Решение по делу № 33-288/2024 (33-9195/2023;) от 01.12.2023

дело № 2-6490/2023

№ 33-288/2024 (33-9195/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 11 января 2024 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Султанова Р.А.,

судей областного суда Афанасьевой Ж.В., Наливкиной Е.А.,

при секретаре Гришине К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Довбня ФИО9 на решение Ленинского районного суда города Оренбурга от 17 октября 2023 года по гражданскому делу по иску Довбня ФИО10 к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» о взыскании суммы,

установила:

    истец Довбня Е.А. обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчику акционерному обществу «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» (далее также -- АО «СЗ «ФСК», застройщик), указав, что 29.07.2021 между истцом (участником) и ответчиком (застройщиком) заключен договор №/ФСК участия в долевом строительстве (далее также – Договор), по которому объектом долевого строительства является однокомнатная (адрес), расположенная на третьем этаже многоквартирного дома по строительному адресу: (адрес), (адрес), (адрес). Цена договора составляет 2 043 600 руб. и оплачена истцом (участником) в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 03.09.2021 №. Согласно п. 5.4.2 договора застройщик (АО «СЗ «ФСК») обязан письменно не менее чем за месяц до наступления срока, указанного в п. 2.2 (не позднее 15.02.2021) договора, сообщать участнику долевого строительства о завершении строительства жилого дома. Согласно п. 5.4.3 договора застройщик обязан передать участнику по передаточному акту объект долевого строительства в срок, указанный в п. 2.2. настоящего договора после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (далее – МКД). Обязательства застройщика перед участником долевого строительства по настоящему договору считаются выполненными в полном объеме и прекращаются с момента подписания передаточного акта. Однако до настоящего времени объект долевого строительства истцу не передан. С учетом изложенного и последующих уточнений (л.д. 65-68) истец ФИО1 окончательно просила взыскать с ответчика в свою пользу сумму неустойки в связи с нарушением предусмотренного договором от 29.07.2021 №/ФСК срока передачи объекта долевого строительства за период с 15.02.2022 по 10.10.2023 в размере 805 995,84 руб.; обязать ответчика передать истцу объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 29.07.2021 №/ФСК – однокомнатную (адрес), входящую в состав многоквартирного жилого (адрес) по генеральному плану, 16 мкрн. СВЖР (адрес), расположенную в секции Б на третьем этаже по строительному адресу: (адрес), (адрес)

Решением Ленинского районного суда города Оренбурга от 17.10.2023 исковые требования Довбня Е.А. удовлетворены частично. Суд взыскал с АО «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» в пользу Довбня Е.А. неустойку в размере 8 147,40 руб.. В удовлетворении остальной части требований Довбня Е.А. отказано.

С данным решением не согласилась истец Довбня Е.А., которая в поданной апелляционной жалобе, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представитель истца Довбня Е.А. – Довбня К.Е., действующий на основании ордера, и представитель ответчика АО «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» Ярцева Е.С., действующая на основании доверенности. Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

С учетом изложенного и в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ), судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Султанова Р.А., объяснения представителя истца Довбня Е.А. – Довбня К.Е., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ответчика АО «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» Ярцевой Е.С., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также -- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома.

В соответствии ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 этой статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из материалов дела следует, что 29.07.2021 между застройщиком АО «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» и участником Довбня Е.А. заключен договор 100/21-2021/ФСК участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением генподрядчика и других лиц выполнить строительство многоквартирного жилого (адрес) по генеральному плану, (адрес) (адрес) и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного многоквартирного дома, передать участнику объект долевого строительства -- однокомнатную (адрес), проектной площадь. 39,3 кв.м., расположенную на третьем этаже указанного многоквартирного дома, по передаточному акту ( п.п. 1.1., 1.2, 1.5., 1.9. Договора), а участник Довбня Е.А. обязалась уплатить цену договора и принять объект долевого строительства (п. 1.2 Договора). Срок передачи квартиры -- не позднее 15.02.2022 (п. 2.1.). Цена договора 2 043 600 руб. (п. 3.1.).

Довбня Е.А. исполнила свои обязательства по договору, стоимость квартиры (объекта долевого строительства), предусмотренная п. 2.1 договора в сумме 2 043 600 руб. полностью ею оплачена, что подтверждается платежным поручением от 03.09.2021 №.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию № жилой (адрес) по генеральному плану, (адрес) (адрес), был введен в эксплуатацию 24.12.2021 г.

13.01.2022 застройщиком АО «СЗ «ФСК» в адрес Довбня Е.А. направлено уведомление № от 11.01.2022 г. о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче, которое получено Довбня Е.А. 08.02.2022.

Согласно акту о выявлении замечаний от 10.02.2022, Довбня Е.А. с участием представителя управляющей компанией ООО «ЛистПромСтрой» 10.02.2022 произведен осмотр объекта долевого строительств в результате которого выявлены недостатки в квартире. В качестве недостатков указано, что в жилой комнате продувание в левом нижнем углу до средней створки по низу, в кухне на трубе отопления возле клапана ржавчина на сварном шве, на кухне за трубой отопления не заделан шов частично, на балконе не заделаны два стыка на полу, на полу жилой комнаты наплывы цементного раствора, шов между прихожей и жилой комнатой заделан неаккуратно, в санузле не собрана канализация (разводка) и не вставлена заглушка во вход под унитаз, металлические прутья на колодцах труб отопления в обоих местах – кухня и комната, разорвана пленка на входной двери, в комнате в шве слева дырка, не производился обмер общей площади объекта.

