Решение по делу № 33-8709/2023 от 22.08.2023

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

    Дело № 2-357/2023    № 33-8709/2023 Председательствующий в суде первой инстанциисудья – докладчик в суде апелляционной инстанции Пронин Е.С.Старова Н.А.

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 октября 2023 года                 город Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего     Старовой Н.А.,

судей                          Аврамиди Т.С., Галимова А.И.,

при секретаре            Огородникове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Аблязизовой ФИО21 к Мустафаеву ФИО22, Бекирову Р.А., Бекировой Л.Ф., Мустафаевой Ф.И. о государственной регистрации перехода права собственности, при участии третьих лиц Аблязизова Ф.А., Аблязизовой М.Ф., Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совета министров Республики Крым, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым, администрации               г. Симферополя, нотариуса Симферопольского районного нотариального округа Григорьевой Н.Н., МКУ Департамента развития муниципальной собственности администрации г. Симферополя, МКУ Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Симферополя, по объединенному исковому заявлению Аблязизовой ФИО21, Аблязизова Ф.А., Аблязизовой М.Ф. к Мустафаеву Р.И., Бекирову Р.А., Бекировой Л.Ф., Мустафаевой Ф.И. о признании недействительным договора купли-продажи, по апелляционной жалобе представителя истцов Аблязизовой ФИО21 Аблязизова Ф.А. – Рачева Д.К на решение Киевского районного суда города Симферополя Республики Крым от 18.05.2023 года,-

установила:

Аблязизова Г.С. обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просила зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 31.07.2021 года на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> а именно: жилой дом, общей площадью 131,10 кв.м., кадастровый номер №; земельный участок площадью 500 кв.м.; нежилое здание площадью 7,80 кв.м., кадастровый номер №; нежилое здание площадью 20, 10 кв.м., кадастровый номер №

Исковые требования мотивированы тем, что 31.07.2021 года между Аблязизовым Ф.А., действующим на основании доверенности в интересах Мустафаева Р.И. (продавец), и Аблязизов Г.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно п. 1.1 которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает в собственность и оплачивает недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> а именно: жилой дом, общей площадью 131,10 кв.м.; земельный участок (право на земельный участок) площадью 500 кв.м.; нежилое здание площадью 7.80 кв.м.; нежилое здание площадью 20.10 кв.м. Пунктом 2.1 договора установлена цена недвижимого имущества в размере 2590000,00 рублей. Ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

26.12.2022 года Аблязизова Г.С, Аблязизов Ф. А., Аблязизова М.Ф. обратились в суд с исковым заявлением, в котором просили:

- признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 131,10 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Мустафаевым Р.И. и Бекировым Р.А.;

- применить последствия недействительности сделки: прекратить зарегистрированное право собственности Бекирова Р. А. на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 131,10 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> восстановить право собственности Мустафаева Р. И. на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 131,10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований, истцы ссылаются на те обстоятельства, что договор купли-продажи жилого дома является недействительным, поскольку ранее спорное имущество было продано Аблязизовой Г.С. по договору купли-продажи.

Определением Киевского районного суда города Симферополя Республики Крым суда от 07.02.2023 года объединено гражданское дело №2-357/2023 по исковому заявлению Аблязизовой Г. С. к Мустафаеву Р.И., Бекирову Р.А., третьи лица Аблязизов Ф. А., Аблязизова М. Ф., Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, филиал ГУП РК «Крым БТИ» в г. Симферополе о государственной регистрации перехода права собственности, с гражданским делом № 2-1383/2023 по исковому заявлению Аблязизовой Г.С., Аблязизова Ф.А., Аблязизовой М. Ф. к Мустафаеву Р. И., Бекирову Р. А. о признании недействительным договора купли-продажи, в одно производство, которому присвоен номер № 2-357/2023.

Решением Киевского районного суда города Симферополя Республики Крым от 18.05.2023 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, представитель истцов Аблязизовой Г. С., Аблязизова Ф.А. – Рачева Д.К. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска. Основные доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что договор купли-продажи жилого дома, заключенный 31.07.2021 года между Аблязизовым Ф.А., действующим на основании доверенности в интересах Мустафаева Р.И., и Аблязизовой Г.С., полностью исполнен, ответчик получил от покупателя стоимость жилого дома в размере 35000 долларов США, что эквивалентно на момент передачи денежных средств 2590000,00 рублей по курсу 74,066 рублей за 1 доллар США, истцы постоянно проживают в спорном жилом доме и несут бремя его содержания с 2016 года, о чем достоверно было известно Мустафаеву Р.И. и Бекирову Р.А., которые при заключении договор купли-продажи спорного жилого дома действовали недобросовестно.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов Рачев Д.К. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дне и месте рассмотрения дела, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не направляли.

