Решение по делу № 2-2211/2016 от 25.04.2016

ДЕЛО № 2-2211/2016 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 июня 2016 года Железнодорожный районный суд г. Барнаула в составе председательствующего Филипповой О.В.

при секретаре Первухиной А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мамаевой О.С. к Яковлевой В.В., Кокореву Д.В. о признании сделки купли-продажи доли квартиры недействительной,

У С Т А Н О В И Л:

В Железнодорожный районный суд г. Барнаула обратилась Мамаева О.С. с иском к Яковлевой В.В.. Кокореву Д.В., в котором просила признать договор купли-продажи 27/100 долей в квартире по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между Яковлевой В.В. и Мамаевой О.С. недействительным, применить последствия недействительности сделки, путем возврата сторон сделки в первоначальное положение, с признанием права собственности ответчика Яковлевой В.В. на долю в квартире и возложением на нее обязанность вернуть истцу цену за проданную долю в квартире в объеме <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что заключению оспариваемого договора купли-продажи предшествовал заключенный между Мамаевой О.С. и Кокоревым Д.В. предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, по условиям которого истец, выступающий в качестве покупателя, и Кокорев Д.В., выступающий в качестве продавца, приняли обязательство заключить договор купли-продажи 27/100 долей в квартире, расположенной по адресу: г. <адрес> в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ года.

Пунктом 14 предварительного договора предусмотрено, что указанный объект недвижимости приобретается за цену <данные изъяты> руб., и указанная сумма была передана истцом продавцу в полном объеме, что подтверждается соответствующими расписками. Однако в основном договоре купли-продажи цена объекта составляет <данные изъяты> рублей.

При этом пунктом 4 предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что отчуждаемый объект принадлежит продавцу (Кокореву Д.В.) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности, между тем, на момент заключения предварительного договора купли-продажи, указанная доля в квартире уже принадлежала Яковлевой В.В., что следует из п. 2 основного договора купли-продажи.

Помимо этого, пунктом 12 Предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что продавец обязуется не изменять и не заменять состав оборудования объекта недвижимости, осуществлять перепланировку и/или переустройство объекта.

Однако в ДД.ММ.ГГГГ истице стало известно, что в приобретенной квартире, до приобретения ее истцом, была осуществлена самовольная перепланировка и самовольное переустройство, при этом об указанном обстоятельстве истице стало известно из уведомления администрации железнодорожного района г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым администрация намерена решить вопрос о приведении квартиры в первоначальное состояние.

С целью выяснения указанных обстоятельств истица в ДД.ММ.ГГГГ получила кадастровый паспорт, из которого следовало, что фактическая конфигурация приобретенной доли квартиры не соответствует данным кадастрового учета. А именно, по проекту квартира состоит из трех жилых комнат, одного санузла, одной ванной, одной кухни и одного коридора. Фактически в квартире имеются четыре раздельные четыре разделенные друг от друга комнаты с образованием совмещенного санузла и кухни в каждой комнате. Кроме того, в ДД.ММ.ГГГГ истицей был получен технический паспорт на квартиру, из которого следовало, что квартира состоит их 4-х жилых комнат, 5 коридоров, 4-х совмещенных санузлов и 2-х лоджий.

При наличии самовольной перепланировки и переустройства истица совместно с другими собственниками квартиры (Казакеевой Н.В., Глоба Л.В., Шипарневой Е.С.) обратились в суд с исковым заявлением о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии. Ответчик по указанному истку – администрация Железнодорожного района г. Барнаула предоставила в суд отзыв, в котором указала, что не имеется оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в результате произведенных работ произведено изменение технических характеристик квартиры, в результате чего образовано 4 новых объекта недвижимости. При данных обстоятельствах исковое заявление было оставлено судом без рассмотрения.

Кроме того, истица получила заключение экспертизы ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», в соответствии с которым эксперты пришли к выводу, что произведенная перепланировка в квартире не соответствует требованиям действующих строительных норм и правил.

Истица полагает, что заключенная сделка является недействительной, поскольку нарушены требования законов и правовых актов. Самовольные перепланировка и переустройство должны были быть легализованы до продажи квартиры истице, либо квартира должна была быть приведена в первоначальное состояние. Однако данную обязанность ответчик не исполнил.

В результате действий ответчика квартира перестала соответствовать действующим строительным нормам и правилам, утратила свое назначение, чем нарушены права и законные интересы истицы.

По мнению истицы, ответчики намеренно умолчали об обстоятельствах перепланировки квартиры, в связи с чем она была обманута.

В судебное заседание Мамаева О.С. не явилась, ее представитель Волков Е.А. на удовлетворении заявленных требований настаивал.

Представитель третьего лица Глоба Л.В. Кривощеков Е.И. заявленные истицей требования поддержал.

Представитель ответчиков Серова В.В. против удовлетворения требований возражала по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Остальные участники судебного разбирательства, извещенные о слушании дела надлежащим образом, в суд не явились по неизвестной причине.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между Яковлевой В.В. и Мамаевой О.С. был заключен договор купли-продажи 27/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 12).