11.02.2022 управляющей организацией ООО «ЛистПромСтрой» в адрес застройщика АО «СЗ «ФСК» направлена претензия участников долевого строительства на некачественно выполненные работы и недоделки в квартирах жилых домов.

Судом установлено, что в связи с отсутствием иных замечаний от истца, которые бы делали объект долевого строительства непригодным к использованию и уклонением от принятия квартиры, АО «СЗ «ФСК» в адрес Довбня Е.А. был направлен односторонний акт приема-передачи квартиры от 18.04.2022.

Согласно указанному одностороннему акту приема-передачи квартиры от 18.04.2022, подписанному генеральным директором АО «СЗ «ФСК», застройщик передает участнику Довбня Е.А. объект долевого строительства -- квартиру, качество которой соответствует договору участия в долевом строительства, проектной документации, требования технических и строительных норм и правил.

Данный акт получен истцом 23.05.2002, что не оспаривается апеллянтом.

22.09.2022, после получения одностороннего акта приема-передачи, Довбня Е.А. направлена претензия в АО «СЗ «ФСК» с требованием устранить недостатки объекта долевого строительства, указанные в акте о выявлении замечаний от 10.02.2022г.

Согласно ответу АО «СЗ «ФСК» от 12.10.2022 все недостатки устранены.

30.06.2023 АО «СЗ «ФСК» получена досудебная претензия, в которой Довбня Е.А. просила устранить недостатки объекта долевого строительства, указанные в акте о выявлении замечаний от 10.02.2022г.

13.07.2023 АО «СЗ «ФСК» в ответ на претензию сообщило, что обязательства по передаче объекта долевого строительства исполнены застройщиком надлежащим образом, недостатки, указанные в акте от 10.02.2023 устранены.

Разрешая спор и удовлетворяя частично требования истца Долбня Е.А. о взыскании с АО «СЗ «ФСК» неустойки, суд первой инстанции, оценив доказательства по делу, руководствуясь положениями ст. ст. 4, 6, исходил из того, что после устранения выявленных недостатков, в соответствии с п. 6 ст. 8 указанного Закона в адрес истца 18.04.2022, то есть по истечению двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства (15.02.2022), участнику был направлен односторонний акт, в связи с чем, установив нарушение со стороны застройщика срока передачи участнику объекта долевого строительства, произвел расчет неустойки за период просрочки с период с 15.04.2022 по 18.04.2022 (3 дня) в размере 8 174,40 руб., из расчета: 2 043 600 х 3 дня х 2 х 1/300 х20% =8 174,40 руб., в связи с чем взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в указанном размере.

Отказывая в удовлетворении исковых требований об обязании передачи истцу ответчиком объекта долевого строительства, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком 18.04.2022 был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, при этом в соответствии с указанным актом, застройщик, в связи с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и во исполнение своих обязательств, передал, а участник долевого строительства Долбня Е.А. приняла в собственность объект долевого строительства, входящий в состав многоквартирного дома, и пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в связи с фактической передачей объекта недвижимости истцу.

Проверяя законность обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия считает необоснованным размер неустойки в определенной судом сумме.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

По смыслу приведенной нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению ставки рефинансирования, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Согласно п. 2.1 Договора срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства – не позднее 15.02.2022.

Однако на указанную дату объект долевого строительства имел недостатки, наличие которых застройщиком по существу не оспаривалось.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

На основании ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что застройщик АО «СЗ «ФСК» свои обязательства по Договору в части передачи объекта долевого строительства в установленный договором срок -- не позднее 15.02.2022 исполнил ненадлежащим образом, поскольку объект долевого строительства на 15.02.2022 имел недостатки и доказательств их устранения ранее, чем до 18.04.2022 (даты составления одностороннего акта приема-передачи квартиры) застройщиком не представлено, требования истца Долбня Е.А. о взыскании с ответчика неустойки за период с 15.02.2002 по 18.04.2022 являются правомерными.

Вместе с тем, п. 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (в ред. Постановления Правительства РФ от 30.09.2022 N 1732), установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, в том числе:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2023 включительно (абзац 2).

Начало действия данного Постановления – 29.03.2022 (в соответствии с п. 5 данный документ вступил в силу со дня официального опубликования).

С учетом указанного периода действия моратория и требований истца, в данном случае неустойка за период с 29.03.2022 взысканию с застройщика не подлежит.

В связи с этим и на основании вышеприведенной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ с ответчика в пользу истца следует взыскать неустойку за период с 15.02.2022 по 28.03.2022 в размере 53065,48 руб., исходя из следующего расчета: 2043600 (цена объекта долевого строительства) х 41 день (количество дней просрочки исполнения обязательств) х 2 х 1/300 х 9,5% (ставка рефинансирования на15.02.2022).

При этом никаких доказательств явной несоразмерности начисленной неустойки ответчик суду не предоставлял ввиду чего оснований для её снижения судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах, решение суда в части разрешения исковых требований о взыскании неустойки подлежит изменению с увеличением размера взыскиваемой суммы неустойки до 53065,48 руб..

Оснований для изменения решения суда в остальной части судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Оренбурга от 17 октября 2023 года в части суммы взысканной с акционерного общества «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» в пользу Довбня ФИО11 неустойки в размере 8147,40 рублей изменить, взыскать указанную неустойку в размере 53065,48 рублей.

В остальной части решение Ленинского районного суда города Оренбурга от 17 октября 2023 года оставить без изменения.

Председательствующий                

Судьи