На основании ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Заслушав доклад судьи, выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В силу п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По мнению судебной коллегии, при рассмотрении дела, судом первой инстанции, такие нарушения допущены.

Как следует из материалов дела, решением Киевского районного суда г. Симферополя от 23.04.2021 года по делу № 2-333/2021 выделено в натуре в собственность Мустафаеву Р. И. ? доли в общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, изолированную часть жилого дома литера «А», «а1», на 1-м этаже: прихожую – 4,3 кв.м.; холл – 6,9 кв.м.; столовую – 12,5 кв.м.; кухню – 8,8 кв.м.; гостиную (жилая) – 14,2 кв.м.; жилую – 12,7 кв.м.; жилую – 9,1 кв.м.; коридор – 10,3 кв.м.; санузел – 5,6 кв.м.; кладовую – 1,9 кв.м.; на 2-м этаже (мансарду): холл – 6,9 кв.м.; жилую - 21,6 кв.м.; жилую – 12,5 кв.м.; гардероб – 3,8кв.м., общей площадью 131,1 кв.м., жилой площадью – 70,1 кв.м. А также надворные строения: сарай лит. «Г», «Д».

Выделено в натуре в собственность Республики Крым в лице Совета Министров Республики Крым ? доли в общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, изолированную часть жилого дома литера «А», «а1» состоящую из: коридора – 3,4 кв.м.; коридора – 4,0 кв.м.; жилой -14,2 кв.м.; жилой – 8,3 кв.м.; кухни – 8,1 кв.м.; кладовой – 2,0 кв.м. (используется как санузел), общая площадь составляет 40,0 кв.м., жилая – 22,5 кв.м. А также надворные строения: летнюю кухню лит. «Б», «б», сараи лит. «В», «Е», «И», гараж «К».

Прекращено право общей долевой собственности Мустафаева Р.И. и Совета министров Республики Крым на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер№

Признано право собственности Мустафаева Р. И. на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> состоящий из: 1-й этаж: прихожей – 4,3 кв.м.; холл – 6,9 кв.м.; столовой – 12,5 кв.м.; кухни – 8,8 кв.м.; гостиной (жилая) – 14,2 кв.м.; жилой – 12,7 кв.м.; жилой – 9,1 кв.м.; коридора – 10,3 кв.м.; санузела – 5,6 кв.м.; кладовой – 1,9 кв.м.; 2-й этаж (мансарда): холл – 6,9 кв.м.; жилой - 21,6 кв.м.; жилой – 12,5 кв.м.; гардероба – 3,8 кв.м., общей площадью 131,1 кв.м., жилой площадью – 70,1 кв.м. А также надворные строения: сарай лит. «Г», «Д».

Мустафаеву Р.И. предоставлен в пользование земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 500 кв.м. (т.2 л.д.74-86).

21.06.2019 года нотариусом Симферопольского района нотариального округа Республики Крым Аксеновой И.В. от имени Мустафаева Р.И. удостоверена доверенность реестровый номер № 82/6-н/82-2019-3-163, в соответствии с которой доверитель уполномочил Аблязизова Ф.А. быть его представителем по вопросам оформления права собственности, продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> за цену и на условиях по своему усмотрению (т. 2 л.д. 170).

31.07.2021 года Аблязизов Ф.А., действующий на основании доверенности в интересах Мустафаева Р.И. и Аблязизова Г.С. заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> а именно: жилого дома общей площадью 131,10 кв.м.; земельного участка (право на земельный участок) площадью 500 кв.м.; нежилое здание площадью 7,80 кв.м.; нежилое здание площадью 20,10 кв.м. (п.1.1).

Согласно п. 2.1 договора цена недвижимого имущества определена в размере 2 590 000,00 рублей (т. 3 л.д. 171).

Согласно оригинала письменной расписки от 24.08.2021 года Мустафаев Р.И. получил от Аблязизовой М.Ф. (дочери истца) денежные средства в размере 35 000 долларов США за продажу ? доли домовладения, расположенного по адресу: <адрес> (т. 3 л.д. 170).

Государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости по договору купли-продажи не осуществлена.