Как следует из п. 3 договора квартира имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м, расположена на 1-ом этаже. Продавец пользовался следующими помещениями: <данные изъяты>, обозначенными в техническом паспорте жилого помещения, выданном ДД.ММ.ГГГГ года АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости». Вышеуказанный порядок пользования сохраняется за покупателем.

Согласно п. 6 договора покупатель до заключения настоящего договора путем осмотра ознакомлен с техническим состоянием вышеуказанного имущества, претензий к его комплектности и качеству не имеет.

Как следует из п. 8 документы, относящиеся к объекту недвижимости и ключи, переданы покупателю в момент подписания договора.

Стороны договорились, что стоимость доли квартиры составляет <данные изъяты> (п. 7 договора).

Переход к покупателю Мамаевой О.С. права собственности на недвижимое имущество по вышеназванному договору купли-продажи был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № №, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ года.

Стороны в судебном заседании не оспаривали, что в квартире до приобретения ее истицей была выполнена самовольная перепланировка и реконструкция, в соответствии с которой трехкомнатная квартира была разделена на 4 изолированные помещения, с отдельными санузлами и кухнями.

Как следует из договора купли-продажи жилого помещения, истица до подписания договора купли-продажи ознакомилась с техническим состоянием квартиры и с техническим паспортом, составленным ДД.ММ.ГГГГ года АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости», на котором имеются отметки о самовольном переустройстве и самовольной перепланировке квартиры. Истица согласилась с порядком пользования квартирой, определенным в договоре. Помещения, переданные в пользование истице, определены в договоре в соответствии с указанным техническим паспортом, с учетом самовольных перепланировки и переустройства.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания факта обмана совершаемой сделки лежит на истце.

Доказательств того, что истица была обманута, суду не представлено. Предварительный договор купли-продажи доли квартиры, заключенный между мамаевой О.С. и Кокоревым Д.В. ДД.ММ.ГГГГ, не может подтвердить факт обмана истицы ответчиком Яковлевой В.В., поскольку последняя предварительный договор купли-продажи не подписывала. Кроме того, Мамаеву О.С. не обманывал относительно характеристик доли квартиры и Кокорев Д.В., поскольку в договоре указано, что Мамаева Приобретает 1 комнату в квартире площадью <данные изъяты> метров, что согласно заключенному в последующем договору купли-продажи соответствует площади передаваемых в пользование истицы помещений и не соответствует проекту поскольку, комнаты площадью <данные изъяты> кв.м в квартире № дома № по <адрес> не имеется.

Таким образом, истица в момент подписания договора знала, какой объект

она приобретает в собственность, и была поставлена ответчиком Яковлевой В.В. в известность о том, что в квартире имеется самовольная перепланировка и переустройство, при этом согласилась на заключение договора.

Таким образом, судом не усматривается обман истицы со стороны продавца Яковлевой В.В..

Что касается ответчика Кокорева Д.В., то каких-либо требований в иске к нему не содержится, он не являлся стороной договора купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи Мамаева О.С. не оспаривает.

Кроме того, ответчиками заявлено о пропуске истицей исковой давности для обращения в суд с требованиями о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд считает указанное ходатайство подлежащим удовлетворению, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судом установлено, что истице было известно в момент заключения договора купли-продажи квартиры – ДД.ММ.ГГГГ о том, что в квартире имеется самовольная перепланировка и переустройство. С указанного времени до момента обращения мамаевой О.С. в суд с настоящим иском (с 25.04.2016) прошло более одного года, оснований для восстановления пропущенного судом срока судом не установлено.
Что касается требований о признании сделки недействительной по мотиву ее несоответствия требованиям закона, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 550 – 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что договор купли-продажи, о недействительности которого заявляет истица, соответствует требованиям норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих обязательства по договорам купли-продажи, и содержит все существенные для этих договоров условия. Договор подписан непосредственно Мамаевой О.С., что ею не оспаривалось, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Указанным договором не нарушены также нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и требования Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Учитывая, что неправильное представление стороны сделки о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в норме права, не может быть признано основанием для признания сделки недействительной, равно как и обстоятельства, возникшие после заключения договора, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении истицей заявленных требований в полном объеме.

Ссылка истицы на то, что при самовольном переустройстве и перепланировке квартиры, переданной ей по договору, допущены такие нарушения технических норм и правил, которые не позволяют узаконить жилое помещение в установленном порядке, не является основанием для удовлетворения исковых требований о признании сделки недействительной, поскольку данные обстоятельства не входит в предмет доказывания по спору, возникшему между сторонами в рамках заявленных требований, могут лишь повлечь правовые последствия, по которым истец вправе воспользоваться иными способами защиты нарушенного права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Мамаевой О.С. к Яковлевой В.В., Кокореву Д.В. о признании договора купли-продажи 27/100 долей в праве собственности на квартиру №, расположенную в доме № по <адрес> недействительным, применении последствий недействительности сделки, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Барнаула в апелляционном порядке.

Судья: О.В. Филиппова