI микрорайоне, доля газопровода от парокотельного цеха ст. Курган, котельная железнодорожной больницы.

Таким образом, поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ судебной коллегией не установлено, то основания для отмены решения суда отсутствуют.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ с Администрации города Кургана в пользу ООО «АНО «Эксперт» подлежит взысканию за проведение экспертизы 25 000 руб., согласно счету от 15.05.2023 № 48, поскольку в суд апелляционной инстанции доказательств оплаты экспертизы представителем ответчика не представлено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Курганского городского суда Курганской области от 18 января 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Кургана – без удовлетворения.

Взыскать с Администрации города Кургана (ИНН 4501005007) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки «Эксперт» (ИНН 4501097858) за проведение экспертизы 25 000 руб.

Судья-председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <...>.