Распоряжением от 05.08.2021 года, удостоверенным нотариусом Симферопольского района нотариального округа Республики Крым Усеиновым А.Э., Мустафаев Р.И. отменил доверенность № 82/6-н/82-2019-3-163, выданную на имя Аблязизова Ф.А. (т.2 л.д.167).

03.09.2022 года между Мустафаевым Р.И. (продавец) и Бекировым Р. А. (покупатель) в нотариальной форме заключён договор купли-продажи жилого дома, кадастровый номер 90:22:010227:4328, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно п. 1.2 договора право собственности Мустафаева Р.И. на указанный жилой дом принадлежат на основании решения Киевского районного суда г. Симферополя от 23.04.2021 года по делу № 2-333/2021, право собственности зарегистрировано за Мустафаевым Р.И. в ЕГРН 02.09.2022 года №КУИ -001/2022-152180396.

Пунктом 2.2. договора установлено, что стороны оценили стоимость жилого дома 1500000,00 рублей.

Пунктом 5.6 договора установлено, что стороны пришли к соглашению, что в целях выполнения требований ст. 556 ГК РФ по оформлению передаточного акта объекта недвижимости, данный договор является передаточным актом (т.1л.д. 222-225).

От Мустафаевой Ф.И. в соответствии с требованиями п. 3 ст. 35 СК РФ получено нотариальное согласие своему супругу Мустафаеву Р. И. на продажу за цену и на условиях по собственному усмотрению жилого дома, который является общим имуществом супругов (т.3л.д. 137).

Аналогичное согласие дано супругой Бекирова Р. А. (т. 3 л.д. 138).

Право собственности Бекирова Р.А на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер № зарегистрировано в ЕГРН 06.09.2022, номер записи № (т.1л.д. 74-77).

    В силу положений ст. 46 Конституции Российской Федерации заинтересованным лицам гарантировано право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и (или) законных интересов их прав и свобод.

    Согласно ст. ст. 1, 11, ст. 12 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

    Выбор способов защиты нарушенного права принадлежит истцу. Только истец определяет предмет и основание заявленных исковых требований.

    Таким образом, в системном анализе приведенных законоположений условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

    При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

    Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ, при этом установлено, что защита гражданских права может осуществляться иными способами, предусмотренными законом.

    Эффективная судебная защита возможна, когда избранный истцом способ защиты нарушенного права направлен на реальное восстановление нарушенного материального права или защиту законного интереса. Заинтересованное лицо должно обосновать, каким образом обращение в суд с заявленным требованием будет способствовать восстановлению нарушенных прав.

    Возможность выбора лицом, полагающим свои права нарушенными, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им в соответствующем случае характера допущенного в отношении него нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен соответствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес.

    Согласно п. п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

    Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

    Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

    В п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

    Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

    Согласно п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

    Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 п. 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Кодекса.

    В силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

    Пунктом 4 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

    В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

    Пунктом 2 ст. 10 ГК РФ установлено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

    По смыслу приведенных норм права, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

    Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

    По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

    Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

    Как неоднократно указывал Верховный Суд РФ в своих определениях, а также указано в ответе на вопрос N 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015, в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка может быть признана недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.

Как следует из материалов дела 31.07.2021 года Аблязизов Ф.А., действующий на основании доверенности в интересах Мустафаева Р.И., и Аблязизова Г.С. заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> а именно: жилого дома общей площадью 131,10 кв.м.; земельного участка (право на земельный участок) площадью 500 кв.м.; нежилое здание площадью 7,80 кв.м.; нежилое здание площадью 20,10 кв.м. Состав недвижимого имущества определен решением Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 23.04.2021 года по делу № 2-333/2021 (п.п. 1.1, 1.2).

Согласно п. 2.1 договора цена недвижимого имущества определена в размере 2 590 000,00 рублей.

В п. 2.3 договора указано, что денежные средства, указанные в п. 2.1 договора оплачиваются продавцу до 30.09.2021 года путем наличного, безналичного расчета.

В силу п.п. 3.1, 3.2 договора продавец обязуется в течение одного календарного года с даты заключения настоящего договора (до 31.07.2022 года) осуществить все необходимые действия по оформлению недвижимого имущества (приведению в соответствии с действующим законодательством РФ) для государственной регистрации настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию права.

Продавец и покупатель обязаны совместно обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для государственной регистрации перехода к покупателю прав собственности в срок не позднее 31.08.2022 года.

Пунктом 3. договора купли-продажи установлено, что до момента государственной регистрации договора, покупатель вправе владеть и пользоваться недвижимым имуществом по своему усмотрению в соответствии с его целевым назначением (т. 3 л.д. 171).

Указанный договор купли-продажи заключен от имени продавца Мустафаева Р.И. поверенным лицом Аблязизовым Ф.А., действующим на основании доверенности, удостоверенной 21.06.2019 года нотариусом Симферопольского района нотариального округа Республики Крым Аксеновой И.В. реестровый номер № 82/6-н/82-2019-3-163.

18.08.2022, 27.08.2022 года Аблязизовой Г.С. в адрес Мустафаева Р.И. направлено уведомление о необходимости обращения в ГБУ Республики Крым «МФЦ» г.Симферополь №2 для регистрации перехода права по договору купли-продажи (т. 1 л.д. 18-20, 22-23).

Распоряжением от 05.08.2021 года, удостоверенным нотариусом Симферопольского района нотариального округа Республики Крым Усеиновым А.Э., Мустафаев Р.И. отменил доверенность № 82/6-н/82-2019-3-163, выданную на имя Аблязизова Ф.А. (т.2 л.д.167).

Сведения об отмене доверенности опубликованы на сайте Федеральной нотариальной палаты 05.08.2021 года в 20:55 (т. 1 л.д. 18).

В соответствии с п. 1 ст. 59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденным ВС РФ 11.02.1993 г. N 4462-1, нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц.

Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом, (п.1 ст.185.1 ГК РФ)

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.

П. 1 ст. 189 ГК РФ установлено, что лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате.

Указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой ежедневно и круглосуточно неограниченному кругу лиц без взимания платы с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в порядке, установленном законодательством о нотариате.

Таким образом, указанный договор заключен в период действия доверенности, удостоверенной 21.06.2019 года нотариусом Симферопольского района нотариального округа Республики Крым Аксеновой И.В., реестровый номер № 82/6-н/82-2019-3-163, которой Мустафаев Р.И. уполномочил Аблязизова Ф.А. на продажу принадлежащего ему жилого дома.

03.09.2022 года между Мустафаевым Р.И. (продавец) и Бекировым Р.А. (покупатель) в нотариальной форме заключён договор купли-продажи жилого дома, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>

Истец Аблязизов Ф.А. в судебном заседании пояснил, что Бекиров Р.А. является его родственником, его племянница является невесткой истца, ответчикам было известно, что спорный дом продан и находится во владении истцов, Бекиров Р.А. неоднократно приходил к ним в гости. В спорном жилом доме и на территории домовладения сделан ремонт.

Материалами дела подтверждается и ответчиками не оспаривается тот факт, что истцы проживали с семьей в спорном жилом доме, как на момент покупки дома, так и на момент заключения оспариваемого договора.

      Истцом Аблязизовым Ф.А. представлены оригиналы квитанций об уплате коммунальных услуг, предоставляемых по адресу: <адрес> с 2016 года по настоящее время (т.4 л.д. 118-175).

Таким образом, Мустафаеву Р.И. и Бекирову Р.А.    достоверно было известно, что дом продан, в спорном жилом доме проживают истцы, вместе с тем, продавец, злоупотребив принадлежащим ему правом, заключил договор купли-продажи с иным лицом.

О недобросовестности сторон сделки также свидетельствует следующее.

В материалах дела имеется копия расписки от 05.08.2021 года, согласно которой Аблязизов Ф.А. обязался вернуть долг в размере 3600000,00 рублей Бекирову Р.А. в срок до 10.08.2022 года ( т. 2 л.д. 120).

11.08.2022 года Бекиров Р.А. направил в адрес Аблязизова Ф.А. претензию о возврате суммы долга в размере 3600000,00 рублей, указав, что в случае не возврата суммы долга, жилой дом, расположенный <адрес> переходит в собственность Бекирова Р.А. (т. 2 л.д. 121).

Мустафаев Р.И. получил от Аблязизовой М.Ф. (дочери истца) денежные средства в размере 35 000 долларов США в счет стоимости спорного жилого дома, что подтверждается письменной распиской от 24.08.2021 года и подтверждено представителем ответчика Белоусовым Е.С. в судебном заседании суда апелляционной инстанции 12.09.2023 года.

Пунктом 5.6 договора купли-продажи, заключенного 03.09.2022 года между Мустафаевым Р.И. и Бекировым Р.А. установлено, что стороны пришли к соглашению, что в целях выполнения требований ст. 556 ГК РФ по оформлению передаточного акта объекта недвижимости, данный договор является передаточным актом.

    Устанавливая наличие данных обстоятельств, в частности условий оспариваемого договора, судебная коллегия приходит к выводу, что как продавец, так и покупатель действовали недобросовестно, поскольку достоверно установлено, что на момент заключения договора, жилой дом был продан истцу, в нем проживали истцы и несли бремя его содержания.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 п. 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Кодекса.

         Указанное поведение ответчиков не является разумным и добросовестным поведением участника гражданских правоотношений, продавцом в силу ст. 10 ГК РФ допущено злоупотребление правом, заключенным договором о продаже уже реализованной вещи ответчик нарушил права истца и требования норм гражданского законодательства, а согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Нарушение участниками гражданского оборота при заключении договора ст. 10 ГК РФ, выразившееся в злоупотреблении правом, отнесено законом к числу самостоятельных оснований для признания сделки недействительной (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

            Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, в связи с чем, договор купли-продажи, заключенный 03.09.2022 года между Мустафаевым Р.И. и Бекировым Р.А., является недействительным на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ. Вследствие этого у Бекирова Р.А. в силу ст. 167 ГК РФ не возникло права собственности на спорное имущество.

             При этом последний, заключая указанный договор, действовал заведомо недобросовестно, злоупотребляя своим правом, договор, являющийся одновременно актом приема-передачи недвижимости не отражает фактическую передачу ему недвижимости, поскольку на момент передачи спорное помещение уже находилось во владении и пользовании истцов.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 6 п. 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В абзаце 7 п. 61 данного постановления Пленума указано, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

        Как установлено п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Под исполнением сделки купли-продажи недвижимости следует понимать в соответствии с положениями ст.ст. 224, 398, п. 1 ст. 549, абзацем 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ совершение продавцом действий по передаче объекта договора.

Именно поэтому при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров купли-продажи в отношении одного и того же объекта приоритет для целей перехода (признания) права собственности на спорный объект имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.

В связи с изложенным судом первой инстанции неверно применены положения абзаца 7 п. 61 указанного постановления Пленума, поскольку данные разъяснения применяются в случаях, когда договор заключен с несколькими покупателями, с одним из которых произведена регистрация перехода права, но объект недвижимости не находится и не передан во владение покупателя, в отношении спорных правоотношений подлежит применению абзац 6 п. 61 указанного постановления Пленума.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Учитывая, что договор купли-продажи, заключенный 03.09.2022 года между Мустафаевым Р.И. и Бекировым Р.А. является недействительным на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ, ответчик уклоняется от регистрации перехода права по договору, заключенному 31.07.2021 года между Аблязизовым Ф.А., действующим на основании доверенности в интересах Мустафаева Р.И. и Аблязизовой Г.С., исковые требования о регистрации перехода права собственности являются обоснованными и подлежат частичному удовлетворению в части перехода права собственности на жилой дома. Исковые требования о регистрации перехода права собственности на земельный участок являются необоснованными, так как Мустафаев Р.И. собственником земельного участка не являлся, решением Киевского районного суда г. Симферополя от 23.04.2021 года по делу № 2-333/2021 Мустафаеву Р.И. предоставлен в пользование земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 500 кв.м. В договоре купли-продажи указано, что предметом является не земельный участок, а право на него (в данном случае право пользования).

Согласно решения Киевского районного суда г. Симферополя от 23.04.2021 года по делу № 2-333/2021 Мустафаеву Р.И. предоставлен в пользование земельный участок, расположенный по адресу: г<адрес>, общей площадью 500 кв.м. и в его собственности он не находится.

В соответствии с положениями п.п. 3, 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска Аблязизовой Г.С. о признании недействительным договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия, -

определила:

решение Киевского районного суда города Симферополя Республики Крым от 18.05.2023 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Аблязизовой ФИО21, Аблязизова Ф.А., Аблязизовой М.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома общей площадью 131,10 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 03.09.2022 года между Мустафаевым Р.И. и Бекировым Р.А..

Решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности Бекирова Р.А. на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 131,10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом общей площадью 131,10 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, нежилое здание площадью 7,80 кв.м., кадастровый номер № нежилое здание площадью 20,10 кв.м., кадастровый номер № с Мустафаева Р.И. на Аблязизову ФИО21 на основании договора купли-продажи от 31.07.2021 года, заключенного между Аблязизовым Ф.А., действующим на основании доверенности в интересах Мустафаева Р.И., и Аблязизовой ФИО21.

Решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество за Аблязизовой ФИО21.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий судья                Н.А. Старова

Судьи                            Т.С. Аврамиди

                                А.И. Галимов